2017 QCCQ 940, 2017 QCCQ 940

Syndicat de la copropriété Château Riverain I c. 6302360 Canada inc. 2017 QCCQ 940 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32- 032024-166 DATE : 16 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Syndicat de la copropriété Château riverain I Demanderesse c. 6302360 Canada inc. Défenderesse et Bertrand système de chauffage inc.

Partie mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse, promoteur immobilier, trois différentes sommes : l’une concernant des dégâts occasionnés à une unité d’habitation du condominium, l’autre pour une ligne de télécopieur au bénéfice exclusif du promoteur et, enfin, des sommes dues au fonds de prévoyance.

Les faits [ 2 ] Le 14 décembre 2012, une déclaration de copropriété intervient, à laquelle comparaît la défenderesse 6302360 Canada inc (ci- après appelée « 6302360 »), représentée par monsieur Martin Novack, secrétaire-trésorier de celle-ci. [ 3 ] En vertu de l’article 106 de ladite déclaration, monsieur Novack est nommé administrateur provisoire et il s’engage, toujours selon cet article, à percevoir de tous les copropriétaires leur part de frais communs et du fonds de prévoyance. [ 4 ] À cet égard, l’article 149 du même acte stipule que le fonds de prévoyance ne peut être inférieur à 10 % du budget annuel de la copropriété et que ces sommes doivent être déposées dans un compte distinct. [ 5 ] Le 1 er mai 2015, 6302360 vend une

partie divise à une dame Danielle Lamarche (pièce P-2). [ 6 ] Quelques jours plus tard, sans qu’il y n’y ait de lien entre les deux événements, le Syndicat de la copropriété Château riverain I (ci-après le « Syndicat ») élit de nouveaux membres du conseil d’administration, remplaçant monsieur Novack qui, répétons-le, n’agissait que comme administrateur provisoire (pièce P-13). [ 7 ] Avant d’être remplacé, monsieur Novack dépose les bilans financiers de 2012 jusqu’au mois de mai 2015. [ 8 ] Le procès-verbal de cette assemblée (le seul qui fut mis en preuve) ne fait pas état d’une contestation des rapports financiers qui ont alors été déposés.

[ 9 ] Le 28 juin suivant, madame Lamarche réalise la présence d’eau face au foyer de son salon. [ 10 ] Le 6 juillet 2015, monsieur Jean-Guy Beaudry, d’Urgence Drain inc., visite les lieux et attribue la cause du dommage au fait qu’un anneau de serrage d’un tuyau de plastique, situé près des installations du chauffe-eau à l’intérieur du mur au-dessus du foyer, n’aurait pas été serré de sorte qu’il se serait disloqué (pièce P-3). [ 11 ] Dans les jours suivants, outre certains responsables du Syndicat, monsieur Novack est également interpellé. [ 12 ] Selon sa version, il se serait déplacé pour rencontrer madame Lamarche à son appartement.

À son arrivée, l’entreprise Qualinet était déjà en train d’effectuer les travaux de nettoyage usuels. [ 13 ] Monsieur Novack suggère alors à madame Lamarche de faire appel à l’entreprise de plomberie qui a procédé à l’installation des conduits, soit la mise en cause Bertrand système de chauffage inc. (ci-après « Bertrand Chauffage »). [ 14 ] À cette occasion, il constate certains dommages affectant le plancher de bois et indique à madame Lamarche qu’il pourra se procurer le même type de latte pour remplacer celles endommagées.

Monsieur Novack est également prêt à repeindre les surfaces endommagées. [ 15 ] Par la suite, il tente lui-même de communiquer avec Bertrand Chauffage, mais constate que les choses ne bougent pas, que personne ne le rappelle et que si rien n’est fait, les coûts vont augmenter à cause de la présence éventuelle des assureurs.

Il presse donc le Syndicat d’accélérer les choses dans son courriel daté du 8 juillet 2015 (pièce D-4). [ 16 ] Le 10 juillet, le Syndicat s’adresse à la propriétaire Danielle Lamarche, en lui demandant de contacter monsieur Novack le plus rapidement possible puisque ce dernier offre ses services pour remettre l’appartement en condition dans les meilleurs délais.

La note ajoute : « Je te suggère d’accepter sa proposition ! » [ 17 ] Vers le 7 juillet suivant, l’assureur du Syndicat transmet à monsieur Novack une estimation des coûts de réparation, laquelle est préparée par Les Habitations Monaco inc. (pièce P-11 C). [ 18 ] En réponse à cette estimation, monsieur Novack suggère encore de procéder lui-même aux réparations à ses frais.

Il ajoute que sa solution serait la meilleure puisque le Syndicat devait assumer une franchise de 7 500 $. [ 19 ] La même journée, il réitère son offre, du moins celle consistant au remplacement du plancher endommagé. [ 20 ] Quelques jours plus tard, soit le 17, monsieur Novack demande au Syndicat la raison pour laquelle on ne lui répond pas. [ 21 ] Le 2 septembre 2015, les procureurs de madame Lamarche mettent le Syndicat en demeure de procéder aux travaux de réparation (pièce P-5). [ 22 ] Le lendemain, c’est au tour du Syndicat de requérir la même chose à la défenderesse (pièce P-6). [ 23 ] Le 8 septembre suivant, c’est la défenderesse qui fait de même à l’égard de la mise en cause (pièce P-7). [ 24 ] Le 24 septembre, les procureurs de madame Lamarche transmettent une nouvelle mise en demeure au Syndicat, constatant l’absence de travaux malgré l’expiration des délais soumis (pièce P-8). [ 25 ] Le 28 septembre, le Syndicat informe les procureurs de madame Lamarche qu’il fera exécuter les travaux requis (pièce P-9). [ 26 ] Le 8 octobre 2015, une entente intervient avec un entrepreneur pour la réalisation des travaux au montant de 13 256,62 $ (pièce P-11 A).

Compte tenu que le Syndicat a reçu une indemnité d’assurance de 5 622,33 $, il réclame du promoteur la somme de 7 634,29 $. [ 27 ] Toujours à cette date, le procureur du Syndicat transmet une lettre aux procureurs de la défenderesse indiquant que suite à l’inaction de leur cliente, le Syndicat procèdera aux travaux. [ 28 ] Le lendemain, les procureurs de 6302360 transmettent la mise en demeure de la veille à la mise en cause. [ 29 ] Par ailleurs, le Syndicat allègue que, du temps de la construction de l’immeuble, la défenderesse a fait enregistrer, au nom du Syndicat, une ligne téléphonique servant à l’opération d’un télécopieur à son usage exclusif.

Le Syndicat a continué de payer pour cette ligne qu’il n’utilisait pas et le tout a été découvert en août 2015. [ 30 ] Le Syndicat s’est ainsi trouvé à débourser, pour cette ligne, une somme de 1 200,44 $ réclamée au promoteur. [ 31 ] Enfin, le Syndicat demande un montant de 6 458,50 $ représentant des sommes qui devaient être versées au fonds de prévoyance pour les années 2013, 2014 et 2015, ce que le promoteur a omis de faire. [ 32 ] Le total de ces montants correspond à 15 293,23 $, que la demanderesse réduit à 15 000,00 $ pour respecter le seuil de la Division des petites créances. [ 33 ] En défense, 6302360 allègue que la responsabilité du dommage repose d’abord sur la mise en cause. [ 34 ] Qui plus est, la demanderesse n’a pas permis à la défenderesse de faire procéder à une expertise ou de réparer elle-même les lieux endommagés.

[ 35 ] Subsidiairement, elle ajoute que les frais exigés sont trop élevés. [ 36 ] Concernant les sommes revendiquées pour la ligne téléphonique, la défenderesse soumet qu’elle a assumé tous ces coûts depuis 2013 (pièce D-5). [ 37 ] Enfin, concernant les montants afférents au fonds de prévoyance, la défenderesse allègue principalement que le Syndicat ne peut revenir rétroactivement sur des décisions prises antérieurement. Analyse et décision 1.

Réclamation du dégât d’eau [ 38 ] L’historique montre que monsieur Novack a fait un certain nombre d’efforts au cours du mois de juillet pour réparer les dommages à ses frais. [ 39 ] Il aurait fallu, cependant, qu’il persiste dans cette avenue lorsqu’il fut formellement mis en demeure de procéder aux travaux à défaut de quoi, le Syndicat allait le faire à ses frais. [ 40 ] La défenderesse a plutôt choisi de mettre en demeure la mise en cause et n’a jamais plus offert à madame Lamarche ou au Syndicat de procéder aux travaux formellement. [ 41 ] En l’absence de réponse de la mise en cause, la défenderesse a fait défaut d’agir.

L’occupante des lieux, madame Lamarche, et le Syndicat étaient donc en droit de ne plus attendre et ainsi procéder à des travaux pour un sinistre s’étant produit plus de trois mois auparavant. [ 42 ] Ainsi, on ne peut dire que le créancier a privé le débiteur de sa faculté d’exécuter son obligation au sens des articles 1590 , 1601 et 1602 du Code civil du Québec . [ 43 ] En tant que constructeur, la défenderesse sera donc tenue de payer la franchise que le Syndicat a dû assumer, soit 7 634,29 $. [ 44 ] La mise en cause étant, selon la preuve, responsable de la cause du sinistre, elle devra rembourser cette somme à la défenderesse. 2.

Réclamation pour la ligne de télécopieur [ 45 ] La preuve prépondérante montre (pièce P-14

A) qu’une des deux lignes téléphoniques facturées au Syndicat appartenait au promoteur et que le tout a été payé par le Syndicat. [ 46 ] Conséquemment, le promoteur (la défenderesse) devra rembourser la somme de 1 200,44 $ représentant la moitié des frais pour les lignes téléphoniques pour les années 2013, 2014 et 2015, incluant la pénalité pour le débranchement de cette deuxième ligne. 3. Réclamation des sommes dues au fonds de prévoyance [ 47 ] La preuve à ce

chapitre est nettement déficiente. [ 48 ] Le seul procès-verbal d’assemblée des copropriétaires (pièce P-13) ne montre aucunement que l’administration du conseil provisoire, incluant les états financiers traitant des fonds généraux et de prévoyance, a été contestée. [ 49 ] Conséquemment, il aurait fallu que le Syndicat demande la nullité des décisions prises dans le passé par le Syndicat, ce qui relèverait de la juridiction du tribunal de droit commun, soit la Cour supérieure. [ 50 ] De plus, vu l’absence d’une telle demande en nullité, il faut conclure que ces décisions ont été prises en respectant les formalités [1] . [ 51 ] Qui plus est, le recours est manifestement dirigé contre la mauvaise personne puisque le promoteur (la défenderesse) n’était pas l’administrateur provisoire, mais que c’était plutôt son secrétaire-trésorier Martin Novack qui l’était. [ 52 ] Conséquemment, cette

partie de la réclamation sera rejetée. Pour tous ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande ; Condamne la défenderesse 6302360 Canada inc. à payer à la demanderesse la somme de 8 834,73 $ avec intérêts au taux légal,

l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ainsi que les frais de justice ; Accueille en

partie le recours contre Bertrand système de chauffage inc. ; Condamne la mise en cause Bertrand système de chauffage inc. à rembourser à la défenderesse 6302360 Canada inc. la somme de 7 634,29 $ avec intérêts au taux légal, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ainsi que les frais de justice. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 6 février 2017

[1] Syndicat des copropriétaires de l’Héritage du Vieux-Port c. 6040993 Canada inc. , J.E. 2013-1682 (C.S.), paragraphe 95