2023 QCCQ 8894, 2023 QCCQ 8894

9333-8978 Québec inc. c. Gestion Novac inc. 2023 QCCQ 8894 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-707178-215 DATE : 31 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9333-8978 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. GESTION NOVAC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 18 avril 2019, 9333-8978 Québec inc., représentée par monsieur Joffrey Dufour, acquiert [1] une unité de copropriété détenue par Gestion Novac inc., représentée par monsieur Germain Vachon.

Gestion Novac déclare, dans l’acte de vente, que toutes les cotisations mensuelles et frais communs de la copropriété ont été acquittés jusqu’à ce jour et se porte garante de cette déclaration [2] . [ 2 ] Le 13 novembre 2019, monsieur Dufour reçoit un avis de cotisation de frais communs [3] . Le gestionnaire lui réclame, notamment, un montant de 1 286,24 $ à

titre de contribution pour le paiement des assurances relatives à la copropriété. Monsieur Dufour explique que la période visée par cette réclamation s’étend du mois de juin 2018 au mois de novembre 2019 [4] . Monsieur Dufour soutient que Gestion Novac doit lui rembourser la portion relative à la période qui précède la transaction survenue, rappelons-le, le 18 avril 2019. Il réclame un montant de 468,38 $ [5] . Monsieur Dufour réclame également le paiement d’intérêts au taux annuel de 24 % ainsi que des dommages non pécuniaires en raison, explique-t-il, du temps consacré à cette affaire.

Il réclame, à ce titre, un montant de 700 $. [ 3 ] Monsieur Vachon conteste la réclamation. Dans sa contestation déposée le 15 octobre 2021, il soutient, pour l’essentiel, que le notaire qui a préparé l’acte de vente avait procédé aux vérifications requises à l’égard des charges grevant l’immeuble ainsi qu’aux ajustements conséquents. Il ajoute que ce n’est qu’un an plus tard que la demanderesse « arrive avec cette demande ». [ 4 ] Lors de l’audience, monsieur Vachon soulève un moyen additionnel.

Il se montre surpris que la demanderesse ait accepté de contribuer au paiement de primes d’assurance à compter du mois de juin 2018. Il explique qu’il avait sensibilisé le président du syndicat, quelque temps avant la transaction, à l’égard de la nécessité que le syndicat souscrive à une police d’assurance, ce qui n’avait jamais été fait. Il doute conséquemment qu’une telle police d’assurance ait pu être en vigueur en juin 2018.

Dans des observations additionnelles transmises au Tribunal [6] , tel qu’autorisé lors de l’audience, monsieur Vachon précise ses préoccupations et soutient que ce n’est qu’à compter du mois de novembre 2018 que le syndicat a souscrit à une police d’assurance. L'ANALYSE ET LA DÉCISION [ 5 ] Après avoir examiné la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal est d'avis que la demande de 9333-8978 Québec inc. est en

partie bien fondée. [ 6 ] Tel qu’indiqué précédemment, Gestion Novac a déclaré que toutes les cotisations mensuelles et frais communs de la copropriété avaient été acquittés en date de la transaction. Or, il ressort de la preuve que certains frais communs n’avaient pas été acquittés. Il appert que le syndicat a émis l’avis de cotisation pertinent postérieurement à la vente. [ 7 ] La date d’émission de l’avis de cotisation ne modifie pas, de l’avis du Tribunal, les obligations du vendeur face à cette cotisation. Gestion Novac s’est portée garante de la déclaration précitée.

Elle est donc tenue d’acquitter toute cotisation ou portion de frais communs impayés à cette date. [ 8 ] Qu’en est-il maintenant du montant dû par Gestion Novac? [ 9 ] La loi prévoit qu’il appartient à la

partie demanderesse d’établir les faits au soutien de ses prétentions par une preuve prépondérante [7] .

[ 10 ] Or, monsieur Dufour n’est pas en mesure de fournir les pièces justificatives pour la période comprise entre le mois de juin 2018 et le mois de novembre 2018. Seules les pièces justificatives relatives à la période comprise entre le 24 novembre 2018 et le 24 novembre 2019 sont déposées [8] . Le montant de la prime payée pour cette période s’élève à 5 358 $, ce qui équivaut à 2 128,52 $ pour la période visée par la réclamation et supportée par la preuve documentaire, soit 145 jours. La quote-part de 9333-8978 Québec inc. est de 9 %, soit 191,57 $.

Il s’agit du montant que la défenderesse devra payer à la demanderesse. Ce montant portera intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation, soit le 22 septembre 2021, faute de convention prévoyant un taux d’intérêt distinct [9] . [ 11 ] Le Tribunal rejette la réclamation de la demanderesse pour la période qui précède le 24 novembre 2018, faute de preuve prépondérante. Le Tribunal rejette également la réclamation de la demanderesse qui souhaitait être indemnisée pour le temps consacré à cette affaire.

Il est bien établi que la perte de temps et les efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque est entraîné dans une démarche judiciaire [10] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE Gestion Novac inc. à payer à 9333-8978 Québec inc. un montant de 191,57 $, en plus des intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , calculés à compter du 22 septembre 2021, ainsi que les frais de justice fixés à 158 $. __________________________________ CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. Date d’audience : 10 octobre 2023