2013 QCCA 1165, 2013 QCCA 1165

Assimopoulos c. Stirk Manavopoulos 2013 QCCA 1165 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021250-105 (500-17-037971-077) DATE : 3 JUILLET 2013 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. NADIA ASSIMOPOULOS APPELANTE - Défenderesse c.

JOAN STIRK MANAVOPOULOS INTIMÉE - Demanderesse ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur le pourvoi contre un jugement rendu séance tenante par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Danièle Mayrand), le 10 novembre 2010, qui a ordonné à l'appelante et au défendeur, solidairement, de verser à l'intimée 65 960 $ avec intérêts au taux légal, à compter du 17 février 2007, en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l' art. 1619 C.c.Q . [ 2 ] Pour les motifs du juge Léger, auxquels souscrivent les juges Pelletier et Gagnon; [ 3 ] ACCUEILLE l'appel à la seule fin de substituer, au bénéfice de l'appelante seulement, dans le dernier paragraphe du dispositif, le montant de 53 590,72 $ à celui de 65 960 $; avec dépens.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. M e Régis Nivoix DOYON IZZI NIVOIX Pour l'appelante M e Julius Grey M e Isabelle Turgeon GREY & CASGRAIN Pour l'intimée Date d’audience : 16 avril 2013 MOTIFS DU JUGE LÉGER

[ 4 ] L'appelante et le défendeur Delimanolis ont été condamnés solidairement à verser à l'intimée 65 960 $, en plus des intérêts au taux légal depuis le 13 février 2007, et de l'indemnité additionnelle. L'intimée ayant investi dans un immeuble en tant qu'investisseuse silencieuse, cette somme représente une participation équivalente à 2,94 % des profits générés par l'immeuble depuis son acquisition, ainsi qu'à 2,94 % du produit de la vente.

Seule l'appelante se pourvoit. [ 5 ] Les faits à l'origine de ce litige s'entremêlent avec deux litiges connexes opposant, depuis 2007, trois amis intimes qui, à la fin des années 1970, se sont associés, dans le but d'acquérir et revendre à profit des immeubles. À l'occasion, ils ont invité des investisseurs minoritaires et silencieux à se joindre à eux pour certains placements. L'intimée, épouse de l'un des associés principaux, Christos Manavopoulos, était l'une de ces investisseurs. L'appelante, de son côté, est la veuve et l'ayant droit d'un deuxième associé principal, Basile Assimopoulos, décédé en 2005.

Le défendeur Delimanolis est le troisième associé. LES FAITS [ 6 ] La relation d'affaires au sein du trio a toujours reposé sur la confiance mutuelle, en raison de liens d'amitié tissés serrés depuis longtemps. Comme on le verra plus loin, c'est notamment ce qui explique qu'aucun document ne consigne explicitement leurs obligations et droits respectifs lors de leurs transactions. [ 7 ] En 1981, le trio acquiert un immeuble situé au 1040-1050, rue Bernard, à Outremont, avec messieurs Evangelou et Koumouzelis.

Dans leur entente du 26 juin 1981, les cinq reconnaissent en être copropriétaires à 85 %, le reliquat de 15 % étant financé par quatre investisseurs silencieux, dont l'intimée Joan Stirk et sa mère Doris Stirk, dans une proportion de 2,94 % chacune. Tous ont convenu en outre que : It is further agreed that any profits generated by this building will be divided in these above percentages.

When the building is resold, the amount for which it is sold, less any commissions paid for the sale, will again be divided according to the same percentages. [ 8 ] À partir de 1985, Koumouzelis, Evangelou, ainsi que deux investisseurs silencieux vendent leur part respective aux associés principaux. [ 9 ] Le 2 mai 1991, Doris offre à son tour aux trois associés de leur vendre sa part de 2,94 % pour 26 000 $. Le 1 er juillet suivant, ces derniers acceptent de l'acheter pour un prix plus élevé, soit 50 000 $, et s'engagent à lui payer des intérêts annuels de 9 %, jusqu'au versement final.

Le 3 novembre 1991, Doris leur signe une quittance pour la transaction, au montant convenu. [ 10 ] Le 13 janvier 2006, les associés principaux d'alors, soit le défendeur, Manavopoulos (conjoint de l'intimée), et l'appelante à

titre d'ayant droit de feu Basile, vendent l'immeuble en question, pour 2 millions de dollars, selon ce qui apparaît à l'acte notarié.

Un peu plus tard, en juin 2006, ceux-ci se rencontrent en présence d'un comptable, afin notamment de calculer la part de profits et de capital due à l'intimée, qu'elle n'a jamais réclamée au cours des années. [ 11 ] L'appelante allègue que l'intimée a été désintéressée financièrement pour sa participation minoritaire dans l'immeuble en même temps que sa mère, vu la différence importante entre le montant proposé initialement par cette dernière dans son offre de vente en 1991 et le prix qu'elle a finalement reçu. Dès lors, aucun montant ne lui serait dû. [ 12 ] L'intimée n'est pas d'accord.

Selon elle, le prix de vente de l'immeuble de la rue Bernard a été inscrit à l'acte à 2 millions de dollars, mais une considération additionnelle de 600 000 $ a été payée sous la table (200 000 $ à chacun des associés principaux), pour un total de 2,6 millions de dollars. Elle soutient donc que le montant qui lui revient doit être calculé sur cette base, tel que l'a fait le comptable. Selon ses calculs, sa part s'élèverait à 98 940 $, dont le tiers lui a déjà été payé par son mari, Manavopoulos. [ 13 ] Les parties n'ayant pu s'entendre, l'intimée dépose sa requête introductive d'instance le 30 juillet 2007.

JUGEMENT ENTREPRIS [ 14 ] La juge de première instance prononce son jugement séance tenante le 10 novembre 2010, au terme d'une instruction commune pendant cinq jours, avec deux autres dossiers connexes.

Elle est d'avis que le rachat par les associés de la part de Doris pour un prix substantiellement plus élevé que celui qu'elle leur avait demandé initialement, peut s'expliquer par le fait que Manavopoulos ait voulu possiblement avantager sa belle-mère; mais qu'à tout évènement, cela ne permet pas de conclure que les droits de l'intimée auraient été rachetés lors de cette même transaction. [ 15 ] Elle explique ensuite que l'intimée a droit à sa part des revenus pour toute la période en cause, car sa réclamation n'est pas prescrite, le document de 1981 ne prévoyant pas à quel moment les revenus deviennent exigibles. [ 16 ] S'appuyant sur le témoignage de Manavopoulos, sur des reçus de paiements contemporains à la vente de l'immeuble et sur un

calcul manuscrit du comptable, la juge est d'avis que la vente de l'immeuble a bel et bien été faite pour 2 600 000 $. Finalement, pour calculer la part de l'intimée, elle estime qu'il n'y a pas lieu de tenir compte du coût net de la vente, à l'instar de ce que les associés ont fait entre eux, puisque le document de 1981 prévoit que seule la commission doit être déduite du coût de la vente. Elle se justifie en soulignant qu'il n'est pas anormal, dans pareil projet, que les partenaires silencieux soient traités différemment des associés identifiés à l'acte de vente.

D'où sa conclusion que l'intimée a droit aux deux tiers de 76 440 $ (2,94 % du prix de vente) et de 22 500 $ (2,94 % des profits), son mari Manavopoulos lui ayant déjà remboursé sa part. LES MOYENS D'APPEL [ 17 ] Je reformule ainsi les questions soulevées par l'appelante :

i) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que le prix de vente de la propriété Bernard était de 2,6 millions de dollars? ii) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur manifeste et dominante en concluant que seule la mère de l'intimée avait été désintéressée par le rachat de sa part dans l'immeuble en juillet 1991? iii) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que l'intimée avait droit aux profits générés par la propriété sur Bernard à partir de 1991? iv) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que l'intimée avait droit à 2,94% du prix de vente brut de la propriété, soit 2,6 millions de dollars, et non à 2,94% du prix de vente net de la propriété?

ANALYSE [ 18 ] Avant d'aborder l'analyse des moyens d'appel, quelques remarques préliminaires s'imposent. Pour mieux comprendre la toile de fond du présent dossier, il pourra être utile de relire les extraits d'un autre jugement de la même juge dans un dossier connexe [1] , reproduits dans les motifs d'un arrêt rendu récemment par notre Cour [2] . Ils permettent de mieux comprendre le climat d'affaires qui prévalait entre les associés principaux et leurs conjointes jusqu'en 2005.

Bref, leurs ententes sont verbales, non seulement vu le climat de confiance entre eux, mais aussi parce que leur objectif avoué est de minimiser, voire éluder, les impacts fiscaux résultant des transactions d'achat et de vente à profit des immeubles, pour lesquels ils ont transigé ensemble. [ 19 ] Dans cette aventure commune, chaque associé détenait une procuration des deux autres et connaissait le numéro d'identification personnel de leurs cartes bancaires.

Cela explique le flou qui transpire de la preuve, puisque le climat de confiance a cessé après le décès de Basile en 2005, ce qui a contribué à la détérioration de leur amitié, d'où la trilogie de litiges connexes les opposant, ainsi que l'appelante, ès qualité de veuve et ayant droit de Basile, dont le présent dossier fait partie. [ 20 ] Pour l'essentiel, le pourvoi ne soulève que des questions factuelles.

Faute de documentation adéquate sur les transactions visées, il est clair que l'appréciation de la crédibilité des témoins par la juge de première instance est déterminante et laisse peu de marge pour y substituer la nôtre.

En l'espèce, la juge a conclu que les versions de l'appelante et de son mari Manavopoulos étaient crédibles et étayées par la preuve documentaire, ce qui a largement influencé sa décision dans ces deux dossiers. [ 21 ] Comme nous le verrons, l'appelante qualifie certains de ses moyens sous le vocable de questions de droit, mais nous invite néanmoins à revoir l'ensemble de la preuve afin que nous substituions notre appréciation à celle de la juge du procès.

Non seulement n'est-ce pas le rôle d'une cour d'appel, mais en l'espèce, vu l'absence d'une preuve documentaire solide, par le choix des parties, la crédibilité prend encore plus d'importance. D'où s'impose en l'espèce une très grande déférence pour son appréciation de la crédibilité (relative) du clan Manavopoulos. [ 22 ] La juge ayant accordé foi à la thèse de l'intimée, corroborée par son mari et la preuve documentaire, il est acquis qu'il faut éviter en principe d'intervenir sur les questions relevant de l'appréciation de la preuve factuelle ou de la crédibilité des témoins [3] par le juge du procès.

D'où découle la règle cardinale d'une très grande déférence en la matière, puisqu'un appel n'est pas l'occasion de refaire un procès. [ 23 ] Je fais miens ces propos de mon collègue le juge Gagnon dans le récent arrêt Mazzarolo [4] sur la question de la déférence envers un juge de première instance : [49] En raison de sa position privilégiée, il est bien admis que les déterminations de fait du juge du procès doivent inspirer une grande réserve au tribunal de révision dont la mission n'est pas de reconsidérer la preuve à moins que l'on démontre que celle-ci « ne pouvait raisonnablement justifier la conclusion atteinte par le juge de première instance » [5] . [50] Cette règle de retenue a, au cours des années, été maintes fois réitérée sous une forme ou une autre.

Ce passage tiré de l'arrêt CHSLD Christ-Roy illustre bien cette pétition de principe : [55] Lorsqu’une preuve de quelque complexité prête à interprétation et requiert de la part du juge de première instance l’appréciation individuelle puis globale de multiples éléments, dont certains sont divergents ou contradictoires, il ne suffit pas de sélectionner aux fins du pourvoi tout ce qui aurait pu être interprété différemment, à l’exclusion de tout le reste, afin de réitérer une thèse déjà tenue pour non fondée par le juge qui a entendu le procès.

Une erreur dans la détermination d’un fait litigieux n’est manifeste que si son caractère évident ou flagrant se dégage avec netteté du ré-examen de la

partie pertinente de la preuve et qu’une conclusion différente sur ce fait

litigieux s’impose dès lors à l’esprit. Une erreur n’est déterminante que si elle prive le jugement entrepris d’une assise nécessaire en fait, faussant ainsi le dispositif de la décision rendue en première instance et commandant réformation de ce dispositif pour cette raison. Cette question pourtant importante en appel n’est nulle part abordée par les appelants privés conventionnés pour qui, semble-t-il, toutes les erreurs ou prétentions d’erreur se valent.

Il leur revenait d’identifier spécifiquement et de circonscrire dans leur mémoire ce en quoi le jugement souffrait d’une telle faiblesse et ils ne l’ont pas fait. [6] [ 24 ] Je passe maintenant à l'analyse des moyens soulevés par l'appelante.

i) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que le prix de vente de la propriété Bernard était de 2,6 millions de dollars? [ 25 ] L'appelante plaide que la juge aurait omis de prendre en considération certains éléments de preuve qui entacheraient le témoignage de l'intimée et de son conjoint, démontreraient que la part de l'intimée aurait été rachetée en 1991 en même temps que celle de sa mère, confirmeraient le prix de vente de l'immeuble à 2 millions de dollars, et enfin, justifieraient que l'intimée ne devrait avoir droit à sa part de profit qu'à partir de 2004 plutôt que 1991. [ 26 ] Quoi qu'en dise l'appelante, j'estime que cette question ne porte pas sur une erreur de droit, mais repose plutôt sur des éléments factuels, et sur la crédibilité des témoins entendus concernant cette transaction, ce sur quoi s'est prononcée la juge du procès.

Il n'y a donc que peu de marge de manœuvre pour substituer notre appréciation à la sienne. La juge explique retenir le témoignage de Manavopoulos, celui-ci ayant « témoigné avec aplomb, sans contourner les questions plus difficiles », et dont la version est corroborée par deux documents. Elle écrit : [14] Le Tribunal retient la version de Christos voulant que la vente de Bernard ait été faite pour un prix de 2,6 M$. Il a témoigné avec aplomb, sans contourner les questions plus difficiles. Sa version est corroborée en

partie par le document P-3 exécuté quelques jours après la vente de Bernard et qui atteste un transfert de 200 000$ en sa faveur. [15] Le calcul manuscrit de M. Feldstein sur le document de travail P-7, en vue de la réunion du 13 juin 2005, abonde dans le même sens.

Le montant qui identifie la portion attribuable à Joan à même le produit de la vente est 76 440$, soit 2.94% de 2.6M$. [16] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la vente a été faite pour 2.6 M$ et que la portion due à Joan représente 76 440$. [ 27 ] Certes, il est acquis que les parties à un acte juridique constaté par écrit ne peuvent le contredire ou en changer les termes par témoignage, sauf s'il y a un commencement de preuve [7] . Mais la juge n'a pas erré sur ce point. [ 28 ] Quant au commencement de preuve, l'

article 2865 C.c.Q. prévoit qu'il « peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage, ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué ». [ 29 ] En l'occurrence, les pièces P-3 [8] , P-4 [9] , et P-7 [10] constituent un commencement de preuve, qui rend vraisemblable le fait que le prix de vente de l'immeuble de la rue Bernard a été établi à 2,6 millions de dollars.

Dès lors, la juge ne commet pas une erreur de droit en retenant le témoignage de Manavopoulos qui complète les termes du contrat de vente [11] . [ 30 ] Au surplus, cette version a également été corroborée par le témoignage du comptable Feldstein, lequel n'a pas d'intérêt dans l'affaire. Il a confirmé avoir utilisé le montant de 2,6 millions de dollars pour calculer la somme due à l'intimée, lors de la rencontre du 13 juin 2006, soit cinq mois après la vente. Il semblerait qu'aucune des parties présentes ne lui ait mentionné que la vente avait eu lieu pour 2 millions de dollars.

Ce ne serait donc qu'au moment de préparer les déclarations d'impôt pour l'année 2006, soit un an après la transaction, qu'il aurait obtenu l'acte notarié mentionnant un tel prix. [ 31 ] Quant au grief de l'appelante portant sur le fait que la juge n'aurait pas tenu compte de l'évaluation municipale de 2004 pour l'immeuble de la rue Bernard (soit 1 373 800 $) et d'un rapport d'évaluation effectué le 12 novembre 2004, suggérant une valeur marchande de 1 717 600 $, je suis d'avis qu'il n'y a pas d'erreur à ce sujet.

Les montants y apparaissant donnent simplement un ordre de grandeur pour la valeur de l'immeuble, mais ne sauraient constituer la preuve du prix exact de vente, sur lequel les parties à la transaction se sont entendues. [ 32 ] La juge de première instance n'ayant pas retenu les témoignages de l'appelante et du défendeur, selon lesquels ils n'avaient reçu aucune autre somme que celle prévue à l'acte notarié, il est acquis qu'elle était la mieux placée pour évaluer leur crédibilité.

En l'absence d'une erreur manifeste, la Cour ne peut intervenir. ii) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur manifeste et dominante en concluant que seule la mère de l'intimée avait été désintéressée par le rachat de sa part dans l'immeuble en juillet 1991? [ 33 ] L'appelante soutient que la preuve démontre que les parts de Doris et de l'intimée ont été rachetées en même temps, puisque le montant de 50 000 $ ne peut avoir été payé seulement pour la part de Doris, la conjoncture économique de l'époque ayant été difficile et les profits nets de 1990 et 1991 minimes.

Elle plaide qu'il serait surprenant que les associés principaux aient accepté de payer 50 000 $ pour la seule part de Doris, alors que celles des autres partenaires silencieux avaient été rachetées pour des montants moindres.

Elle fait aussi valoir que si la valeur marchande d'une part représentant 2,94 % avait été de 50 000 $ en 1991, cela signifierait que l'immeuble valait 1,7 million de dollars, alors que l'évaluation municipale de 2004 lui attribuait une valeur d'à peine 1,4 million de dollars. [ 34 ] Ici encore, je suis d'avis que la juge n'a pas erré en concluant que seuls les droits de Doris ont été rachetés en 1991. [ 35 ] Il n'y a aucune preuve positive que l'intimée ait été payée pour sa part dans l'immeuble de la rue Bernard, et le témoignage de

l'appelante va dans le même sens : Ma réaction à moi, parce que pour monsieur Nicolas, vous lui poserez la question, ma réaction c'est que moi je niais la dette, mais je n'avais pas de preuve écrite comme quoi on avait remboursé madame Manavopoulos [12] . [ 36 ] De plus, tant dans la lettre par laquelle Doris offre de vendre sa part pour 26 000 $, que dans la contre-offre signée par les trois associés et la quittance pour le paiement de 50 000 $ co-signée par Doris en présence de Basile, il n'y a aucune référence au rachat de la part de l'intimée. [ 37 ] Les hypothèses formulées par l'appelante à partir du prix d'achat de 50 000 $ payé par les associés pour la part de Doris, soit un montant beaucoup plus élevé que ce qu'elle avait demandé initialement, n'ont pas convaincu la juge de première instance.

Eu égard à l'ensemble de la preuve, elle a refusé de tirer quelque inférence du fait que les associés lui ont versé un montant à ce point élevé, qu'il devait nécessairement inclure le remboursement de la part de l'intimée. En l'espèce, la norme d'intervention fait en sorte qu'il n'y a pas matière à réformation.

Ce moyen doit donc échouer. iii) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que l'intimée avait droit aux profits générés par la propriété sur Bernard à partir de 1991? [ 38 ] La thèse de l'appelante veut que l'intimée ne puisse raisonnablement attendre la vente de l'immeuble pour réclamer son dû, sachant que les trois associés principaux se partageaient périodiquement des revenus non déclarés, et ce, d'autant plus qu'il n'y a pas de preuve quant au montant de ces revenus.

Elle plaide aussi que la réclamation de l'intimée ne saurait reculer plus loin que juillet 2004, étant donné l'absence de preuve de renonciation, interruption ou suspension de la prescription. [ 39 ] De l'ensemble de la preuve écrite et orale, la juge a conclu que les profits d’exploitation, tout comme ceux de la revente, ne devenaient véritablement exigibles que lors de ce dernier événement, en dépit du fait que les trois associés principaux pouvaient se les partager annuellement. [ 40 ] Je suis d'avis qu'il n'y a pas matière à intervention. [ 41 ] Tout d'abord, l’écrit ne précise pas que la part de chacun des associés dans les profits d’exploitation devient exigible annuellement.

De plus, la preuve documentaire et différents passages des témoignages admis en preuve appuient la conclusion de la juge. En voici quelques exemples : • Selon les minutes d'une rencontre tenue le 13 juin 2006, les parties présentes s'entendent pour dire que ce qui est dû à l'intimée par rapport à l'immeuble de la rue Bernard représente 98 000 $, bien que l'appelante et son fils se demandent si la part de l'intimée n'a pas été rachetée en même temps que celle de sa mère Doris; • La réaction initiale de l'appelante a été de nier la dette de l'intimée.

Toutefois, comme elle n'a pas de preuve que cette dernière a été remboursée, elle dit qu'il faut être juste, et que si elle se trompe, il faut calculer, de façon honnête, ce qui lui est dû à partir des profits de l'immeuble, sachant que les années précédentes, il y avait eu des pertes; • De son côté, l'intimée avait compris que les profits seraient payés lors de la vente de l'immeuble, à la fin, et elle n'a donc pas demandé à son mari, non plus qu'aux deux autres associés sa part du profit.

Elle reconnaît toutefois que s'il y avait de l'argent en surplus dans le compte, les trois associés pouvaient se le partager également; • Elle n'a pas demandé sa part des profits entre 1981 et 2006. Elle a laissé son argent dans l'immeuble, jusqu'à ce qu'il soit vendu, car elle trouvait que c'était un bon investissement. Son entendement était que les profits seraient payés au rachat de sa part ou au moment de la vente de l'immeuble; • Son mari Manavopoulos lui a payé ce qu'il lui devait pour sa part et les profits, en lui donnant accès à cet argent dans leur compte.

Elle ne lui a jamais demandé pourquoi elle ne recevait pas sa part des profits, étant donné sa croyance qu'ils lui seraient versés à la fin; • Quant au défendeur Delimanolis, il n'a fait aucun paiement à l'intimée. Selon lui, l'intimée n'a jamais fait de réclamation avant 2006, que ce soit pour sa contribution ou pour le profit, bien qu'elle savait que l'immeuble de la rue Bernard faisait des profits. Lui et ses deux autres associés se partageaient les profits également. Ils se sont demandés pourquoi l'intimée ou son mari Manavopoulos pour elle, n'ont pas réclamé le pourcentage de profits qui lui était dû.

C'est lui qui a préparé la feuille précisant les profits parce qu'il a été convaincu par Manavopoulos qu'il lui devait aussi de l'argent; • Le défendeur Delimanolis ne voulait pas risquer de perdre ce que Manavopoulos lui devait et il a donc dit à ce dernier qu'il serait prêt à payer sa quote-part à sa conjointe; • Finalement, Manavopoulos a témoigné que lui et ses deux associés se séparaient annuellement les profits provenant des immeubles, en argent comptant. Au cours des années, il ne leur a jamais réclamé la part de profits revenant à sa femme, pensant qu'ils lui seraient payés lors de la vente de l'immeuble.

Bien qu'il n'en soit pas certain, c'est probablement feu Basile Assimopoulos qui a tenu la comptabilité au cours des années, pour calculer ce qui serait dû à l'intimée à la fin. [ 42 ] Dans un tel contexte, j'estime qu'il n'y a pas matière à réformer la conclusion de la juge selon laquelle le recours n'est pas prescrit. iv) La juge de première instance a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que

l'intimée avait droit à 2,94% du prix de vente brut de la propriété, soit 2,6 millions de dollars, et non à 2,94% du prix de vente net de la propriété? [ 43 ] Il est clair que les trois associés principaux se sont séparé le montant net obtenu après la vente. L'appelante plaide que la juge ne pouvait traiter les partenaires silencieux différemment du trio, étant donné que le document de 1981 prévoit un traitement égal pour tous.

En conséquence, elle prétend que l'intimée aurait droit, tout au plus, aux deux tiers de 2,94 % de 1 368 914,08 $, soit le montant net d'une vente faite sur la base de 2 millions de dollars, alors que la juge a retenu que celle-ci avait eu lieu pour 2,6 millions de dollars. [ 44 ] L'appelante a raison en

partie seulement. J'estime que la juge a erré en droit lorsqu'elle écrit : [16] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la vente a été faite pour 2.6 M$ et que la portion due à Joan représente 76 440$. [17] Il n'y a pas lieu de tenir compte du coût net de la vente, comme le proposent les défendeurs.

Suivant le contrat P-1, seule la commission doit être déduite du coût de vente et il n'est pas anormal que les partenaires silencieux, dans un tel projet, soient traités différemment des partenaires officiels qui apparaissent à l'acte de vente. [ 45 ] L'entente de 1981 prévoit que le montant auquel l'immeuble est vendu, duquel on soustrait la commission, sera divisé selon la part de chacun des partenaires.

Dès lors, en l'absence d'autre preuve tangible, rien ne permet de conclure qu'il peut en aller différemment pour les associés minoritaires afin qu'ils se partagent le prix brut de vente, duquel on ne soustrait que la commission, contrairement au trio qui s'est partagé le reliquat net.

D'ailleurs, à ce sujet, bien que le texte de l'entente ne prévoie que la déduction de la commission du montant de la vente, cela n'empêche pas que d'autres déductions doivent être faites, si tant est qu'il y ait eu d'autres coûts. [ 46 ] Bref, à tout événement, il est clair que tous les partenaires ont droit au même partage, c'est-à-dire un partage basé sur la valeur nette de la vente. Vu la conclusion ci-haut sur le montant brut de la vente à 2,6 millions de dollars, c'est cette base de calcul qu'il faut retenir.

En revanche, tous les partenaires, incluant les minoritaires, doivent se partager l'ensemble des « frais » liés à la vente, pour ne recevoir que le prix net de vente. [ 47 ] Après avoir déduit le solde de l'hypothèque et d'autres frais incidents du montant de la vente à commission, la part de l'intimée s'élève à 57 886,07 $, selon les chiffres proposés par l'appelante dans son mémoire.

Le montant qu'elle peut réclamer à l'appelante et au défendeur représente les deux tiers de ce montant, soit 38 590,72 $. [ 48 ] Ajoutant ce montant aux 15 000 $ déjà établis, le montant total de la réclamation auquel a droit l'appelante est de 53 590,72 $. [ 49 ] Pour ces raisons, et considérant que le défendeur Délimanolis n'a pas interjeté appel, je proposerais d'accueillir le pourvoi à la seule fin de modifier, à l'égard de l'appelante seulement, le montant dû à l'intimée pour qu'il se lise au paragraphe 18 du jugement et dans le dispositif, 53 590,72 $, plutôt que 65 960 $, comme l'a conclu la juge de première instance.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.