2016 QCCQ 9926, 2016 QCCQ 9926

Syndicat de copropriété du 5855, rue Boyer c. Habitations Laurendeau inc. 2016 QCCQ 9926 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » DATE : 21 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ 500-32-146930-153 SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5855, RUE BOYER, MONTRÉAL, QUÉBEC Demanderesse c. HABITATIONS LAURENDEAU INC.

Défenderesse 500-32-147868-154 SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5865, RUE BOYER, MONTRÉAL, QUÉBEC Demanderesse c. HABITATIONS LAURENDEAU INC. Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. LE LITIGE [ 1 ] Dans le dossier 500-32-146930-153, le Syndicat de copropriété du 5855, rue Boyer, Montréal, Québec (« Syndicat du 5855 ») poursuit la défenderesse, Habitations Laurendeau Inc. pour la somme de 15 000 $ à

titre de dommages résultant de vice de construction portant sur le défaut d’installation du revêtement de fibrociment, ce qui selon le Syndicat aurait causé la présence d’humidité excessive entraînant la dégradation prématurée des éléments en bois du revêtement intermédiaire et de la structure. [ 2 ] Dans le dossier 500-32-147868-154, le Syndicat de copropriété du 5865, rue Boyer, Montréal, Québec (« Syndicat du 5865 ») poursuit Habitations Laurendeau Inc. pour la somme de 15 000 $ pour les mêmes raisons. [ 3 ] Habitations Laurendeau Inc. conteste la réclamation et soulève comme moyen d’irrecevabilité qu’une transaction est intervenue entre les parties. [ 4 ] Elle soulève subsidiairement que le revêtement de fibrociment est installé selon les règles de l'art et que les dégradations causées par des infiltrations d'eau résultent de manque d'entretien de scellant des joints. [ 5 ] Les deux dossiers, qui portent sur les mêmes faits et mêmes fondements juridiques, sont réunis et font l’objet d’une preuve commune. [ 6 ] Ce jugement dispose du litige dans les deux dossiers. 2.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Afin de trancher le litige, les principales questions que le Tribunal doit trancher sont les suivantes : - L’entente intervenue entre les parties, le 27 août 2013, constitue-t-elle une transaction qui met un terme au litige entre elles ? - Dans la négative, les dépenses réclamées par le Syndicat ont-elles été engagées afin de corriger les dommages causés par des infiltrations d’eau résultant de manque d’entretien des joints de scellant ou résultent-ils de défaut de construction relié au revêtement de fibrociment mal installé? [ 8 ] Il y a lieu dans un premier temps de se pencher sur les termes de ladite entente dont voici la teneur :

« LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT : Compte-tenu que les rapports d'expertisent commandés par les parties ne parviennent pas a déterminer de façon non-équivoque une responsabilité entière d'une parti en particulier, les signataires s'entendent pour assumer conjointement les couts associes à la réparation des dommages en litige et prennent les engagements qui suivent : Engagements d'Habitations Laurendeau : Procéder dans un délai raisonnable a l'exécution des corrections suivantes : 1- Corriger la ventilation dans les combles pour la rendre conforme selon les recommandations du manufacturier Maximum (voir détails en annexe); 2- Corriger l'affaissement des porte-à-faux en façade ainsi qu'a l'arrière de la toiture de la mezzanine selon les devis d'un ingénieur et de lui faire superviser les travaux.

Engagements du Syndicat du 5855 Boyer : 1- Modifier leurs terrasses au toit afin de dégager les maximums.

Si ces travaux ne sont pas exécutés, tout manque de ventilation sur ce bassin sera la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 5855; 2- Défrayer les couts des matériaux pour le remplacement de Iii zone endommagée par l'eau, soit un contre-plaque sur toute la longueur de la façade et de l'arrière de la toiture de la mezzanine; 3- Enfin, le syndicat assumera la responsabilité reliée aux infiltrations d'eau, dans la mesure ou celles-ci découleraient d'un manque d'entretien de la toiture ou du calfeutrant des revêtements de fibrociment. » (Soulignements ajoutés) ( sic ) [ 9 ] Il ressort de la clause 3 de l’entente que les parties ont convenu que la responsabilité du Syndicat ne peut être engagée que dans la mesure où les infiltrations d’eau découleraient d’un manque d’entretien de la toiture ou du calfeutrant des revêtements de fibrociment. [ 10 ] Ladite entente ne règle pas tous les éléments essentiels en ce qui concerne la responsabilité des parties quant à la cause et aux coûts des réparations résultant des infiltrations d’eau. [ 11 ] Il y a lieu de procéder sur la preuve afin de déterminer si la responsabilité du Syndicat est engagée en vertu de la clause 3 de l'entente ou s'il y a ouverture à la responsabilité de la défenderesse. 3.

LA PREUVE 3.1 Preuve en demande [ 12 ] Les faits sont résumés dans la demande dans chacun des dossiers en ces termes : « 1. Le ou vers le 20 juin 2005, la

partie demanderesse a acheté des biens de la

partie défenderesse, suite à une entente écrite. 2. L'entente a été conclue à Montréal (Québec). 3. La vente portait sur les biens suivants : immeuble en copropriété de huit unités construit par le défendeur en 2005. 4. Avant d'acheter, la

partie demanderesse a payé 632,66 $ pour faire inspecter le bien par Manuel Bonnot, Ingénieur, inspecteur en bâtiment Prospec-Plus. […] 6. Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : le revêtement de fibro-ciment des murs extérieurs de la mezzanine fut installé directement sur le revêtement intermédiaire, sans cavité de drainage ni d'ouverture d'aération à la base. De plus, les joints de ces panneaux de finition n'étaient pas étanches. Ceci a donc entrainé la présence d'humidité excessive causant la dégradation prématurée des éléments de bois du revêtement intermédiaire et de l'ossature des murs ainsi que l'apparition de pourriture et de moisissures. 7. La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le ou vers le 10 juillet 2012. 8. La

partie demanderesse n'a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : puisque les vices de construction concernent la structure interne des murs extérieurs de la mezzanine, donc derrière de parement extérieur, il était impossible de pouvoir les constater sans procéder à une ouverture. L'inspection s'est donc faite visuellement et sur la foi des plans d'architecte fournis par la défenderesse sur lesquels une cavité d'aération était prévue. 9. La

partie demanderesse a effectué les travaux d'urgence suivants : remplacement du parement de fibro-ciment par un lambris de bois et ajout d'un espace d'air et remplacement et décontamination de toutes les parties de la structure détériorées par l'humidité effectués

par Désaulnier construction inc. de décembre 2014 à mars 2015. 10. Les travaux d'urgence ont été effectués pour la raison suivante : l'accumulation de l'humidité représentait un risque grave à l'intégrité de la structure des murs ainsi que pour la santé des occupants (moisissures). 11. Ces travaux d'urgence ont coûté la somme de 32 231,00 $. » (sic) [ 13 ] Monsieur Danny Fortier habite l’unité dont fait

partie la mezzanine. Vers le 10 juillet 2012, dans le cadre d’une inspection annuelle, accompagné de M. Éric Jean, président du Syndicat au 5865, rue Boyer, ils ont constaté que la surface du toit était molle à chaque 8 pi aux arrêts de gravier. [ 14 ] Des démarches sont entreprises pour évaluer l’état de la situation. [ 15 ] Les Syndicats confient un mandat à la société Ingétec, expert-conseils en bâtiments et obtiennent un premier rapport en novembre 2012 suite à une expertise effectuée le 5 septembre 2012. [ 16 ] Le rapport, daté de novembre 2012 (Pièce P-3) signé par M.

Gilles Riendeau, technicien sénior en génie civil, indique : « […] Commentaires généraux Constatant une piètre mise en œuvre des composantes de la toiture et des murs de la mezzanine, nous sommes d’avis qu’une expertise complète de l’enveloppe du bâtiment est requise afin d’obtenir l’état global de l’enveloppe du bâtiment. […] [ 17 ] Dans ses recommandations, M. Riendeau recommande à

titre d'études préparatoires : 2. Coupes exploratoires dans le revêtement extérieur i. En compagnie d’ouvriers spécialisés, effectuer ± 4 coupes exploratoires de ± 24’’ x 24’’ dans le revêtement mural ou enlever des sections de parement, afin de noter la composition de l’assemblage et la condition des matériaux (espace d’air, présence d’eau ou de traces d’eau, du panneau intermédiaire, du pare-air, chevauchement et présence des membranes d’étanchéité et des solins, etc.), et afin de préciser les recommandations techniques. ii. Réparer ces coupes de façon permanente et professionnelle.

Les réparations pourraient être visibles par la suite, en raison du type de revêtement. iii. La position des coupes exploratoires sera évaluée lors d’une prochaine expertise. iv. Intégrer les informations dans les plans et devis. » [ 18 ] Suite aux constats en juillet 2012 et suite à l'inspection effectuée le 5 septembre 2012 par M. Riendeau, le Syndicat communique avec la défenderesse, qui s’est présentée sur les lieux, le 21 septembre 2012. Messieurs Marc et Éric Laurendeau, ainsi qu’un représentant de l’APCHQ, M.

André Gagné, sont présents. [ 19 ] Un avis de dénonciation est transmis à la défenderesse, le 21 septembre 2012. [ 20 ] Le 16 octobre 2012, la défenderesse transmet une réponse à l’avis de dénonciation, dans laquelle elle soulève la question de manque d’entretien et reproche au Syndicat d’avoir été négligent. [ 21 ] Suite à une mise en demeure transmise à la défenderesse, le 20 février 2013, les parties entreprennent des pourparlers qui débouchent sur l'entente du 28 août 2013, dont les termes sont indiqués précédemment. [ 22 ] Il est admis que la défenderesse, Habitations Laurendeau Inc., a rempli ses obligations suivant l’entente.

Le litige ne porte que sur l’application de la clause 3. [ 23 ] Monsieur Alain Lacoursière est ingénieur en bâtiment, son implication dans le dossier remonte au mandat confié à Ingétec, à l’automne 2012, pour déterminer la cause d’infiltration d’eau et l’état du pavement extérieur pour les deux immeubles. [ 24 ] Le 20 novembre 2013, il est allé sur les lieux en compagnie de M.

Riendeau et a procédé à l’enlèvement des panneaux extérieur afin de vérifier des hypothèses de détérioration dissimulée derrière le revêtement. [ 25 ] Voici ce qu’il a constaté : - Absence de calfeutrage sur les joints de revêtement; - Le joint de calfeutrage était obligatoire, car la construction est sans cavité d’air; - Signes d’infiltration d’eau causée par l’absence de joints de scellant;

- Présence d’humidité sur le revers des joints. [ 26 ] Des ouvertures sont effectuées sur le mur du côté nord-est. Ce mur bénéficie de moins d’ensoleillement donc l’humidité assèche moins facilement que sur la façade du côté sud-est. [ 27 ] Monsieur Alain Lacoursière attire l'attention du Tribunal sur la pièce P-1, le plan de l’architecture, qui prévoit une cavité d’air.

Il signale que cette exigence de l’architecte n’a pas été respectée durant la construction des immeubles et qu'il n’y a pas de preuve que l’architecte aurait approuvé cette modification. [ 28 ] Selon l'ingénieur Lacoursière, l’absence de cavité et de joints de scellant a causé la formation de condensation, d’humidité et d’infiltration d’eau. [ 29 ] Les photos 12 à 15, en page 10 et 11 de son rapport, laissent voir la détérioration de bois de charpente. [ 30 ] À la page 14 du rapport, le pare-air est discontinu aux jonctions des ouvertures, ce qui selon lui, contribue aux mouvements d’air dans les murs et stimule la condensation. [ 31 ] Dans le rapport d’expertise (Pièce P-16), datée de février 2014, préparé par l'ingénieur Lacoursière de la firme Ingébec, on retrouve l’analyse et les recommandations suivantes : « La présente

section constitue un complément à la

section 1.b. de la

partie Analyse du rapport d'expertise émis par notre firme en novembre 2012 et intitulé : Rapport d'expertise de toiture. 1. Composantes murales et leur état a. Composition du mur La composition du mur extérieur de la mezzanine est la suivante : - Revêtement extérieur en panneaux de fibrociment - Papier pare-air - Panneau de revêtement intermédiaire en bois aggloméré (OSB) 1/2" - Bois de charpente 2"x6" - Laine isolante en fibre de verre 6" - Pare-vapeur en polyéthylène - Panneau de gypse intérieur b.

Principe d'étanchéité de surface II y a confirmation que le mur d'appentis a été construit selon un principe d'étanchéité en surface car il n'y a aucune cavité de drainage derrière le revêtement de fibrociment. Un système de revêtement étanche en surface implique que tout joint d'assemblage soit calfeutré. Hors, plusieurs joints verticaux de part et d'autre des moulures ne sont pas calfeutrés, permettant ainsi l'infiltration d'eau derrière le revêtement.

Le papier pare-air entre le revêtement extérieur et le revêtement intermédiaire n’est pas une membrane étanche à la pénétration d'eau par capillarité et est discontinu au périmètre des ouvertures. L'infiltration d'eau par capillarité entre différents matériaux survient lorsque ceux-ci sont en contact les uns avec les autres, tel qu'est le cas pour cet assemblage mural. La présence dune cavité d'air ventilé entre le revêtement et le papier pare-air aurait prévenu ce type d'infiltration d'eau.

Nos observations (photos 27, 28) indiquent que le revêtement de fibrociment est sensible à la capillarité, ce qui est contraire au principe d'étanchéité de surface. c. Revêtement de fibrociment II s'agit d'un revêtement de la marque James Hardie® modèle HardiePonel® fini Stucco. Ce produit est vendu comme étant parfaitement inerte. Pourtant, ce type de revêtement contient un certain pourcentage de fibres de cellulose et est sensible à son environnement (voir

Annexe - Publications). Nous avons en effet constaté de la délamination de certains panneaux et/ou moulures et des sections près des ouvertures sur la façade Sud-Ouest étaient humides (photos 27, 28). De plus, l'édition canadienne présentement en vigueur du guide d'installation fourni par James Hardie® (voir Annexe-Documentation technique) préconise une installation sur fourrures (cavité ventilée). L'édition européenne (France) de leur guide d'installation (voir Annexe-Documentation technique) contient une

section 8.1 - Ventilation qui stipule que : « Les panneaux doivent être ventilés pour : - neutraliser les infiltrations d'eau à travers la peau extérieure qui n’est pas étanche, - éviter des formations de condensation dans la paroi. L'absence de cette disposition peut entrainer des désordres graves tant au niveau des panneaux de façade que sur les structures de

l’ouvrage. De même les isolants imprégnés d'humidité permanente n'assureraient plus leur fonction. » d. Condensation sur un revêtement intermédiaire Nous avons observé des signes clairs de condensation de l'humidité provenant de l'intérieur du bâtiment (mezzanine) sur le revêtement intermédiaire (photos 6, 8 9, 10, 11, 12, 20, 22 21, 23).

Une simulation graphique du comportement hygroscopique effectuée par le logiciel Condense (voir Annexe) sur l'assemblage installé fait état d'un risque élevé de condensation sur la face inférieure du panneau de revêtement intermédiaire lorsque la température extérieure est de -23 °C avec une humidité relative de 90% et la température inférieure est de 21°C: avec une humidité relative de 35%. De la condensation peut également se produire sous d'autres conditions.

Cependant, la même simulation effectuée sur un assemblage avec espace d'air (tel que spécifié dans les plans et devis produit par l'architecte et émis pour construction) démontre que le point de rosée est situé au bon endroit dans l'assemblage, à savoir dans l'isolant. Le déplacement du point de rosée est en effet à peine perceptible mais cette différence est très significative en termes récurrence de la condensation sur le panneau de revêtement intermédiaire. De plus, ces simulations sont effectuées en considérant une continuité parfaite des systèmes pare-air et pare-vapeur.

Nos coupes exploratoires ont démontrées que le pare-air est discontinu au périmètre de la fenestration. En ce qui concerne le pare-vapeur du côté intérieur, celui-ci est également discontinu par de multiples percements pour passages de conduits et autour de la fenestration dans la grande majorité des immeubles résidentiels. e. Dégradation des éléments de bois Nos coupes exploratoires ont exposé différents degrés de dégradation du revêtement intermédiaire en bois aggloméré. La coupe exploratoire #1 (5855-unité #7), a révélé une dégradation relativement avancée de celui-ci.

L'ossature de bois (charpente), présentait des signes de dégradation en surface mais l'intégrité de la charpente n'est pas compromise présentement. Par contre, il est important de noter qu'à moyen-long terme, la dégradation du bois de charpente va se poursuivre si aucune réfection du mur extérieur de la mezzanine n’est entreprise. Ceci pourrait engendrer des problèmes de prolifération de croissances fongiques jusqu'aux composantes internes du mur (gypse) ainsi que d'autres problèmes d'intégrité structurale. 2.

Déflexion typique de la fenestration du côté Nord-Est (arrière) Nous avons effectué un démantèlement partiel du revêtement intermédiaire au-dessus d'une fenêtre (voir photos - Coupe exploratoire #1) afin de vérifier si la déflexion typique de la fenestration est attribuable à la présence d'un linteau inadéquat. D'abord, selon une information obtenue le 3 février 2014, les murs Nord-Est (arrière) et Sud-Ouest (avant) de la mezzanine ne supporteraient pas la structure de la toiture. Ceci implique que ces murs seraient non-porteurs.

Selon l'article 9.23.12.1 du CNB-1995, il n'est pas requis de construire un linteau au-dessus d'une ouverture d'un mur non-porteur, mais plutôt de la renforcer « à l'aide d'un élément solidement cloué aux poteaux contigus d'au moins 38 mm d'épaisseur et de la même largeur que celle des poteaux ». L'assemblage de pièces de bois observé (photo 13) entre la sablière du mur et la fenêtre n’est pas un linteau, mais un renfort. Ce renfort constitué d'un élément de 2"x 6" posé à plat est peu résistant en flexion et peut se déformer facilement.

Hors, la photo 16 montre que le cadre supérieur de la fenêtre a été vissé au renfort et ce, au centre de sa portée. Ceci est contraire aux Règles de l'art. Une fenêtre doit être fixée latéralement seulement, afin de prévenir le transfert d'une déformation subie par le renfort supérieur.

Nous estimons donc que la déflexion typique de la fenestration du côté Nord-Est (arrière) est directement causée par la fixation des cadres de fenêtres et porte- fenêtre sur un élément de renfort supérieur posé à plat et fléchi. » ( sic ) [ 32 ] Il est indiqué dans ce rapport l'existence d'un début de détérioration de la charpente, laquelle n’a pas atteint un niveau majeur. [ 33 ] Le deuxième rapport soumis à la défenderesse est en effet un rapport qui a été révisé.

Les constats, conclusions et recommandations étaient déjà connus depuis décembre 2013 par la défenderesse, Habitations Laurendeau Inc., qui avait fait effectuer une contre-expertise. [ 34 ] Le 13 janvier 2014, le Syndicat met en demeure la défenderesse de procéder aux corrections de tous les problèmes dans un délai de dix (10) jours. [ 35 ] Le 31 janvier 2014, la défenderesse réitère sa position que la réclamation du Syndicat est mal fondée. [ 36 ] Suite au refus de la défenderesse, le Syndicat a entrepris des démarches afin d’obtenir des soumissions, ainsi que des plans et devis pour corriger la situation. [ 37 ] Le Syndicat du 5855, produit des factures émises pour des travaux qui sont exécutés par Désaulniers Construction Inc. pour un montant de 28 394,52 $ (Pièce P-20). [ 38 ] Des factures émises par Ingétec sont produites en preuve (Pièce P-22) pour le montant de 4 616,24 $ pour des services rendus aux 5855 et 5865.

[ 39 ] Le Syndicat du 5865 produit des factures émises pour des travaux qui sont exécutés par Désaulniers Construction Inc. pour un montant de 28 394,52$ (Pièce P-20). [ 40 ] Monsieur Éric Jean était président du Syndicat de la copropriété du 5865, il précise que le scellant qu’on reprochait au Syndicat de ne pas avoir entretenu n’a jamais été installé. 3.2 Preuve en défense [ 41 ] Monsieur Marc Laurendeau représente la défenderesse. [ 42 ] Les immeubles en question sont livrés en 2005. Il s'agit de construction neuve de trois étages.

Chaque immeuble contient huit (8) unités de copropriétés. [ 43 ] Lors de la livraison, une inspection est effectuée et un rapport est produit. [ 44 ] De 2005 à 2012, des travaux d’agrandissement de terrasse et pose de gouttières ont été effectués. [ 45 ] Lors de la signature de l’entente du 27 août 2013, c’était clair qu’il y avait des infiltrations d’eau. Des interrogations se posaient en ce qui concerne la structure de l'immeuble et la cause des infiltrations d'eau. [ 46 ] Monsieur André Gagné est technicien en bâtiment.

Il a été inspecteur en bâtiment, directeur du service d’expertise et du service technique pour l’APCHQ. Il a effectué de multiples expertises en matière de revêtement de bâtiments. [ 47 ] Selon ce témoin, le Code de bâtiment de 1995 (« le Code ») s’appliquait lors de la construction des immeubles en 2005. [ 48 ] Le revêtement extérieur de fibrociment recouvre les murs au niveau de la mezzanine, les trois premiers étages sont en brique. [ 49 ] Le Code permet d’installer les parements de fibrociment sans espace d’air. [ 50 ] Son premier rapport est basé sur les données du rapport en demande.

Quand il se présente pour effectuer l’expertise, il avait en main le rapport de la demanderesse. [ 51 ] Monsieur André Gagné réfère le Tribunal au rapport des demandeurs et suggère qu’à la page 35 de ce rapport, l’expert, en 2012, identifie les problèmes et recommande les travaux de correction pour le drainage. [ 52 ] Il suggère aussi que lors de la signature de l’entente, les problèmes et les solutions sont connus. [ 53 ] Il insiste sur le fait qu’il existait du scellant en se référant aux photos 11 et 12 de la page 15 du rapport. [ 54 ] Monsieur Gagné souligne, quant au revêtement à large parement, le Code prévoit, lorsqu’il y a un couvre-joint, un scellement n’est pas nécessaire en vertu de l’article 9.27.8.5 du Code . [ 55 ] Il précise que le scellant vertical est installé, ce qui est admis par le Syndicat, qui admet sa responsabilité seulement pour le montant de 3 400 $ portant sur les ragréages qui seraient reliés à des dommages de structure. [ 56 ] Le témoin réfère le Tribunal à la page 12, de la pièce P-2, où il est indiqué une mise en garde concernant la détérioration des joints de scellement. [ 57 ] Il est monté sur la toiture et ses constats quant au toit, ont donné ouverture à une entente pour corriger les problèmes identifiés. [ 58 ] En ce qui concerne le fibrociment, la présence d’écailles et de parements qui pelaient est un indice d’existence d’infiltration d’eau. [ 59 ] Les écaillements sont présents à plusieurs endroits, mais il n’est pas en mesure d’établir le pourcentage.

Il n’est pas en mesure non plus de dire si le revêtement était étanche lors de la livraison des immeubles. [ 60 ] En réplique, le témoin expert du Syndicat, l'ingénieur Lacoursière, réitère que l’absence de cavité est la cause principale d’humidité, de condensation et d’infiltration d’eau. [ 61 ] Il souligne que la compagnie fabricante recommandait l’installation de fourrure, ce qui n’a pas été effectué, contrairement au plan d’architecture. [ 62 ] Il reconnaît qu'à 95 % le premier rapport identifiait les problèmes et solutions afin de corriger les problèmes reliés aux infiltrations d’eau. [ 63 ] Il soulève qu'en ce qui concerne les arrérages pour 3 400 $ qui couvrent les corrections de structure, à ce montant doit s’ajouter 15 % pour frais de condition de chantier et 15 % pour frais d’administration et projet. [ 64 ] Selon M.

Lacoursière, le calfeutrage fissuré serait en cause pour 20 % des infiltrations d'eau. L'absence de cavité d'air et

l'absence de joints auraient occasionné 80 % des infiltrations d'eau. [ 65 ] Quant à l'expert de la défenderesse, M. Gagné, il suggère que l’infiltration d’eau serait causée à 50 % par des problèmes d’entretien de calfeutrage. 4.

ANALYSE ET MOTIFS [ 66 ] Le moyen préliminaire, voulant qu’il y ait eu transaction entre les parties, n’est pas fondé, ce pour les raisons qui suivent. [ 67 ] L’entente signée le 28 août 2013 n’est qu’un accord de principe suivant lequel les parties se sont entendues sur les limites de leur responsabilité dans le cadre du litige qui les opposait. [ 68 ] Ladite entente ne réglait pas tous les éléments essentiels en ce qui concerne la responsabilité des parties concernant la cause et le coût des réparations résultant des infiltrations d’eau. [ 69 ] La défenderesse n’a pas réussi à faire la preuve de l’existence d’un consentement mutuel sur tous les éléments essentiels d’une transaction, qui aurait mis un terme définitif au litige. [1] [ 70 ] Il y a lieu de répondre aux questions formulées précédemment : - Les dépenses réclamées par le Syndicat ont-elles été engagées afin de corriger les dommages causés par des infiltrations d’eau résultant de manque d’entretien des joints de scellant? - Les dommages causés par les infiltrations d’eau résultent-ils de défaut de construction relié au revêtement de fibrociment mal installé? [ 71 ] Essentiellement, la preuve dont dispose le Tribunal pour trancher ces questions repose sur les témoignages des experts respectifs des parties, de leurs rapports et des photos produits en preuve. [ 72 ] Il ressort du témoignage de l’ingénieur, M.

Alain Lacoursière, que suite à l’enlèvement du panneau extérieur, il a pu vérifier les hypothèses de détériorations dissimulées derrière le panneau de fibrociment. [ 73 ] Il est catégorique dans son opinion, voulant que l'absence de cavité d’air entre le fibrociment, qui est appliqué directement sur le revêtement intermédiaire, a causé des infiltrations d'eau. [ 74 ] L'absence de fourrures et l'absence de scellant sur les joints sont des facteurs qui ont contribué à la non-étanchéité et entrainé les infiltrations d'eau. [ 75 ] Parmi les principaux manquements identifiés par l’ingénieur Lacoursière, on retrouve l’absence de calfeutrage sur les joints de revêtement.

Or, les joints de revêtement sont obligatoires vu l’absence de cavité d’air. [ 76 ] Le témoin réfère à plusieurs photos annexées à son rapport pour illustrer ses constats en ce qui concerne entre autres la détérioration du bois de charpente. [ 77 ] Le Tribunal retient de l'expertise de M.

Lacoursière que le non-respect du plan de l'architecte, l’absence de cavité et l’absence d’installation de fourrure et de scellant joints ont occasionné la formation de condensation, d’humidité et sont la cause principale des infiltrations d'eau en question. [ 78 ] Cette preuve des Syndicats n’a pas été affaiblie par le témoignage et le rapport du témoin expert de la défenderesse, M.

André Gagné. [ 79 ] Monsieur Gagné insiste dans son témoignage pour dire que le Code du bâtiment de 1995, qui s’appliquait lors de la construction de l’immeuble en 2005, permettait d’installer les parements de fibrociment sans espace d’air.

Le même Code prévoyait, lorsqu’il existe un couvre-joint, qu’un scellant n’est pas nécessaire pour un revêtement à large parement comme c’était le cas en l’espèce. [ 80 ] Il précise que du scellant a été installé dans le sens vertical des joints, ce qui est admis par les Syndicats. [ 81 ] Il n’est pas en mesure de se prononcer sur l’étanchéité du revêtement de fibrociment lors de la livraison de l’immeuble.

Cependant, lors des visites pour la préparation de son rapport d’expertise, il y avait présence d’écaillement sur la surface du fibrociment, ce qu’il reconnaît être un signe d’existence d’infiltration d’eau. [ 82 ] Il se réfère à certaines photos pour illustrer qu’il existait du scellant et suggère que le Syndicat aurait ignoré la mise en garde concernant la détérioration des joints de scellant. [ 83 ] Selon ce témoin, l’infiltration d’eau serait causée à 50 % à des problèmes d’entretien de calfeutrage et l’expert des Syndicats suggère que le calfeutrage mal entretenu représentait environ 20 % des infiltrations. [ 84 ] En regard de la preuve dont il dispose, le Tribunal conclut que les Syndicats se sont déchargés de leur fardeau de preuve pour établir que les dommages causés par l’infiltration d’eau résultent du non-respect du plan d'architecte et que l’absence de cavité d’air et l’absence de calfeutrage sur les joints de revêtement ont entraîné l’absence d’étanchéité des joints et il en a résulté des infiltrations d'eau. [ 85 ] Quant aux infiltrations d’eau occasionnées par un défaut d’entretien de calfeutrage fissuré, en regard de la preuve dont il dispose, le Tribunal estime raisonnable d'arbitrer à une proportion de 20 % les dommages qui en résultent.

[ 86 ] Vu la conclusion à laquelle arrive cette Cour, chacun des Syndicats a droit à 80 % des coûts engagés pour corriger les dommages résultant d’infiltration d’eau. [ 87 ] Dans le dossier 500-32-146930-153, le montant est établi à 80 % du montant de 28 394,52 $ indiqué au paragraphe 37. [ 88 ] Dans le dossier 500-32-147868-154, le montant est établi à 80 % du montant de 28 394,52 $ indiqué au paragraphe 39. [ 89 ] Dans chacun des dossiers, les Syndicats ont droit au montant de 15 000 $, qui est le montant maximal pouvant être accordé à la Division des petites créances. [ 90 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans la cause portant le numéro 500-32-146930-153: [ 91 ] ACCUEILLE la demande; [ 92 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 15 000 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 avril 2015, plus les frais judiciaires de 250 $. Dans la cause portant le numéro 500-32-147868-154 : [ 93 ] ACCUEILLE la demande; [ 94 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 15 000 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 juillet 2015, plus les frais judiciaires de 250 $. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 1 er septembre 2016