2015 QCCQ 7712, 2015 QCCQ 7712

Duchesne c. Larouche 2015 QCCQ 7712 JT-1425 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL Localité de Roberval « Chambre civile » N°: 155-32-000122-148 DATE : 28 avril 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DORIS THIBAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES DUCHESNE, -et- LOUISE PRESCOTT, Demandeurs; c.

JACQUES LAROUCHE, Défendeur; ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gilles Duchesne et Louise Prescott réclament à Jacques Larouche 7 000 $ en dommages alléguant que l'immeuble qu'ils ont acquis de ce dernier est affecté de vices cachés qui en diminuent l'usage. [ 2 ] Jacques Larouche s'oppose à la réclamation prétendant que la situation reprochée était apparente lors de la visite de l'immeuble et si vice il y a, il est postérieur à la vente.

Le contexte [ 3 ] Le 8 juillet 2010, Gilles Duchesne et Louise Prescott acquièrent une résidence de Jacques Larouche avec garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l'achat, ils font inspecter l'immeuble par Yvon Perron, un entrepreneur qui leur a été recommandé et qui leur confirme que l'immeuble est en bon état. [ 5 ] Dans les mois qui suivent la prise de possession de l'immeuble, ils constatent plusieurs défauts tels de la pourriture autour d'une fenêtre, un problème d'isolation au toit, une infestation d'insectes sous le plancher de bois et l'absence de drain sous la douche.

Ils effectuent les travaux qui s'imposent sans en informer leur vendeur. [ 6 ] Au cours de l'été 2014, ils projettent de construire une véranda sur la

partie avant de l'immeuble. Jean-Michel Guay, l'entrepreneur qu'ils engagent les informe alors que la toiture est en mauvais état et qu'il lui est impossible de faire une véranda sans changer les bardeaux de la toiture sur la façade de l'immeuble. [ 7 ] Il affirme que la toiture n'a pu être refaite en 2008 contrairement à ce qu'avait indiqué le vendeur sur la fiche descriptive fournie par l'agent d'immeubles.

[ 8 ] Les coûts estimés pour la réfection de la toiture sont de 3 375,03 $. [ 9 ] Gilles Duchesne et Louise Prescott reconnaissent qu'ils ne subissent aucun inconvénient de l'état de la toiture actuellement.

Seuls les coûts additionnels entraînés par l'érection de la véranda constituent le dommage qu'ils réclament à leur vendeur. [ 10 ] Ils ajoutent que ce dernier leur a fait de fausses représentations en inscrivant sur la fiche descriptive complétée par l'agent d'immeubles que la toiture a été refaite en 2008 alors que c'est en 2004. [ 11 ] Ils apprennent, à la même période, que l'entrepreneur Perron qu'ils ont choisi pour inspecter l'état de l'immeuble, est celui qui a effectué différents travaux pour Jacques Larouche, dont le garage et la toiture de celui-ci. [ 12 ] Au moment de l'audition, Gilles Duchesne et Louise Prescott ont fait aucun travaux. [ 13 ] L'entrepreneur Guay engagé par Gilles Duchesne et Louise Prescott pour la construction de la véranda témoigne que la détérioration de la toiture est due au vent et au soleil. [ 14 ] Il précise que les bardeaux sont détériorés sur une surface de cinq à six pieds à la base.

Pour garantir son travail de confection d'une véranda il doit changer cette

partie de la toiture. [ 15 ] Il croit qu'il aurait peut-être été possible de récupérer cette

partie de la toiture si elle avait été refaite en 2008. Il n'est pas facile de marier une toiture avec une autre quand il y a une certaine détérioration ajoute-t-il. [ 16 ] L'entrepreneur Perron qui a agi comme inspecteur pour Gilles Duchesne et Louise Prescott lors de l'achat de la maison témoigne les avoir informés lors de la visite préachat, que la toiture de l'immeuble avait été faite en deux temps, soit en 2004 pour la maison et en 2008 pour le garage; ce dont ne se souvient pas Louise Prescott qui était présente lors de la visite.

La question en litige - Le Tribunal doit déterminer si la garantie légale s'applique dans le contexte où c'est le projet de construction d'une véranda qui oblige le remplacement d'une

partie du toit. Le droit [ 17 ] La réclamation de Gilles Duchesne et Louise Prescott est soutenue par l'

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit ainsi: « Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [notre soulignement] [ 18 ] Dans le cadre d'un recours fondé sur un vice caché, l'acheteur a le fardeau de prouver, par une preuve prépondérante, quatre conditions, soit : 1) l'existence d'un vice; 2) le caractère caché du vice : c'est-à-dire un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent malgré un examen raisonnable du bien; 3) l'existence du vice au moment de la vente : l'acheteur doit démontrer que le vice existait à l'état latent lors de la vente; 4) l'existence d'un vice qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu; [ 19 ] Gilles Duchesne et Louise Prescott n'ont pas été négligents en demandant une inspection sérieuse de l'immeuble par un expert avant d'acheter. [ 20 ] Avec transparence, ils admettent que la toiture ne coule pas et qu'ils ne subissent aucun inconvénient lié à l'âge de la toiture si ce n'était du projet de véranda. [ 21 ] Ainsi, s'ils n'avaient pas le projet d'ériger une véranda, l'âge du toit ne les préoccuperait pas. [ 22 ] La jurisprudence et les auteurs conviennent que la garantie légale couvre l'usage du bien « tel qu'il se trouve au moment de la vente et non l'usage que les demandeurs entendaient faire après l'achat en y apportant des transformations importantes » ( [1] ) .

L'auteur Jeffry Edwards ( [2] ) écrit sur le sujet: «… 347 Ainsi, l'usage protégé par la garantie de qualité ne comprend aucun volet juridique. Le vice au sens de la garantie se résume à tout fait nuisant à l'usage physique du bien. 348 Le déficit juridique tout comme le déficit normal (l'usure, le vieillissement, la vétusté ou le risque attendu) constituent des

inaptitudes réelles du bien auxquelles la garantie ne peut remédier. Leurs causes ne sont pas qualifiées de vices, car leurs effets ne perturbent pas l'usage protégé .

La notion de vice est aussi réfractaire à certains phénomènes simulant l'effet d'une perte d'usage. …» [notre soulignement] [ 23 ] De ces enseignements, il faut comprendre que la garantie légale du vendeur ne s'applique pas lorsque ce sont les travaux effectués par l'acheteur qui causent un défaut d'usage. [ 24 ] En fait, c'est le projet de construction d'une véranda qui entraîne des coûts additionnels en les obligeant à refaire la toiture sur la façade de l'immeuble. [ 25 ] La preuve ne permet pas de conclure que l'immeuble est affecté d'un déficit d'usage couvert par la garantie de vices cachés. [ 26 ] Il incombait à Gilles Duchesne et Louise Prescott de s'assurer préalablement à l'achat de l'immeuble, que l'état du toit permettait la construction d'une véranda sans déboursé imprévu. [ 27 ] Dans le contexte mis en preuve, la mention inexacte de l'année de réfection de la toiture sur la fiche descriptive de l'agent d'immeuble n'a pas d'impact sur le sort du litige. [ 28 ] Et il y a plus.

Celui qui prétend à un droit doit en faire la preuve. L'

article 2803 du Code civil du Québec se lit ainsi : « Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 29 ] La preuve doit être la meilleure possible et c'est la règle de la prépondérance qui s'applique. La Cour suprême nous enseigne que la preuve doit être claire et convaincante afin de satisfaire aux critères de prépondérance des probabilités. [ 30 ] L'auteur Léo Ducharme écrit à ce sujet ( [3] ) : « 146.

S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. » [notre soulignement] [ 31 ] Ici la preuve est contradictoire quant à l'information qu'aurait donnée l'inspecteur engagé par Gilles Duchesne et Louise Prescott sur l'âge de la toiture. [ 32 ] La prépondérance de la preuve ne convainc pas qu'ils n'ont pas été informés du fait que la toiture avait été faite à deux reprises et non pas seulement en 2008. [ 33 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 34 ] REJETTE la requête des demandeurs sans frais. ___________________________ DORIS THIBAULT, JUGE C.Q. /ng Date d’audience : 17 mars 2015