2018 QCCQ 7763, 2018 QCCQ 7763

Meople Alexandre c. Phaneuf (Richard Phaneuf enr.) 2018 QCCQ 7763 COUR DU QUÉBEC (Division de pratique) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-22-243202-176 DATE : 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE MEOPLE ALEXANDRE Demanderesse c. RICHARD PHANEUF, f.a.s.n. de richard phaneuf enr.

Défendeur -et- L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS Mis en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande en substitution de garantie et radiation d’inscription au registre foncier de la Demanderesse fondée sur l’

article 2731 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). CONTEXTE [ 2 ] La Demanderesse est propriétaire d’une résidence située sur la rue [...] à Montréal (l’« Immeuble »). [ 3 ] En mars 2017, elle retient les services du Défendeur pour creuser et voir à d’autres travaux au sous-sol de l’Immeuble. Les travaux débutent, mais sont interrompus en mai 2017, lorsque le Défendeur résilie unilatéralement le contrat avec la Demanderesse et abandonne le chantier. [ 4 ] Le 2 juin 2017, le Défendeur inscrit un avis d’hypothèque légale à l’encontre de l’Immeuble, déclarant une créance de 27 984,56 $.

Un Préavis d’exercice d’un recours hypothécaire (vente sous contrôle de justice) est publié par la suite en octobre 2017. [ 5 ] En octobre 2017, la Demanderesse dépose devant la Cour supérieure une demande introductive d’instance en radiation de l’hypothèque légale du Défendeur. Elle allègue que l’hypothèque a été inscrite sans droit, la valeur des travaux étant selon elle d’au plus 25 000 $, alors qu’elle aurait déjà payé 31 814,73 $.

Phaneuf lui devrait 6 814,73 $, qu’elle aurait versé en trop. [ 6 ] Le 1 er novembre 2017, la Demanderesse présente une demande intérimaire pour obtenir la radiation immédiate de l’hypothèque légale. Elle allègue qu’elle en subit un préjudice, la Banque Royale du Canada (la « RBC ») refusant d’augmenter son crédit hypothécaire à moins que l’hypothèque légale soit radiée.

Or, elle aurait besoin de financement additionnel pour compléter les travaux abandonnés par le Défendeur. [ 7 ] Le 16 novembre 2017, le juge Steven Hamilton, alors à la Cour supérieure, conclut que le recours a été intenté devant le mauvais Tribunal. Dans un jugement rendu oralement, il explique que le montant pertinent pour déterminer la compétence du Tribunal est celui de la créance hypothécaire dont la radiation est recherchée (27 984,56 $) et non la valeur de l’immeuble grevé.

Il renvoie le dossier devant notre Cour. [ 8 ] Depuis, le Défendeur a exposé ses moyens de défense et, par demande reconventionnelle, a intenté un recours hypothécaire de vente sous contrôle de justice en exécution de sa créance. [ 9 ] Le 31 août 2018, la Demanderesse dépose la demande dont le Tribunal est saisi. Elle réitère pour l’essentiel ce qu’elle a allégué devant la Cour supérieure à l’automne 2107 pour justifier sa demande de radiation intérimaire et invoque aussi des travaux requis par la Ville de Montréal.

Elle propose de substituer à l’hypothèque légale un certificat de dépôt auprès de la RBC à l’ordre conjoint de Me Hugo Bélanger et Me Élaine Bissonnette (les avocats des parties) in trust au montant de 27 984,56 $ pour la durée de l’instance. [ 10 ] Le Défendeur conteste la substitution pour deux motifs : le montant offert ne serait pas suffisant et les modalités seraient inadéquates pour protéger le Défendeur. ANALYSE [ 11 ] L’

article 2731 C.c.Q. prévoit que le Tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d’une hypothèque légale, permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sureté « suffisante ». [ 12 ] Pour avoir gain de cause, le propriétaire doit démontrer que l’hypothèque lui cause un préjudice « sérieux et réel » [1] et offrir

une garantie qui doit, en principe, placer le créancier dans une situation équivalente à celle que lui procurait son hypothèque légale. Dans l’affaire Les Constructions Maurice Boivin inc. c. Construction Ellis Don Limitée [2] , la Cour supérieure décrit comme suit les exigences de forme et de fonds que doit avoir une sûreté pour être « suffisante » au sens de l’

article 2731 C.c.Q. : • Elle doit être irrévocable et fournie par une institution solvable et autorisée; • Elle doit spécifiquement nommer, à

titre de bénéficiaire, le détenteur de l’hypothèque légale et être offerte par le propriétaire de l’immeuble grevé; • Elle doit être d’un montant suffisant pour couvrir la créance en capital, ainsi que les intérêts et l’indemnité additionnelle pour une période de temps adéquate, eu égard à la nature du dossier, et les frais; • Elle doit présenter, à défaut d’une valeur absolue qu’aucune sureté n’offre, une garantie suffisante de recouvrement, c’est-à-dire qu’elle doit le plus possible être à l’abri d’une contestation afin qu’elle ne devienne pas un risque important. [ 13 ] Ces conditions sont-elles rencontrées en l’espèce? [ 14 ] La Demanderesse est propriétaire de l’Immeuble grevé et elle a établi à la satisfaction du Tribunal que l’hypothèque légale du Défendeur lui cause un préjudice sérieux et réel, puisqu’elle l’empêche d’obtenir un financement hypothécaire additionnel pour procéder à des travaux requis à l’Immeuble. [ 15 ] Par contre, les caractéristiques de la garantie proposée ne rencontrent manifestement pas les exigences dégagées de la jurisprudence, tant au niveau du quantum offert que des modalités de la garantie. [ 16 ] Quant au quantum , le Tribunal est d’avis que la sûreté offerte doit être équivalente à 125 % de la créance du Défendeur, soit 34 980,70 $, qu’il faut arrondir à 35 000 $.

Ce montant suffit pour couvrir le montant anticipé de la créance en capital, intérêt et frais. [ 17 ] Quant aux modalités , l’obtention d’un certificat de dépôt à l’ordre conjoint des avocats des parties n’accorde pas au Défendeur une protection équivalente à l’hypothèque légale.

Par ailleurs, la proposition du Défendeur, soit de mettre en place une convention de dépôt auprès d’un notaire assortie d’une hypothèque mobilière sans dépossession, ne peut être imposée par le Tribunal lorsque les parties n’ont pas convenu au préalable de modalités acceptables. [ 18 ] Le Tribunal estime qu’il est préférable de faire appel à l’un des modes prévus aux articles 215 et 216 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») pour les offres et consignations, à savoir : (

a) fournir une lettre d’engagement (lettre de garantie) acceptable d’un établissement financier ou (

b) consigner la somme auprès d’une société de fiducie titulaire d’un permis délivré en vertu de la

Loi sur les sociétés de fiducie et sociétés d’épargne [3] rencontrant les exigences de l’article 216 C.p.c. lequel se lit comme suit : 216. La consignation auprès d’une société de fiducie ne vaut que si la société est titulaire d’un permis délivré en vertu de la

Loi sur les sociétés de fiducie et les sociétés d’épargne (chapitre S-29.01 ).

La société doit s’engager à placer la somme en tant que dépôt d’argent au sens de la

Loi sur l’assurance-dépôts (chapitre A-26 ), exclusion faite d’un dépôt à terme qui ne serait pas remboursable à tout moment avant échéance. Elle doit de plus s’engager à remettre, le cas échéant, la somme ou la valeur mobilière à la

partie à qui l’offre est faite sur preuve de l’exécution de l’obligation. Le document constatant les engagements de la société est déposé au greffe. [ 19 ] Les parties ont indiqué qu’elles préféraient procéder par voie de consignation auprès d’une société de fiducie et c’est la solution que retient le Tribunal.

La société de fiducie devra s’engager, sur présentation d’une copie certifiée conforme du jugement final à intervenir en l’instance, à remettre la somme consignée à la

partie qui y aura droit selon les conclusions de ce jugement. [ 20 ] Une fois la somme de 35 000 $ dûment consignée, la Demanderesse pourra obtenir la radiation de l’ Avis d’hypothèque légale et du Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire . Elle devra également voir à la modification de la Demande introductive d’instance pour refléter la substitution de garantie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande en substitution de sûreté de la Demanderesse; PERMET à la Demanderesse de substituer à l’hypothèque légale du Défendeur la consignation d’un montant de 35 000 $ auprès d’une société de fiducie rencontrant les exigences de l’article 216 C.p.c. , laquelle devra s’engager à conserver cette somme jusqu’à jugement final en l’instance ou jusqu’à ce qu’une entente de règlement hors Cour intervienne entre les parties, ainsi qu’à débourser la somme déposée conformément aux conclusions du jugement final ou à l’entente de règlement hors Cour, sur présentation d’une copie certifiée conforme du jugement final ou de l’entente de règlement hors Cour dûment signée par les parties; ORDONNE que les documents constatant les engagements de la société de fiducie auprès de qui la somme a été déposée soient produits au greffe de cette Cour; ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sur paiement des droits prescrits et sur production d’une copie des documents attestant de la consignation de la somme de 35 000 $ auprès d’une société de fiducie conformément aux prescriptions prévues à la conclusion précédente du présent jugement, de radier l’inscription de l’ Avis d’hypothèque légale inscrit par le Défendeur le 2 juin 2017 sous le numéro 23 123 231 et du Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire inscrit le 30 octobre 2017 sous le numéro 23 463 126 à l’encontre de l’immeuble suivant : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] ([...]) du cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Montréal, avec l’immeuble dessus érigé portant le numéro civique […] à Montréal ».

LE TOUT, AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. Date d’audience : 12 septembre et 24 octobre 2018 Me Élaine Bissonnette Élaine Bissonnette, Avocate Avocate de la demanderesse Me Olivier St-André Bélanger Paradis Avocats inc. Avocats de la défenderesse