2020 QCCQ 7724, 2020 QCCQ 7724

Cmtois c. Legendre 2020 QCCQ 7724 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-040806-201 DATE : 16 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC DUFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES COMTOIS Demandeur c.

JÉRÔME LEGENDRE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Yves Comtois ( le locataire ) demande la permission d’appeler d’une décision rendue le 22 septembre 2020 par le Tribunal administratif du logement ( TAL ) en faveur de monsieur Jérôme Legendre ( le locateur ). [ 2 ] Le jugement du TAL tranche deux recours réunis pour instruction : - une demande d’expulsion du locataire instituée par le locateur à la suite de la transmission d’un avis de non renouvellement du bail au motif que le locataire avait sous-loué le logement pour une durée de plus de douze mois (

article 1944 C.c.Q . ); - une demande du locataire pour faire reconnaître la reconduction tacite du bail au motif que l’avis transmis par le locateur n’avait pas été reçu par la sous-locataire. [ 3 ] Le TAL accueille la demande du locateur et rejette celle du locataire. Il conclut en substance que le locataire ne s’est pas opposé à temps à l’avis de non reconduction.

Il ajoute qu’il aurait tout de même accueilli le recours du locateur et ce, même en considérant les arguments de fond du locataire. [ 4 ] Fait notable, la sous-locataire avait déjà quitté le logement au moment où le TAL rend sa décision [1] . [ 5 ] Voici la reproduction textuelle des questions que le locataire souhaite soumettre à la Cour du Québec : QUESTION 1A Est-ce que la Juge administratif Me Sophie Alain a erré en fait et en droit lorsqu’elle soutient que le demandeur devait faire une contestation du procès-verbal du huissier et par consé​quent elle ne tient pas compte de la preuve contraire de Karen Béland à l’effet qu’elle n’a jamais reçu l’avis de non reconduction alors que l’huissier n’a jamais remis en main propre cet avis et l’a déposé dans la boite à lettre en l’adressant à qui de droit ?

QUESTION 1B 1) Est-ce que la signification au sous-locataire allégué en vertu de l’

article 1944 du Code civil du Québec est une condition essentielle pour que l’avis soit valide ? 2) Dans l’affirmative, est-ce que l’avis a été signifié au sous-locataire allégué avec la preuve à l’audience ? QUESTION 1C 1) Est-ce qu’un avis de sous-location en vertu de de l’

article 1944 du Code civil du Québec s’applique seulement à une sous-location

totale du logement ? 2) Et dans l’affirmative, est-ce que l’avis est valide lorsqu’il a été clairement établi par les témoignages des deux parties à l’audience que la sous-location était partielle ? QUSESTION 1D Est-ce que la contestation de l’avis en vertu de de l’

article 1944 du Code civil du Québec est nécessaire lorsque l’avis est non valide pour une des raisons mentionnées à la question 1c et question 1d?

QUESTION 2A Est-ce que la Juge administratif Sophie Alain a erré en fait et en droit lorsqu’elle détermine que le locateur ne savait pas le nom de l’occupante Karen Béland (voir paragraphe 46 de la décision) alors qu’en témoignage, le 1 er septembre 2020, le locateur a répondu qu’il connais​sait Karen Béland l’occupante et qu’il a préféré ne mettre aucun nom sur l’avis de non re​conduction ; QUESTION 2B : S’il est admis en preuve que le locateur savait le nom de l’occupante et a intentionnellement omis de mettre son nom sur l’avis de non- reconduction déposé dans la boite à lettre, est-ce que cela peut miner la crédibilité du locateur qui a ajouté de l’ambiguïté à l’avis de non reconduction alors que cet avis est important et concerne le droit fondamental au maintien dans les lieux ?

QUESTION 3 Est-ce que la Juge devait se prononcer en vertu des articles 6 et 7 du Code civil du Québec et du fait que la bonne foi doit gouverner les parties lors de l’exercice de leurs droits, vu les multiples procédures et les actions de l’Intimée qui ont été allégués et permis en preuve par la Juge et l’absence de conclusions à cet effet dans sa décision ? Toute(

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s) que la Cour du Québec jugera pertinente d’autoriser tant au stade de la permission d’appeler qu’à l’audition sur le fond. QUESTION 4 Toute(

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s) que la Cour du Québec jugera pertinente d’autoriser tant au stade de la permission d’appeler qu’à l’audition sur le fond. [ 6 ] Lors de sa plaidoirie, l’avocat du locataire a reconnu que, malgré la rédaction des questions inscrites dans la procédure, l’

article 1944 C.c.Q . n’exige aucunement que l’avis du locateur soit signifié . [ 7 ] Par ailleurs, lors de l’audition, les parties ont débattu du caractère théorique de l’appel. [ 8 ] La demande pour permission d’appel doit échouer puisqu’elle est théorique : - d’abord parce que le locataire ne formule aucune question concernant la conclusion principale du TAL qui rejette son recours sur la base du défaut de contester, dans les délais impartis, l’avis de non renouvellement du bail transmis par le locateur; - ensuite parce que la sous-locataire qui n’aurait pas reçu l’avis du locateur a quitté le logement. ANALYSE [ 9 ] Comme le précise l’article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement , n’est appelable que la question dont un.e juge estime qu’elle devrait l’être. [ 10 ] La détermination de ce qui constitue une question sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général est capitale au filtrage des appels qui devraient être soumis à la Cour du Québec. Pour l’assister dans sa tâche, le Tribunal dispose de critères élaborés par une jurisprudence considérable [2] , issue de la défunte

Loi sur la Régie du logement , mais qui est transposable à la loi actuelle. [ 11 ] Voici les attributs de la “question sérieuse” : il s’agit d’une question qui possède un caractère qui mérite la considération de la Cour du Québec en raison de son importance, de sa gravité et de son impact, par exemple lorsque les règles de justice fondamentale et d’équité procédurale – notamment l’absence ou l’insuffisance de motivation de la décision attaquée – n’ont pas été respectées. La “question nouvelle” est celle qui a un caractère original, inattendu ou innovateur.

La “question controversée” soulève une divergence d'opinions au sein des tribunaux. Enfin, la “question d'intérêt général” concerne un ensemble ou un groupe de personne par opposition à un simple intérêt privé. [ 12 ] D’autres critères sont aussi applicables pour autoriser une permission d'appeler. Il s’agit de la faiblesse apparente de la décision attaquée, de l’erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits, de la mauvaise application des règles de preuve et du refus du TAL d'exercer sa compétence. [ 13 ] Ceci dit, une permission d’appeler n’a pas pour objectif de permettre à une

partie malheureuse de sa défaite de soumettre une nouvelle fois des arguments rejetés par le premier décideur de façon motivée et intelligible.

[ 14 ] Qu’en est-il en l’espèce ? [ 15 ] Voyons premièrement comment le TAL traite la question du délai pour agir [3] . Analysant les articles 1944 et suivants C.c.Q . , il écrit en substance que : - La contestation d’un avis donné suivant l’

article 1944 C.c.Q . est soumise au délai qu’impose l’

article 1948 C.c.Q . Ce délai est d’un mois de la réception de l’avis [4] ; - L’arrêté ministériel 2020-4251 du 13 mars 2020 n’a pas eu pour effet de suspendre le délai imparti pour loger cette contestation [5] ; - Subsidiairement, il n’existe aucun motif pour prolonger le délai en l’espèce, le locataire ayant reçu l’avis du locateur avant l’adoption des mesures de confinement.

Même ensuite, le personnel de la Régie du logement – dont le TAL a pris le relai le 31 août 2020 – opérait le greffe [6] ; - À elle seule, la pandémie de la Covid-19 n’équivaut pas, en l’espèce, à une impossibilité d’agir du locataire [7] . [ 16 ] En somme, le TAL conclut que le locataire a institué son recours hors délai et qu’il n’a pas démontré avoir été dans l’impossibilité d’agir. [ 17 ] Comme le locataire ne formule aucune cause de reproche à cet égard, les questions qu’il soulève dans sa demande pour permission d’appel sont théoriques et ne devraient pas être soumises à une attention plus approfondie. [ 18 ] Ceci suffit à rejeter la demande pour permission d’appeler.

Mais il y a plus, qui concerne l’impact du départ de la sous-locataire. [ 19 ] L’argument central du locataire prend appui sur la non réception de l’avis du locateur par la sous-locataire. Pour le locataire, cet avis serait nul pour deux motifs. Selon le premier, l’avis suivant l’

article 1944 C.c.Q . n’avait pas à être transmis puisque la sous-location en question n’était que partielle et non totale . Selon le second, qui se veut subsidiaire, l’avis n’a pas été reçu par la sous-locataire et elle en a amplement témoigné devant le premier forum. En outre, le TAL errerait [8] en refusant de considérer le témoignage de la sous- locataire en l’absence d’inscription en faux du rapport de signification de l’huissier qui a remis dans la boîte à lettre de la sous-locataire l’avis de non renouvellement. [ 20 ] Le locataire reconnaît avoir reçu l’avis du locateur.

L’argument de l’absence de réception de l’avis ne concerne que la sous- locataire, même s’il plaide que cette « non-réception » vicie le processus tout entier. [ 21 ] Le Tribunal n’est pas d’accord. Ces arguments et les questions qu’ils sous-tendent sont devenus théoriques à la suite du départ de la sous-locataire.

Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire que le Tribunal s’y attarde lors d’un appel au fond puisque les réponses éventuelles ne seraient d’aucune utilité aux parties. [ 22 ] Ceci ne signifie pas que le Tribunal accepte la conclusion du TAL concernant la nécessité de l’inscription en faux concernant un fait ou un acte étranger à la mission de l’huissier, bien au contraire. Cette question est analysée en profondeur par le Tribunal (le juge Gibbens) dans l’affaire Structures métropolitaines (SMI) c .

Dai [9] et constitue l’état du droit . [ 23 ] Quant à la nécessité de la procédure en contestation relative à une sous-location de plus de douze mois, le Tribunal (le juge Fournier) fournit une analyse détaillée du droit applicable dans l’affaire Adam c. Saulnier [10] . [ 24 ] Dans l’analyse de ce qui constitue une question dont l’appel devrait être permis, le Tribunal peut tenir compte de l’économie des ressources judiciaires, un service public dont le financement n’est pas inépuisable.

C’est pourquoi le Tribunal peut refuser de se saisir d’un appel théorique par souci de préserver les ressources judiciaires qui ne devraient être consacrées qu’aux affaires qui le nécessitent.

L’analogie peut être faite avec les arrêts de nos tribunaux d’appel alors qu’ils traitent de questions d’intérêt public ou de droit public [11] . [ 25 ] Comme mentionné plus haut, les questions que soulève le locataire ont été répondues dans d’autres instances et on ne peut dire que le présent litige soit le seul pouvant mener à un jugement à cet égard. [ 26 ] Un jugement du Tribunal sur le fond de l’appel demeurerait sans effet pratique puisque le locataire, seul à posséder un intérêt dans le litige, reconnaît pour sa part avoir reçu l’avis de non renouvellement.

Le défaut de réception par la sous-locataire, si tant est que la preuve en soit faite, est devenu technique en raison de son départ des lieux loués. [ 27 ] Dans ce contexte, le Tribunal estime que l’appel du locataire ne devrait pas être autorisé. [ 28 ] Compte tenu de ce qui précède, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler; AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ÉRIC DUFOUR, J.C.Q.

Dates d’audience : 30 octobre et 12 novembre 2020. Me Sébastien Dubé Avocat du demandeur Me Alexis Desgagné Hébert Avocat du défendeur