2023 QCCQ 946, 2023 QCCQ 946

Thompson c. Pagé 2023 QCCQ 946 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH-DE-BEAUCE « Chambre civile » N° : 350-32-010648-204 DATE : 6 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JONATHAN THOMPSON

Partie demanderesse c. JACQUES PAGÉ et PRUNEAU & FRÈRES INC. Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 26 juin 2015, monsieur Jacques Pagé vend à monsieur Jonathan Thompson et madame Lysanne Laroche un bâtiment résidentiel [1] . La vente est faite avec la garantie légale de qualité. [ 2 ] Au cours du mois de février 2020, monsieur Thompson constate la présence « d’une crevasse dans le solage vis-à-vis la valve d’eau » [2] .

Il soutient que cette crevasse a occasionné le gel de l’entrée d’eau du bâtiment [3] . À la fonte des neiges, il constate la présence d’une fissure [4] sur la face extérieure de la fondation, vis-à-vis l’endroit où il a constaté une crevasse en février 2020. [ 3 ] Monsieur Thompson discute avec certains entrepreneurs afin de faire réparer cette fissure.

L’entrepreneur Excavation D & G inc. recommande à monsieur Thompson de faire retirer un muret de soutènement attaché au bâtiment préalablement à l’excavation « car lors de l’excavation, il y avait un risque important que le muret tire sur la fondation et l’endommage » [5] . [ 4 ] Une fois le muret retiré [6] et le sol excavé, monsieur Thompson et monsieur Giroux constatent la présence d’une importante fissure sur la fondation [7] . [ 5 ] L'entrepreneur Groupe Nadeau Construction se rend chez monsieur Thompson le 3 août 2020 et produit une soumission en lien avec les travaux correctifs requis.

Le montant de cette soumission s’élève à 8 853,08 $ [8] . [ 6 ] Monsieur Thompson transmet une mise en demeure à monsieur Pagé le 6 août 2020 [9] . Le 17 août 2020, monsieur Pagé réfute toute responsabilité [10] . [ 7 ] Monsieur Thompson retient les services d’un expert, monsieur Jean Duguay, qui se rend chez lui au début du mois de septembre 2020 afin d’inspecter le bâtiment.

L’expert produit son rapport d’expertise le 4 septembre 2020 [11] . [ 8 ] Groupe Nadeau Construction réalise les travaux identifiés à sa soumission [12] dans les jours qui suivent [13] . [ 9 ] Dans son rapport, l’expert Duguay recommande que les travaux que l'entrepreneur Groupe Nadeau Construction a réalisés sur le mur gauche du bâtiment soient également réalisés sur le mur arrière et sur le mur droit du bâtiment. Groupe Nadeau Construction prépare une soumission en lien avec ces nouveaux travaux le 20 septembre 2020. Le montant de cette soumission s’élève è 13 797 $ [14] .

Ces nouveaux travaux sont réalisés en mai 2021 [15] . Le coût réel des travaux réalisés s’élève toutefois à 10 577,70 $ [16] . [ 10 ] Monsieur Thompson prétend que les travaux qu’il a dû faire réaliser résultent de vices cachés et réclame un montant de 15 000 $ à monsieur Pagé [17] . [ 11 ] Monsieur Pagé conteste la réclamation.

Il soutient que certains travaux ont été réalisés avant la dénonciation, que d’autres travaux ont été réalisés pour un motif autre que le vice allégué, que l’enlèvement du muret de soutènement a pu contribuer à l’apparition des fissures, que certains travaux ont été réalisés inutilement et que l’état des murets de soutènement était apparent lors de la vente. [ 12 ] L’expert Jonathan Vachon, qui a produit un rapport [18] le 27 octobre 2022 à la demande de monsieur Pagé, ajoute que certains travaux réalisés ont conféré une plus-value importante au bâtiment.

Il est aussi d’avis que l’inspecteur préachat a commis des erreurs, ce

qui l’a conduit à sous-évaluer l’importance de fissures apparentes et à ne pas détecter certaines fissures enfouies. Dit autrement, monsieur Vachon soutient que les vices n’étaient pas cachés. [ 13 ] Monsieur Pagé a entrepris un recours en garantie à l’encontre de l'entrepreneur Pruneau & Frères inc. Il soutient que si le bâtiment est affecté d’un vice de construction, comme le prétend l’expert Duguay, seul l'entrepreneur Pruneau & Frères inc. devrait supporter la responsabilité de ce vice de construction. [ 14 ] Pruneau & Frères inc. a déposé une contestation.

L’entreprise soutient qu’elle n’a jamais été informée en temps utile des allégations de monsieur Thompson. L'ANALYSE ET LA DÉCISION [ 15 ] Monsieur Thompson fonde son recours sur la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] La Cour d’appel du Québec résume comme suit les conditions d’ouverture de recours de cette nature : Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 17 ] La loi prévoit également que l’acheteur qui découvre un vice caché doit le dénoncer [19] à son vendeur et le sommer de corriger le problème avant de pouvoir demander à un tiers de le faire [20] . [ 18 ] Qu’en est-il? [ 19 ] Dans un premier temps, le Tribunal conclut, après avoir examiné la preuve testimoniale et documentaire, que le bâtiment était affecté d’un vice grave. [ 20 ] Dans son rapport, l’expert Duguay indique ce qui suit : La semelle de fondation n’a pas été érigée suffisamment profonde et qu’elle n’est pas protégée contre gel, ce qui ne respecte par le code en vigueur lors de la construction.

On n’y retrouve aucun isolant pour compenser la profondeur manquante ce qui a provoqué un soulèvement par le gel responsable de la fragmentation de la fondation. Il n’y a aucun drainage de fondation sur la

partie arrière, pourtant obligatoire en vertu du code en vigueur lors de la construction. La semelle de fondation en gradins n’a pas été érigée selon les normes du code en vigueur lors de la construction.

Face à l’ensemble des malfaçons que nous avons découvertes dans la conception de la fondation de la résidence, nous considérons que les fissures de fondations sont la conséquence d’un mouvement ou soulèvement du coin arrière gauche de la fondation causée par le gel qui se serait produit il y a plusieurs années, et ce, bien avant l’acquisition de la résidence par notre client [21] . [Texte reproduit intégralement] [ 21 ] L’expert Jonathan Vachon ne remet pas en cause ces conclusions. Tel qu’indiqué précédemment, ses observations portent plutôt sur d’autres aspects de la réclamation.

Nous y reviendrons. [ 22 ] Le Tribunal conclut donc que la semelle de fondation n’a pas été érigée conformément aux règles applicables lors de la construction du bâtiment, en raison de la profondeur de la semelle, de l’absence de protection contre le gel et de la conception de la semelle en gradins. L’absence de drainage de fondation à l’arrière du bâtiment constitue également un vice de construction. [ 23 ] Ces vices sont, de l’avis du Tribunal, graves au sens de la loi. L’expert Duguay conclut que les fissures résultent d’un mouvement de la fondation causé par le gel.

Quant à l’absence de drainage [22] , il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’un vice grave, en raison de l’objectif d’un drainage de fondation au pourtour du bâtiment, soit de permettre le drainage de l’eau le long de la semelle pour éviter les infiltrations. Le fait qu’aucune infiltration ne soit survenue ne change pas cette conclusion. Il n’est pas nécessaire d’attendre que le risque appréhendé se matérialise. [ 24 ] Le Tribunal ne retient pas l’hypothèse soulevée par monsieur Pagé à l’égard des conséquences du retrait du muret de soutènement et d’un possible lien entre ce retrait et l’apparition de fissures.

Cette hypothèse n’est absolument pas supportée par la preuve. [ 25 ] Dans un second temps, le Tribunal conclut que l’acheteur ignorait ces vices. [ 26 ] Dans un troisième temps, le Tribunal conclut que les vices existaient lors de la vente. Il s’agit de vices qui datent de la construction du bâtiment.

[ 27 ] Enfin, le Tribunal conclut que les vices étaient cachés au sens de la loi. [ 28 ] Monsieur Vachon soutient que l’inspecteur préachat aurait dû détecter l’existence d’un problème à la fondation en raison de la présence de fissures obliques, d’une lézarde dans la maçonnerie, d’une fissure horizontale près du mât électrique et de fissures sur les murs de fondation. Il se montre principalement préoccupé par l’effet combiné de ces indices qui auraient dû, selon lui, éveiller des soupçons. Le Tribunal ne retient pas ce moyen. Il faut rappeler que le test applicable au sens de l’

article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent « et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat » [23] . L’inspection préachat n’est pas une expertise. Il s’agit d’un examen qui doit être certes attentif et sérieux, sans être nécessairement approfondi.

Le Tribunal conclut qu’un acheteur prudent et diligent ne pouvait pas détecter ou soupçonner la présence des vices en cause. [ 29 ] Compte tenu de tout ce qui précède, le Tribunal conclut que le bâtiment était affecté de vices cachés lors de la vente, en juin 2015, en raison de la profondeur de la semelle de la fondation, de l’absence de protection contre le gel, de la configuration de la semelle en gradins et de l’absence de drainage à l’arrière du bâtiment. [ 30 ] Tel qu’indiqué précédemment, la loi prévoit que l’acheteur doit dénoncer le vice à son vendeur et le sommer de corriger le vice avant de pouvoir demander à un autre entrepreneur de réaliser les travaux correctifs requis. [ 31 ] Le Tribunal conclut que monsieur Thompson a valablement dénoncé à monsieur Pagé les problèmes initialement constatés sur le mur gauche du bâtiment par sa lettre du 6 août 2020 [24] .

Monsieur Thompson a également sommé monsieur Pagé de faire procéder aux travaux correctifs à ses frais et a joint l’estimé de Groupe Nadeau Construction à sa mise en demeure.

Monsieur Thompson a par ailleurs invité monsieur Pagé à venir procéder à ses propres vérifications, seul ou avec un expert. [ 32 ] Quant aux travaux réalisés en mai 2021, à l’arrière et sur le côté droit du bâtiment, monsieur Thompson a clairement avisé monsieur Pagé de la nécessité de ces travaux dans sa demande en justice [25] , en précisant bien que les travaux n’étaient pas encore réalisés et que monsieur Thompson « est libre de se présenter sur les lieux s’il désire constater les vices à nouveau » [26] . Il s’agit d’une dénonciation suffisante dans les circonstances.

La loi prévoit par ailleurs que le vendeur peut être constitué en demeure par la demande en justice formée contre lui [27] . Ainsi, le Tribunal conclut que par sa demande en justice, monsieur Thompson a valablement dénoncé l’existence des vices aux murs arrière et droit du bâtiment et que cette demande en justice équivaut à une mise en demeure puisque les travaux n’étaient pas réalisés à ce moment. [ 33 ] Qu’en est-il maintenant du montant auquel monsieur Thompson a droit à

titre de diminution du prix de vente? [ 34 ] Le Tribunal doit tenir compte de toutes les circonstances appropriées. Il doit notamment tenir compte de la plus-value qui résulte des travaux correctifs [28] . Le montant de la diminution du prix de vente ne doit pas être une source d’enrichissement pour l’acheteur. Enfin, bien que le Tribunal puisse évidemment tenir compte du coût des travaux correctifs, il se peut que le montant de la diminution du prix de vente ne corresponde pas au coût de ces travaux correctifs [29] .

Le Tribunal doit tenir compte du prix qu’aurait accepté de payer l’acheteur s’il avait connu les vices en cause et du prix de vente qu’aurait accepté le vendeur, également informé des vices [30] . [ 35 ] Dans sa réclamation ventilée [31] , monsieur Thompson réclame le remboursement des coûts associés au sciage et au retrait du muret de soutènement situé à gauche du bâtiment, soit 1 000 $.

Le Tribunal ne tient pas compte de ces coûts, puisque ces travaux ont été réalisés avant la première dénonciation, de telle sorte que monsieur Pagé n’a pas pu procéder à ses propres vérifications quant à la nécessité de retirer ce muret. Monsieur Pagé n’a pas non plus été mis en demeure de faire procéder à ces travaux à ses frais. [ 36 ] Monsieur Thompson réclame également le remboursement du coût des travaux réalisés en septembre 2020.

Le coût de ces travaux s’élève à 8 853,08 $ [32] . [ 37 ] Le Tribunal constate toutefois que ces travaux incluent la pose d’une cheminée d’exploration des drains ainsi que le remplacement du drain en place sur ce côté du bâtiment. [ 38 ] Or, le drain en place avait atteint sa durée de vie utile, comme le souligne l’expert Jonathan Vachon.

L’ajout d’une cheminée ne présente par ailleurs aucun lien avec les vices cachés en cause. [ 39 ] Bien que des travaux d’excavation étaient nécessaires pour procéder aux travaux requis pour corriger les vices retenus par le Tribunal, de tels travaux d’excavation étaient également nécessaires et prévisibles afin de remplacer le drain vétuste.

Il s’agit, de l’avis du Tribunal, d’un élément dont les parties auraient tenu compte dans le contexte des discussions visant à déterminer le juste prix de vente du bâtiment si elles avaient été informées du vice. [ 40 ] Enfin, bien que l’ajout d’isolant et d’une membrane sur la fondation soit susceptible de conférer une plus-value au bâtiment, il s’agit d’abord et avant tout de mesures qui découlent des vices retenus par le Tribunal.

Il n’y a donc pas lieu, dans les circonstances, de tenir compte de la plus-value susceptible de résulter de ces mesures. [ 41 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal est d’avis qu’un montant de 6 500 $ correspond à une diminution appropriée du prix de vente pour ce qui a trait aux travaux réalisés en septembre 2020. [ 42 ] Monsieur Thompson réclame, enfin, le remboursement d’une portion du coût des travaux réalisés en mai 2021 à l’arrière et sur le côté droit du bâtiment.

Bien que le coût de ces travaux s’élève à 10 577,70 $ [33] , monsieur Thompson réduit sa réclamation à 5 146,92 $ afin que sa réclamation demeure admissible aux règles relatives au recouvrement des petites créances. [ 43 ] Le Tribunal est à nouveau d’avis qu’il y a lieu de ne pas tenir compte des travaux relatifs à la pose d’un drain [34] et de cheminées d’exploration. De surcroît, en l’absence de fissures, la pose d’une membrane sur les fondations ne présente aucun lien avec les vices en cause.

Enfin, il faut tenir compte de la prévisibilité des travaux d’excavation pour le remplacement du drain en place. [ 44 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal est d’avis qu’un montant de 5 000 $ est approprié dans les circonstances à

titre de

diminution du prix de vente. [ 45 ] Bref, le montant approprié de la diminution du prix de vente s’élève à 11 500 $. [ 46 ] Cependant, monsieur Thompson n’a droit qu’à la moitié de ce montant. Il a acquis l’immeuble avec sa conjointe en 2015. Il a ensuite racheté la

part indivise détenue par sa conjointe le 14 mars 2018, avant le dépôt de la demande en justice. Cette seconde vente a toutefois été effectuée sans garantie légale [35] . [ 47 ] Enfin, la loi prévoit que le débiteur, ici monsieur Pagé, est tenu de payer des intérêts au créancier, ici monsieur Thompson, à compter de l’expiration du délai de la mise en demeure. Il ressort de la preuve que monsieur Pagé a été mis en demeure de procéder aux travaux correctifs requis sur le mur gauche du bâtiment le 7 août 2020 [36] et qu’un délai de 20 jours lui était octroyé.

Quant aux autres travaux, le Tribunal a déjà indiqué que monsieur Pagé est en demeure depuis la date du dépôt de la demande en justice, soit le 9 octobre 2020. Un délai similaire de 20 jours apparaît raisonnable au sens de l’

article 1596 C.c.Q. Ainsi, un montant de 3 250 $ portera intérêt à compter du 28 août 2020 tandis qu’un montant de 2 500 $ portera intérêt à compter du 30 octobre 2020. Recours en garantie [ 48 ] Enfin, le Tribunal rejette le recours en garantie entrepris par monsieur Pagé à l’encontre de Pruneau & Frères inc. Aucune preuve prépondérante n’est administrée par monsieur Pagé à l’égard de la portée des travaux réalisés par Pruneau & Frères inc. dans le contexte de la construction du bâtiment en 1975.

De surcroît, monsieur Pagé indique, à l’audience, qu’il n’a aucun reproche à formuler à l’encontre de l’entreprise Pruneau & Frères inc. [ 49 ] Il appartenait à monsieur Pagé d’établir les faits au soutien de ses prétentions par une preuve prépondérante [37] . Une telle preuve n’a pas été administrée, de telle sorte qu’il y a lieu de rejeter le recours. Frais d’expertise [ 50 ] La

partie qui succombe doit normalement payer les frais de justice engagés par la

partie qui a gain de cause, ce qui peut inclure, dans certains cas, les frais d’expertise. [ 51 ] Monsieur Thompson a déboursé un montant de 1 954,57 $ [38] pour les services rendus par l’expert Jean Duguay. Quant à monsieur Pagé, il a déboursé un montant de 1 724,63 $ [39] . [ 52 ] Le Tribunal est toutefois d’avis que les deux experts ont joué un rôle essentiel dans le cadre de ce procès.

Les observations de monsieur Vachon à l’égard de l’à-propos et de la plus-value de certains travaux réalisés ont apporté un éclairage utile au Tribunal. [ 53 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de mitiger les frais d’expertise que devra payer monsieur Pagé à monsieur Thompson. Le Tribunal fixe à 1 400 $, toutes taxes incluses, ce montant.

Monsieur Pagé devra donc payer à monsieur Thompson un tel montant de 1 400 $ en plus du coût des droits de greffe payés par monsieur Thompson pour le dépôt de sa demande en justice, soit 209 $, et les frais de signification de la mise en demeure du 6 août 2020, soit 40,78 $ [40] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande en justice de monsieur Jonathan Thompson; CONDAMNE monsieur Jacques Pagé à payer à monsieur Jonathan Thompson un montant de 5 750 $, en plus des intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , calculés à compter du 28 août 2020 pour un montant de 3 250 $ et du 30 octobre 2020 pour un montant de 2 500 $, ainsi que les frais de justice fixés à 1 649,78 $. __________________________________ CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. Date d’audience : 2 décembre 2022