2018 QCCQ 8001, 2018 QCCQ 8001

Labbé c. Beaulieu 2018 QCCQ 8001 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-066832-162 DATE : 17 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE François LeBel, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE LABBÉ [...], Ancienne-Lorette (Québec) [...] -et- JONATHAN LEDUC [...], Ancienne-Lorette (Québec) [...]

Partie demanderesse c. SERGE BEAULIEU [...], Ancienne-Lorette (Québec) [...] -et- NADIA BELLEY [...], Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse c. SERGE MAINGUY [...], Québec (Québec) [...] -et- ALEXANDRA MAINGUY [...], Québec (Québec) [...]

Partie en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Au mois de juin 2015, les demandeurs Sophie Labbé et Jonathan Leduc sont devenus propriétaires de la maison des défendeurs Serge Beaulieu et Nadia Belley. [ 2 ] Ils poursuivent les défendeurs, alléguant que la maison est affectée par un vice caché, qui découle d’un problème de drain sanitaire.

Ils soutiennent aussi que les défendeurs ont omis de divulguer une infiltration d’eau préalable au sous-sol dans la déclaration du vendeur. [ 3 ] Les demandeurs réclament 862,31 $ pour les travaux d’excavation et de remplacement du drain sanitaire, 500 $ pour troubles, ennuis et inconvénients ainsi que 500 $ pour paiement de la franchise d’assurance-habitation. [ 4 ] En réponse à ce recours, les défendeurs allèguent que le problème de drain n’est pas un de vice caché, mais plutôt que le drain

sanitaire est rendu au bout de sa vie utile. Ils allèguent aussi avoir répondu correctement à la déclaration du vendeur, avec l’aide de leurs courtiers. [ 5 ] Les défendeurs appellent aussi en garantie leurs courtiers, Serge et Alexandra Mainguy. En effet, ils affirment s’être fiés sur ces derniers pour remplir la déclaration du vendeur.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal identifie les questions en litige suivantes : • La résidence est-elle affectée par un vice caché ? • Les défendeurs ont-ils rempli correctement la déclaration du vendeur ? • Quels sont les dommages, le cas échéant ? • L’appel en garantie est-il bien fondé ? LE CONTEXTE [ 7 ] Le 5 mars 2015, les défendeurs complètent avec l’aide de leurs courtiers immobiliers la « déclaration du vendeur sur l’immeuble » sur le formulaire élaboré par l’organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). [ 8 ] À la

section D8 du formulaire, qui concerne la plomberie et le drainage, les défendeurs répondent « non » aux questions suivantes : D8.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des problèmes reliés à la plomberie (ex. : variation importante de pression ou de débit d’eau lors de l’usage des appareils, tuyau qui gèle, fuite d’eau, présence de rouille dans l’eau, odeur, problème d’évacuation ou de refoulement aux renvois de la plomberie, bruit anormal ou autre) ? […] D8.3 À votre connaissance, y a-t-il eu des modifications aux renvois (drains) des appareils de plomberie, y inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français) ? [ 9 ] Le 5 juin 2015, les demandeurs achètent la maison des défendeurs située sur la rue Frémont.

Il s’agit d’une résidence familiale construite en 1977. [ 10 ] Au moment de la vente, les défendeurs sont séparés et la maison est habitée par monsieur Beaulieu. [ 11 ] Le 30 avril 2016, un refoulement d’égout survient dans la salle de bain du sous-sol de la maison.

Les demandeurs font venir un plombier le même jour. [ 12 ] Ce dernier utilise un fichoir à égout dans la tuyauterie de l’immeuble à partir de la salle de bain du sous-sol et découvre que des racines obstruent la conduite sanitaire. [ 13 ] Le 2 mai 2016, un représentant de Garco inc. (« Garco »), une entreprise spécialisée en drainage et en plomberie procède à une inspection par caméra de la conduite sanitaire.

Il constate une obstruction par des racines. [ 14 ] Toujours ce même jour, les demandeurs communiquent par téléphone avec monsieur Beaulieu. [ 15 ] Les demandeurs l’informent du refoulement et que des racines obstruent la conduite sanitaire. Ils invitent monsieur Beaulieu à venir constater la situation et les dégâts afin d’y remédier. Ce dernier décline l’offre de se déplacer. [ 16 ] Le 6 mai 2016, les demandeurs et monsieur Beaulieu se rencontrent pour essayer de trouver une solution à l’amiable pour la situation. Les anciens courtiers des défendeurs sont également présents.

Aucune entente n’est trouvée lors de cette rencontre. [ 17 ] Le 10 mai 2016, Garco effectue les travaux d’excavation de remplacement de la conduite sanitaire. Les demandeurs doivent assumer une facture de 862,31 $ pour ces travaux. ANALYSE Le vice caché – les principes [ 18 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit le recours en garantie de qualité : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

[ 19 ] Le vendeur doit à l’acheteur d’un bien, la garantie de qualité, connue également comme « la garantie contre les vices cachés ». [ 20 ] La jurisprudence établit une série de critères applicables afin de déterminer si l’immeuble est affecté d’un vice caché [1] . Un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra en principe établir les cinq (5) éléments suivants : • Que le vice présente une certaine gravité.

C’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien et que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou donné un moindre prix s’il les avait connus; • Que le vice est antérieur à la vente; • Que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente. Il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l’acheteur; • Que le vice était caché au moment de la vente.

Ce qui suppose qu’il ne soit pas apparent, c’est-à-dire qu’il n’a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert qui n’a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; • Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 21 ] Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective [2] . Le Tribunal doit évaluer l’examen fait par l’acheteur de l’immeuble en le comparant à celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [ 22 ] L’acheteur peut avoir recours à la garantie même si le vendeur ignorait que le bien vendu était affecté d’un vice caché [3] .

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, la situation s’apparente à un dol. Le vendeur sera alors tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages, l’

article 1728 C.c.Q. édictant : 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer , il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 23 ] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation, l’importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l’acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l’acheteur a pris pour le faire réparer [4] . [ 24 ] Lorsqu’il découvre le vice, l’acheteur doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte pour permettre à celui-ci de faire ses propres constatations et protéger ses droits.

Vice caché ou vétusté du drain? [ 25 ] La déclaration du vendeur fait état que la résidence a été bâtie en 1977. [ 26 ] Au moment du refoulement du mois de mai 2016, le drain sanitaire, qui est une conduite de béton, compte presque 40 ans d’usure. [ 27 ] Dans l’affaire Cardinal c. Labrecque [5] , la Cour du Québec a rappelé que n’entre pas dans la définition de vice caché les défauts qui résultent directement de l’usure normale, du vieillissement ou encore de la vétusté. En somme, l’

article 1726 C.c.Q. n’a pas pour objet de garantir un bien qui est arrivé au bout de sa vie utile. [ 28 ] Il est évident, comme le mentionne le juge Brunelle dans Bossé c. Gagnon , que le vendeur n’est pas tenu de garantir l’acheteur contre la vétusté du bien vendu : L’acheteur raisonnable sait – ou devrait savoir – qu’un immeuble se dégrade avec le temps. Cette dégradation inéluctable ne saurait être confondue avec un « vice inconnu » et « caché » à compter du moment où l’acheteur est mis au fait de l’âge du bien acquis.

Il est de notoriété que tout bien est soumis aux effets de la dégradation en raison du passage du temps et du vieillissement. La vétusté d'un bien est un phénomène qui ne constitue pas un vice caché au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec [6] . [ 29 ] Les demandeurs ont acheté une maison qui avait presque 40 ans. Ils ne peuvent ignorer ce fait. Également, il n’y a aucune indication que le drain ait été changé durant toutes ces années. [ 30 ] Dans les circonstances, le Tribunal considère que le caractère « inconnu » et « caché » du vice allégué n’a pas été démontré.

En effet, la situation est un cas d’un bien rendu en fin de vie utile, ce qui doit entraîner le rejet de la demande principale. [ 31 ] Étant donné cette conclusion, il n’est pas nécessaire de trancher les autres questions en litige. [ 32 ] Par ailleurs, l’appel en garantie des défendeurs contre leurs courtiers immobiliers sera rejeté sans frais, considérant que la présence des courtiers immobiliers auraient pu être nécessaires pour les fins de trancher le litige.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Sur la demande principale REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice de 101 $ en faveur des défendeurs Serge Beaulieu et Nadia Belley;

Sur l’appel en garantie REJETTE l’appel en garantie; LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 18 juin 2018