2014 QCCQ 8143, 2014 QCCQ 8143

Gauthier c. Via Capitale Laurentides 2014 QCCQ 8143 JC 1573 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-028321-139 DATE : 15 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE GAUTHIER

Partie demanderesse c. VIA CAPITALE LAURENTIDES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 2 avril 2013, monsieur Gauthier concluait une promesse d'achat relativement à un immeuble situé à Sainte-Adèle.

Cette promesse d'achat a été reçue par monsieur Jean Fortin, courtier en immeubles chez la défenderesse. [ 2 ] Essentiellement, monsieur Gauthier reproche à la défenderesse d'avoir manqué à son devoir de vérification (art. 5, R.L.R.Q. c. 73.2, r-1), en acceptant de mettre en vente un immeuble résidentiel, sans avoir en main un certificat de localisation récent et sans avoir vérifié que ledit immeuble respectait la réglementation municipale. [ 3 ] Or, après que la promesse d'achat eut été conclue, monsieur Gauthier a été informé par le notaire instrumentant, le 23 avril 2013, que l'immeuble qu'il se proposait d'acheter empiétait dans la bande riveraine d'un cours d'eau, pour plus de cinquante pour cent de sa superficie. [ 4 ] Selon les dispositions du règlement de zonage de la ville de Sainte-Adèle, aucune construction ne peut être érigée à moins de dix ou quinze mètres d'un cours d'eau, dépendamment de la pente du terrain.

Dans le cas qui nous occupe, la bande riveraine protégée est de quinze mètres. [ 5 ] Selon la fiche descriptive, l'immeuble convoité par monsieur Gauthier a été bâti en 1982. [ 6 ] Le règlement de zonage déposé en preuve (pièce P-20) date de 1999. [ 7 ] L'immeuble possède donc un droit acquis.

Mais ce droit a été limité par un amendement au règlement de zonage, adopté par la ville le 17 décembre 2012, et entré en vigueur le 15 mars 2013 (pièce D-6). [ 8 ] Cet amendement est donc entré en vigueur cinq jours seulement avant que la défenderesse n'accepte le contrat de courtage visant l'immeuble en litige (pièce D-1). [ 9 ] La fiche descriptive préparée par la défenderesse (pièce P-1) indique qu'il n'y a pas de certificat de localisation. En fait, le seul certificat que possédait le vendeur datait de 1981.

Il était trop vieux pour être utilisable et précédait, selon la preuve, les dispositions du règlement de zonage qui nous intéressent. [ 10 ] Sur les recommandations de la défenderesse, le vendeur a fait préparer un nouveau certificat de localisation qui a été confectionné le 10 avril 2013 (pièce P-9). [ 11 ] Ce certificat révèle l'empiètement de la maison et d'une pergola dans la bande de protection riveraine (pièce P-9, page 3). [ 12 ] Selon la preuve, ce certificat a été transmis au notaire, dont les services avaient été retenus par le demandeur, dès le 13 avril 2013. [ 13 ] Contrairement aux prétentions du demandeur, rien n'interdit à un courtier de procéder à la mise en vente d'un immeuble avant

d'avoir en main un certificat de localisation récent. [ 14 ] Rien n'oblige un courtier de vérifier, avant de l'offrir en vente, qu'un immeuble respecte toutes les dispositions des règlements d'ordre public applicables [1] . [ 15 ] Son obligation est plutôt de vérifier l'exactitude des renseignements qu'il donne au public ou a un autre membre de la chambre immobilière relativement a l'immeuble qu'il met en vente (art.5, Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité - R.L.R.Q.C. 73.2, R-1)). [ 16 ] Or, dans le cas qui nous occupe, aucun renseignement inexact n'a été transmis ou communiqué au demandeur par la défenderesse et le certificat de localisation révélant l'empiètement qui nous intéresse a été communiqué dès qu'il a été confectionné. [ 17 ] La défenderesse n'a donc commis aucune faute pouvant la rendre responsable des dommages subis par monsieur Gauthier. [ 18 ] C'EST POURQUOI LE TRIBUNAL : [ 19 ] REJETTE la requête avec dépens fixés à 204 $. __________________________________ ANDRÉ CLOUTIER, J.C.Q.

Date d’audience : 26 juin 2014