2022 QCCA 490, 2022 QCCA 490

Maison Lapierre inc. c. Pareclemco inc. 2022 QCCA 490 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029504-214 ( 505-17-011072-198 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 8 avril 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT MAISON LAPIERRE INC. SERGE LAPIERRE Me ALEXANDRE CAYER (Cayer Legal) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT PARECLEMCO INC. Me JEAN-FÉLIX RACICOT (Jean-Félix Racicot avocat) Absent

PARTIE MISE EN CAUSE MARILYS ROBINSON ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE En appel d’un jugement rendu le 12 avril 2021 par l’honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure , district de Longueuil . NATURE DE L’APPEL : Contrat d'entreprise – Responsabilité – Obligations – Protection des droits du créancier – Action en inopposabilité. Greffière-audiencière : Annie Lapierre Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 35 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 7 avril 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. 9 h 36 PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Annie Lapierre, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 12 avril 2021 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Marc St-Pierre), lequel accueille en

partie la demande en justice de l’intimée, condamne la société appelante à rembourser les avances que cette dernière lui a consenties et condamne personnellement l’appelant à payer la somme de 160 500 $ [1] . *** [ 2 ] Le contexte se résume ainsi. [ 3 ] L’intimée, un développeur immobilier, prête un total de 650 000 $ à la société appelante, un entrepreneur général, afin de financer un projet de construction d’unités d’habitation. Les prêts doivent être remboursés progressivement au fur et à mesure de la vente des unités à construire. L’appelant est l’unique actionnaire et administrateur de la société appelante.

Le 9 janvier 2019, l’intimée poursuit cette dernière pour le remboursement des prêts. [ 4 ] Par la suite, la société appelante procède à deux transactions immobilières :

(1) Le 21 mars 2019, elle vend l’immeuble situé [à l'adresse 1] au prix de 215 000 $ à la mise en cause, qui est la belle fille de l’appelant, et

(2) Le 18 avril 2019, elle vend l’immeuble situé [à l'adresse 2], au prix de 171 923,75 $ [2] à une tierce personne. [ 5 ]

La société appelante remet le produit des ventes à la Caisse Desjardins de Beloeil-Mont-Saint-Hilaire, un créancier dont les prêts étaient cautionnés à hauteur de 325 000 $ par l’appelant personnellement. [ 6 ] Le 18 juin 2019, l’intimée modifie sa demande introductive d’instance et allègue que ces deux ventes ont été faites dans le but de dilapider le patrimoine de la société appelante et d’éviter le remboursement des sommes lui étant dues.

L’intimée ajoute les conclusions suivantes : ➢ Une déclaration d’inopposabilité de l’acte de vente de l’immeuble situé [à l'adresse 1]; ➢ La condamnation personnelle de l’appelant à la somme de 43 076,25 $ en lien avec la vente de l’immeuble situé [à l'adresse 2]; ➢ La condamnation solidaire des appelants à 15 000 $ pour les frais extrajudiciaires. [ 7 ] Le juge conclut que la réclamation de 650 000 $ à l’encontre de la société appelante est bien fondée. [ 8 ] De plus, il conclut qu’en vendant les actifs de la société appelante en deçà de leur valeur et en remettant le produit à la Caisse, l’appelant a priorisé le remboursement du prêt qu’il avait personnellement cautionné et s’est ainsi avantagé au détriment de la société.

Le juge détermine que ce comportement est suffisamment grave pour engager la responsabilité personnelle de l’administrateur. [ 9 ] Le juge précise que cette responsabilité doit être limitée à l’équivalent des sommes qu’il a fait perdre à la société appelante, soit la différence entre la juste valeur marchande (JVM) des immeubles et leur prix de vente. [ 10 ] Quant à l’immeuble situé [à l'adresse 2], le juge détermine que sa JVM était de 285 000 $ au moment de la vente.

Considérant que cet immeuble a alors été vendu au prix de 171 923,75 $ (qu’il arrondit à 171 000 $), le juge retient que la vente a été conclue 114 000 $ en deçà de sa JVM. [ 11 ] Quant à l’immeuble situé [à l'adresse 1], vendu par la société appelante au prix de 215 000 $, le juge retient que le prix a été escompté de 46 500 $, mais que la preuve ne permet pas de conclure que la mise en cause avait alors connaissance de l’insolvabilité de la société appelante. Par conséquent, il refuse de déclarer l’acte de vente inopposable à l’intimée. Plutôt, il condamne personnellement

l’appelant à payer à l’intimée un total de 160 500 $ pour les deux immeubles vendus. [ 12 ] L’appel ne porte que sur la condamnation personnelle de l’appelant. Les appelants soutiennent que ce dernier n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité personnelle. Subsidiairement, ils affirment que les dommages octroyés à l’intimée sont surévalués et que le juge a statué ultra petita . L’intimée répond que le juge n’a commis aucune erreur. De façon subsidiaire et de bene esse , elle demande la permission d’amender sa demande introductive d’instance afin de réclamer à l’appelant 160 500 $ à

titre personnel, soit la somme accordée dans le jugement de première instance . *** [ 13 ] Il convient de traiter d’abord de la demande pour permission d’amender la demande introductive d’instance. Cet amendement vise à ce que la demande en justice de l’intimée soit conforme aux conclusions du jugement de première instance. [ 14 ] L’amendement en appel n’est accordé que de manière exceptionnelle [3] , à condition qu’il ne change pas la nature du débat et ne soit pas contraire aux intérêts de la justice [4] .

Dans l’arrêt Coopérative de commerce « Des Milles-Îles » , la Cour énumère une série de circonstances où l’amendement s’avère contraire aux intérêts de la justice [5] : Ainsi on ne saurait, sauf circonstances très spéciales qui n'existent pas ici, engager un débat qui n'était pas présent lors de l'instruction en première instance et qui nécessiterait la réouverture de l'instruction; on ne saurait non plus faire renaître une réclamation qu'on avait abandonnée en première instance, ajouter des chefs de réclamation dont le fondement juridique n'avait pas été allégué en première instance; on ne saurait enfin rechercher des conclusions qu'on n’aurait même pas pu prendre en première instance et finalement faire des modifications inutiles qui ne feraient que compliquer une contestation liée déjà difficile à suivre; [ 15 ] En première instance, l’intimée demandait à ce que la vente de l’immeuble situé [à l'adresse 1] lui soit déclarée inopposable.

Elle ne recherchait pas de conclusion subsidiaire en dommages contre l’appelant quant à cet immeuble. Par conséquent, la question de sa responsabilité personnelle et extracontractuelle n’a pas été abordée dans le cadre des débats relatifs à cette transaction, les parties ayant plutôt débattu des éléments constitutifs de l’action en inopposabilité. [ 16 ] Toutefois, cette question n’est pas étrangère au litige puisqu’elle fondait la réclamation de l’intimée quant à la vente de l’autre immeuble.

Par conséquent, les parties ont longuement débattu des éléments constitutifs de ce type de recours à l’occasion des plaidoiries et les arguments peuvent aisément être transposés à la vente de l’immeuble situé [à l'adresse 1]. Dans les circonstances, on ne peut dire qu’il s’agit d’un débat nouveau. [ 17 ] Ensuite, les parties ont administré une preuve complète quant à la JVM de l’immeuble situé [à l'adresse 1] dans le cadre de l’action en inopposabilité.

Cette preuve n’est pas différente de celle permettant de soutenir la responsabilité personnelle de l’appelant. [ 18 ] En conséquence, le fait de permettre l’amendement à ce stade-ci ne nécessite pas la réouverture de l'instruction et n’a pas pour effet de priver les appelants d’une défense potentielle.

Interrogés à ce sujet lors de l’audience en appel, les appelants, malgré leurs tentatives, n’ont pas été en mesure d’identifier un élément de preuve additionnel qu’ils auraient produit en première instance ou un seul argument qu’ils n’ont pas déjà plaidé en première instance et qu’ils sont empêchés de faire valoir en appel.

Par conséquent, permettre l’amendement n’est pas contraire aux intérêts de la justice. [ 19 ] La procédure étant la servante du droit et non l’inverse, il convient d’autoriser l’amendement visant à tenir l’appelant personnellement responsable des dommages découlant de la vente de l’immeuble au détriment de la société appelante et de ses créanciers. *** [ 20 ] Le juge ne commet pas d’erreur en concluant à la responsabilité personnelle de l’appelant.

Il est reconnu depuis longtemps que la responsabilité personnelle de l’administrateur d’une société peut être retenue lorsqu’il commet une faute de nature extracontractuelle causant un préjudice, et ce, sans qu’il soit nécessaire de lever le voile corporatif [6] . Pour ce faire, il faut démontrer la commission d’une faute transgressant une obligation légale qui incombe à l’administrateur et qui est indépendante de la relation contractuelle en cause [7] .

La jurisprudence indique que la« fraude paulienne » est l’exemple type de ce genre de faute [8] : La fraude paulienne appelée en anglais « asset stripping » est la catégorie classique d’actes « qui équivalent à la fraude » au sens de l’arrêt Lanoue , ou qui sont le fait d’un « administrateur qui serait clairement de mauvaise foi et se livrerait à un dol » […] Cette fraude consiste à utiliser des manœuvres visant à soustraire des biens de la société à des créanciers, au bénéfice des administrateurs, à ce

titre ou en leur qualité d’actionnaires ou à celui de sociétés qu’ils contrôlent. Elle nécessite, pour entraîner la responsabilité de l’administrateur envers le créancier, la preuve d’un lien de causalité entre la fraude de l’administrateur et le préjudice subi par le créancier. [ 21 ] En l’espèce, le juge conclut que l’appelant « s’est avantagé au détriment de la compagnie » et de l’intimée en vendant les deux immeubles en deçà de leur valeur afin de payer la dette qu’il avait cautionnée personnellement [9] .

Cette conclusion n’est pas entachée d’une erreur manifeste et déterminante et il n’y a pas lieu d’intervenir sur ce point. *** [ 22 ] L’évaluation des dommages subis par l’intimée s’avère néanmoins problématique. [ 23 ] Le juge détermine que la différence entre la JVM de l’immeuble situé [à l'adresse 1] et son prix de vente (215 000 $) est de 46 500 $. Ce calcul suggère que le juge a retenu une JVM de 261 500 $ au moment de la vente. Ce montant se rapproche de l’évaluation

municipale de 261 000 $ et de l’évaluation par l’expert des appelants de 260 000 $. Il s’agit d’une évaluation qui favorise les appelants puisque l’expert de l’intimée évalue l’immeuble à 306 000 $ et les deux experts semblent s’entendre sur une JVM de 282 500 $ [10] .

L’intimée ne demande pas pour autant à la Cour de réviser ce montant à la hausse. [ 24 ] Les appelants prétendent que le montant accordé serait excessif, compte tenu du commentaire formulé par le juge au sujet de la valeur de cet immeuble lors des plaidoiries : « Je ne Ie sais pas pour vous, maitre Racicot, mais quand on entend ce qu'on a entendu au sujet de cette maison-là, je ne sais pas si j'aurais donné ce prix-Ià. » [11] . [ 25 ] Or, le commentaire d’un juge formulé en cours d’audience ne lie pas ce dernier au moment de rendre jugement [12] .

L’argument des appelants, qui suggère une intervention de la Cour sur cette base afin de la convaincre de réduire davantage la JVM et donc le calcul des dommages qui en découle, ne peut être retenu. [ 26 ] Le montant de 46 500 $ doit être confirmé. [ 27 ] Quant à l’immeuble situé [à l'adresse 2], le juge détermine que sa JVM était de 285 000 $ au moment de la vente. Les appelants contestent cette détermination. [ 28 ] Les seuls éléments de preuve administrés à cet égard sont :

(1) L’évaluation municipale de l’immeuble à 224 300 $ au moment de la transaction;

(2) La fiche de vente de cet immeuble telle qu’affichée jusqu’au 31 décembre 2018 par l’entremise d’un courtier immobilier au prix de 215 000 $;

(3) La vente d’un immeuble voisin, situé [à l'adresse 3], en février 2021 pour le prix de 287 500 $. [ 29 ] Aucune expertise n’a été produite au sujet de la valeur de l’immeuble. [ 30 ] Le juge devait déterminer la JVM de l’immeuble au moment de sa vente. Or, une vente conclue deux ans plus tard n’a que peu de pertinence. En l’absence d’une expertise, la meilleure preuve de la JVM de l’immeuble demeurait le prix demandé par la société appelante juste avant la vente, sur lequel l’intimée s’est d’ailleurs fondée pour chiffrer sa réclamation.

La décision du juge de fixer la JVM de l’immeuble à 285 000 $ était déraisonnable. [ 31 ] Celle-ci aurait plutôt dû être fixée à 215 000 $ en fonction du prix de vente affiché jusqu’en décembre 2018 et les dommages découlant de la vente de l’immeuble auraient dû être chiffrés à 43 076,25 $. [ 32 ] Enfin, la question d’ ultra petita est réglée par l’amendement. [ 33 ] Il y a donc lieu pour la Cour de maintenir la condamnation personnelle de l’appelant à l’égard des dommages découlant de la vente des deux immeubles tout en la réduisant de 160 500 $ à 89 576,25 $ (soit 46 500 $ + 43 076,25 $), afin de corriger l’erreur commise par le juge dans le cadre de son calcul des dommages découlant de la vente [de l'adresse 2].

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 34 ] ACCUEILLE la demande pour permission d’amender la demande introductive d’instance du 18 juin 2019 pour que l’avant- dernière conclusion se lise ainsi : CONDAMNER le défendeur Serge Lapierre à payer à la demanderesse la somme de 160 500 $ plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à compter du 18 juin 2019. [ 35 ] ACCUEILLE l’appel en

partie afin de réduire les dommages octroyés au paragraphe [50] du jugement de première instance de 160 500 $ à 89 576,25 $ et pour que le paragraphe [50] se lise ainsi : CONDAMNE le défendeur Serge Lapierre à payer à la demanderesse la somme de 89 576,25 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle à compter de son assignation, étant entendu que tout montant payé par le défendeur Serge Lapierre en exécution de sa condamnation personnelle doit être soustrait de la condamnation de la défenderesse Maisons Lapierre inc.; [ 36 ] LE TOUT, sans frais de justice vu le résultat mitigé de l’appel. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.