2010 QCCQ 10883, 2010 QCCQ 10883

Malley c. Chaltchi 2010 QCCQ 10883 COUR DU QUÉBEC [Division administrative et d'appel] (Division de pratique)/ CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL LOCALITÉ DE MONTREAL « Chambre CIVILE » N° : 500-80-017449-100 DATE : Le 3 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VIVIAN MALLEY,

Partie locataire- REQUÉRANTE c. JEAN-MARC CHALTCHI,

Partie locatrice- INTIMÉE ET LA RÉGIE DU LOGEMENT

Partie MISE-EN-CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 ss de la

Loi sur la Régie du logement , L.R.Q., c.

R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locataire, Vivian Malley, sollicite la permission d'appeler de la décision rendue le 18 août 2010, dans les dossiers № 31 070508 071 G, 31 070604 085 G et 31 080812 050 P 081110, de la Régie du logement , bureau de Montréal, par la régisseure Anne Mailfait. [ 2 ] Les conclusions de cette décision sont à l'effet: POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [149] REJETTE les demandes de la locataire qui en assume les frais; [150] ACCUEILLE la demande du locateur, sans frais judiciaires; [151] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement. [ 3 ] La requérante, Vivian Malley, désire appeler de cette décision parce que, selon elle, la régisseure aurait commis d'importantes erreurs de droit et interprète les faits de façon erronée au point d'invalider sa décision. [ 4 ] L'intimé, Jean-Marc Chaltchi conteste la requête et soumet que la permission d'appeler ne devrait pas être accordée, car la décision fait suite à de nombreux jours d'audition.

La preuve présentée devant la régisseure et que cette dernière a analysée et appréciée, permet d'arriver à la conclusion à laquelle elle est arrivée. [ 5 ] La requérante serait locataire de l'intimé Jean-Marc Chaltchi depuis 1998 et la relation entre le locateur et la locataire est pour le moins houleuse. [ 6 ] La régisseure était saisie de deux dossiers réunis.

Le 8 mai 2007, le locateur réclame la résiliation du bail de la locataire en raison de son comportement «belliqueux et tracassier» et le 4 juin 2007, la locataire réclame, après de nombreux amendements et l'ouverture d'un deuxième dossier le 12 août 2008, 3 000 $ de dommages moraux, perte de jouissance de placards, frais d'Hydro-Québec, réduction mensuelle pour perte de jouissance d'un placard, demande d'ordonnance au locateur de maintenir le chauffage à 21º et effectuer différentes réparations. [ 7 ] Celle-ci a aussi ouvert un nouveau dossier pour une opposition au projet du locateur de modifier le système de chauffage. [ 8 ] Sur cette dernière demande, le dossier fut réglé en

partie par une décision de la Régie du 10 novembre 2008 rejetant cette opposition et accordant au locateur de placer le réservoir d'eau chaude dans une

partie du placard de la locataire et lui accordant une somme pour le déplacement temporaire de ses biens. [ 9 ] La décision de la régisseure Anne Mailfait contient 12 pages et 151 paragraphes, où elle fait état des nombreux témoignages

et révision complète de tous les faits pertinents dans les litiges opposant les parties. [ 10 ] Elle conclut essentiellement que: [118] La locataire a failli a son fardeau de preuve. [119] À cela, le tribunal ajoute qu'il est improbable que le locateur ait été en défaut: tous les témoins ont souligné leur appréciation globale de la gestion de l'immeuble et leur bonne relation avec le locateur. Les preuves documentaires révèlent également que le locateur a tenté à maintes reprises de régler à l'amiable, d'aviser et de trouver une solution. 1479.

La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. [120] Certains des faits allégués par la locataire sont restés à l'état d'allégations, par défaut de preuve documentaire fiable et en raison du peu de crédit accordé par le tribunal au témoignage de la locataire. D'autres sont prescrits.

D'autres sont dénués de fondement: l'exemple des pots de fleurs dont la valeur n'a jamais été établie et au sujet desquels la locataire accuse des tiers sans aucune preuve. […] [124] Aucun fait grave ou répétitif ne vient supporter l'allégation d'intimidation ou de harcèlement. L'attitude de la locataire durant l'audience ne permet pas non plus au tribunal de croire que le locateur ou un concierge ait pu impressionner la locataire.

Il s'agit là d'une illustration patente de la volonté de la locataire de saisir n'importe quel défaut ou problème, même mineur, pour en tirer une allégation grave et sérieuse à l'endroit du locateur. [ 11 ] Le Tribunal doit aussi citer aussi le paragraphe 127 de la régisseure: [127] En conclusion, les demandes de la locataire semblent guidées par la volonté de faire payer au locateur toutes les frustrations que la locataire croit subir, frustrations de l'ordre de l'émotion et qui n'ont qu'un faible ancrage dans la réalité.

SUR LA DEMANDE DU LOCATEUR [128] Le tribunal note bien que toute la preuve converge pour décrire la locataire comme étant une personne exigeante, autoritaire, se mêlant de tout et de rien, harcelant autrui jusqu'à pleine satisfaction de ses demandes. Lorsqu'elle aime, la locataire est sans doute une personne très aimable et serviable.

Lorsqu'on lui déplaît, la locataire semble mettre son énergie à le faire savoir. [ 12 ] Soulignons de plus que même les témoins qui se sont présentés devant la régisseure en faveur de la locataire, ont aussi servi la preuve au soutien des demandes du locateur, en ce que la locataire était pour le moins difficile. [ 13 ] Ses propres témoins ont même contredit la version de la locataire, soit Messieurs Berrat, Tarasco et Adjali. [ 14 ] La locataire fonde sa requête pour permission d'appeler sur l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] , lequel se lit comme suit: 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont le seul objet est la fixation ou la révision d'un loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil . [ 15 ] Le procureur du locateur soutient que l'article 92, quant au délai, ne fut pas respecté. [ 16 ] En effet, la décision sur lequel se porte la présente Requête pour permission d'en appeler date du 18 août 2010. [ 17 ] En vertu de l'

article 92 de la

Loi sur la Régie du logement , « La requête accompagnée d'un avis de présentation doit être signifiée à la

partie adverse et produite au greffe de la Cour dans les trente jours de la date de la décision. » [ 18 ] Le délai de rigueur expirait le 17 septembre 2010, mais ce n'est que le 20 septembre que la Requête pour permission d'en appeler ne fut produite avec preuve de signification au dossier de la Cour. [ 19 ] Le Tribunal est d'opinion que c'est l'article 93 qui a application ici: 93. Ce délai est de rigueur et emporte déchéance. Toutefois, si une

partie décède avant l'expiration de ce temps et sans avoir appelé, le délai pour permission d'appeler ne court contre ses représentants légaux que du jour où la décision leur est signifiée, ce qui peut être fait conformément à la disposition de l'

article 133 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ). Le délai pour permission d'appeler ne court contre la

partie condamnée par défaut que de l'expiration du temps pendant lequel elle pouvait demander la rétractation de la décision.

[ 20 ] Donc, il apparaît clairement que la Requête pour permission d'en appeler n'est pas signifiée à la

partie adverse ni produite au greffe de la Cour dans les trente jours de la date de la décision. [ 21 ] Le Tribunal est d'opinion que le défaut de respecter rigoureusement les prescriptions de l'

article 92 ne constitue pas une simple irrégularité, mais entraîne plutôt la déchéance du recours [2] . [ 22 ] De surcroît, le Tribunal désire ajouter les éléments suivants. [ 23 ] En vertu de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement , le Tribunal ne peut accueillir une requête pour permission d'en appeler, à moins de conclure que l'un ou plusieurs des paramètres retenus par la jurisprudence s'appliquent à la décision dont on veut appeler, ceci tout en jouissant d'une large discrétion. [ 24 ] Les critères d'évaluation pour déterminer si le dossier soulève une question qui doit être soumise à la Cour du Québec ont été établis par la nombreuse jurisprudence et doctrine.

Elles peuvent se résumer ainsi. 1. la question est-elle sérieuse, nouvelle, ou d'intérêt général? 2. s'il s'agit d'une matière controversée. 3. y a-t-il une faiblesse apparente à la décision attaquée. [ 25 ] Le Tribunal constate que, dans ce cas-ci, que la présente Requête pour permission d'en appeler ne vise qu'à reprendre la preuve factuelle, étant donné que celle-ci est insatisfaite de l'appréciation des témoignages, même les témoins qu'elle a requis pour venir témoigner en sa faveur lors de l'audience à la Régie du logement . [ 26 ] Une demande qui vise essentiellement une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler. [ 27 ] La locataire requiert aussi une permission d'appeler de la demande car la régisseure a rejeté la demande dans le dossier № 31 080812 050 P 081110, consistant à une demande de diminution de loyer et dommages, en statuant que cette demande est une demande non recevable, car constituant une demande de fixation de loyer. [ 28 ] En effet, la régisseure, après avoir requis de la part du procureur de la locataire qu'elle précise sa demande à l'égard de la demande de diminution de loyer, car faisant l'objet de nombreuses remarques et amendements, celle-ci a décidé que « S'agissant de sa demande de fixer le loyer, elle n'est pas recevable.

Les conclusions écrites des demandes ne sont pas claires à cet égard et la demande de fixation de loyer obéit à un processus procédural bien ordonné par le Code civil du Québec . » [ 29 ] Soulignons ici qu'il y eut une demande de fixation de loyer de la part du locateur devant la Régie et dans le dossier 31 090428 085 F. [ 30 ] Décision fut rendue le 11 juin 2010 par le greffier-spécial, Me Claude Couture, dans ce dossier et une requête en rétractation fut présentée par le locateur en date du 29 novembre 2010, car celui-ci n'était pas présent à l'audience. [ 31 ] À cet égard, Madame Mallay a eu l'occasion de faire ses représentations en bonne et due forme. [ 32 ] Ici encore, les critères de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement font qu'une permission ne peut être accordée à cet égard. [ 33 ] Le Tribunal est d'opinion que l'ensemble des motifs de la régisseure peut permettre d'arriver à la conclusion à laquelle elle est arrivée. [ 34 ] Rien dans la décision ne permet de conclure que celle-ci, dans l'exercice de sa discrétion, a mal apprécié la preuve.

Bien au contraire. [ 35 ] Le Tribunal ne constate aucune erreur de droit manifeste et significative. [ 36 ] La Requête pour permission d'appeler soulève essentiellement des questions de faits et d'appréciation de la preuve, sans portée générale. [ 37 ] La demande du procureur de la locataire de suspendre l'exécution de la décision de la Régie ne sera pas accordée par le Tribunal car aucun motif le justifiant. [ 38 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] REJETTE la Requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement rendue le 18 août 2010 par la régisseure, Anne Mailfait, dans le dossier de Montréal, portant les № 31 070508 071 G, 31 070604 085 G et 31 080812 050 P 081110. [ 40 ] LE TOUT, avec dépens. __________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q.

Me Ewa Gerus Procureure de la locataire-REQUÉRANTE Me Anne-Marie Forget Procureure du locateur-INTIMÉ Date d’audience : Le 30 novembre 2010, salle 13.09