2010 QCCQ 11839, 2010 QCCQ 11839

Cosentino c. Placements Garo inc. 2010 QCCQ 11839 JL2514 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-113880-084 DATE : Le 10 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GIULIA COSENTINO et WADY JIMENEZ […] Montréal (Québec) […]

Partie demanderesse c. LES PLACEMENTS GARO INC. 1 Les Érables Laval (Québec) H7R 1A3

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Giulia Consentino et Wady Jimenez, les demandeurs, réclament à Les Placements Garo Inc., la défenderesse, la somme de 7 000,00$ pour des vices cachés. [ 2 ] Les Placements Garo Inc., la défenderesse, conteste la réclamation en plaidant que la propriété a été vendue sans aucune garantie et aux risques et périls des demandeurs.

FAITS [ 3 ] Le 2 septembre 2007, Les Placements Garo Inc. mettait en vente l'immeuble situé au […] Montréal pour le prix de 399,000,00$. [ 4 ] Le 9 juillet 2008, les demandeurs offraient d'acheter l'immeuble conditionnellement à une inspection de préachat pour le prix de 360,000,00$. [ 5 ] Le 11 juillet 2008, la défenderesse faisait une contre-offre à 385,00,00$. [ 6 ] Le 13 juillet 2008, les parties se sont entendues pour le prix de 383,000,00$. [ 7 ] Le 17 juillet 2008, Stéphane Demers après une inspection faisait son rapport. [ 8 ] Le 22 juillet 2008, Les Placements Garo Inc. acceptait de vendre l'immeuble inspecté par Stéphane Demers pour le prix de 378,000,00$ à condition que la vente soit faite sans garantie légale, aux risques et périls de la

partie demanderesse. [ 9 ] La contre-offre se lit comme suit:

"Suivant l'inspection datée du 17 juillet 2008 effectuée par Stéphane Demers, inspection dont copie annexée pour le vendeur. Les parties se sont entendus que la vente de la propriété se fait sans garantie légale. (sic) Compte tenu des différents points énumérés dans le rapport d'inspection concernant différents réparations, l'acheteur prendra à sa charge complète et effectuera tout les travaux dont ils jugera important.

En échange le prix de vente énuméré en 4.1 de la PA 46807 devrait se lire trois cent soixante-dix huit mille dollars (378,000.00$)" [ 10 ] Le 22 juillet 2008, le vendeur remplissait une déclaration de l'état de l'immeuble. Cet état laisse voir les points suivants: "D-2.2 Occupez-vous l'immeuble et si oui, depuis combien de temps? Non D-2.3 L'immeuble a-t-il déjà été loué? Oui D-3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs?

Non D-5.2 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? Oui D-6.3 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu trace de moisissure ou de pourriture? Non D-15 En 2008, il y a eu des vandals qui ont fait des dommages intérieurs dans l'immeuble.

Le vendeur est à réparer le tout comme s'était avant." [ 11 ] Le ou vers le 19 septembre 2008, la demanderesse a visité l'immeuble et a constaté des problèmes avec les planchers mais ne les a pas considérés à cause des travaux de rénovation à venir. [ 12 ] Avant la signature de l'acte de vente, la défenderesse a fait effectuer des travaux de 28 000,00 $. [ 13 ] En septembre 2008, les parties ont signé chez le notaire l'acte de vente pour le prix de 378 000,00$ avec la clause suivante: "Cette vente est faite aux risques et périls de l'acheteur sans aucune garantie" [ 14 ] Des travaux de 28 000,00$ ont été faits pour la défenderesse. [ 15 ] En octobre 2008, les demandeurs ont pris possession de l'immeuble et ont découvert que la propriété était affectée de vices cachés soit de l'humidité et de la moisissure dans les murs et de défauts pour les planchers de bois. [ 16 ] La défenderesse a refusé de faire les réparations.

ANALYSE [ 17 ] Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. trouvent application: " 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel." [ 18 ] On peut lire au rapport daté du 17 juillet 2008 de Stéphane Demers à la page 3 ce qui suit: "Prenez note qu'après vérifications visuelles de composantes facilement accessibles, ce bâtiment est victime de déficiences qui demanderont des modifications à cour et à moyen terme.

Certaines composantes présentes des risques pour la santé et la sécurité des occupants tandis que d'autres peuvent influencer l'intégrité de ce dernier."(sic) Les composantes n'ont pas été déterminées. [ 19 ] Suivant la jurisprudence, «la renonciation à la garantie contre les vices cachés n'est pas valable si le vendeur connaissait l'existence de ceux-ci et ne les a pas révélés à l'acheteur ou s'il a fait des représentations mensongères, des manœuvres dolosives ou des réticences, dans le but de pousser l'acheteur à contracter».( [1] ) [ 20 ] Monsieur Raymond Garceau et Micheline Garceau, témoin de la

partie défenderesse, ont témoigné qu'ils n'étaient pas au courant de cet état. [ 21 ] Le Tribunal n'a pas raison de douter de leur bonne foi. [ 22 ] L'

article 2805 C.c.Q. prévoit: " 2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n'exige expressément de la prouver." [ 23 ] De plus, les travaux faits par les demandeurs, après l'achat, ont été très importants et ils étaient prévus.

[ 24 ] Les demandeurs ont fait remplacer les planchers de bois existants par des nouveaux planchers de chêne. [ 25 ] Les travaux pour les murs et pour la peinture représentent un montant de 2 200,00$ montant minime pour un prix d'achat de 378 000,00$. [ 26 ] La clause d'exclusion de garantie dans les circonstances doit s'appliquer. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec dépens. __________________________________ GILSON LACHANCE, j.c.q. Date d’audience : Le 30 novembre 2010