2014 QCCQ 9340, 2014 QCCQ 9340

Duchesne c. Marcil 2014 QCCQ 9340 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-030441-126 DATE : 18 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROLAND DUCHESNE ET LISETTE DAGENAIS Demandeurs c. SERGE MARCIL ET DENISE JOBIN Défendeurs et 9232-6941 QUÉBEC INC. faisant affaires sous la raison sociale Habitation Classique 2000 inc.

ET GHISLAINE TÉTREAULT Appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Roland Duchesne et Lisette Dagenais réclament à Serge Marcil et Denise Jobin la somme de 3 863,91$ : ils prétendent que la maison achetée de ces derniers en 2006 est affectée de vices cachés. La cheminée et le foyer ne sont pas construits en conformité avec les normes en vigueur au moment de la construction, ils ont dû cesser de l'utiliser à compter du printemps 2011 et en refaire complètement l'installation.

[ 2 ] En défense, Serge Marcil et Denise Jobin plaident que la résidence était conforme aux règlements en vigueur en tout temps pertinent au litige, et qu'au surplus, Roland Duchesne et Lisette Dagenais bénéficient de la garantie de l'APCHQ qui leur a été transférée le 24 novembre 2006. [ 3 ] Sans préjudice à leur défense, ils appellent dans le présent dossier 9232-6941 Québec inc. (" Habitation Classique 2000 "), le constructeur de la maison de qui ils l'ont achetée en 2005.

Ils lui demandent de les tenir indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux dans le cadre de l'action principale. [ 4 ] Ghislaine Tétreault, administratrice de cette compagnie, apparaît également comme

partie appelée. [ 5 ] Dans sa contestation écrite, elle invoque l'absence d'intérêt juridique de Serge Marcil et Denise Jobin à faire cette demande, puisque seul le Syndicat de la copropriété dans laquelle se trouve l'immeuble en question, possède cet intérêt. [ 6 ] Elle ajoute qu'il n'y a aucun lien de droit entre elle-même et Serge Marcil et Denise Jobin, ceux-ci ayant contracté uniquement avec Habitation Classique 2000. [ 7 ] Lors du procès tenu le 17 juin 2014, Ghislaine Tétreault confirme qu'elle ne représente pas Habitation Classique 2000, qui n'avait pas déposé de contestation écrite. [ 8 ] Le Tribunal conclut à l'absence de toute responsabilité personnelle de Ghislaine Tétreault, et rejette l'appel en garantie à son égard, sans frais. [ 9 ] Par ailleurs, puisque Habitation Classique 2000 n'a pas déposé de contestation écrite et n'est pas représentée au procès, la cause procède par défaut contre celle-ci.

Questions en litige [ 10 ] Les désordres allégués par les demandeurs constituent-ils un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 11 ] Dans l'affirmative, à quelle indemnité ont-ils droit? [ 12 ] L'appel dans le présent dossier de Habitation Classique 2000 est-il bien fondé?

Le contexte [ 13 ] La plupart des faits sont admis par les parties et ne sont pas contestés par Habitation Classique 2000, absente et non représentée au procès. [ 14 ] Le 24 janvier 2006, le couple Duchesne-Dagenais achète du couple Marcil-Jobin une résidence située sur la rue Jean- Deslauriers à Boucherville. [ 15 ] Il s'agit d'une unité de copropriété, située dans un projet domiciliaire construit par l'appelée Habitation Classique 2000, qui a vendu cette unité au couple Marcil-Jobin le 26 mai 2005. [ 16 ] Cette copropriété est administrée par le Syndicat de copropriété Les Jardins de Monaco (" le Syndicat "). [ 17 ] Par lettre datée du 10 janvier 2011, le Service de Sécurité Incendie (" le S.S.I.

") de l'agglomération de Longueuil avise le couple Duchesne-Dagenais qu'il a raison de croire que l'installation de la cheminée du foyer de leur résidence présente un risque de propagation potentielle, advenant un incendie. [ 18 ] Pour des raisons de sécurité, le S.S.I. les enjoint de cesser d'utiliser immédiatement le foyer appareil de chauffage d'appoint, jusqu'à ce qu'une entreprise qualifiée en ait vérifié l'installation. [ 19 ] Le 27 janvier suivant, le S.S.I. tient une session d'information à laquelle sont conviés les officiers et administrateurs du Syndicat.

Le S.S.I. confirme alors qu'il interdit l'utilisation des foyers des unités de la copropriété en raison de la configuration non conforme aux normes applicables et de l'étanchéité déficiente des conduits de fumée dans les cheminées. Il s'agirait donc d'un vice de construction. [ 20 ] Le Syndicat et les copropriétaires entreprennent des démarches pour faire inspecter les cheminées et les foyers, et obtenir des soumissions pour réaliser les travaux correctifs. [ 21 ] Le 18 avril 2011, Roland Duchesne et Lisette Dagenais écrivent à leurs vendeurs les informant de ce qui précède.

Ils leur demandent de procéder ou faire procéder à leurs frais à la vérification du foyer de la cheminée, dans les 10 jours de la réception de cette lettre.

Advenant que ce conduit ne soit pas conforme aux exigences du S.S.I., ils exigent que les travaux correctifs requis soient complétés dans les 30 jours. [ 22 ] Le couple Marcil-Jobin transmet cette mise en demeure à Habitation Classique 2000, qui nie toute responsabilité. [ 23 ] Après avoir inspecté les unités de la copropriété, l'ingénieur Daniel Olivier remet au Syndicat un rapport daté du 20 juillet 2011, dans lequel il conclut que les foyers préfabriqués au bois et au gaz, dont celui de la résidence du couple Duchesne-Dagenais, présentent de graves déficiences quant à leur installation, laquelle ne respecte pas à plusieurs égards les normes en vigueur au moment de la construction.

Plusieurs de ces déficiences présentent un risque sérieux d'incendie. [ 24 ] Il recommande de nombreux travaux correctifs; au cours des mois d'août et septembre 2011, le Syndicat obtient des

soumissions de plusieurs entrepreneurs, pour les réaliser. [ 25 ] Le technologue Marc Constantineau de la firme Gestion Interface inc., prépare des plans et devis pour la réalisation de ces travaux. [ 26 ] En février 2012, Les Foyers Stecyka réalise les travaux correctifs, et le 7 mars 2012, après avoir effectué une inspection, Marc Constantineau atteste que les travaux ont été réalisés en conformité avec les plans et devis approuvés par la Ville de Boucherville et le S.S.I. [ 27 ] Le 2 mai, le procureur du couple Duchesne-Dagenais réclame au couple Marcil-Jobin le remboursement de la somme de 3 163,91$ payée par ses clients pour les travaux.

Cette somme est répartie ainsi : - Les foyers Stecyka inc. (travaux correctifs) : 2 632,91$ - Frais d'inspection : 287,44$ - Frais d'expertise : 243,55$ Total 3 163,91$ [ 28 ] Le 10 mai, le S.S.I. confirme au couple Duchesne-Dagenais qu'il lève l'interdiction d'utiliser le foyer, suite au rapport et à l'attestation de conformité produits par Marc Constantineau, de Gestion Interface inc. Droit applicable [ 29 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit l'obligation de garantie de qualité du vendeur à l'égard du bien vendu : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 30 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal considère quatre critères [1] : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 31 ] Le vendeur est responsable du vice caché qui affecte le bien vendu même s'il en ignorait l'existence. [ 32 ] La diminution de prix peut être évaluée en prenant comme base de calcul le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices, et ce coût peut être réduit selon les circonstances en fonction de la plus-value que les travaux apportent au bien compte tenu de son âge, puisque l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations [2] . [ 33 ] Si le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice caché, il peut être tenu outre de cette réduction de prix, de tous les dommages subis par l'acheteur comme le prévoit l'

article 1728 C.c.Q. : " Art. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. " Analyse et décision [ 34 ] Au soutien de leurs prétentions à l'effet que les déficiences affectant le foyer et la cheminée sont des vices cachés, au sens de l'

article 1726 C.c.Q. , le couple Duchesne- Dagenais produit les documents suivants : - Rapport d'expertise de l'ingénieur Daniel Olivier; - Rapport d'inspection de Marc Constantineau; - Rapport de Daniel Pellerin, technicien en prévention des incendies. [ 35 ] Tel que convenu lors d'une audioconférence tenue par la soussignée le 20 février 2014, Serge Marcil et Denise Jobin acceptent que ces documents tiennent lieu du témoignage de leur auteur respectif au moment du procès, et ils n'en contestent pas le contenu.

[ 36 ] À cette date, ils indiquent au Tribunal qu'ils n'entendent pas déposer de contre-expertise. [ 37 ] Par ailleurs, le greffier de cette Cour a transmis à l'appelée Habitation Classique 2000 une copie de ces rapports et un avis lui indiquant qu'à moins d'avis contraire de sa part, le dépôt de ces documents dispensera leur auteur de se présenter à l'audience comme témoin. [ 38 ] Habitation Classique 2000 n'a pas répondu à cet avis, et personne ne la représente au moment du procès. [ 39 ] Le Tribunal conclut donc, à la lecture de ces différents rapports, que le foyer et la cheminée de l'unité de copropriété du couple Duchesne-Dagenais ne répond pas aux normes de construction et de sécurité en vigueur au moment de la construction de l'unité, en 2005, et que cette installation présente un danger sérieux d'incendie. [ 40 ] Ce vice existait au moment de l'achat de la résidence par le couple Marcil-Jobin, puis ensuite par le couple Duchesne-Dagenais, puisqu'il s'agit d'un vice de construction. [ 41 ] Aucun des acheteurs n'avait connaissance des déficiences affectant le foyer et la cheminée de leur unité. [ 42 ] Il s'agit d'un vice grave, vu le danger potentiel d'incendie relevé par l'ingénieur Olivier. [ 43 ] Il s'agit d'un vice caché, qu'il n'était pas possible ni pour le couple Duchesne- Dagenais ni pour le couple Marcil-Jobin de le constater lors de leur achat respectif.

En effet, il a fallu que l'ingénieur Daniel Olivier défasse les composantes du foyer et les revêtements autour du foyer de la cheminée, pour constater les déficiences.

Aucun indice ne permettait aux acheteurs de soupçonner leur existence. [ 44 ] Serge Marcil et Denise Jobin ne contestent pas que Roland Duchesne et Lisette Dagenais aient dû engager les dépenses dont ils réclament maintenant le remboursement, pour identifier les déficiences affectant le foyer et la cheminée, pour dresser des plans et devis afin que les travaux correctifs soient apportés conformément aux exigences du S.S.I. et de la Ville de Boucherville, pour faire effectuer les travaux correctifs et enfin, pour obtenir l'attestation de conformité nécessaire pour pouvoir en retrouver l'usage. [ 45 ] Par conséquent, Serge Marcil et Denise Jobin sont tenus de payer à Roland Duchesne et Lisette Dagenais la somme de 3 163,91$. [ 46 ] Par ailleurs, l'appel en garantie de Habitation Classique 2000 par le couple Marcil-Jobin est fondé, puisqu'en tant que constructeur/vendeur, cette compagnie est garante de la qualité de l'immeuble vendu. [ 47 ] Serge Marcil et Denise Jobin ont l'intérêt juridique requis pour poursuivre Habitation Classique 2000 et obtenir un jugement contre celle-ci. [ 48 ] Dans le jugement rendu dans l'affaire Lalonde et al c. 9232-6941 Québec inc. et al [3] , la juge Chantal Sirois, J.C.Q., traite de cette question, dans le cadre de plusieurs recours intentés par des propriétaires d'unités de copropriété construites par l'appelée dans la présente cause, à la même période, à Boucherville. [ 49 ] Dans ces litiges, les demandeurs allèguent, tout comme dans la présente affaire, que des vices de constructions graves affectent les foyers et cheminées des unités des différentes copropriétés impliquées. [ 50 ] Après une étude exhaustive de la question de l'intérêt ou de l'absence d'intérêt juridique des demandeurs, copropriétaires de différentes unités, la juge Sirois conclut qu'ils possèdent cet intérêt juridique : " [150] Seuls les copropriétaires possédant un foyer ont été appelés à défrayer le coût des travaux correctifs, tant pour ceux afférents aux parties communes que privatives. [151] On peut concevoir que si le syndicat avait pris en charge lui-même les travaux de façon officielle avec les résolutions appropriées, il y aurait peut-être eu une période comprise entre cette prise en charge et l’imposition d’une contribution spéciale pendant laquelle les copropriétaires auraient pu voir suspendu leur intérêt pour poursuivre leur vendeur, s’il y avait alors eu momentanément opposition entre l’intérêt collectif représenté par le syndicat et les intérêts individuels, mais tel n’a pas été le cas en l’espèce. [152] Les copropriétaires individuellement ont assumé tous les frais liés aux travaux correctifs et ont en tout temps conservé l’intérêt nécessaire à exercer contre leur vendeur leur recours en diminution de prix et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité ou garantie contre les vices cachés. [153] Par ailleurs, les copropriétaires ne peuvent pas exercer de recours contre leur syndicat ayant pour objet une action en diminution de prix de vente, d’une part parce que le syndicat n’est pas

partie à la vente, et d’autre part, parce que l’

article 1077 C.c.Q. limite le recours contre le syndicat aux dommages directs causés par le défaut d’entretien des parties communes ou le défaut de prendre les mesures nécessaires pour qu’il soit remédié avec diligence aux vices de conception ou de construction. [154] Ici, outre la compensation demandée pour diminution du prix de vente, les copropriétaires demandent une compensation en dommages-intérêts pour perte de jouissance, tracas et inconvénients.

Ils ne reprochent pas à leur syndicat d’avoir tardé à agir, bien au contraire. [155] Cependant, même si le syndicat avait tardé à agir, les copropriétaires auraient quand même eu le choix de poursuivre leur vendeur plutôt que le syndicat pour les dommages-intérêts réclamés en sus de la diminution du prix de vente, car le recours possible de l’

article 1077 C.c.Q. ne fait pas perdre à un acheteur son recours en vertu des articles 1726 et 1728 C.c.Q. [156] Un recours possible n’exclut pas un autre recours possible, à moins d’un texte clair[60].

[157] D’ailleurs, le fait que l’

article 1077 C.c.Q. prévoit un recours récursoire du syndicat contre les tiers responsables est clairement révélateur en ce sens. [158] Le Tribunal conclut donc que les copropriétaires divis possèdent l’intérêt juridique requis par l’article 55 C.p.c. pour poursuivre individuellement leur vendeur en diminution du prix de vente en raison de l’existence d’un vice caché affectant même une

partie commune.

" [ 51 ] Par conséquent, Habitation Classique 2000 est tenue de rembourser au couple Marcil-Jobin le montant de la présente condamnation. [ 52 ] Au procès, Serge Marcil et Denise Jobin expriment leur appréhension à l'effet qu'ils craignent ne pouvoir se faire rembourser par leur vendeur ce montant, si la compagnie ne possédait plus d'actif. [ 53 ] Roland Duchesne et Lisette Dagenais ne remettent aucunement la bonne foi de leurs vendeurs : ceux-ci ne soupçonnaient aucunement le vice de construction lorsqu'ils vendu la résidence, ils l'ignoraient eux-mêmes lorsqu'ils l'ont achetée de Habitation Classique 2000. [ 54 ] Cependant, le Tribunal partage entièrement l'opinion de la juge Sirois, exprimée dans l'affaire Lalonde et al. c. 9232-6941 Québec inc. et al [4] : dans l'état actuel du droit, le Tribunal n'a pas le pouvoir de les exonérer de leur responsabilité de vendeur à l'égard de leurs acheteurs Roland Duchesne et Lisette Dagenais, malgré leur bonne foi, malgré le fait que c'est le constructeur qui n'a pas respecté les règles de l'art lors de la construction : " [ 38 ] Chaque vendeur de la chaîne de titres entre l'entrepreneur inclusivement et le dernier acquéreur de l'immeuble est tenu à la garantie contre les vices cachés. [ 39 ] Il est vrai que cette situation crée parfois des injustices, puisque de façon ultime, si l'entrepreneur n'existe plus ou n'est pas solvable, c'est le premier acheteur de l'immeuble neuf qui peut se voir appelé à assumer la garantie légale et payer toute condamnation envers tous les acheteurs potentiels futurs. [40] L'achat d'une propriété neuve crée ainsi un risque financier non négligeable pour un premier acheteur. [41] En l'absence d'intervention du législateur, le Tribunal ne possède toutefois aucun pouvoir de remédier à cette injustice potentielle.

" POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [55] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3 163,91$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 2 mai 2012, date de la mise en demeure plus les frais judiciaires de 132,00$; [56] CONDAMNE la

partie appelée 9232-6941 Québec inc. à indemniser les défendeurs Serge Marcil et Denise Jobin de la totalité de la présente condamnation en capital, intérêts et frais; [57] REJETTE l'appel à l'égard de Ghislaine Tétreault, sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.