2015 QCCQ 7953, 2015 QCCQ 7953

Fédération autonome de l'enseignement c. 9140-5464 Québec inc. 2015 QCCQ 7953 JV0516 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre Civile » N° : 500-22-202187-137 DATE : 3 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FÉDÉRATION AUTONOME DE L’ENSEIGNEMENT Demanderesse c. 9140-5464 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ NOTE : Voir aussi le jugement rendu dans un dossier connexe (#500-22-196342-128) entendu en même temps que le présent dossier. [ 1 ] La Fédération autonome de l’enseignement (la Fédération), propriétaire d’un immeuble commercial depuis le 31 octobre 2011, réclame 13 557,71$ à 9140-5464 Québec inc. (9140) à

titre de loyers impayés depuis le 1 er février 2013 ainsi que sa part de taxe d'affaires, conformément au bail commercial intervenu avec l’ancien propriétaire le 15 mai 2008 (P-2). [ 2 ] Dans sa défense orale, 9140 invoque que les obligations du locateur n’ont pas été respectées et que, de toute façon, une entente est intervenue entre eux. LA QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit décider si le loyer réclamé est dû ou non par 9140.

LE CONTEXTE [ 4 ] Le 15 mai 2008, 9140 signe un bail commercial avec 9155-4709 Québec inc. (9155) portant sur l’immeuble situé au 8550 boulevard Pie-IX à Montréal pour une durée de cinq ans, soit du 1 er juin 2008 au 31 mai 2013, comme le démontre le bail P-2. [ 5 ] La clause 12.10 du bail contient un ajout manuscrit et parafé qui se lit comme suit : « Locataire bénéficie de 2 cases de stationnement intérieur ». [ 6 ] La preuve est muette sur la date à laquelle aurait été ajoutée cette clause. [ 7 ] Il semble qu’entre 2008 et 2010, 9140 n’ait bénéficié d’aucun espace de stationnement alors qu’elle n'en a eu qu’un seul pour la période 2010-2013. [ 8 ] Dans un dossier connexe (#500-22-196342-128), 9155 poursuit 9140 pour loyers impayés pour la période où elle était propriétaire de l'immeuble. [ 9 ] Dans ce dernier, la demande reconventionnelle de 9140 fait aussi état de ce que 9155 détient dans ses bureaux trois tableaux (un triptyque) provenant de la collection de 9140 et pour lesquels elle n’a pas payé le montant convenu de 15 000$. [ 10 ] Le 31 octobre 2011, la Fédération acquiert ledit immeuble de 9155 comme en fait foi l’Index aux immeubles produit comme pièce P-1. [ 11 ] Pour les années 4 et 5 du bail, soit du 1 er juin 2011 au 31 mai 2013, le loyer de base est de 2 516,66$ plus taxes, auquel on ajoute la taxe d’affaires. [ 12 ] Depuis le 1 er février 2013, 9140 n’acquitte pas son loyer ni sa part de la taxe d’affaire, ce qui fait qu’en date du 1 er mai 2013, 9140 est débitrice d’une somme de 13 557,71$ comme le démontre l’état de compte P-3.

[ 13 ] Le représentant de 9140, Jean-François Bouchard, mentionne que les sommes ne sont pas dues puisque tant 9155 que la Fédération ont trop perçu par rapport à l’argent réellement dû, en encaissant les trois chèques de 4 000$ (juillet à octobre 2011) faits par 9140 (D-1 dans l’autre dossier), en retenant les trois tableaux sans payer quoi que ce soit pour les garder, et en n'offrant aucune compensation monétaire pour les espaces de stationnement manquants. [ 14 ] Cette dernière assertion s’avère toutefois inexacte si l'on se fie à la lettre du 17 octobre 2012 (P-5a) envoyée à monsieur Bouchard par la procureure de la Fédération selon laquelle, après avoir calculé les déductions de 100$ par mois (plus taxes) pour les mois de novembre 2011 à juin 2012, le montant dû ne serait que de 344,92$.

Monsieur Bouchard a d'ailleurs décidé de payer ce montant comme en fait foi la copie du chèque du 23 octobre 2012 produite comme pièce P-5b. [ 15 ] Ce volet de la contestation ne vaut plus puisqu'il a été réglé de la façon susdite. [ 16 ] Il est à noter également que depuis juillet 2012, 9140 paie son loyer en en déduisant un montant de 100$ par mois (plus taxes) pour tenir compte du fait qu’elle ne détient qu’une place de stationnement. [ 17 ] Le 25 avril 2013, la Fédération envoie une mise en demeure à 9140 (P-4) la sommant de payer dans les 24 heures la somme due et de quitter les lieux pour le 1 er juin 2013 compte tenu que le bail se termine le 31 mai.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 18 ] Dans toute poursuite en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 19 ] Or, le Tribunal est d’avis qu’en l’espèce, la Fédération s’est déchargée de son fardeau de preuve avec succès. [ 20 ] En effet, tel qu’énoncé dans le jugement du dossier connexe et tel que rappelé plus haut, l’argument invoqué au soutien de la défense orale relativement aux espaces de stationnement a été réglé par les lettres DR-1 et P-5a respectivement datées des 16 et 17 octobre 2012 et par le versement par monsieur Bouchard d’un montant de 344,92$ (P-5b). [ 21 ] L'autre argument de monsieur Bouchard basé sur le fait que les trois chèques de 4 000$ n'ont pas été comptabilisés a été rejeté dans le jugement du dossier connexe : le document P-4 déposé dans cet autre dossier démontre que les chèques ont été effectivement encaissés mais également comptabilisés dans l'état de compte P-3 de ce dossier.

Ajoutons que ces trois chèques datent d'avant la vente de l'immeuble, le 31 octobre 2011, et que, par conséquent, ils ne concernent aucunement la Fédération. [ 22 ] Aucun autre manquement aux obligations contractuelles de la Fédération n'a été allégué ou prouvé par 9140. [ 23 ] Enfin, aucune autre preuve de la défense ne vient contrer la véracité de l'état de compte P-3 selon lequel le montant dû (loyers et taxe d’affaire) est de 13 557,71$ et couvre les loyers de février à mai 2013. [ 24 ] Le fait qu’il n’y ait pas de preuve démontrant le paiement de la taxe d’affaires par la Fédération ne change rien au fait que celle- ci fait

partie de la créance de la Fédération puisque le paiement de cette taxe est prévu au bail P-2 comme étant l'une des obligations contractuelles du locataire (clause 2.1 viii). [ 25 ] Étant donné que le témoignage de monsieur Bouchard a servi dans les deux dossiers, et que ce dernier a fait référence au non- paiement par 9155 ou par la Fédération des trois tableaux conservés dans les bureaux de celle-ci, qu’il suffise de mentionner que la supposée entente entre les parties relativement au paiement de 15 000$ pour ces trois œuvres picturales n’a fait l’objet d’aucune preuve probante. [ 26 ] Le Tribunal conclut donc de l’ensemble de la preuve que la réclamation de la Fédération est bien fondée. [ 27 ] Quant au taux d’intérêt, la clause 5.3 du bail prévoit qu’il sera de 12% par année à compter de l'échéance de chaque paiement dû.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse Fédération autonome de l’enseignement; CONDAMNE la défenderesse 9140-5464 Québec à payer à la demanderesse la somme de 13 557,71$ avec intérêts au taux convenu de 12% l'an à compter de l'échéance de chaque paiement dû; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q.

Me Lise Gagnon PATERAS & IEZZONI INC. Procureur de la demanderesse Me Michel Décoste Procureur de la défenderesse Date d’audience : 11 février 2015