2011 QCCA 2285, 2011 QCCA 2285

Oueiss c. Marino 2011 QCCA 2285 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020216-099 ( 500-22-123050-067 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 9 décembre 2011 CORAM: LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE , J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. APPELANT AVOCAT(

S) ZAKHIA GERGI OUEISS Me Vincent Kaltenback BARRETTE & ASSOCIÉS INTIMÉ AVOCAT(

S) GIUSEPPE MARINO Me Giuseppe Ionata En appel d'un jugement rendu le 9 novembre 2009 par l'honorable Gérald Locas de la Cour du Québec, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente Greffier: Robert Osadchuck Salle: Antonio-Lamer AUDITION Suite de l'audition du 7 décembre 2011. Arrêt sur procès-verbal déposé le 9 décembre 2011. Robert Osadchuck Greffier d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La présence de moisissure et de pourriture dans deux des logements du sous-sol de l'immeuble acquis un an plus tôt par l'appelant résulte-t-elle de vices cachés dont serait responsable l'intimé? Le juge de première instance répond par la négative à cette question, d'où l'appel. [ 2 ] Construit en 1966, l'immeuble de six logements a été acquis par l'intimé en 1986.

Il le revend à l'appelant en août 2004 au prix de 326 500 $. Ce dernier le revend à son tour, un an plus tard, le 31 octobre 2005 pour 385 000 $. [ 3 ] À la fin de juin 2005, une locataire occupant l'un des logements du sous-sol de l'immeuble observe la présence de traces de moisissure sur certains murs. Pareille observation est constatée dans un autre logement du sous-sol de l'immeuble. Jamais auparavant, les locataires de l'immeuble n'avaient relevé de moisissure sur les murs. L'inspection préachat n'en avait pas non plus révélé l'existence.

[ 4 ] L'appelant avise son assureur, lequel fait appel à un expert en sinistre pour inspecter les lieux. Ce dernier constate, en faisant pratiquer une ouverture dans le plancher (environ un pied par un pied, selon la preuve), qu'un dormant de la charpente du faux plancher du sous-sol est pourri. L'appelant en informe alors l'intimé, qui demande l'opinion d'un expert, l'ingénieur André Béïque. Ce dernier se rend sur les lieux, le 29 août 2005.

Son rapport est en date du 31 août 2005. [ 5 ] Les experts de l'appelant sont d'avis que la moisissure et la pourriture observées résultent de l'infiltration d'eau par les murs de la fondation de l'immeuble. Pour l'un, l'absence de drain autour de l'immeuble peut en être la cause; pour l'autre, le fait que la clé de la semelle filante n'est pas au centre du caniveau favoriserait l'accumulation d'eau.

Les experts de l'appelant n'ont toutefois jamais vu de l'eau comme tel, ni de trace d'eau lors de leur examen des lieux. [ 6 ] Par ailleurs, l'expert Béïque constate que la pièce de bois pourrie résulte d'un problème d'eau. Il mentionne que la pourriture est localisée sur une longueur d'un pied, ce qui implique une réparation fort simple à réaliser. Plus loin au cours de son contre-interrogatoire, il affirme qu'il « […] considère que ce plancher-là est correct pour encore plusieurs années ».

Confronté à certaines constatations effectuées pendant l'exécution des travaux de réparation, après que le plancher et des murs aient été mis à nue, et à certaines photos prises à cette occasion montrant qu'il y avait des traces de pourriture à d'autres dormants ou madriers, l'expert Béïque précise que ce qu'on lui décrit ou qu'on lui montre est « […] une situation qui est normale, pour un plancher de sous-sol, après je ne sais, moi, trente (30), quarante (40) ans, il n'y a pas de problème », précisant, par ailleurs, que « […] ce plancher-là, on voit les dormants qui sont encore sains pour quatre-vingt-dix pour cent (90 %) de leur superficie ».

Plus loin, il mentionne « [qu'] après 30 ans, qu'il y ait une pièce de bois, une place comme ça, on va en trouver, c'est parfaitement correct. ». Enfin, il n’établit aucun lien entre l’apparition de moisissure sur les murs, qu’il attribue à un excès d’humidité, et la pourriture observée. [ 7 ] Le juge de première instance note que la moisissure ne constitue pas un vice en soi, mais, au mieux, sa conséquence.

Une fois établies la présence de moisissure et l'existence d'un dormant pourri dans la charpente du faux plancher d'une des chambres du sous-sol, le juge indique qu'il appartient à l'intimé de prouver que la cause de ces phénomènes ne lui est pas imputable. [ 8 ] En présence de la preuve contradictoire des experts, le juge estime que la preuve de l'expert Béïque est très convaincante.

Elle lui apparaît plus concluante que celle des experts de l'appelant, et il s'en explique. [ 9 ] La preuve prépondérante ne permet pas, selon le juge, de conclure que la cause à l'origine de l'apparition des moisissures existait au moment de la vente. Puis, abordant le cas du dormant pourri de la charpente du faux plancher, le juge préfère, là aussi, l'opinion de l'expert de l'intimé. Le juge estime que la preuve prépondérante permet de conclure que la pourriture a vraisemblablement été causée par un dégât ponctuel d'eau.

Considérant que ce genre de pourriture existait fort probablement lors de la vente de l'immeuble à l'appelant, le juge est d'avis que cela peut constituer un vice caché, mais qu'il ne s'agit pas ici d'un vice dont la gravité est suffisante pour donner ouverture au recours de l'appelant, puisque les travaux requis pour remplacer le dormant sont, de l’avis de l’expert Béïque, minimes. [ 10 ] À l'audience, l'appelant a plaidé que le juge s'était trompé en référant au dégât d'eau dont a fait

part le témoin André Courtemanche, puisque ce dernier n'était gestionnaire de l'immeuble que depuis la vente de 2004 et donc, ce dégât aurait eu lieu trop récemment pour provoquer la pourriture du dormant. Or, la preuve révèle que le témoin Courtemanche était l'un des locataires dans l'immeuble depuis quelques années avant la vente.

De fait, ce dernier a relaté dans son témoignage qu'un dégât d'eau est survenu vers 1999-2000 dans l'immeuble. [ 11 ] L'essentiel des moyens d'appel de l'appelant, tant dans son mémoire qu'à l'audience, porte sur la conclusion du juge selon laquelle la pourriture observée sur un dormant est un vice caché dont la gravité est insuffisante pour donner ouverture à son action en dommages.

L'appelant reproche plus particulièrement au juge de n'avoir considéré que la pourriture sur un seul dormant de la charpente du faux plancher, alors que la pourriture était plus répandue et s'étendait à plusieurs autres dormants ou madriers. [ 12 ] Le juge de première instance n'est pas lié par le témoignage des experts [1] et il lui revient, en présence d'une preuve d'expertise contradictoire, d'expliquer son choix, ce qu'il a amplement fait, lorsqu'il fonde l'essentiel de son jugement sur le témoignage fort crédible, d’ailleurs, de l'expert Béïque. [ 13 ] Il ne commet pas d'erreur révisable lorsqu'il conclut que la preuve démontre qu'il n'y a pas eu d'infiltration d'eau en provenance de l'extérieur.

Il est d’avis que la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que la moisissure ou l'humidité qui l'a provoquée existait au moment de la vente. Cette conviction trouve assise dans la preuve. [ 14 ] Par ailleurs, quant à la pourriture observée dans la structure du plancher de certaines chambres du sous-sol, on peut relever une erreur de qualification des faits de la part du juge que la Cour corrige ci-après.

Cette correction ne modifie, toutefois, pas le dispositif du jugement entrepris. [ 15 ] Le juge estime que la pourriture observée sur un madrier de la charpente du faux plancher constitue un vice caché, mais qui n'est pas suffisamment grave pour donner ouverture au recours de l'appelant.

Comme il n'y a pas lieu de remettre en question la crédibilité qu'il accorde au témoignage de l'expert Béïque, il faut plutôt retenir du témoignage de celui-ci, pris dans son ensemble, que ce qu'il a observé et ce qu'on a porté à son attention au moment de son contre-interrogatoire emporte une seule conclusion, soit qu'il ne peut s'agir d'un vice caché au sens de la loi. Certes, le problème n'était pas visible, mais il était la conséquence d'un ou de dégâts ponctuels d'eau et, surtout, la résultante du passage du temps.

L’erreur de qualification relevée ici est manifeste, mais non déterminante [2] , en ce qu’elle ne modifie en rien, comme déjà mentionné, le dispositif du jugement dont appel. [ 16 ] Bref, il n'a pas été établi, d'une part, que la présence de moisissure existait au moment de la vente de l'immeuble à l'appelant et, d'autre part, que la pourriture observée dans la charpente du faux plancher du sous-sol constituait un vice caché. [ 17 ] Quant au grief adressé au juge par l'appelant d'avoir limité son évaluation de la preuve à la présence d'un seul dormant pourri, il y a lieu de souligner que l'appelant n'a jamais dénoncé à l'intimé, conformément à l'

article 1739 C.c.Q. , la découverte d'autres dormants ou madriers pourris sous le plancher après la mise à nue du plancher au moment de la réalisation des travaux de réparation. Cette découverte survenue bien après la visite de l’expert de l’intimé exigeait une nouvelle dénonciation si on entendait opposer à ce dernier

les nouveaux faits observés. L'absence de dénonciation à l'intimé a empêché d'envoyer son expert sur place pour constater l'étendue de la pourriture, analyser les causes de celle-ci et confectionner un rapport complémentaire aux fins de son témoignage. Le grief adressé au juge est, pour le moins, mal fondé, dans les circonstances. [ 18 ] Le pourvoi ne peut, en conséquence, réussir. [ 19 ] POUR CES MOTIFS, la Cour : [ 20 ] REJETTE l'appel, avec dépens. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.