2015 QCCQ 11596, 2015 QCCQ 11596

Ross c. Capitale (La), assurances générales 2015 QCCQ 11596 COURT OF QUEBEC “Small Claims Division” CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-32-136533-124 DATE: November 11, 2015 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE MAGALI LEWIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ELIZABETH ROSS Plaintiff vs.

LA CAPITALE ASSURANCES GÉNÉRALES Defendant ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alleging that contractors damaged the roof of her rental property located at 1218-1220, du Fort in Montreal, Plaintiff is claiming $6,600 from the Defendant as insurance indemnity: $4,100 representing 70% of the cost she incurred to repair the roof of the property and, alleging that Defendant’s refusal to accept coverage was in bad faith, $2,500 as punitive damages. [ 2 ] Alleging that the need to repair the roof of Plaintiff’s property was due to its dilapidated state, the Defendant contests the claim.

QUESTION AT ISSUE [ 3 ] The Court will determine if Plaintiff has established the basis for her claim.

CONTEXT [ 4 ] As has been established by the evidence presented at the hearing, the facts giving rise to Plaintiff’s claim are very well summarised in the expert report the Defendant obtained to determine whether Plaintiff’s claim was covered by the commercial property insurance contract that bounds the parties. [ 5 ] Here is how the expert summarised the circumstances of Plaintiff’s claim to the Defendant: En octobre 2009, suite à une très légère infiltration d’eau à l’intérieur du logement, de l’asphalte et du gravier ont été ajoutés sur le toit (section arrière) afin de régler le problème.

Le 27 novembre 2009, des travaux de réparation ont été entrepris sur le mur de briques de l’immeuble voisin. Le 7 décembre 2009, les ouvriers ont utilisé le toit de l’assurée pour déposer les briques et leurs échafaudages. Afin de protéger la membrane, des panneaux d’aggloméré ont été installés sur la toiture avant d’y déposer les briques. À ce moment, aucune neige ne recouvrait le toit. Le 9 et le 13 décembre, plus de 30 centimètre (sic) de neige sont tombés sur Montréal, recouvrant ainsi les toitures.

Dans les jours suivants, le soleil et le froid ont contribué a (sic) former une épaisse couche de glace (environ 6 pouces selon le locataire du logement). À partir du 16 décembre 2009, le locataire a entendu de l’eau circuler dans les tuyaux. Considérant qu’il est le seul locataire de la bâtisse, tout porte à croire que le robinet extérieur au niveau du toit aurait été ouvert.

Le 20 décembre 2009, après 5 jours de soleil consécutif sans aucune précipitation de pluie, une infiltration d’eau majeure s’est manifestée au niveau du périmètre, dans la pièce arrière du logement.

Étonnement, lors des fortes pluies subséquentes (26-27 décembre 2009 et 5 janvier 2010), aucune infiltration n’a été observée à l’intérieur du logement. [1] [ 6 ] The expert concluded that the major water infiltration that occurred in the building on December 20, 2009, had been caused by the bad state of the roof, being at the end of its useful life. [ 7 ] The expert wrote the following: De façon générale, nous pouvons affirmer que la toiture est assez âgée et n’est plus en très bonne condition .

La portion plate du toit est encore convenable, mais les relevés de membrane à la base des deux parapets latéraux sont fissurés et très fragiles . Sur le dessus des parapets, la ferblanterie est également en très mauvais état. (Photos 17 à 24) Au niveau du plat, de l’asphalte et du gravier ont été ajoutés récemment dans la

section arrière du toit (suite à l’infiltration mineure survenue en octobre 2009). Si de telles réparations ont été nécessaires, ceci nous indique que la membrane approche de la fin de sa vie utile . Cet ajout permet peut-être de prolonger légèrement la durée de vie de la membrane, mais celle-ci demeure fragile. Nous avons examiné attentivement la toiture afin de trouver des traces d’impacts provenant des travaux de maçonnerie. Bien que la toiture ne soit plus en très bonne conditions, nous ne pouvons attribuer cet état au fait que les maçons ont circulé et entreposé du matériel sur le toit.

Certes, le passage des maçons a laissé quelques traces, mais aucun bris d’étanchéité visible. Les fissures au niveau des relevés de membrane sont les fruits de l’âge avancé et de l’usure normale. On ne retrouve aucune trace d’impact récent qui aurait pu mettre en péril l’étanchéité du toit . De plus, si l’entreposage de briques et la circulation pédestre avaient provoqué des fissures au niveau de la membrane au plat, il est clair que l’eau se serait infiltrée lors des fortes pluies du 27 décembre et 25 janvier dernier. Mais, étonnement, aucune infiltration ne s’est manifestée.

Considérant la fragilité du revêtement, il aurait été possible que l’intervention des maçons ait abîmé la membrane. Mais l,’absence d’infiltration lors des dernières pluies laisse croire que la membrane au niveau du plat est jours étanche . 4- CONCLUSION À la lumière de nos observations, nous en arrivons à la conclusion que l’eau s’est infiltrée par les relevés de membrane fissurés au périmètre du toit (parapet latéraux, vers l’arrière). Pour ce faire, le niveau d’eau s’est élevé sur le toit, jusqu’à atteindre les fissures à la bases des parapets.

L’élévation de l’eau sur le toit s’explique par un blocage au niveau du périmètre arrière.

Ce blocage a été causé par la formation d’un barrage de glace, sûrement favorisé par l’entreposage des briques et la circulation des maçons. [2] (Underscore added) [ 8 ] Although she contended that workers have used the roof of her property to drop tools and materials that they used to repair the building next to hers, Plaintiff did not provide any evidence other than supposition, that it is them who have damaged the roof of her property and consequently caused the leak inside of the building. [ 9 ] The Defendant did compensate the Plaintiff for the damages caused by the water inside of the property.

It paid her a $10,589.58 indemnity to compensate her for the repairs that had to be done inside the building as a result of the leak, but refused to pay for the roof to be redone, on the basis that the repair was rendered necessary not because third party damaged it, but because of the wear and tear caused by the passage of time. ANALYSIS [ 10 ] The obligations of the parties to an insurance contract are provided at

section 2471 C.C.Q., that reads as follows: 2471 . At the request of the insurer, the insured shall inform the insurer as soon as possible of all the circumstances surrounding the loss, including its probable cause, the nature and extent of the damage, the location of the insured property, the rights of third persons, and any concurrent insurance; he shall also provide the insurer with vouchers and attest under oath to the truth of the information. Where, for a serious reason, the insured is unable to fulfil that obligation, he is entitled to a reasonable time in which to do so.

If the insured fails to fulfil his obligation, any interested person may do so on his behalf. [ 11 ] It is the insured’s responsibility to prove her loss and provide the documents supporting her claim [3] . It is her responsibility to prove that the damage resulted from an insured risk. [ 12 ] The person who wishes to assert a right shall prove the facts that sustain her claim by clear and convincing evidence. Evidence that renders the existence of the facts on which Plaintiff bases her claim more probable than their nonexistence is sufficient [4] to satisfy the test of balance of probabilities [5] .

Thus the burden of establishing the existence of the insurance policy, ownership of the property for which she claims compensation and the cause of the damage rests on Plaintiff, the insured [6] . [ 13 ] When the insured has established the facts giving rise to her claim , the insurer that contests the claim has to establish, also according to the balance of probabilities, the reason why the insured is not entitled to compensation.

[ 14 ] In the present case, the evidence has established that the use of the roof by workers contributed to the accumulation of ice on the roof in December of 2009. The evidence has however excluded any chances that the workers damaged the roof. Water seeped inside of the building, not because of damages caused by the workers to the flat part of the roof on which they walked and put down the equipments and materials they were using, but through the portions of the membrane side parapets cracked by wear. [ 15 ]

Section 4.18 of the insurance contract applies to Plaintiff’s claim. It reads as follows: Exclusion extends also to: 4.18 . The wear and tear, gradual deterioration, latent defect, inherent vice as well as the costs of making good faulty or improper workmanship, and made necessary due to defects in: A. The material, its use or the choice thereof. B. Labour. C. Specifications or design.

The insurance produces its effects, nonetheless, with regard to losses as a result thereof and covere4d elsewhere. [7] [ 16 ] Since Plaintiff has not established, according to the balance of probabilities, that workers had damaged the roof of her property and the uncontradicted expert evaluation established that the state of the roof resulted from wear and tear, the Defendant has successfully demonstrated that Plaintiff’s claim is not covered by the insurance contract that bounds the parties. [ 17 ] Consequently, Plaintiff’s claim must be dismissed. [ 18 ] WHEREFORE, THE COURT: [ 19 ] REJECTS the claim; [ 20 ] CONDEMNS Plaintiff to pay to the Defendant the judicial costs of $204. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q.

Date of hearing: September 22, 2015 Une

partie peut obtenir la traduction en langue française du présent jugement en adressant une demande écrite à cet effet à la Directrice du secteur civil du Palais de justice de Montréal.