2012 QCCQ 982, 2012 QCCQ 982

Savard c. Parent 2012 QCCQ 982 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-022448-102 DATE : 30 janvier 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD SAVARD et CAROLINE KAINE, […] , Laval (Qc) […] , demandeurs c.

DANIC PARENT et ANNICK SPINELLI, […], Laval (Qc) […], défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire déposée au greffe le 18 janvier 2010, les demandeurs réclament 7 000 $ pour vice caché. L’audition a lieu le 14 novembre 2011. LES FAITS [ 2 ] Le 24 mai 2006, les défendeurs achètent de André Pipon un immeuble situé au 2296 Casault à Laval. [ 3 ] En 2008, les défendeurs décident de vendre cet immeuble.

Les demandeurs s’y intéressent et, après visite et négociations, en mars 2008, les parties s’entendent sur le prix de 163 000 $ sous réserve du financement et d’une inspection pré-achat. [ 4 ] Le 14 mars 2008, Sébastien Duchesne, à la demande des demandeurs, fait un examen visuel de l’immeuble.

Il constate qu’il s’agit d’un bungalow jumelé construit en 1970; la toiture est en pente et recouverte de membranes asphaltées et gravier (P-10). [ 5 ] Concernant la toiture, l’inspecteur Duchesne écrit (P-10) : «Étant donné les conditions climatiques et pour des raisons de sécurité, nous n’avons pu monter sur la toiture et marcher sur la surface afin de procéder à la vérification du revêtement (voir la convention de service au point 16). Le revêtement de toiture est complètement recouvert de neige.

Nous vous conseillons de procéder à la vérification du revêtement de toiture lorsque les conditions climatiques le permettront. Selon le propriétaire, le revêtement de toiture a été remplacé en 1998 (voir la note générale ci-bas).

Nous n’avons pu inspecter et nous prononcer sur l’état de la structure de la toiture, de la ventilation et de l’isolation de l’espace sous toit étant donné l’absence d’accès à cet espace. [ 6 ] Le même jour, les défendeurs vendeurs signent une déclaration affirmant que le revêtement date de 1998, qu’ils n’ont pas la facture établissant cette date et qu’il n’y a pas d’accumulation de glace sur la couverture l’hiver (P-9). [ 7 ] Le contrat de vente est notarié le 9 juin 2008 avec occupation le 21 juin 2008 (P-8) au prix de 163 000 $. [ 8 ] À la fin de mars 2009, les demandeurs constatent une flaque d’eau sur le comptoir de la cuisine.

Ils croient que l’eau provient du luminaire et de deux chevilles de plastique qui sont insérés dans le gypse du plafond.

Ils concluent que cette eau provient de la toiture. [ 9 ] En juin 2009, ils constatent une autre infiltration d’eau qui cause des dommages au plafond de la chambre arrière droite. [ 10 ] Fin juin 2009, les demandeurs constatent une autre infiltration d’eau au plafond de la garde-robe de la chambre arrière droite. [ 11 ] Fin août, les demandeurs enlèvent le gravier sur la portion arrière de la toiture afin d’effectuer des réparations. [ 12 ] Au début de septembre 2009, les demandeurs communiquent avec des couvreurs pour déterminer l’état de la toiture et le coût d’une réfection. [ 13 ] Le 12 septembre 2009, Les Couvreurs et cie, par Jean Bandarh déclare que « la toiture est finie et qu’on ne peut pas la réparer, elle coule ».

Il en coûterait 14 600 $ pour refaire la toiture (P-11 a).

[ 14 ] Le 14 septembre 2009, Couvreurs des Mille-Iles, par Claude Berthelot, écrit dans sa soumission : « j’ai constaté que cette toiture n’est pas réparable et a besoin d’être refaite ».

Il estime le coût de cette réfection à 7 336 $ (P-11b). [ 15 ] Le Couvreur Couv-Toit estime le coût de la réfection à 7 647,28 $ (P-11c). [ 16 ] Le 15 septembre 2009, le demandeur se rend chez Rona l’Entrepôt et achète de l’enduit à toiture pour 83,90 $ (P-11c). [ 17 ] Le 23 septembre 2009, les demandeurs envoient aux défendeurs une mise en demeure pour dénoncer le problème d’infiltration d’eau et pour réclamer 7 500 $ (P-11) : [ 18 ] Les défendeurs retiennent alors les services de l’inspecteur Yves Lauzon pour vérifier l’état de la toiture. [ 19 ] Le 13 octobre 2009, à 9 h, il inspecte la toiture en présence des demandeurs Kaine et Savard, des défendeurs Parent et Spinelli et du courtier Éric Bilodeau.

L’inspecteur résume ses constatations dans ce qui suit (D-1) :

[ 20 ] Les défendeurs paient 395,06 $ pour cette expertise. [ 21 ] Le 16 octobre 2009, les défendeurs informent les demandeurs qu’ils ne donneront pas suite à leur réclamation (P-11 et D-2b). Suite à l’expertise que nous avons commandée et tel que nous vous avons indiqué au téléphone, jeudi le 15 octobre 2009, nous ne ferons pas suite à votre demande. [ 22 ] Les demandeurs demandent alors à l’inspecteur Remy Wiseman de faire une inspection visuelle de la toiture litigieuse. Son mandat est le suivant (P-5) : [ 23 ] La visite des lieux litigieux a lieu le 19 octobre 2009. Le 26 octobre, l’expert Wiseman produit un rapport écrit. Il décrit les lieux comme suit (P-5) :

[ 24 ] À la suite de son inspection visuelle, l’expert Wiseman fait les observations suivantes (P-5) : Drainage - Rétention d’eau importante sur la

section sud de la toiture, probablement due à une déflexion dans le pontage de bois (voir photo No 3); - Pente de drainage irrégulière sur l’ensemble de la toiture. Membrane - Présence de plusieurs plissements (voir photo No 4); - Présence de secteurs où la membrane est possiblement spongieuse (les feutres de la membrane semblent mal adhérés ensemble (voir photo No 5); - Solins bitumineux fissurés (voir photo No 6); - Lest de gravier déplacé sur la

section sud de la toiture. Examen par instrumentation - Suite à quelques tests effectués à l’aide d’un appareil de détection à capacitance électronique (TRAMEX-LEAK SEAKER), au niveau du complexe d’étanchéité, nous avons détecté la présence d’humidité excessive. Cette humidité excessive peut se retrouver soit dans les feutres de la membrane ou dans le pontage de bois (voir photo No 7); Autres - Les évents sont ni isolés, ni scellés (voir photo No 8); - Un évent est recouvert d’un contenant métallique.

Risque d’infiltration d’eau par condensation (voir photo No 9); - Isolation inadéquate dans l’entretoit, la résistance thermique de cette toiture semble inférieure à la norme, si l’isolation, dans l’ensemble l’entretoit, n’est que de 2 po., comme nous l’avons constaté en démantelant un col de cygne (voir photo No 10); - Les solins métalliques situés au périmètre (arrêt de gravier) s’enfoncent dans les solins bitumineux à plusieurs endroits. Cette anomalie est probablement la cause des solins bitumineux fissurés. Infiltrations d’eau Toujours, selon les informations qui nous ont été transmises par M.

Savard et que nous avons pu observer, il se produit des infiltrations d’eau : - Dans la chambre des maîtres, directement situées sous les solins bitumineux fissurés (traces d’infiltrations d’eau visibles) (voir photo No. 11); - Dans la cuisine, sous un plafonnier (traces d’infiltrations d’eau visibles) (voir photo No 12). Espérance de vie probable de la toiture Condition générale : « mauvaise »

Durée de vie résiduelle : moins d’une année Note : Le présent résumé de la condition de la toiture avec son espérance de vie probable tient compte des symptômes observés et de l’âge du complexe d’étanchéité. [ 25 ] L’expert Wiseman conclut comme suit (P-5) : Suite à l’inspection visuelle de la toiture, nous avons pu constater que la membrane multicouche est en mauvaise condition, malgré le fait que la toiture ait fait l’objet d’une réfection, il y a une dizaine d’années.

Les anomalies observées au niveau de la membrane et des relevés; tels que les solins bitumineux qui sont fissurés (source de l’infiltration d’eau dans la chambre des maîtres), la présence de plissements, la présence d’humidité dans le complexe d’étanchéité à plusieurs endroits et l’importante rétention d’eau (pente irrégulière), nous laissent croire que la membrane multicouche ne pourra atteindre sa durée de vie théorique de vingt (20) ans, car sa durée de vie est terminée.

Nous ne conseillons pas au propriétaire de la résidence d’effectuer des travaux de réparations, car ceux-ci seront très onéreux et ne pourront garantir qu’il n’y aura plus d’infiltration d’eau à moyen terme. Donc, à la lumière des observations lors de notre inspection visuelle, une seule option s’offre au propriétaire du bâtiment afin de remettre à niveau l’état de sa toiture et de résoudre les problèmes d’infiltration d’eau, et c’est celle de refaire immédiatement la toiture.

Voici une façon que nous vous suggérons de refaire la toiture : [ 26 ] Les demandeurs paient 395,06 $ pour ce rapport (P-6) . [ 27 ] Le 27 octobre 2009, les demandeurs donnent le contrat de refaire la toiture à Couverture à neuf inc. pour 6 772,50 $ (P-7). [ 28 ] Le 9 novembre 2009, Couverture à neuf refait la toiture. Les employés Michel et Éloi Berthelot et Francis Beaudoin constatent, après le retrait de l’ancienne membrane, que le bois est mouillé à quatre endroits (Photo P-7a).

[ 29 ] Le 9 novembre 2009, les demandeurs font réparer les trois évents du système de plomberie sur le toit plat par Rioux Plomberie pour un coût de 402,93 $ (P-8). [ 30 ] Le 10 janvier 2010, les demandeurs déposent leur action au greffe de la Cour réclamant 7 000 $. [ 31 ] Les défendeurs contestent cette réclamation en se basant sur les conclusions de leur expert et notent que la toiture qui a une durée de vie d’environ vingt ans, avait déjà dix ans. Ils déclarent qu’ils ont toujours été de bonne foi et ne se considèrent nullement responsables. ANALYSE ET MOTIFS [ 32 ] Les demandeurs fondent leur réclamation sur l’

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 33 ] Pour réussir dans leur action, les demandeurs doivent établir que le vice existait lors de la vente, que ce vice rend le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue sérieusement l’utilité, que ce vice ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent et que ce vice n’était pas apparent. [ 34 ] Premièrement, il est bien établi que l’acheteur a le fardeau de prouver que le vice est antérieur à la vente, toutefois, l’acheteur bénéficie d’une présomption de fait, notamment s’il dénonce le vice tôt après la délivrance du bien, ou s’il prouve qu’il s’est manifesté peu de temps après la vente. [ 35 ] En l’espèce, le demandeur a pris possession de la maison le 21 juin 2008 et il a constaté les premières manifestations du vice fin mars 2009, soit neuf mois plus tard.

Il dénonce le problème le 23 septembre 2009, cinq mois plus tard. [ 36 ] Le demandeur bénéficie de la présomption de fait qui permet de conclure que la déficience existait lors de la vente. Cette première condition est donc satisfaite. [ 37 ] Deuxièmement, il doit s’agir d’une déficience qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue sérieusement l’utilité. Autrement dit, il doit s’agir d’une déficience sérieuse. [ 38 ] En l’espèce, l’infiltration d’eau par la toiture constitue un vice de qualité rendant la maison impropre à l’usage auquel on la destine.

Est inhabitable la maison affectée de moisissures dangereuses pour la santé.

En l’espèce, les ouvriers Michel et Éloi Berthelot, et Francis Beaudouin déclarent que suite au retrait de l’ancienne membrane, ils ont constaté que le bois était mouillé à quatre endroits (P-7). [ 39 ] Le demandeur satisfait donc à cette deuxième condition. [ 40 ] Troisièmement, le demandeur doit établir que la déficience ne pouvait être décelée par un acheteur prudent et diligent. [ 41 ] En effet, le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l’acheteur imprudent ou incompétent. [ 42 ] L’acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l’achat, il doit inspecter le bien comme le ferait toute personne raisonnable.

Il a l’obligation de constater le vice apparent et doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant présager un vice quelconque. [ 43 ] En l’espèce, les demandeurs ont requis une inspection préachat. Concernant la toiture, l’inspecteur préachat, Sébastien Duchesne, leur a dit que eu égard aux conditions climatiques du 14 mars 2008, il n’a pu monter sur le toit et marcher sur la surface pour procéder à la vérification du revêtement, puisque ce dernier était recouvert de neige.

En l’espèce, il s’agit d’un toit plat. [ 44 ] L’inspecteur Duchesne a conseillé aux demandeurs de procéder à la vérification du revêtement de la toiture lorsque les conditions climatiques le permettront. [ 45 ] Le contrat fut notarié le 9 juin 2008. Donc, entre le 14 mars et le 9 juin 2008, les demandeurs pouvaient fort bien procéder à cette inspection visuelle comme l’a fait l’inspecteur Wiseman le 26 octobre 2009. Cet inspecteur déclare qu’il a fait une inspection visuelle de la toiture et il a constaté qu’il y avait une rétention d’eau importante sur la

section sud de la toiture qu’il attribue à une déflexion dans le pontage de bois. Il a vu qu’il y avait plusieurs plissements de la membrane, que les feutres de la membrane semblaient mal adhérés ensemble, que les solins bitumineux étaient fissurés, que les solins métalliques situés au périmètre (arrêt de gravier) s’enfonçaient dans les solins bitumineux à plusieurs endroits. Cette inspection visuelle lui fait conclure que la condition générale de la toiture est mauvaise.

Autrement dit, si l’inspecteur Wiseman avait fait cette inspection visuelle entre le 14 mars et le 6 juin 2008, il aurait constaté que la membrane multicouches était en mauvaise condition, malgré le fait que la toiture ait fait l’objet d’une réfection vers 1998. [ 46 ] Selon cet expert, cette détérioration prématurée résulterait d’un drainage inadéquat de la toiture : pente irrégulière qui était visible. Ce qui fait que l’eau s’accumule et stagne sur la toiture. [ 47 ] Si l’acheteur fait défaut d’exécuter son devoir d’inspection, le vice est alors considéré comme apparent.

Un acheteur raisonnable aurait pu le découvrir et, dans un tel cas, la garantie ne s’applique pas (voir Cloutier c. Létourneau ) [1] .

[ 48 ] Lorsque des indices d’un vice sont décelables, un acheteur prudent et diligent se doit de découvrir l’importance du problème sans quoi, il ne peut par la suite invoquer son ignorance (voir Lavoie c. Robineau ) [2] . [ 49 ] Un défaut n’est pas caché du seul fait que l’acheteur n’a pas su en apprécier la gravité. ( Bidner c.

Cosby ) [3] . [ 50 ] Le demandeur n’a donc pas satisfait à cette troisième condition et, de ce fait, il faut en conséquence rejeter sa réclamation. [ 51 ] Notons que les demandeurs avaient acheté une toiture d’une certaine vétusté, environ dix ans, alors que la vie utile est de l’ordre de vingt ans. Ils n’auraient donc pas pu se faire payer une toiture neuve au coût de 7 175 $. Au plus, auraient-ils pu obtenir une diminution de prix de 3 500 $ si la troisième condition avait été satisfaite, mais tel n’est pas le cas. [ 52 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] REJETTE la réclamation. Chaque

partie assume ses frais judiciaires et d’expertise. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 14 novembre 2011