2018 QCCQ 8831, 2018 QCCQ 8831

Bernard c. Germain 2018 QCCQ 8831 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-32-067755-172 DATE : 20 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOÎT BERNARD -et- GENEVIÈVE GUÈVREMONT [...], Québec (Québec) [...] Demandeurs c. nancy germain [...], Saint-Alban (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Benoît Bernard et Mme Geneviève Guèvremont (les demandeurs) réclament de Mme Nancy Germain (la défenderesse) 15 000 $ en exécution de la garantie légale de qualité dont bénéficie leur résidence qu’ils ont achetée pour 188 000 $ le 2 juin 2014. [ 2 ] La présence au sous-sol d’une humidité excessive, d’odeurs, de moisissures et de bactéries à des niveaux élevés est dénoncée en décembre 2015. [ 3 ] La défenderesse conteste affirmant que le drain agricole est la source du problème et qu’il a atteint sa durée de vie utile d’à peu près 32 ans.

Elle n’a jamais connu de problèmes avec l’humidité pendant que la résidence servait pour sa famille de quatre personnes. L’usage normal de la résidence n’est pas compromis par un vice caché. Montant de la réclamation [ 4 ] Les différents items composant la réclamation totalisent 24 715,52 $. Les demandeurs ont inclus leurs frais d’expertise pour 5474,11 $.

Ces frais doivent être exclus de la réclamation, qui doit être plafonnée par contre à 15 000 $, pour répondre aux exigences de la compétence monétaire de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 5 ] Un montant de l’ordre de 4000 $ doit être aussi soustrait.

Le Tribunal applique cette réduction sur les items suivants de façon proportionnelle (30%) : • Finition du sous-sol ..................... 7252,19 $ • Isolation à l’uréthane..................... 1890,77 $ • Décontamination.......................... 4236,83 $ Total : 13 379,79 $ X 30% = 4013,94 $ LE CONTEXTE [ 6 ] Les demandeurs ressentent, à l'automne 2015, des inconforts notamment au sous-sol de leur résidence en raison de l’humidité et de la qualité de l’air.

Ils engagent Analyse Exp-Air qui note un haut niveau de bactéries et de moisissures dans l’air du sous-sol. [ 7 ] On ouvre ensuite les cloisons extérieures. L’isolation des murs extérieurs s’arrête à trois pieds de la dalle au sol. Des fissures importantes sont vues sur les murs. Des infiltrations d'eau à travers les fondations sont notées. Une

partie de la dalle au sol, dans les

parties proches de la fondation, est abaissée créant un caniveau entre le mur et la dalle. De l’eau y séjourne lors d’infiltrations. [ 8 ] Le plancher flottant posé en 2004, avec membrane isolante sous-jacente, est affecté par l’humidité et est retiré par les demandeurs. [ 9 ] Les cloisons séparatives au sous-sol sont propres et non détériorées. Cependant, les demandeurs constatent sur une cloison extérieure de légères traces d’humidité à l’automne 2015. [ 10 ] La défenderesse a eu l’opportunité de visiter les lieux et de les soumettre à sa propre expertise.

Elle nie responsabilité attribuant le problème aux comportements des demandeurs (séchage de vêtements, culture de plantes, appareil d’exercice, tuyau de sécheuse endommagé, absence de déshumidificateur). Elle prétend également que le drain agricole n’est plus performant.

QUESTIONS EN LITIGE 1 re question : La résidence vendue souffre-t-elle d’un déficit d’usage à l’automne 2015? 2 e question : Si oui, quels sont les montants requis pour le corriger ou rétablir l’équilibre monétaire entre les parties? 3 e question : La défenderesse savait-elle que son immeuble était affecté d’un vice caché ou a-t-elle fait des fausses représentations à ce sujet? 4 e question : Qui assume les frais d’expertise? ANALYSE ET DÉCISION 1 re question : La résidence vendue souffre-t-elle d’un déficit d’usage à l’automne 2015? [ 11 ] Le recours des demandeurs est fondé sur l'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Le débat ne porte pas sur le fait que la résidence est inconfortable et non hygiénique à l’automne 2015. Les rapports sur la qualité de l’air (P-4, P-10 et P-11) l’attestent suffisamment. On y lit : Nous croyons que le sol sous le plancher de béton, soit saturé d’humidité à certains endroits.

Par conséquent, cette humidité traverse le béton et s’il y a lieu, reste emprisonnée sous le revêtement de plancher ou le faux plancher. Ceci crée alors des conditions idéales pour la prolifération des bactéries et moisissures. [1] [ 13 ] M. Richard Beaulieu, représentant de Frank Langevin, fait une déclaration (P-25) : Il y avait une odeur très prononcée de moisissure qui provenait du plancher flottant au sous-sol. On a dû enlever et jeter le revêtement qui était beaucoup trop contaminé et irrécupérable. Il en est de même pour l’isolant de styromousse sur les murs extérieurs.

Nous avons également traité les murs de béton qui étaient aussi plein de moisissure. [2] [ 14 ] Le dégagement des murs permet de constater les traces d’humidité et d’infiltration sur les murs de fondation. [ 15 ] Selon M e Jeffrey Edwards, la garantie de qualité vient protéger l’usage normal d’une résidence pour un acheteur raisonnable : L'

article 1726 C.c.Q. énonce que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur d’un vice rendant le bien « impropre à l’usage » ou diminuant « son utilité ». Le déficit d’usage, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure, s’y présente comme une condition de la qualification du vice au sens de la garantie. Cette interprétation est encore retenue par la plupart des auteurs.

La première conséquence juridique de cette conception, bien connue d’ailleurs, est que tout vice ne peut être un vice au sens de la garantie, à moins d’entraîner un déficit d’usage du bien. [3] [ 16 ] Les experts entendus et le témoignage de la défenderesse portent sur la cause du déficit d’usage constaté à la résidence des demandeurs. [ 17 ] La preuve révèle sans aucun doute que la dalle au sol ne bénéficie pas d’un coupe-vapeur. La proximité relative de la nappe phréatique et la présence de fissures de retrait favorisent aussi la montée de l’humidité du sol.

Le couvre-plancher est affecté et les moisissures s’y développent. La finition générale du sous-sol n’est pas affectée. Cependant, l’air est perturbé. [ 18 ] L’eau peut aussi, de façon assez importante, venir des fissures de la fondation. L’emplacement du drain agricole n’empêche pas ces infiltrations, qu’il fonctionne ou non, car il se situe à un niveau plus bas que celui des infiltrations.

Les fissures sont la voie de pénétration pour des quantités d’eau qui sont captées par le caniveau entourant la dalle au sol et qui y séjournent. [ 19 ] Si le drain agricole est non fonctionnel, la garantie de qualité ne s’appliquera plus. Avec les travaux correctifs réalisés par les demandeurs, ils libèrent la défenderesse de tout déficit d’usage déjà dénoncé à l’automne 2015. [ 20 ] En raison du fait que les manifestations sont dans l’air du sous-sol et sur son plancher, le Tribunal est d’avis que la cause

prépondérante du déficit est l’absence d’une membrane en dessous de la dalle au sol et de fissures dans celle-ci et non le comportement des occupants de l’immeuble. En effet, dans le cas contraire, l’ensemble des aménagements au sous-sol aurait été compromis. [ 21 ] Le déficit d’usage existait au moment de la vente et n’était pas apparent. La finition du sous-sol était dans un état impeccable ne laissant pas voir, en 2014, des problèmes de détérioration par l’humidité. La gravité du vice est réelle, car cela peut affecter la santé des occupants tout en détériorant à long terme, les cloisons au sous-sol.

Le vice remonte avant la vente et n'a pas été dénoncé aux acheteurs lors de la transaction. [ 22 ] La garantie de qualité doit donc être mise en application. 2 e question : Si oui, quels sont les montants requis pour le corriger ou rétablir l’équilibre monétaire entre les parties? [ 23 ] La dalle au sol doit être isolée pour éviter la montée de l’humidité. Les fissures sont à colmater.

Les dépenses pour ces opérations sont décrites ainsi : • Obstruction des fissures de fondation............................ 862,31 $ • Obstruction des fissures dans la dalle............................ 468,33 $ • Location d’outils................................................................ 281,56 $ • Pose d’un pare-vapeur liquide...................................... 3305,53 $ • Décontamination............................................................. 4236,83 $ • Produits de nettoyage...................................................... 134,46 $ TOTAL :.................. 9289,02 $ En raison de la réduction déjà annoncée à l’item décontamination pour 1271,05 $, la réclamation est donc de 8 017,97 $. [ 24 ] Une indemnité de 7000 $ est accordée, car il y a nécessité de rétablir un équilibre entre les parties quant au prix versé lors de la transaction.

Il faut aussi tenir compte d’une amélioration découlant de l'exécution des travaux pour une résidence datant de 32 ans. [ 25 ] La dépense pour l’uréthane est réduite dans un premier temps à 1323,54 $ pour tenir compte de la compétence monétaire de la Division des petites créances. Une seconde réduction s’opère à 900 $ , car l’isolation est maintenant sur l’ensemble du mur de fondation, ce qui n’était pas le cas lors de l'achat. [ 26 ] Les dépenses de réfection du sous-sol de 7252,19 $ sont également réduites à 5076,53 $pour tenir compte de la compétence monétaire.

Une somme de 2500 $ est accordée afin de tenir compte du caractère renouvelé de l’aménagement du sous-sol. La pose de céramique apporte une valeur ajoutée par rapport au plancher flottant qui existait. Le déplacement de fils électriques à l’occasion des travaux est une dépense d’amélioration faite à l’occasion de la réfection et n’est donc pas allouée. 3 e question : La défenderesse savait-elle que son immeuble était affecté d’un vice caché ou a-t-elle fait des fausses représentations à ce sujet? [ 27 ] Les frais pour l’entreposage de meubles (517 $) ne sont pas accordés.

Étant des dommages, la preuve d’une connaissance par la défenderesse du vice affectant l’immeuble vendu n’a pas été faite de façon prépondérante. [ 28 ] L’enlèvement du tapis en 2004 et son remplacement par un plancher flottant ne constitue pas une occasion déterminante pour noter l’absence d’isolation de la dalle et les fractures qui l’affectent. Le mode de vie des occupants peut modifier aussi le taux d’humidité d’une

partie de l’immeuble. Leur sensibilité face à un taux élevé d’humidité peut également affecter leur confort. Les cloisons au sous-sol étant exemptes de préjudice découlant de l’humidité, de l’avis du Tribunal, le vice était occulte pour les deux parties. 4 e question : Qui assume les frais d’expertise? [ 29 ] Les expertises d’Analyse Exp-Air (P-4, P-10 et P-11) font

partie intégrante des travaux correctifs. Elles étaient nécessaires en

partie pour démontrer le déficit d’usage. Le montant de 1300 $ est accordé. Le solde est mis de côté, car il ne se justifiait que pour vérifier l’efficacité des travaux de décontamination. Il s’agit d’une dépense décidée par les demandeurs ce qui aurait exigé une preuve de la connaissance du vice par la défenderesse pour être remboursée. [ 30 ] Les honoraires de Laboratoire d’expertise du Québec sont justifiés pour démontrer les causes du taux élevé d’humidité au sous- sol.

Les demandeurs ayant gain de cause, ils ont droit à leurs frais d’expertises (art. 339 et 340 du Code de procédure civile (C.p.c.)) . [ 31 ] Cependant, pour respecter la proportionnalité des frais d’expertise par rapport à la réclamation et tenir compte également de la réduction globale pour être conforme à la compétence monétaire de la Division des petites créances de la Cour du Québec, les frais d’expertise démontrés de 3809,70$ sont accordés pour 2666,79 $ . [ 32 ] La présence des deux experts à l’audition fut utile pour la bonne compréhension des enjeux. Chaque

partie assume donc les frais relatifs à leur présence à la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

ACCUEILLE PARTIELLEMENT la réclamation de M. Benoît Bernard et de Mme Geneviève Guèvremont; CONDAMNE Mme Nancy Germain à payer à M. Benoît Bernard et Mme Geneviève Guèvremont la somme de 11 700 $ portant intérêt au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 17 septembre 2017, ainsi que les frais de justice de 200 $; CONDAMNE Mme Nancy Germain à payer la somme de 2666,79 $ aux demandeurs à

titre de frais d’expertise assimilés à des frais de justice. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 23 octobre 2018