2010 QCCQ 11412, 2010 QCCQ 11412

Aurora c. Bautista 2010 QCCQ 11412 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » Cour du Québec n o : 500-80-013224-093 Régie du logement n o : 31 080620 061 G DATE : 2 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE AURORA et CASSANDRA AURORA et AGNES AURORA Appelantes en reprise d'instance – locatrices c.

FLORA BAUTISTA et CHARINA DE LA CRUZ Intimées – locataires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 5 février 2009, la Régie du logement rend une décision par laquelle elle accueille en

partie la demande des locataires et condamne le locateur, feu John Aurora, à payer la somme de 1 500 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le locateur présente une requête pour permission d'appeler de cette décision de la Régie du logement qui est accueillie par cette Cour le 18 mars 2010 relativement aux questions suivantes: 1. Compte tenu que la régisseure a rejeté les prétentions des intimées quant aux fausses représentations, la perte de jouissance et l'inhabilité des lieux loués, pouvait-elle accorder aux intimées des dommages de 1 500 $ ? 2. En concluant comme elle l'a fait et hors du cadre de la demande, et en absence de motivation, la régisseure n'a-t-elle pas statué ultra petita ? 3.

En l'absence de preuve de malice ou d'une faute grave du cocontractant, le simple fait, pour une partie, de se sentir intimidée par une réclamation de loyer, justifie-t-il l'octroi de dommages-intérêts ? 4.

La Régie du logement a-t-elle compétence pour entendre une demande en dommages-intérêts découlant du simple dépôt d'une réclamation alors que le bail est expiré et que les parties n'ont plus de lien de droit ? [ 3 ] Au jugement autorisant la permission d'appeler, la Cour du Québec ordonne que l'appel soit entendu selon la preuve documentaire et testimoniale présentée devant la Régie du logement, si bien qu'elle autorise le dépôt des notes sténographiques de l'audition tenue devant la Régie du logement le 20 novembre 2008 pour faire état de la preuve testimoniale alors présentée, en plus de permettre que la preuve documentaire alors déposée soit produite au présent dossier. [ 4 ] À l'audience, le procureur des locataires présente une requête verbale en amendement afin de chiffrer le montant des dommages-intérêts à 1 500 $ pour chacune des locataires.

Cette demande d'amendement découle du fait qu'à leur demande à la Régie du logement, les locataires réclament des « dommages et intérêts », sans pour autant les quantifier. [ 5 ] Suite aux représentations des procureurs des parties, le Tribunal décide de reporter sa décision sur cette demande d'amendement dans le cadre du présent jugement.

Après délibéré, le Tribunal ne voit pas en quoi il devrait priver les locataires de leur droit d'amender leur demande afin de préciser le montant des dommages-intérêts qu'elles réclament, si bien qu'il fait droit à leur demande d'amendement. [ 6 ] Il y a lieu de préciser qu'à l'audience, les parties s'en remettent à la preuve documentaire et testimoniale présentée devant la Régie du logement, sans ajouter quelque autre élément de preuve.

[ 7 ] Les objets de la demande des locataires à la Régie du logement, datée du 20 juin 2008, sont les suivants: - Résiliation de bail; - Diminution de loyer; - Dommages et intérêts. [ 8 ] Les motifs de leur demande se lisent ainsi: « 1. Le bail est nul " ab initio " car il repose sur un consentement vicié par le comportement dolosif du locateur qui a notamment induit volontairement en erreur les locataires en leur louant comme une chambre un simple espace dans un corridor. 2.

Pendant la période où elles sont demeurées dans ce logement, les locataires n'ont pas eu la jouissance des lieux, notamment en raison de la surpopulation du logement. Les locataires ont dû quitter les lieux qui étaient inhabitables et elles en ont avisé le locateur. » [ 9 ] À sa décision du 5 février 2009, la régisseure, Me Marie-Louisa Santirosi, accueille en

partie la demande des locataires, constate que la clause de solidarité ainsi que les clauses ajoutées a posteriori à la signature du bail sont nulles et inopérantes et condamne le locateur à verser aux locataires la somme de 1 500 $, à

titre de dommages, avec intérêts, indemnité additionnelle et frais. [ 10 ] Les deux paragraphes suivants sont consacrés par la Régie du logement à l'octroi des dommages de 1 500 $ aux locataires: « Finalement, il appert que le locateur a voulu profiter du départ des locataires pour leur imposer des clauses non négociées. Les locataires se sont senties intimidées par la réclamation pour le loyer de leur co-chambreuse.

Le Tribunal attribuera pour les dommages encourus pour cette raison la somme de 1 500 $. » [ 11 ] Tel qu'indiqué antérieurement, le présent appel porte uniquement sur l'octroi de cette somme de 1 500 $, qui est portée, par amendement, à 1 500 $ pour chacune des locataires. [ 12 ] En matière d'appel de décisions de la Régie du logement, le législateur prévoit notamment, à la

Loi sur la Régie du logement , L.R.Q., c. R-8.1: « 98. Le tribunal n'entend que la preuve et les représentations relatives aux questions qui ont été autorisées par la permission d'appeler et les articles 60 à 69, 75 à 78, 86, 88 et 89 s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, à un appel entendu suivant le présent chapitre. » [ 13 ] Ceci étant, l'analyse relative à la norme de contrôle ne trouve aucune application [1] .

Il s'agit donc véritablement d'un appel « de novo » qui procède, en la présente instance, selon la preuve présentée devant la Régie du logement. [ 14 ] Après analyse minutieuse de cette preuve, le Tribunal conclut qu'aucun élément n'est présenté à l'appui de la réclamation des locataires au montant de 1 500 $ chacune. [ 15 ] Le Tribunal est d'accord avec la décision de la Régie du logement qui refuse d'accueillir la demande de diminution de loyer en conséquence de la prétendue inexécution des obligations du locateur de procurer la jouissance paisible des lieux, « notamment en raison de la surpopulation du logement ». [ 16 ] Cependant, le Tribunal ne comprend pas que la Régie du logement ait pu attribuer la somme de 1 500 $ puisque « les locataires se sont senties intimidées par la réclamation pour le loyer de leur co-chambreuse ».

Aucun iota de preuve en provenance des locataires ne démontre quelque dommage que ce soit à cet égard. [ 17 ] En fait, le Tribunal conclut que l'attribution par la Régie du logement de la somme de 1 500 $ « pour cette raison » relève davantage de l'octroi de dommages exemplaires ou punitifs, ce qui est interdit en droit québécois, à moins que la loi ne le prévoie spécifiquement, en vertu de l'article du 1621 du Code civil du Québec [2] . [ 18 ] Vu la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive quant à l'absence de preuve au soutien de l'attribution de dommages et intérêts au bénéfice des locataires, il n'est pas utile pour le Tribunal de décider si la Régie du logement possède juridiction pour attribuer des dommages suite au départ des locataires et découlant « du simple dépôt d'une réclamation alors que le bail est expiré et que les parties n'ont plus de lien de droit ».

PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE l'appel des appelantes en reprise d'instance – locatrices; INFIRME en

partie la décision de la Régie du logement dans le dossier 31 080620 061 G quant à la seule conclusion suivante: « CONDAMNE le locateur à verser aux locataires la somme de 1 500 $, en dommages avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin

2008 , en plus de l'indemnité prévue par l'

article 1619 C.c.Q. ; » REJETTE la demande des locataires Flora Bautista et Charina De La Cruz quant à l'attribution de quelque dommage-intérêt; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais en la présente instance. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. M e Jacques Darche, (BORDEN LADNER GERVAIS) pour les appelantes en reprise d'instance – locatrices M e Gaétan Couturier, (OUELLET NADON CYR) pour les intimées – locataires Date d'audience : 13 octobre 2010