2021 QCCS 2951, 2021 QCCS 2951

Olymbec Investments inc. c. Grill 2021 QCCS 2951 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-114043-204 DATE : 15 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK PHILLIPS, J.C.S. ______________________________________________________________________ OLYMBEC INVESTMENTS INC. et ÉDIFICE 6767 BOULEVARD LÉGER INC. Demanderesses-défenderesses reconventionnelles c.

CHARLES GRILL Défendeur DANIELLE NADEAU et FREDA POLOWIN GRILL Défenderesses-demanderesses reconventionnelles et MANNY (MANUEL) GRILL Défendeur et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ( sur demande de radiation d’une préinscription ) ______________________________________________________________________ 1. LE CONTEXTE [ 1 ] Ayant obtenu, dans un autre dossier, un jugement contre le défendeur Charles Grill [1] , les demanderesses espèrent pouvoir l’exécuter un jour.

Leur action dans le présent dossier tend vers ce but. Elles y allèguent que M. Grill, ayant acheté une maison à Westmount en 1999, simula, en 2005, de la vendre à sa mère, la codéfenderesse Freda Polowin Grill, pour une fraction de sa valeur, dans un contexte où il était talonné par plusieurs créanciers, mais qu’en réalité, lui et sa femme, la codéfenderesse Danielle Nadeau, en sont les véritables propriétaires, chose que les demanderesses souhaitent faire déclarer judiciairement. Les conclusions de leur action se lisent comme suit :

« GRANT Plaintiffs’ Originating Application; DECLARE that the Deed of sale, Exhibit P-7, dated December 2, 2005 and registered on December 6, 2005 at the Land Registry under number 12 910 264, is a simulated act; DECLARE that Defendants Charles Grill and Danielle Nadeau are the sole and unique owners of the immovable property situation at [...], Westmount, province of Quebec, more fully described hereafter: Description An emplacement fronting [...] Avenue, in the City of Westmount, known and designated as being the lot number [...] ([...]), on the Quebec Land registry, Land Registration Division of Montreal, with a house thereon erected bearing civic number [...], in the City of Westmount, Province of Quebec; ORDER the Land Registrar to register the present judgement declaring that the Deed of sale, Exhibit P-7, dated December 2, 2005 and registered on December 6, 2005, at the Land Registry under number 12 910 264 is a simulated act and that Defendants Charles Grill and Danielle Nadeau are the sole and only authentic undivided owners of the immovable property situation at [...], Westmount, province of Quebec, more fully described hereinabove; THE WHOLE with legal costs against Defendants solidarily. » [ 2 ] En intentant leur action, les demanderesses ont publié un avis de préinscription au registre foncier [2] , ce qu’elles croient permis aux termes de l’

article 2966 C.c.Q. , dont le premier alinéa se lit comme suit : « Toute demande en justice qui concerne un droit réel soumis ou admis à l’inscription sur le registre foncier, peut, au moyen d’un avis, faire l’objet d’une préinscription. » [ 3 ] M mes Polowin Grill et Nadeau ont produit des moyens de défense et, dans le même acte de procédure, se sont constituées demanderesses reconventionnelles. Elles y prétendent que dans le cadre de la vente en question, M me Polowin Grill agissait effectivement comme prête-nom, mais au seul bénéfice de M me Nadeau, chose qu’elles invitent le Tribunal à déclarer judiciairement [3] . Voilà ce qui sera débattu au fond. [ 4 ] À

titre de demande en cours d’instance, dont le Tribunal est aujourd’hui saisi, elles demandent la radiation de l’avis de préinscription au motif que le droit revendiqué par les demanderesses serait un droit personnel, alors que seul un droit réel est susceptible de faire l’objet d’une préinscription aux termes de l’

article 2966 C.c.Q. [4] [ 5 ] En même temps, elles prétendent que l’avis et le refus de le faire radier, malgré une demande en ce sens, constituent un abus qui justifie l’octroi de frais correspondant aux honoraires payés à leurs avocats pour obtenir la radiation de l’avis de préinscription [5] . 2. L’ANALYSE [ 6 ] Depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec le 1 er janvier 1994, l’

article 2966 C.c.Q. , alors de droit nouveau, a donné lieu à une jurisprudence abondante quant à savoir si tel ou tel type de demande en justice concernait, ou non, « un droit réel soumis ou admis à l’inscription sur le registre foncier » , selon l’expression retenue par le législateur. Tous s’entendent pour dire que cette expression renvoie le lecteur aux articles 2938 à 2940 C.c.Q. , qui énumèrent justement les droits qui sont soit « soumis », soit tout simplement « admis », à la publicité. [ 7 ] Pour les fins du présent dossier, il suffit de reprendre l’

article 2938 premier alinéa C.c.Q. , qui se lit comme suit : « Sont soumises à la publicité, l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l’extinction d’un droit réel immobilier » . Les demanderesses soutiennent que leur action, fondée sur la notion de simulation, concerne la reconnaissance du droit de propriété d’un immeuble et, en même temps, la modification et l’extinction d’un tel droit. Ainsi, leur demande en justice concerne un droit réel qui est soumis à la publicité et peut donc faire l’objet d’une préinscription aux termes de l’

article 2966 C.c.Q. [ 8 ] Rappelons que la simulation est régie par les articles 1451 et 1452 C.c.Q. , lesquels se lisent comme suit : « 1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. 1452.

Les tiers de bonne foi peuvent, selon leur intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre, mais s’il survient entre eux un conflit d’intérêts, celui qui se prévaut du contrat apparent est préféré. » [ 9 ] Ainsi, comme tiers de bonne foi, les demanderesses considèrent que l’acte de vente de 2005 est un simulacre et qu’elles ont intérêt à se prévaloir de l’entente véritable entre les parties, c’est-à-dire la « contre-lettre », aux termes de laquelle M me Polowin Grill ne serait pas la véritable propriétaire de l’immeuble, mais plutôt son fils Charles et sa bru M me Nadeau [6] .

Certes, le fait que le nom de M me Polowin Grill apparaisse au registre foncier comme propriétaire crée une présomption de son droit, mais il s’agit d’une présomption « simple » qui peut être repoussée par une preuve contraire [7] . [ 10 ] La question consiste donc à savoir si les demanderesses ont raison de soutenir que leur action concerne un droit réel immobilier soumis à la publication, c’est-à-dire, la reconnaissance [8] , l’extinction [9] ou la modification [10] du droit de propriété de l’immeuble en question. [ 11 ] En 1998, dans l’affaire Aéroterm , la Cour d’appel a statué que dans le cadre d’une action fondée sur l’inexécution d’une

certaine entente bilatérale impliquant un immeuble, seule une action en passation de

titre constituait une « demande en justice quiconcerne un droit réel soumis ou admis à l’inscription sur le registre foncier » au sens de l’article 2966 C.c.Q.[11] Toute autre actiondans ce contexte reposait sur un droit personnel. [12] Quelques années plus tard, dans l’affaire Re/Max, la Cour d’appel a jugé qu’une action en inopposabilité[12] ne pouvait fairel’objet d’un avis de préinscription, car il s’agit d’un droit personnel et non réel[13]. En effet, celui qui veut faire déclarer qu’une certainetransaction lui est inopposable, n’attaque pas le

titre de propriété comme tel. Certes, s’il a gain de cause, il pourra faire saisir l’immeubleen question et le faire vendre en justice, ce qui peut affecter la situation du tiers qui l’avait acquis.

Cela dit, la Cour d’appel a néanmoinsconsidéré que cet impact sur le droit réel n’avait pas pour effet de modifier la qualification juridique du droit en question comme étantfoncièrement un droit personnel. [13] Dans un jugement de la Cour supérieure, sur la base de l’affaire Re/Max et de l’existence d’une similitude entre l’action eninopposabilité et l’action en déclaration de simulation, il fut statué que celle-ci ne pouvait pas davantage faire l’objet d’une préinscription[14].

Cette autorité favorise la position de Mmes Polowin Grill et Nadeau dans le cadre de leur demande en radiation de lapréinscription. [14] Cela dit, la Cour d’appel s’est repenchée sur les affaires Aéroterm et Re/Max, insistant sur le fait que cette dernière portaitexpressément sur le cas précis de l’action en inopposabilité, ce qui n’empêche donc pas la préinscription d’une action qui recherchait lanullité d’une vente[15]. [15] Dans un autre dossier où une justiciable s’était fondée sur l’affaire Re/Max, le juge Kasirer, siégeant alors comme juge unique àla Cour d’appel dans le cadre d’une demande de permission d’en appeler d’un jugement qui avait refusé de radier une préinscription, areconnu la légalité de la préinscription en question en raison du fait qu’on s’attaquait à une vente translative de propriété, laquelle sedistinguait de l’action en inopposabilité[16].

Sur cette base, il a rejeté la demande de permission d’appel, jugeant que l’appel était voué àl’échec. [16] Depuis, la Cour d’appel a réitéré qu’une demande en justice contenant des conclusions demandant la transmission de lapropriété d’un immeuble est susceptible de préinscription aux termes de l’article 2966 C.c.Q.[17] Dans le dossier en question, onrecherchait l’annulation d’un acte translatif de propriété immobilière. [17] Comme synthèse, on peut en déduire, comme l’a fait le juge Benoît Moore, alors à la Cour supérieure, que si l’action eninopposabilité a ceci de particulier qu’elle n’affecte pas le droit de propriété, il n’en va pas de même dès que l’action comporte desconclusions qui pourraient modifier l’identité du détenteur de ce titre[18] : « [15] En effet, l’article 2966 C.c.Q. exige seulement que les conclusions “concernent un droit réel soumis ou admis à l’inscription”.

Telest le cas en l’espèce, puisque dans l’éventualité où les conclusions étaient retenues par le Tribunal, le droit de propriété serait transmis des défendeurs aux demandeurs[9]. Le droit de propriété, droit réel soumis à la publication, est donc concerné, tout comme il en va dansl’action en passation de

titre et contrairement à ce qui en était dans Aéroterm. [16] Pas plus que la nature de l’action, la nature du droit invoqué ne peut suffire pour justifier la radiation de la préinscription auxtermes de l’article 2966 C.c.Q. [17] Certains, au nom de l’interprétation restrictive du droit à la préinscription, soutiennent qu’il convient de la refuser lorsque l’actionprend sa source dans un droit personnel, par exemple, la nullité d’un contrat de vente d’un immeuble. Le Tribunal constate toutefois quela Cour d’appel semble s’éloigner de cette opinion.

Ainsi, reconnait-elle que “l’action en annulation d’un acte translatif de propriétéimmobilière concerne un droit réel immobilier et est susceptible de préinscription selon les termes de l’article 2966 C.c.Q.

Il suffit deconstater que la demande reconventionnelle des appelantes contient des conclusions demandant la transmission de la propriété des immeubles visés par la demande”[10]. [18] Ces arrêts nous semblent bien coexister avec la reconnaissance, acquise, de l’admissibilité de la préinscription dans le cas del’action en passation de titre, laquelle ne constitue qu’une forme d’exécution en nature d’une obligation entre le promettant-vendeur etle promettant-acheteur et donc, l’exercice d’un droit personnel.

Si la préinscription s’avère admissible dans un tel cas, il devient dès lorsdifficile de soutenir que la nature personnelle du droit à la source de la présente action constitue un obstacle à la préinscription de celle-ci. Une promesse est un contrat créant l’obligation pour les parties de conclure un autre contrat. En soi, elle n’affecte pas de droit réel,comme la vente peut le faire en transférant le droit de propriété, droit réel (1433 C.c.Q.). C’est pourquoi, d’ailleurs, la promesse, in se, ne peut être publiée[11].

Toutefois, l’exécution de la promesse, par la conclusion d’un contrat de vente, affectera quant à elle le droit réelet, par conséquent, l’action en passation de

titre peut faire l’objet d’une préinscription. [19] C’est pour la même raison que l’action en inopposabilité d’une vente d’immeuble ne peut faire l’objet d’une préinscription. Eneffet, les conclusions d’une telle action n’affectent en rien le droit de propriété, l’acquéreur demeurant propriétaire; elles ne font que permettre, malgré cette vente, la saisie du bien vendu[12]. [9] Groupe Mindev inc. c. Apollon, (QC CS), [2001] R.J.Q. 682 (C.S.), par. 12. [10] Immeubles Rolisa, s.e.n.c. c. Groupe immobilier Capital-Concepts inc., 2015 QCCA 631, par. 62 et 63; Lapin c.

Lapin, 2014 QCCA488; D.R., précitée, note 4. [11] Denys-Claude LAMONTAGNE et Pierre DUCHAINE, La publicité des droits, 5e édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2012, no 50. [12] Re/Max 2001 inc. c. El Hayek, (QC CA). »

[ 18 ] Qu’en est-il spécifiquement de l’action en déclaration de simulation? C’est en 2017 que la Cour d’appel était saisie d’un dossier de ce genre. L’Agence du revenu du Québec et l’Agence du revenu du Canada (représentée par le Procureur général du Canada) s’intéressaient à la vente, par un certain débiteur fiscal, un dénommé Mouret, de sa maison à son épouse [19] . La Cour s’est prononcée comme suit quant à la nature d’une demande en déclaration de simulation : « [57] Comme son appellation l’indique, la demande en déclaration de simulation est de la nature d’une demande en jugement déclaratoire. Lorsqu’elle est exercée en vue d’établir qu’un

titre propriété immobilier inscrit sur le registre foncier constitue un simulacre, le propriétaire désigné s’avérant être le prête-nom du véritable propriétaire au terme d’une entente secrète ou cachée, elle revêt alors tous les attributs d’une demande en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété dans un immeuble puisqu’en un tel cas, elle vise à établir le

titre de propriété du tiers. [58] La présente affaire constitue une parfaite illustration de ce que j’avance. Dans leur demande conjointe en simulation et en inopposabilité, l’ARQ et la PGC demandent bien sûr au tribunal de reconnaître la simulation et de déclarer que l’intimée détient l’Immeuble à

titre de prête-nom de leur débiteur fiscal Jean-Loup Mouret au terme d’une entente cachée ou d’une contre-lettre.

Mais elles lui demandent aussi de déclarer que Mouret est seul et unique propriétaire de l’Immeuble afin que son droit de propriété dans l’Immeuble soit reconnu et puisse être inscrit sur le registre foncier […] » [ 19 ] La Cour d’appel a ensuite repris les conclusions de l’action, lesquelles comportaient, comme en l’espèce, une première déclaration selon laquelle tel acte de vente était simulé, suivie d’une autre déclarant l’identité du propriétaire véritable. [ 20 ] Dans cette affaire, la Cour d’appel a décidé que les autorités fiscales ne pouvaient inscrire une hypothèque légale sur la propriété en question tant qu’un jugement passé en force de chose jugée ne serait pas rendu et ce, en se fondant sur l’

article 3002 C.c.Q. , qui se lit comme suit : « 3002.

La réquisition fondée sur un jugement qui ordonne la rectification d’une inscription sur le registre foncier ou qui prononce la reconnaissance du droit de propriété dans un immeuble n’est admise que si le jugement est passé en force de chose jugée. » [ 21 ] Par contre, elle a bien pris soin de dire qu’il en était autrement de la préinscription d’une demande en justice : « [71] Il en découle que si l’ARQ et la PGC sont bien fondées à alléguer la simulation et à soutenir que Mouret s’avère être, dans les faits, le véritable propriétaire de l’Immeuble, le jugement confirmant leur prétention ne pourra être inscrit sur le registre qu’une fois passé en force de chose jugée, comme le veut l’

article 3002 C.c.Q. [72] À mon avis, il ne peut en être autrement de l’hypothèque légale, celle-ci étant un accessoire au droit de propriété qu’elles cherchent à faire reconnaître judiciairement. [73] Celui qui remet en question un

titre de propriété inscrit sur le registre, pour être déclaré lui-même propriétaire ou pour qu’un tiers le soit au motif de simulation, ne saurait être admis à faire inscrire un droit contraire tant que sa prétention n’est pas établie par un jugement passé en force de chose jugée. [74] Soutenir le contraire viderait l’

article 3002 C.c.Q. de son sens. [75] C’est pourquoi j’estime que l’ARQ et la PGC ne pouvaient prétendre avoir droit à une hypothèque légale contre l’Immeuble avant d’en faire reconnaître le droit de propriété de Mouret dans celui-ci. Ce n’est qu’après avoir obtenu un jugement passé en force de chose jugée qu’elles pourront le faire. [76] En cela, l’ARQ et la PGC ne sont pas dans une situation différente de celle qui prévaudrait si leur débiteur fiscal avait entrepris une demande en passation de

titre en vertu d’une promesse de vente immobilière accompagnée de délivrance et de possession ou une demande en reconnaissance d’un droit de propriété, une fois la prescription acquise.

Dans ces cas, tous conviendront que l’hypothèque légale de l’État ne pourrait être inscrite avant qu’un jugement passé en force de chose jugée ne prononce la reconnaissance du droit de propriété de leur débiteur fiscal. [77] La même règle doit ici trouver application. [78] Le fait que la demande en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété dans un immeuble soit exercée par un tiers créancier, en l’occurrence l’ARQ et la PGC, lesquelles cherchent à faire reconnaître la simulation et à faire établir le droit propriété de leur débiteur, n’y change rien. [79] Cette règle ne souffre que d’une seule exception, celle de la préinscription d’une demande en justice prévue à l’

article 2966 C.c.Q. Cette exception est logique et se justifie aisément. Elle fait contrepoids au principe énoncé aux articles 3002 et 3073 C.c.Q. Elle constitue un moyen efficace pour préserver les droits de ceux qui exercent une demande en vue de se voir reconnaître un droit réel soumis ou admis à la publicité, dans l’attente d’un jugement final qui confirmerait leurs prétentions. » [soulignement ajouté] [ 22 ] À la lumière de ces enseignements de la jurisprudence, le Tribunal estime que la préinscription de la demande en justice des demanderesses dans le présent dossier est permise par l’

article 2966 C.c.Q. [ 23 ] Il va sans dire que le rejet de la demande en cours d’instance n’empêche pas M mes Polowin Grill et Nadeau de solliciter la radiation de la préinscription au fond. [ 24 ] Quant à la demande de frais, son sort suit forcément celui de la demande en radiation : si la préinscription a été faite légalement, il s’ensuit qu’il n’a été abusif ni de la faire ni de refuser de la radier [20] .

Sans oublier le fait que la Cour d’appel a mis en garde, plus particulièrement dans un contexte de préinscriptions, d’éviter la tendance qui consiste à galvauder la notion de conduite abusive [21] . [ 25 ] Enfin, afin de permettre aux parties de compléter la mise en état sans être trop bousculées, le Tribunal prorogera le délai

applicable [22] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande des défenderesses-demanderesses reconventionnelles Danielle Nadeau et Freda Polowin Grill en radiation d’un avis de préinscription d’une demande en justice publié sous le numéro 25 774 810 et la demande en déclaration d’abus; [ 27 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE ; et gérant l’instance, [ 28 ] PROROGE le délai pour compléter la mise en état au 10 décembre 2021. __________________________________ MARK PHILLIPS, j.c.s. Me Jean-Philippe Bolduc Les Services juridiques Aquilam Enr.

Avocats des demanderesses-défenderesses reconventionnelles Olymbec Investments Inc. et Édifice 6767 Boulevard Léger inc. Me René R. Gauthier Lazarus, Charbonneau, s.e.n.c. Avocats des défendeurs Charles Grill et Manny (Manuel) Grill et des défenderesses-demanderesses reconventionnelles Danielle Nadeau et Freda Polowin Grill Date d’audience : 20 avril 2021