2016 QCCA 744, 2016 QCCA 744

Gestion du maître inc. c. École Charles Perrault (Laval) 2016 QCCA 744 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024389-140 (540-17-003089-082) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES françois pelletier , J.C.A. martin vauclair , J.C.A. geneviève marcotte , J.C.A. APPELANTE AVOCATE GESTION DU MAÎTRE INC. M e CÉLINE TESSIER ( Séguin Racine, Avocats Lté

e) INTIMÉE AVOCAT ÉCOLE CHARLES PERRAULT (LAVAL) Me MARTIN COTÉ ( Dunton, Rainville ) MISE EN CAUSE SOGESFAM INC. ABSENTE

En appel d'un jugement rendu le 24 mars 2014, par l'honorable Christian J. Brossard, de la Cour supérieure, district de Laval. NATURE DE L'APPEL : Vente – passation de

titre Greffière d’audience : Shirley Thomas Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 31 Ouverture de l'audience et identification des procureurs. 9 h 32 Argumentation de Me Tessier. 10 h 13 Échanges entre le Juge Pelletier et Me Coté. 10 h 14 Argumentation de Me Coté. 10 h 19 Intervention de Me Tessier 10 h 20 Échanges entre la Juge Marcotte et Me Tessier. 10 h 21 Observation de Juge Pelletier. 10 h 21 Me Coté poursuit son argumentation. 10 h 27 Réplique de Me Tessier. 10 h 31 Suspension de l'audience 11 h 01 Reprise de l'audience 11 h 02 Par la Cour : Arrêt unanime – voir page 3. 11 h 04 Fin de l'audience.

SHIRLEY THOMAS Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le juge de première instance a tiré de la preuve la conclusion que l’appelante avait renoncé à devenir propriétaire du lot entier à moins que l’acte de vente ne reflète l’obligation corrélative de l’intimée de racheter une bande de terrain faisant

partie de ce lot entier. [ 2 ] Il écrit notamment : [64] Gestion renonce donc à devenir propriétaire du lot 338 lorsqu’elle refuse de signer un acte de vente conforme à l’entente P-2 / P-3, comme l’exige École à partir du 3 juillet 2008, et lorsqu’elle édicte la rétrocession de la bande de terrain comme condition essentielle à l’acquisition.

[65] De plus, dès lors que Gestion agit ainsi, École est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour elle-même refuser de passer titre. [...] [69] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis que l’entente P-2 / P-3 est devenue caduque et que le lot 338 n’a pas été vendu par École à Gestion. Ainsi, malgré la clause de l’entente P-2 selon laquelle l’arrivée du terme « équivaudra à la vente », la demande d’annulation de la vente par École est inutile. [...] [71] D’autre part, il s’avère que l’accord de volonté sur tous les éléments essentiels de la vente, plus particulièrement sur ce qui en fait l’objet, n’existait plus au 19 avril

Malgré que École ait connaissance après le 19 avril 2008 seulement de la décision de Gestion de se désister de l’acquisition selon l’entente P-2 / P-3, elle en prend acte et l’accepte lorsqu’elle renonce à exiger la passation de titre. [ 3 ] Cette conclusion trouve appui dans le dossier, notamment dans les allégations suivantes de la requête introductive d’instance amendée, laquelle a d’ailleurs été déposée après la mise en délibéré avec la permission du juge de première instance. [ 4 ] On y lit, entre autres : 15.

Le ou vers le 28 février 2008, Gestion décide de procéder à l’achat de la Propriété à la condition qu’elle puisse rétrocéder à l’École une lisière de terrain d’une largeur de 0,30 mètre (« Bande de Terrain ») le long des lignes de division sud-est et sud-ouest de la Propriété; 16.

La rétrocession de la Bande de Terrain a pour but de donner à Gestion plus de souplesse pour réaliser un éventuel projet de construction dans les limites du zonage autorisé de la Propriété et cette rétrocession devient dont pour Truchon un élément essentiel à la transaction projetée; 16.1 En effet, en raison du zonage actuellement existant sur le lot adjacent à la limite sud-ouest de la Propriété (lot numéro 1 377 838), Gestion se verrait obligée de construire à une distance de soixante pieds (60 pi) ou quarante pour cent (40%) de la hauteur du bâtiment, selon la plus élevée des deux (2) distances, de la ligne de division sud-est, tandis qu’en rétrocédant la bande de terrain à l’École Gestion serait en mesure de réaliser son projet de construction à trente pieds (30 pi) de la ligne de division sud-est et ne serait pas limitée dans la hauteur de cette construction, ce qui est beaucoup p lus avantageux pour elle; 17.

Gestion, par l’entremise de Truchon, et à la connaissance de Fréchette et Laspeyres, conclut donc un accord avec Ouimet pour la rétrocession de la Bande de Terrain; 17.1 Gestion n’exerce donc pas son droit de dédit tel que prévu à la Contre-offre, pièce P-2, de sorte que depuis le 19 avril 2008, conformément aux stipulations de l’article 2.2 de la contre-offre, pièce P-2, telle que reconfirmé par la clause C de l’Addenda 1 à cette offre, pièce P-3, Gestion est propriétaire du lot maintenant désigné comme le lot 3 931 338 du Cadastre du Québec. [ 5 ] L’appelante plaide devant notre cour que cette obligation de rachat de l’intimée était indépendante de la reconnaissance de son droit de propriété du lot entier.

Cette position contredit la thèse soumise au juge de première instance, du moins telle qu’elle pouvait raisonnablement être comprise par ce dernier au vu des procédures et de la preuve. [ 6 ] Faute de démonstration de la présence d’une erreur manifeste et déterminante affectant la nature du dispositif, le pourvoi ne peut réussir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 7 ] REJETTE l'appel avec les frais de justice. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.