2014 QCCQ 8850, 2014 QCCQ 8850

Lord c. Agence du revenu du Québec 2014 QCCQ 8850 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-003292-133 DATE : 17 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ LORD Appelant c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur appel

sommaire en matière fiscale) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’un appel de monsieur André Lord qui conteste la cotisation émise par l’Agence pour l’année 2010. Cette cotisation refusait la perte fiscale demandée par l’appelant et lui imposait plutôt un gain de capital, suite à la disposition d’une résidence par l’appelant.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 2 ] Le gain (ou la perte) en capital est mesuré par la différence entre le prix de vente (ou la juste valeur marchande - JVM) et le coût de l’acquisition de l’immeuble, avec rajustements (prix de base rajusté - PBR). [ 3 ] Doit-on rajuster le coût d’acquisition de la résidence en 1988 (PBR) en rajoutant le montant payé à la municipalité pour l’installation des services d’aqueduc en 1991, soit 7 445,00 $? [ 4 ] Doit-on retenir le prix de vente de 45 000,00 $ en 2010 (position de l’appelant), ou l’évaluation municipale (position de l’Agence) pour déterminer la juste valeur marchande (JVM) de la maison vendue le 31 décembre 2010? [ 5 ] La détermination de la juste valeur marchande a donné lieu à une question additionnelle : y a-t-il un lien de dépendance entre le vendeur et l’acheteur, au sens des articles 422 et 422.1 L.I.?

LES FAITS : [ 6 ] Le 22 août 1988, l’appelant a acheté la résidence du […] à Evain (adresse devenue par la suite le […] à Rouyn-Noranda). Le coût de l’acquisition est de 54 371,00 $, établi par l’appelant. [ 7 ] En 1991, l’appelant a payé le coût de travaux municipaux pour installer l’aqueduc et les égouts, au prix de 7 445,00 $.

Il a demandé et obtenu de l’Agence que le coût de ces travaux soit ajouté à son prix d’acquisition pour porter le prix de base rajusté (PBR) à 61 816,00 $, ce à quoi a consenti l’Agence au stade de la vérification. [ 8 ] En 2010, la fille de l’appelant, Vicky Lord, occupait le […] à Rouyn-Noranda, à

titre de locataire de son père, l’appelant. [ 9 ] En septembre 2010, la fille de l’appelant, Vicky Lord, a donné naissance à un garçon dont le nom est Mathéo Paradis. [ 10 ] Le père de Mathéo Paradis, Daniel Paradis, a été le conjoint de fait de Vicky Lord pendant 13 mois, entre septembre 2010 et octobre 2011. [ 11 ] C’est audit Daniel Paradis que l’appelant a vendu la maison du […] en date du 8 mars 2011, au prix de 45 000,00 $, avec date de prise de possession au 31 décembre 2010. [ 12 ] En octobre 2011, l’union de fait a pris fin entre Vicky Lord et Daniel Paradis, quand celui-ci a quitté la résidence du […] pour aller vivre à l’extérieur de la région. [ 13 ] En 2013, Vicky Lord est devenue propriétaire en

titre du […] , quand Daniel Paradis lui a cédé la résidence. Le nom de Vicky

Lord apparaît au rôle d’évaluation depuis avril 2013. [ 14 ] Étant donné qu’il avait vendu la maison à Daniel Paradis pour le prix de 45 000,00 $, l’appelant a réclamé une perte en capital de 6 836,00 $ à l’égard de la transaction du 8 mars 2011, effective le 31 décembre 2010. [ 15 ] L’Agence du revenu a recalculé la juste valeur marchande (JVM) à un prix supérieur qui donne plutôt lieu à un gain de capital de 7 565,00 $. Elle a émis un avis de cotisation en conséquence. Le présent appel concerne donc cet avis de cotisation pour l’année 2010.

ANALYSE : - Le prix de base rajusté (PBR) : [ 16 ] L’Agence a accepté, à l’étape de l’opposition, le prix de base rajusté (PBR) proposé par l’appelant, qui se détaille ainsi : ➢ Coût d’acquisition en 1988 : 54 371,00 $ ➢ Coût d’installation de l’aqueduc et des égouts par la municipalité : 7 444,00 $ TOTAL DU PBR : 61 815, 00 $ [ 17 ] Il n’y a plus de litige au sujet du PBR. - Le lien de dépendance : [ 18 ] L’article 422 L.I. entre-t-il en jeu?

La transaction a-t-elle été faite entre l’appelant et une personne avec laquelle il avait un lien de dépendance? [ 19 ] L’appelant est le père de Vicky Lord, qui vivait avec Daniel Paradis en union de fait, au moment de la vente. Le fait qu’ils aient rompu vers la fin de la même année, en novembre 2011, ne change rien à la situation. [ 20 ] L’appelant est aussi le grand-père de Mathéo Paradis, né en septembre 2010, de l’union de Vicky Lord et Daniel Paradis. [ 21 ] L’appelant a donc vendu la maison au conjoint de sa fille, qui est aussi le père biologique du fils de sa fille.

L’appelant a donc un lien de dépendance avec Daniel Paradis, celui-ci étant, le 31 décembre 2010, le conjoint de l’enfant du contribuable au sens des articles 1 et 2 L.I. Le mot « enfant » d’un contribuable comprend le conjoint d’un enfant du contribuable.

L’acte de vente du 8 mars 2011 est d’ailleurs signé par Vicky Lord au nom de Daniel Paradis. [ 22 ] Dès lors, les articles 422 et 422.1 L.I. trouvent application et il y a lieu de vérifier si la contre-partie consentie (prix de vente) est inférieure à la juste valeur marchande (JVM) du bien au moment de l’aliénation. - La juste valeur marchande : [ 23 ] L’appelant soumet que 45 000,00 $ est la juste valeur marchande pour cette propriété, étant donné qu’elle souffrait d’un manque flagrant d’entretien. Il produit à cet effet une estimation des réparations à être faites pour remettre le bâtiment en bon état.

Cette estimation, datée du 10 septembre 2010, est pour un montant de 24 892,00 $. [ 24 ] L’Agence a accepté de soustraire cette estimation du montant fourni par l’évaluation municipale, que l’Agence situe à 94 394,00 $. Ainsi, l’Agence établit une juste valeur marchande à 69 502,00 $. [ 25 ] L’appelant rétorque : l’évaluation municipale, qui était de 51 800,00 $ en 2009, de 86 600,00 $ en 2010-2011-2012, a atteint 97 200,00 $ sur le rôle triennal 2013-2014-2015.

Selon lui, on ne peut pas se fier à l’évaluation municipale, qui est en forte hausse, suite à la fusion d’Évain avec Rouyn-Noranda. [ 26 ] L’appelant maintient toujours que la valeur réelle (JVM) serait certainement inférieure au prix de base rajusté, et qu’il n’y a pas de gain en capital. - Le fardeau de la preuve : [ 27 ] Les cotisations de l’Agence du revenu bénéficient d’une présomption de validité, en vertu de l’article 1014 L.l. Cet

article impose un fardeau de preuve au contribuable pour renverser la cotisation [1] . [ 28 ] Pour réussir à renverser cette présomption de validité, un contribuable doit présenter une preuve qui, prima facie , « démolit » l’avis de cotisation [2] . Le simple témoignage de l’appelant André Lord à l’effet qu’il a vendu la maison pour 45 000,00 $ à M.

Paradis, parce que celui-ci n’était intéressé que par le terrain, et qu’il avait l’intention de démolir la maison existante pour la remplacer par une maison préfabriquée, ne suffit pas [3] , tout en étant une preuve faite par ouï-dire. [ 29 ] L’appelant lui-même démontre que moyennant la somme de 24 892,00 $, taxes incluses, la maison pouvait être remise en bon état. De plus, l’actuelle propriétaire, sa propre fille, vit encore dans cette maison.

La maison était donc très habitable et elle y a effectué des réparations. [ 30 ] Une autre preuve soumise par l’appelant, soit un rapport d’évaluation préparé par un évaluateur agréé le 27 janvier 1997, ne peut non plus renverser la présomption : les données sont de 13 ans antérieures à la date de la vente. En conséquence, la preuve faite par l’appelant ne permet certainement pas de démolir, prima facie , la cotisation fiscale.

[ 31 ] L’appelant n’ayant produit aucune évaluation professionnelle contemporaine à la date de la vente, il y a lieu de retenir la méthode choisie par l’Agence, soit l’évaluation foncière municipale, dressée à des fins de taxation, pour établir la juste valeur marchande (JVM). Voici pourquoi. - L’évaluation municipale : [ 32 ] L’utilisation de la valeur d’un immeuble inscrit au rôle d’une municipalité a été reconnue par la Cour du Québec, notamment dans l’affaire Pennino c.

Québec (Sous-ministre du Revenu) , une décision de mon collègue le juge Henri Richard [4] , qui cite une décision de la Cour d’appel qui fait autorité depuis plusieurs années : [14] En application de ces principes, la Cour d’appel du Québec établit une présomption de validité des inscriptions au rôle d’une municipalité dans Montréal (Communauté urbaine de) c. 150528 Canada inc. [15] Ceci étant, en droit, le SMRQ (Agence) est bien fondé de s’appuyer sur la valeur d’un immeuble inscrite au rôle d’une municipalité afin d’établir la juste valeur marchande de cet immeuble. [16] Cependant, comme la présomption de validité d’une cotisation, la présomption de validité des inscriptions portées au rôle d’une municipalité peut être renversée.

C’est alors au contribuable qu’incombe le fardeau de prouver que l’évaluation indiquée est déraisonnable et ne correspond pas à la valeur marchande et à la valeur réelle de l’unité d’évaluation. [17] …le Tribunal conclut qu’il ne s’est pas déchargé de son fardeau de renverser la présomption de validité de la juste valeur marchande de l’immeuble en cause… [18] … aucune preuve documentaire ne supporte les témoignages… (Soulignements du Tribunal) [ 33 ] La date du transfert effectif de la propriété à M.

Paradis est indiquée à l’acte de vente, comme étant le 31 décembre 2010. [ 34 ] Sans renoncer à ses prétentions antérieures, l’appelant suggère alors de retenir la valeur au rôle d’évaluation de 2010-2011-2012 entré en vigueur le 1 er janvier 2010, soit 86 600,00 $. Toutefois, cette valeur reflète le marché 18 mois plus tôt, soit le 1 er juillet 2008. On se situe deux ans et demi avant la date de la vente, ce qui n’est pas une date suffisamment rapprochée. [ 35 ] La valeur au rôle 2013-2014-2015, avec date de référence au 1 er juillet 2011, est de 97 200,00 $.

On se situe six mois après la vente. [ 36 ] L’Agence était bien fondée de retenir la valeur inscrite au rôle le 1 er janvier 2011, soit 94 394,00 $, établi par la municipalité aux fins de constituer la base d’imposition du droit de mutation. Ce chiffre apparaît d’ailleurs à l’acte de vente entre messieurs André Lord et Daniel Paradis, au

titre de juste valeur marchande au moment du transfert. On se situe une journée après la date de la vente. [ 37 ] L’Agence a ensuite accepté de déduire de ce montant de 94 394,00 $ la somme à être consacrée aux travaux de remise en état, soit 24 892,00 $, pour situer la juste valeur marchande (JVM) à 69 502,00 $.

C’est le chiffre à être retenu. - Décision et conclusion : [ 38 ] En résumé, le gain en capital doit être calculé selon les chiffres utilisés par l’Agence, et non renversés par la preuve soumise par l’appelant : ➢ JVM : 69 502,00 $ ➢ MOINS PBR : 61 815,00 $ ➢ Gain en capital : 7 687,00 $ ➢ Gain en capital imposable (50 %) : 3 843,50 $ POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] REJETTE l’appel de monsieur André Lord, le tout sans frais. __________________________________ CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. Date d’audience : 8 juillet 2014