2019 QCCQ 890, 2019 QCCQ 890

Kettler c. Mico Technologies inc. 2019 QCCQ 890 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035694-166 DATE : 11 février 2019 ______________________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE VIRGILE BUFFONI ______________________________________________________________________________ CHARLES KETTLER

Partie demanderesse c. MICO TECHNOLOGIES INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur recherche la responsabilité professionnelle de la défenderesse, une société appartenant à un inspecteur préachat, qui ne l’aurait pas informé et conseillé conformément aux règles de l’art. [ 2 ]

La société défenderesse conteste et présente une demande reconventionnelle contre le demandeur, alléguant que la demande est abusive. Les faits [ 3 ] En 2012, le demandeur présente une promesse d’achat d’une propriété, conditionnelle à son inspection. Cette promesse d’achat est acceptée. [ 4 ] Le demandeur retient les services d’un inspecteur préachat, Michel Cordeau, seul représentant de la défenderesse, pour effectuer l’inspection.

Les parties signent une Convention de service d’inspection d’un immeuble principalement résidentiel. [1] Cette Convention prévoit que l’inspection sera exécutée en conformité de la Norme de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, laquelle fait

partie intégrante de la convention (la Norme de pratique) [2] . [ 5 ] Le 2 juin 2012, Cordeau inspecte la propriété en compagnie du demandeur et lui remet son rapport le même jour [3] , avec une clé USB [4] contenant des photos prises lors de l’inspection. [ 6 ] Rassuré, le demandeur achète la propriété le 18 juin 2012. [ 7 ] À la fin mars 2016, le demandeur constate que la dalle de fondation du logement contigu à la résidence est fracturée. [ 8 ] Or, dans son rapport, l’inspecteur Cordeau avait bien noté un problème relatif au nivellement des planchers dans ce logement et écrit à ce sujet : « En pente, suivant l’affaissement du garage, nous avons remarqué une pente importante dans le salon du rez-de-chaussée, voir image # ». [5] [ 9 ] Cette note est surlignée en jaune dans le rapport, ce qui signifie que le problème n’est pas sérieux.

Cordeau ne fournit aucune explication sur les causes ou les conséquences potentielles de cette pente ni ne recommande d’investiguer davantage cette anomalie. [ 10 ] Le 5 avril 2016, un expert-conseil d’une entreprise spécialisée en rénovation de fondations observe lui aussi le dommage à la dalle de béton du logement connexe et conclut que celle dalle doit être remplacée. [ 11 ] Le 6 avril 2016, un architecte fait la même observation et la même recommandation. [ 12 ] Le même jour, le demandeur fait parvenir une mise en demeure à la défenderesse.

Cordeau demande à examiner le logement connexe, ce qu’il fait le 1 er mai 2016. [ 13 ] Le 26 avril 2016, un ingénieur, René Vincent, procède à une expertise du logement connexe et constate, au centre du plancher, une surélévation de près de 7 cm, ce qu’il considère extrêmement importante et anormale, considérant l’aire de la pièce. Après avoir retiré une

section du plancher de bois, l’expert constate des fissures et un bombement important. Il observe que la dalle a subi un

mouvement suffisamment important pour fracturer le béton de la dalle. [ 14 ] L’expert Vincent prend connaissance de rapports de trois tests de pyrite effectués en mars 2016, lesquels concluent à la présence d’un indice pétrographique de 9, qualifié de « négligeable ». Toutefois, vu l’une épaisseur relativement importante du remblai, plus de 530 millimètres, il soupçonne que la déformation du plancher est reliée au gonflement de la pyrite à l’endroit du remblai granulaire.

Pour s’en assurer, il recommande d’excaver à l’extérieur afin de vérifier l’état des murs de fondation. [ 15 ] Le 25 mai 2016, les soupçons de l’expert Vincent sont confirmés. Il observe des fissures sur le mur latéral gauche des fondations, ce qui indique un déplacement vers l’extérieur en raison des contraintes engendrées par le gonflement du remblai. La déformation du plancher du logement connexe est véritablement causée par la présence de pyrite dans le remblai.

Il recommande d’enlever et de remplacer le remblai et d’installer une nouvelle dalle de béton. [ 16 ] Le coût de réparation des fissures, du remplacement du remblai et de la construction d’une nouvelle dalle de béton se chiffre à 15 291,68 $ [6] , sans compter le coût de reconstruction de la cuisine, 4 919,78 $, les frais de démolition, de conteneurs, de plomberie, et les frais d’experts, totalisant bien au-delà de 20 000 $. [ 17 ] Le demandeur consent à réduire volontairement sa réclamation à 15 000 $ afin qu’elle soit admissible à

titre de petite créance au sens du Code de procédure civile. Analyse [ 18 ] Dans une affaire dont les faits sont similaires à ceux sous étude [7] , notre collègue, le juge Georges Massol, résume bien l’état du droit applicable en matière de responsabilité de l’inspecteur préachat envers son client : «[15] La jurisprudence et la doctrine enseignent d’abord qu’il s’agit d’un contrat de service au sens de l’

article 2098 C.c.Q. Tel qu’établie par la Cour d’appel dans Warnock Hersey Professional Services Ltd. c. Gaspan S.A. [2] , l’inspecteur préachat est tenu à une obligation de moyen plutôt qu’à une obligation de résultat. Il doit cependant, conformément à l’

article 2100 C.c.Q. , fournir des services selon les règles de l’art. [16] La responsabilité professionnelle des inspecteurs préachat a fait l’objet d’un développement exponentiel depuis la dernière décennie, lequel a fait l’objet d’études passablement exhaustives [3] . [17] Les récents développements doctrinaux et jurisprudentiels montrent qu’un inspecteur ne peut se contenter de dénonciation générale et de constatation trop

sommaire pour, après coup, dire, en présence d’un problème, que compte tenu du coût raisonnable demandé pour l’inspection, on ne peut s’attendre à un travail plus détaillé. [18] L’inspecteur a des yeux et des connaissances que n’a pas un acheteur.

Bien qu’il n’ait pas l’obligation de défaire les parties d’un immeuble pour procéder à l’inspection, il doit tout de même aviser son client des constatations qu’il fait pouvant soulever un doute et mener à des conséquences prévisibles. [19] Dans sa dernière édition de son traité sur La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , Jeffrey Edwards mentionne [4] : « Lorsque l’acheteur décide suivant les circonstances de faire appel à un expert, soit généralement un expert préachat dans le domaine immobilier, et que celui-ci ne décèle pas un vice ou un problème qu’il aurait dû apercevoir ou n’informe pas de manière appropriée son client des risques ou conséquences afférents, selon les règles de l’art applicables, un tel inspecteur engage sa responsabilité personnelle. » [20] En définitive, il faut éviter que l’inspecteur pré-achat nourrisse un sentiment de fausse sécurité dans l’esprit de son client acheteur . [21] Dans la décision Préseault c.

Pépin [5] , la Cour décide : « L’inspecteur a tout simplement fait preuve de négligence et d’incompétence en s’abstenant d’effectuer les vérifications qu’il avait pour mission d’accomplir et en ne cherchant pas à connaître les causes réelles des fissures. Constatant ces défauts, un inspecteur compétent aurait dû informer les demandeurs que cette situation requérait un examen plus détaillé ou, à tout le moins, les aviser de la possibilité de se retrouver avec un problème majeur. » [22] Dans Laperrière c.

Lahaie [6] , la Cour indique : « Néron a tout simplement fait preuve de négligence et d’incompétence en s’abstenant d’effectuer les vérifications qu’il avait pour mission d’accomplir et en ne cherchant pas à connaître les causes réelles des fissures. Constatant ces défauts, Néron aurait dû informer les demandeurs que cette situation requérait un examen plus détaillé ou, à tout le moins, les aviser de la possibilité de se retrouver avec un problème majeur. » [23] Dans Bergeron c.

Bluteau [7] , le Tribunal reconnaît la responsabilité de l’inspecteur dont le rapport ne contenait que des recommandations mineures qui n’étaient pas de nature à alerter le futur acheteur quant au danger potentiel qu’il encourait. [24] Dans Bazzoli c. Toffler [8] , notre collègue, le juge Pierre E. Audet, mentionne : « Même si l’inspection préachat n’est pas une expertise, elle se doit néanmoins d’attirer l’attention des acheteurs potentiels sur les défectuosités et de proposer des correctifs adéquats .

À défaut de les connaître, l’auteur du rapport doit référer les acheteurs aux experts compétents dans le domaine ».

[25] D’autres décisions retiennent la responsabilité de l’inspecteur pré-achat basées sur les mêmes principes [9] . [26] Dans un des articles qu’elle a rédigés concernant la responsabilité professionnelle de l’inspecteur pré-achat, Me Mélanie Hébert, analysant certaines décisions, en arrive à la conclusion suivante [10] : « Ces trois causes démontrent que l'inspecteur pré-achat doit, lorsque confronté à des vices apparents qui ne semblent pas, à première vue, être sérieux, déterminer si ces vices indiquent qu'un problème plus sérieux existe.

En d'autres termes, l'inspecteur ne peut se contenter d'identifier tous les vices apparents, il doit approfondir la question . Puisque plusieurs inspecteurs pré-achat sont des généralistes, l'inspecteur retenu par l'acheteur n'a peut-être pas les compétences nécessaires pour approfondir l'enquête. Dans ce cas, il doit tout de même aviser l'acheteur de la possibilité qu'un vice plus important existe et référer ce dernier à un expert en la matière . » [27] Le Tribunal se réfère également à une autre cause, Brisebois c. Ouimette [11] .

Dans cette affaire, les demandeurs avaient retenu les services d’un inspecteur préachat, lequel avait indiqué dans son rapport qu’il n’avait pas identifié de vices alarmants, bien qu’il ait vu et noté une dénivellation du plancher à certains endroits . Après la prise de possession de la résidence, les acheteurs ont constaté des infiltrations d’eau.

Plus tard, il a été découvert que les solives de la résidence étaient pourries. [28] La juge Marie-France Courvil conclut que la dénivellation du plancher notée par l’inspecteur était un indice de l’état de pourriture des solives, ce qui pouvait facilement être constaté.

Elle mentionne qu’il ne s’agissait pas d’un vice caché, et que l’inspecteur retenu par les acheteurs avait fait preuve de négligence en s’abstenant de poursuivre son enquête. » (Le Tribunal souligne) [ 19 ] En l’espèce, le Tribunal conclut de la preuve que l’inspecteur préachat a fait preuve de négligence dans l’exécution de son contrat en ne fournissant dans son rapport aucune indication ou explication quant à la cause possible de cette pente importante du plancher dans le salon du rez-de-chaussée du logement connexe qu’il a lui-même observée ou la conséquence de ce défaut potentiellement important. [ 20 ] Cette omission est contraire à la Norme de pratique qui prévoit à son

article 14.6.3 : «14 Le rapport d'inspection doit: 14.6 mentionner les systèmes et les composantes installés qui: 14.6.3 exigent une réparation, une correction ou un remplacement, incluant les éléments observables qui présentent une condition dangereuse .» [ 21 ] De plus, le rapport ne contient aucune recommandation d’un examen ou d’une expertise plus approfondie concernant cette pente importante, ce qui contrevient à l’article 10 de la Norme de pratique : «Du fait que l'inspection faisant l'objet de la présente Norme de pratique n'inclut pas d'examens techniquement exhaustifs , l'inspecteur doit recommander un examen techniquement exhaustif effectué par un spécialiste lorsqu'un nombre suffisamment élevé d'indices lui permet de conclure à une déficience ou un défaut potentiellement important d'un système ou d'une composante du bâtiment.» [ 22 ] L’inspecteur préachat a aussi fait preuve de négligence en sous-estimant la gravité potentielle du défaut observé. [ 23 ] Le rapport n’a pas permis pas de donner au demandeur les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état du bâtiment, comme le requiert l’article 6 de la Norme de pratique.

En fait, le rapport banalise l’anomalie du plancher en le présentant comme un problème non sérieux [8] , un problème parmi les 141 problèmes non sérieux identifiés en jaune dans le rapport. [ 24 ] De même, les photos concernant l’état du plancher du rez-de-chaussée du logement connexe, au nombre de 6, incidemment non identifiées dans le rapport, sont noyées parmi les 588 photos prises lors de l’inspection et remises au demandeur. [ 25 ] L’inspecteur préachat se devait de chercher à connaître les causes réelles de cette pente importante et d’attirer l’attention du demandeur sur cette anomalie.

Cette anomalie était suffisamment sérieuse en soi sans qu’il soit nécessaire de constater d’autres indices avant d’alerter le demandeur ou de lui recommander de recourir à un examen plus approfondi par un spécialiste. [ 26 ] Le Tribunal en conclut que les services de l’inspecteur préachat n’ont pas été rendus au mieux des intérêts du client [9] et ne sont pas conformes, tout comme son rapport, aux règles de l’art. [ 27 ] La négligence de l’inspecteur préachat a créé un sentiment de fausse sécurité chez le demandeur.

Ce dernier s’est ainsi vu privé de l’opportunité de refuser, le cas échéant, d’acheter la propriété ou d’en renégocier le prix de vente. [ 28 ] N’ayant pas honoré ses engagements stipulés dans la Convention, la défenderesse est tenue de réparer le préjudice causé au demandeur.

Pour déterminer la valeur de ce préjudice, il faut se reporter au moment de la remise du rapport et évaluer la réaction probable de l'acheteur et du vendeur si l'acheteur avait reçu un rapport d'inspection adéquat et conforme. [10] [ 29 ] Le Tribunal juge que le demandeur, s'il avait été dûment informé et conseillé, n'aurait pas acheté ou aurait probablement obtenu une diminution du prix de vente d'au moins 15 000 $.

Le Tribunal fait donc droit à la réclamation du demandeur pour ce montant. [ 30 ] Les frais de l’expert René Vincent sont fixés à 1 485 $. [ 31 ] Vu la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive sur la demande du demandeur, il va sans dire que la demande reconventionnelle de la défenderesse pour poursuite abusive doit échouer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 32 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 15 000 $, avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 mai 2016, date de la fin des travaux correctifs, le tout avec les frais de justice et les frais d’expert fixés à 1 485 $; [ 33 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, sans frais de justice. __________________________________ VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.