2018 QCCQ 9973, 2018 QCCQ 9973

Grenier aux Trouvailles (Partage sans faim) c. Bernier 2018 QCCQ 9973COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-009081-177 DATE : 18 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GRENIER AUX TROUVAILLES (PARTAGE SANS FAIM) Demanderesse c.

SOPHIE BERNIER, GUY ANGELL et JEAN-GUY ANGELL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Grenier aux Trouvailles (Partage sans faim) (le Grenier) réclame à madame Sophie Bernier, monsieur Jean-Guy Angell et monsieur Guy Angell la somme de 15 000 $ vu le non-respect d’une entente de location signée par un des trois propriétaires du local. [ 2 ] De leur côté, les défendeurs soutiennent que le document signé (pièce P-2) n’est pas une entente, mais bien une offre de location.

D’une façon subsidiaire, il est soulevé par messieurs Jean-Guy et Guy Angell que madame Bernier ne pouvait engager leur responsabilité en signant seule le bail. QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] Le document signé par les parties (pièce P-2) constitue-t-il une entente? [ 4 ] Dans l’affirmative, l’entente lie-t-elle les trois propriétaires? [ 5 ] À quel montant peut avoir droit la demanderesse en cas de violation du document produit sous la cote P-2?

CONTEXTE : [ 6 ] Le Grenier est un organisme sans but lucratif œuvrant à Lacolle. [ 7 ] Madame Bernier, monsieur Jean-Guy Angell et monsieur Guy Angell sont copropriétaires d’un immeuble portant les numéros civiques 2 rue de l’Église et 1, rue Van Vliet à Lacolle (le local). [ 8 ] Au cours de l’année 2017, le Grenier cherche à se relocaliser et se montre intéressé par le local des défendeurs. [ 9 ] Le 23 mars 2017, le document P-2 est signé, lequel s’intitule « Entente pour la location du 1, Van Vliet et 2 rue de l’Église à Lacolle ».

Ce document est signé par le Grenier et par madame Sophie Bernier, représentante des propriétaires. [ 10 ] À compter de ce moment, le Grenier prépare son déménagement qui doit avoir lieu au plus tard le 1 er juillet 2017, notamment en réservant les services d’une compagnie de déménagement. [ 11 ] Le Grenier avise également le propriétaire du local qu’il occupe à ce moment, au 6, rue Van Vliet, de sa décision de quitter les lieux. [ 12 ] Au mois de mai 2017, une rencontre a lieu entre les représentants de la demanderesse et les trois défendeurs, qui, cette fois, sont conseillés par un courtier immobilier.

À ce moment, les défendeurs contestent avoir signé une entente (pièce P-2). [ 13 ] Madame Bernier et messieurs Angell refusent de livrer le local à défaut d’une augmentation de loyer par rapport à ce qui est prévu à l’entente du 23 mars 2017. [ 14 ] Ne pouvant se permettre une telle augmentation et considérant déjà avoir une entente avec les codéfendeurs, le Grenier doit se résoudre à négocier de nouveau avec le propriétaire du 6, rue Van Vliet, qui accepte de relouer le local déjà occupé par le Grenier, mais moyennant une augmentation du loyer, qui s’avère plus élevée que ce qui avait été prévu à l’entente du 23 mars 2017, d’où la réclamation de la

partie demanderesse. ANALYSE : [ 15 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

Y a-t-il une entente? [ 16 ] Le Tribunal a entendu le témoignage de madame Bernier, qui considère le document signé sous la cote P-2 comme étant un instrument de négociation. Selon elle, il s’agit d’une offre qui a été transmise par le Grenier. [ 17 ] Pour sa part, madame Thibault est formelle, il s’agit d’une entente. D’ailleurs, les gestes posés postérieurement à la signature du document du 23 septembre 2017, tant par la

partie demanderesse que par la

partie défenderesse, vont en ce sens. [ 18 ] Le Tribunal a beaucoup de difficulté à concilier le témoignage de madame Bernier et la description faite à la pièce P-2, qui s’intitule « Entente pour la location » et qui souligne que cette entente sera valide jusqu’à la rédaction du bail notarié. Ce document est signé par madame Sophie Bernier, qui ne nie pas sa signature, mais qui peine à donner des explications justifiant sa signature sur l’offre faite par la

partie adverse. [ 19 ] Le Tribunal a également pris connaissance d’un document qui a été produit sous la cote P-3, lequel prévoit que le locataire du 1, Van Vliet doit quitter ce local au plus tard le 1 er juillet 2017. [ 20 ] Il est bien entendu que cette entente avec monsieur Michael Provencher est rédigée afin de rendre le local du 1, Van Vliet disponible pour le Grenier. [ 21 ] Le Tribunal ne peut que constater qu’il y a effectivement une entente entre les parties pour la location de l’immeuble du 1, rue Van Vliet – 2 rue de l’Église sud à Lacolle. [ 22 ] L’entente du 23 mars 2017 constitue un bail dont la définition se retrouve à l’

article 1851 C.c.Q. , lequel se lit comme suit : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

L’entente lie-t-elle les trois propriétaires? [ 23 ] Comme le document du 23 mars 2017 (pièce P-2) n’a été signé que par une seule représentante des copropriétaires de l’immeuble, le Tribunal doit maintenant vérifier si ce document lie messieurs Jean-Guy Angell et Guy Angell. [ 24 ] Le Tribunal réfère à l’

article 2130 C.c.Q. qui prévoit la définition du mandat. [ 25 ] Comme le souligne la Cour suprême du Canada dans la décision Caisse populaire des Deux-Rives c . la Société mutuelle d’assurance contre l’incendie de la Vallée du Richelieu [1] , le mandat n’est soumis à aucune forme particulière. [ 26 ] Le mandat peut donc résulter d’écrits, mais peut également résulter d’une entente verbale et du comportement des mandants et mandataires. [ 27 ] Il est en preuve que l’administration de l’immeuble est faite par madame Bernier, monsieur Guy Angell s’occupant plus de la

partie entretien de l’immeuble. [ 28 ] De son côté, monsieur Jean-Guy Angell, qui est le conjoint de madame Bernier, ne nie pas que madame Bernier ait été mandatée pour le représenter dans les gestes à poser pour l’immeuble de Lacolle. [ 29 ] De son côté, madame Bernier ne nie pas qu’elle avait un mandat, se contentant de mentionner que la pièce P-2 n’est qu’une offre et non pas une entente.

Le Tribunal a d’ailleurs déjà statué sur cet aspect du dossier. [ 30 ] Il est important de noter qu’à la pièce P-2, soit l’entente du 23 mars 2017, madame Bernier se décrit comme représentante des propriétaires. [ 31 ] En lisant également la pièce P-3, il est possible de constater que l’entente aux fins de s’assurer du déménagement de monsieur Michael Provencher a été négociée et signée par madame Sophie Bernier seulement. [ 32 ] Concernant ce document, monsieur Guy Angell a admis que madame Bernier pouvait engager les trois copropriétaires de l’immeuble. [ 33 ] Le Tribunal considère que la preuve administrée lors de l’audition démontre clairement que madame Bernier a agi avec le mandat de représenter messieurs Angell. [ 34 ] Si le Tribunal n’avait pu conclure à un tel mandat, il aurait été possible également de soulever le mandat apparent dont la définition se retrouve à l’

article 2163 C.c.Q. Établissement du montant [ 35 ] Le Tribunal ayant répondu aux deux premières questions, il est nécessaire maintenant de vérifier s’il y a eu une violation des obligations et, dans l’affirmative, à quel montant peut avoir droit la demanderesse. [ 36 ] Il est évident que les agissements des défendeurs constituent une violation des obligations auxquelles ils ont souscrit par le document P-2. [ 37 ] En vertu de l’

article 1458 C.c.Q. la

partie demanderesse a donc droit à un dédommagement, puisqu’il y a une violation contractuelle des obligations d’une partie. [ 38 ] En refusant de livrer le local qui avait été loué par la

partie demanderesse, les défendeurs ont causé des dommages. [ 39 ] Tout d’abord, le Grenier a dû négocier en urgence une nouvelle entente, qui se retrouve à la pièce P-5. En effet, la

partie demanderesse s’est retrouvée dans une situation moins favorable à la négociation, puisqu’elle n’avait qu’un mois avant l’expiration de son bail et a dû accepter des conditions moins favorables. Il en résulte que le bail de 5 ans qui a été entendu avec les propriétaires du 6, rue Van Vliet, amènera un loyer supplémentaire de 9 600 $ sur 5 ans, et ce, par rapport aux obligations qu’auraient été celles du Grenier en application de la pièce P-2. [ 40 ] Le Tribunal déclare que la

partie demanderesse aura droit à cette somme. [ 41 ] De plus, les frais de déménagement de 1 000 $, qui avaient déjà été acquittés et non remboursés et constatés par l’écrit produit sous la cote P-4, seront également accordés. [ 42 ] Le Tribunal doit également regarder si la

partie demanderesse a droit à des dédommagements pour dommages-intérêts. [ 43 ] Nul doute que l’attitude des défendeurs a causé de nombreux inconvénients au Grenier. Il a dû cesser ses activités habituelles pour négocier de nouveau et concentrer son énergie et ses gestes afin de se trouver un nouvel espace. Un montant de 1 000 $ est donc accordé à

titre de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation de la

partie demanderesse Le Grenier aux trouvailles (Partage sans faim) pour la somme de 11 600 $; [ 45 ] CONDAMNE les défendeurs Sophie Bernier, Guy Angell et Jean-Guy Angell solidairement à payer à la demanderesse Le Grenier aux trouvailles (Partage sans faim) la somme de 11 600 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de ce jour; [ 46 ] FRAIS DE JUSTICE contre les défendeurs. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : Le 5 décembre 2018