2010 QCCQ 11882, 2010 QCCQ 11882

De Luca c. Nizza 2010 QCCQ 11882 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-160071-091 DATE : Le 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ TERESA DE LUCA et NICK DE LUCA

Partie demanderesse c. VINCENT NIZZA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Teresa De Luca et Nick De Luca (DE LUCA) réclament à Vincent Nizza (NIZZA) la somme de 44 193,04 $ en responsabilité contractuelle.

La réclamation se ventile comme suit : 31 100,89 $ pour compenser la perte subie sur une transaction immobilière et 13 092,15 $ en remboursement d'une surfacturation sur des travaux de rénovation à un immeuble. [ 2 ] NIZZA conteste le bien-fondé de la réclamation niant avoir fait de la surfacturation et soutenant ne pas être responsable de la perte subie par DE LUCA. LES FAITS [ 3 ] NIZZA est agent immobilier, en tout temps pertinent au litige, lui et Nick De Luca sont de très bons amis.

Ils se fréquentent régulièrement. [ 4 ] L'amitié entre NIZZA et Nick De Luca se développe en relation d'affaires dans laquelle NIZZA agit comme agent immobilier dans le cadre de transactions immobilières impliquant Nick De Luca à

titre d'acheteur. [ 5 ] Avec les conseils et l'assistance de NIZZA, Nick De Luca se porte acquéreur des immeubles suivants : - En 2004-2005 : Un immeuble résidentiel de 11 logements situé à Laval; - En 2007 : Un immeuble résidentiel de 16 logements également situé à Laval; - En 2007, avec sa sœur Teresa De Luca : Un immeuble résidentiel de 5 logements situé dans l'arrondissement Rosemont; - Le 5 mars 2007, également avec sa sœur Teresa De Luca : Un immeuble résidentiel, de type bungalow, situé au […], à Montréal. [ 6 ] Les transactions impliquant les immeubles multirésidentiels sont fort satisfaisantes pour DE LUCA puisque deux d'entre eux sont revendus peu de temps après leur acquisition avec un profit intéressant.

De plus, le 11 logements situé à Laval procure à Nick De Luca un rendement suffisant pour couvrir l'ensemble des coûts d'acquisition en capital et intérêts, si bien qu'il décide de le conserver. [ 7 ] La situation est différente pour le bungalow de la rue […] à Montréal. Cet immeuble acheté à un prix de 152 000 $ nécessite des rénovations qui coûtent 34 000 $.

Ce montant est emprunté par DE LUCA auprès de NIZZA à charge d'être remboursé au moment de la vente. [ 8 ] Pour la période pendant laquelle DE LUCA est propriétaire, les frais fixes afférant à cet immeuble (intérêts sur hypothèque, taxes foncières, assurances, etc.) s'élèvent à 25 826,75 $. Les frais fixes sont assumés par DE LUCA à même un autre prêt de 25 000 $

consenti par NIZZA. [ 9 ] Le bungalow de la rue […] est revendu en octobre 2008 pour 185 000 $ [ 10 ] Lors du décaissement provenant de la vente, le notaire verse à NIZZA la somme de 59 000 $ en paiement des rénovations de 34 000 $ et en remboursement du prêt de 25 000 $. Après avoir remboursé le solde hypothécaire de 119 100,89 $,il remet 6 899,11 $ à DE LUCA. [ 11 ] DE LUCA avait initialement effectué une mise de fonds de 38 000 $ de sorte que le produit net de la vente représente, selon lui, une perte de 31 100, 89 $ qu'il réclame à NIZZA. [ 12 ] L'autre

partie de la réclamation repose sur l'écart entre ce que DE LUCA prétend être les véritables coûts des rénovations 20 907,15 et le montant de 34 000 $ payé à même le décaissement du prix de vente. L'écart proviendrait, selon DE LUCA, de la différence entre les véritables coûts de main-d'œuvre 4 800 $ et le montant de 17 892,15 $ chargé par NIZZA.

QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] La présente affaire soulève les questions en litige suivantes : 1- Quelles étaient les obligations de NIZZA dans le cadre de la relation d'affaires qu'il avait avec DE LUCA ? 2- Y-a-t-il eu surfacturation du coût des rénovations de cet immeuble ?

ANALYSE [ 14 ] La relation d'amitié qui existait entre NIZZA et DE LUCA n'a pas modifié la nature des obligations contractuelles qui découlent d'un contrat de courtage. [ 15 ] Le Code civil du Québec prévoit, pour le prestataire de service, l'obligation d'agir aux mieux des intérêts de son client avec prudence et diligence conformément aux usages et règles de l'art [1] . [ 16 ] Les normes de conduites qui encadrent les gestes des courtiers sont prévues entre autres à la

Loi sur le courtage immobilier [2] et au Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [3] . [ 17 ] Plus spécifiquement, on y prévoit une obligation d'habileté de diligence et de prudence : « 9. Le titulaire de permis ne doit pas utiliser ni prêter un bien, dont la garde lui a été confiée par une

partie qu'il représente ou une

partie à une transaction, à des fins autres que celles pour lesquelles ce bien lui a été confié, à moins d'une autorisation écrite à cet effet. 15. Le titulaire de permis doit protéger et promouvoir les intérêts de la

partie qu'il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction. 62. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 63. La conduite d'un courtier ou d'un dirigeant d'agence doit être empreinte d'objectivité, de discrétion et de modération. 77.

Le courtier ou le dirigeant d'agence doit faire preuve d'une disponibilité raisonnable. À défaut, il doit désigner un autre titulaire de permis pour le remplacer et prendre les mesures nécessaires pour que toutes les communications qui lui sont adressées soient traitées en son absence et que le suivi des dossiers soit effectué. 78.

Le courtier ou le dirigeant d'agence doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, s'engage à rendre ou qu'il rend. » [ 18 ] Cette obligation en est une de « moyens » où les gestes du courtier doivent se mesurer à ceux d'un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [4] . [ 19 ] L'obligation de « moyens » se distingue notablement de l'obligation de « résultat » qui impose au prestataire de service la délivrance du résultat promis.

À ce sujet, les auteurs Baudouin et Jobin nous livrent les observations suivantes : « 34 – Obligation de moyens – L'obligation de moyens est celle pour la satisfaction de laquelle le débiteur est tenu d'agir avec prudence et diligence en vue d'obtenir le résultat convenu, en employant tous les moyens raisonnables, sans toutefois assurer le créancier de l'atteinte du résultat.[…] 35. – Obligation de résultat – L'obligation de résultat est celle pour la satisfaction de laquelle le débiteur est tenu de fournir au créancier un résultat précis et déterminé.[…]

[…] 37. – Conséquences de la distinction – Cette classification a une grande importance sur le plan pratique, à la fois quant à la preuve des conditions de la responsabilité du débiteur et de ses moyens d'exonération.

Dans le cas d'une obligation de moyens, le créancier doit prouver, pour faire tenir le débiteur responsable, que celui-ci n'a pas exercé une diligence et une prudence raisonnables dans la poursuite du but fixé.[…] [5] » [ 20 ] Pour accréditer le raisonnement de DE LUCA, il faudrait que NIZZA ait ajouté à ses obligations prévues au contrat de courtage et à celles qui découlent de la loi et des règlements en garantissant à DE LUCA un profit quantifié sur une transaction immobilière. [ 21 ] La difficulté de cette prémisse tient au fait que sa preuve n'est soutenue par aucun document et ne tient qu'au seul témoignage de Nick De Luca. [ 22 ] Au surplus, les agissements de Nick De Luca au moment de la vente suscitent plusieurs interrogations qui rendent sa version des faits improbable.

De fait, non seulement permet-il au notaire instrumentant de décaisser en faveur de NIZZA sans même manifester un malaise ou une insatisfaction, il ne contredit aucunement le témoignage de NIZZA selon lequel, au moment de la clôture de la vente, le climat est détendu et agréable ne laissant rien présager. De plus, il attend six mois après la vente avant de transmettre une mise en demeure à NIZZA. [ 23 ] Il est possible que NIZZA ait donné son opinion quant à la valeur marchande de cet immeuble, mais rien dans la preuve ne permet de conclure qu'il garantissait à DE LUCA un rendement spécifique.

De surcroît, ce dernier calcul son rendement en soustrayant du prix de vente les frais fixes courants ce qui influence sensiblement le résultat. [ 24 ] Les transactions ayant précédé le bungalow de la rue […] et pour lesquelles NIZZA agissait comme conseiller et courtier immobilier ont été fort satisfaisantes à DE LUCA. Le rendement décevant de cette dernière, possiblement attribuable à la loi de la moyenne, illustre bien le caractère aléatoire et le risque que comporte toute transaction immobilière de nature purement spéculative.

La surfacturation [ 25 ] Le même raisonnement s'applique à la réclamation basée sur la surfacturation des travaux de rénovation. [ 26 ] Rappelons que ces travaux ont été entièrement financés par NIZZA à même un prêt, sans intérêt, dont le remboursement n'était dû qu'au moment de la vente de l'immeuble. NIZZA n'a donc aucun intérêt à accroître son risque et à sacrifier le rendement sur le capital prêté en gonflant artificiellement la facture de ces rénovations. [ 27 ] Encore ici, le comportement de DE LUCA rend sa version des faits improbable.

La preuve révèle qu'au moment de la vente, DE LUCA signe le document d'ajustement préparé par le notaire et autorise ce dernier à décaisser en faveur de NIZZA sans qu'aucune question ne soit posée sur le montant des travaux de rénovation. [ 28 ] Enfin, la preuve révèle également que NIZZA a renoncé à sa commission sur la vente de l'immeuble afin de faciliter celle-ci. [ 29 ] Les agissements de NIZZA sont conséquents avec ceux d'une personne qui est motivée par des liens d'amitié beaucoup plus que par le désir de profits.

Le Tribunal ne voit rien dans la preuve qui justifierait d'engager la responsabilité de ce courtier du simple fait que DE LUCA est insatisfait du rendement obtenu sur une transaction immobilière. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action. Avec dépens . __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Olindo Marandola Procureur de la

partie demanderesse Me Sergio Venneri Procureur de la

partie défenderesse Date d'audience : 6 octobre 2010