2020 QCCA 644, 2020 QCCA 644

Immeubles Blue Stone inc. c. Greenstone Realties Inc. (Immeubles Greenstone inc.) 2020 QCCA 644 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028869-204 ( 500-17-108595-193 ) DATE : 15 mai 2020 DEVANT L'HONORABLE MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. Immeubles Blue Stone inc. REQUÉRANTE - défenderesse c. GreeNstone realties inc. – Immeubles Greenstone inc.

INTIMÉE – demanderesse JUGEMENT [ 1 ] La requérante demande la permission d’appeler d’un jugement rendu oralement séance tenante le 29 janvier 2020 [1] par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Paul Mayer). [ 2 ] Par ce jugement, le juge a accueilli la demande d’injonction interlocutoire de l’intimée et a ordonné à la requérante, en résumé, de ne pas entraver une portion d’une ruelle située à l’arrière des propriétés des parties et de n’y effectuer aucun travaux de construction, l’existence d’une servitude de passage toujours valide et grevant le lot sur lequel cette ruelle est située faisant l’objet du litige essentiel entre les parties. [ 3 ] Les faits essentiels aux fins qui nous occupent sont relativement simples et sont adéquatement résumés aux paragraphes 3 à 10 du jugement rendu le 12 juillet 2019 par un autre juge de la Cour supérieure, lequel a accueilli partiellement la demande d’injonction interlocutoire provisoire de l’intimée : [3] Les deux parties sont propriétaires d’immeubles voisins situés sur la rue Bates à Montréal.

Vers l’ouest se trouve l’immeuble de Blue Stone, portant les adresses civiques 2845-2875 et vers l’est, celui de Greenstone, portant l’adresse 2825. [4] Les deux immeubles font front sur la rue Bates et sont longés à l’arrière par une ruelle. À l’origine de leur

titre de propriété, les parties bénéficient toutes deux d’une servitude de passage sur cette ruelle, consentie par un tiers qui n’est pas

partie aux procédures. [5] En direction ouest, cette ruelle bifurque vers le sud immédiatement après l’immeuble de Blue Stone et rejoint la rue Bates. En direction est, tout juste après l’immeuble de Greenstone, cette ruelle n’est plus praticable puisqu’elle a été envahie par la végétation. [6] La

section de la ruelle qui est en litige est la portion ouest, derrière l’immeuble de Blue Stone, puis la

section nord-sud, jusqu’à la rue Bates. Nous l’appellerons la « parcelle » . [7] Greenstone prétend bénéficier d’une servitude de passage sur la parcelle et que son droit de passage est enfreint. [8] En effet, Blue Stone a récemment entrepris des travaux de démolition de son immeuble et lui a bloqué l’accès à la parcelle par des clôtures. Blue Stone projette également de construire un nouvel immeuble qui empiétera sur la parcelle. [9] Blue Stone prétend que la servitude de passage dont bénéficiait Greenestone s’est éteinte par non-usage en vertu de l’article 1191.5 o du Code civil du Québec .

Elle prétend que ce non-usage a été démontré en preuve devant cette cour dans le dossier 500-14- 054042-189. Dans cette autre affaire, Blue Stone avait entrepris une demande en justice en acquisition d’un droit de propriété de la parcelle en vertu de l’

article 2918 C.c.Q. Le jugement rendu par cette cour le 17 août 2018 déclarait Blue Stone propriétaire de la parcelle, celle-ci ayant acquis le droit de propriété par prescription acquisitive. Le jugement ne se prononce pas explicitement sur la servitude de passage bénéficient aux tiers, dont Greenstone. [10] L’existence ou l’extinction de la servitude de passage sur la parcelle est donc au cœur du litige entre Blue Stone et Greenstone sur le fond du dossier.

Dans sa demande en injonction permanente, Greenstone demande en effet à cette cour d’ordonner à Blue Stone de respecter la servitude et de ne l’entraver en aucune façon. [ 4 ] Invoquant l’article 31 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») au soutien de sa demande de permission d’appeler, la requérante reproche au juge : - d’avoir omis de statuer sur une question de droit pur, soit celle relative à la rétroactivité, ou non, du jugement rendu le 17 août 2018,

par lequel elle a été déclarée propriétaire par prescription acquisitive d’une

partie de la ruelle en litige; - d’avoir omis de statuer sur une autre question de droit pur, soit celle relative à l’autorité de la chose jugée que pourrait avoir ce même jugement à l’égard des parties. [ 5 ] Enfin, la requérante soutient que le juge a négligé de faire une analyse approfondie des critères de l’injonction interlocutoire, particulièrement à la lumière du préjudice très important que cette mesure pourrait avoir sur ses droits.

Plus particulièrement, la requérante précise que le juge a mal évalué les critères du préjudice irréparable et la balance des inconvénients en concluant qu’ils bénéficiaient à l’intimée. [ 6 ] La requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cour d’instance est régie effectivement par l’article 31 C.p.c. La permission ne sera accordée par un juge de cette Cour que s’il ou elle estime que le jugement attaqué décide en

partie du litige ou cause un préjudice irrémédiable à une partie. Le requérant doit de plus démontrer que l’appel est dans le meilleur intérêt de la justice et que l’octroi de la permission de le former respecte le principe de proportionnalité [2] . [ 7 ] L’octroi d’une permission d’appeler d’une injonction interlocutoire nécessite au préalable une analyse particulièrement rigoureuse et stricte [3] .

Contrairement à ce qu’a soutenu l’avocat de Blue Stone lors de l’audience, dans son jugement dans Beaumier c XIT Télécom inc. la juge Gagné n’a pas nié que la permission d’appeler de l’injonction interlocutoire puisse être limitée à des cas exceptionnels.

Elle a plutôt remarqué que si c’est le cas en matière d’injonction interlocutoire provisoire ou d’ordonnance de sauvegarde, « cela est moins vrai en matière d’injonction interlocutoire, dépendamment de sa durée et de son effet sur l’instance elle-même . » [4] [ 8 ] Chose certaine, la décision d’un juge d’accorder une injonction interlocutoire est discrétionnaire et commande un degré élevé de déférence [5] .

Si ce principe est invoqué régulièrement lors de l’appel au fond, je suis d’avis que le juge saisi d’une demande de permission d’appeler d’un tel jugement doit aussi le garder à l’esprit, avec les adaptations qui s’imposent. [ 9 ] En l’espèce, la requérante ne me convainc pas de lui accorder la permission d’appeler qu’elle sollicite. [ 10 ] Les motifs du juge permettent de constater qu’il s’est bien dirigé en droit et qu’il a pondéré les critères de l’injonction interlocutoire adéquatement et de façon juste pour chacune des parties, incluant ceux du préjudice irréparable et de la balance des inconvénients.

D’autant plus qu’il importe aussi de rappeler qu’au stade de l’injonction interlocutoire le juge ne bénéficie pas d’une preuve complète et que son examen du dossier ne doit pas le mener à s’aventurer sur le fond du litige. Son examen est d’ordre préliminaire, comme l’a souligné le juge Lebel, alors de notre Cour, dans l’arrêt Brassard c. Société zoologique de Québec inc. [6] . [ 11 ] Quant aux questions de droit pur que le juge aurait négligé de trancher, selon la requérante, et qui découleraient du jugement rendu le 17 août 2018 déclarant cette dernière propriétaire par prescription acquisitive d’une

partie de la ruelle en litige, je constate d’abord à la lecture de cet autre jugement qu’il ne se prononce aucunement sur la question de l’existence ou de l’extinction la de servitude de passage qui divise profondément les parties dans le présent dossier, ni sur l’utilisation qu’en aurait faite, ou non, l’intimée. [ 12 ] Deuxièmement, à la lecture de ce jugement je ne peux non plus aucunement conclure, comme l’a proposé l’avocat de la requérante à l’audience, que la preuve administrée devant la juge permettait de conclure à l’extinction de la servitude par non-usage par l’intimée, ce qui incidemment n’est pas une question de droit pur, mais plutôt une question de fait ou à la rigueur, une question mixte.

Au demeurant, à supposer même que la juge aurait rendu le jugement du 17 août 2018 en

partie sur la base d’une telle preuve, ce que ce jugement, je le répète, ne permet aucunement de déduire, la connaissance judiciaire dans un dossier donné, celui en l’espèce, ne peut jamais porter ou s’étendre aux faits générateurs du droit en litige qui auraient été par mis en preuve dans un autre dossier [7] . [ 13 ] Si, certes, les ordonnances d’injonction interlocutoire émises par le juge causent un préjudice à la requérante, force est d’admettre que c’est toujours le cas de la

partie qui se les voit imposer. Cela n’en fait pas pour autant un préjudice irrémédiable au sens de l’article 31 C.p.c. Le juge a conclu le contraire et ses motifs à ce sujet sont intelligibles et ne révèlent aucune erreur manifeste et déterminante, ni aucun abus dans l’excise de la discrétion dont il était investi en l’espèce. [ 14 ] En terminant, je note que les parties ont déjà débattu, vigoureusement m’a-t-on informé lors de l’audience, des demandes (

i) d’injonction interlocutoire provisoire, (ii) d’ordonnances de sauvegarde et (iii) d’injonction interlocutoires qui ont ponctué ce dossier jusqu’à maintenant.

Il m’apparaît que les circonstances auxquelles elles font toutes deux face et la nature du litige qui les oppose au mérite sont telles que le principe de proportionnalité commande davantage qu’elles mettent leur dossier en état rapidement aux fins d’une instruction au fond dès que possible en Cour supérieure, que l’emprunt à nouveau, par l’appel que la requérante demandait la permission de former, d’une voie qui ne fait que retarder la solution définitive de leur contentieux. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 15 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler, avec les frais de justice. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

Me Karim Renno Renno Vathilakis Pour la requérante Me François D. Gagnon Me Marie Rondeau

Borden Ladner Gervais Pour l’intimée Date d’audience : 12 mai 2020