2016 QCCQ 9849, 2016 QCCQ 9849

Samson c. Re/Max Avant Tout inc. 2016 QCCQ 9849 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-32-005597-167 DATE : Le 26 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HERMINA POPESCU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANNY SAMSON Demandeur c. RE/MAX AVANT TOUT INC.

Défenderesse et BRIGITTE BERNIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame solidairement aux défenderesses la somme de 13 107 $ à

titre de commission de vente résultant de la vente d’un immeuble. LES FAITS [ 2 ] Le demandeur est courtier immobilier. [ 3 ] Le 9 mars 2010, une Convention agent affilié ou agréé [1] intervient entre la défenderesse RE/MAX Avant Tout inc. (RE/MAX), et le demandeur, en tant que représentant autonome. Cette convention prévoit que le demandeur détient un permis d’agent d’immeuble affilié ou agréé, conformément aux dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier. En vertu de cette convention, le demandeur, en tant que représentant autonome, s’engageait à promouvoir le concept RE/MAX et à observer en tout temps les conseils et les directives émises par RE/MAX ou RE/MAX Québec inc. [ 4 ] Cette convention prévoit que : 5. Le représentant autonome à entière discrétion quant à l’emploi du temps qui lui sera nécessaire pour la bonne conduite de ses affaires qui seront effectuées selon ses propres normes et sous sa seule responsabilité. (…) 8.

RE/MAX fournira au REPRÉSENTANT AUTONOME tous les services ou produits que RE/MAX QUÉBEC INC.lui procure en vertu de son contrat de franchise, mais pas plus. 9. RE/MAX s’engage à mettre à la disposition du REPRÉSENTANT AUTONOME toutes les installations et l’équipement dont est pourvu la place d’affaires située au 302, St-Germain Est, Rimouski, Qc G5L 1B9 ou à tout autre lieu dont peut ou pourra disposer RE/MAX. 11. Le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage à fournir à RE/MAX la fiche descriptive de tous les contrats de courtage reçus par lui.

Il en va de même de RE/MAX qui accepte par les présentes les principes de réciprocité en pareille matière. 12. Le REPRÉSENTANT AUTONOME a entière discrétion pour déterminer la commission qu’il entend obtenir pour un contrat de courtage. Toutes les commissions ou autres sommes devront être perçues par RE/MAX mais seront en totalité comptabilisées pour et à l’acquis du REPRÉSENTANT AUTONOME . Les sommes ainsi payables à ce dernier ne seront dues que lorsque lesdites commissions auront été perçues par RE/MAX. 13.

Le partage des commissions entre le représentant autonome et d’autres courtiers devra s’effectuer dans les proportions qui feront l’objet d’entente entre eux.

30. La présente convention est l’unique convention entre le REPRÉSENTANT AUTONOME et RE/MAX. [ 5 ] Cette convention avait une durée de 12 mois à compter de sa signature et elle était renouvelée en l’absence d’avis contraire pour des périodes de 12 mois à compter de la date anniversaire de la signature. [ 6 ] En vertu de cette convention, le demandeur, à

titre de représentant autonome devait payer à RE/MAX, et ce, pour chaque transaction perçue, des redevances variant entre 20 % et 10%, dégressifs avec le montant de la transaction. [ 7 ] Le 29 août 2013, un contrat de courtage exclusif visant la vente d’un immeuble résidentiel [2] est signé entre RE/MAX, représentée par le demandeur, et Michèle Audette (le vendeur) pour la vente d’un immeuble situé au […], à Rimouski. [ 8 ] Ce contrat de courtage exclusif prévoit : 2.1 Le VENDEUR retient en exclusivité les services de l’agence ou du courtier pour mettre en marché l’immeuble ci-après décrit et agir en vue de réaliser une entente visant la vente de celui-ci.

Le présent contrat expire à 23 h 59 le 30 juin 2014. À défaut d’une stipulation quant à sa date d’expiration, le présent contrat expire 30 jours après sa conclusion. À moins de stipulation contraire à la clause 11.1, le présent contrat peut être résilié. Il n’y a pas de stipulation contraire à la clause 11.1 du contrat [ 9 ] Ce contrat prévoit un prix de vente de la résidence de 239 000 $. [ 10 ] Le demandeur explique qu’il a pris des photographies de l’immeuble de madame Audette. [ 11 ] Il explique que jusqu’en avril 2014, il avait fait effectuer 5 ou 6 visites de cet immeuble.

Il explique qu’il a aussi envoyé l’information relative à l’immeuble à d’autres courtiers immobiliers. [ 12 ] Le demandeur explique que le 7 avril 2014, il est rencontré par la dirigeante de RE/MAX, madame Manon Labrie. [ 13 ] Madame Labrie l’informe alors qu’elle lui retirait le dossier de madame Audette qui allait être transféré à un autre courtier immobilier de RE/MAX, soit la défenderesse Brigitte Bernier. [ 14 ] Le 27 juin 2014, Michèle Audette vend cet immeuble au montant de 228 000 $, par l’intermédiaire de Brigitte Bernier. [ 15 ] Le demandeur estime que le comportement des défenderesses est contraire aux règles de déontologie régissant les courtiers immobiliers.

Il estime aussi qu’il était chargé de la vente de cet immeuble.

Cet immeuble lui a été retiré après 9 mois par la défenderesse RE/MAX et il a été vendu trois mois plus tard. [ 16 ] Il estime avoir droit à la totalité de la commission de vente reçue sur cet immeuble. [ 17 ] La défenderesse RE/MAX est représentée par sa directrice, Manon Labrie. [ 18 ] Elle est propriétaire de RE/MAX depuis janvier 2013. [ 19 ] Elle explique qu’au début 2013, elle a eu deux ou trois appels de Michèle Audette, qui lui a fait part de son mécontentement à l’égard du demandeur. [ 20 ] Plus particulièrement, madame Audette estimait que les photographies prises par le demandeur ne décrivaient pas bien la propriété.

Elle s’est d’ailleurs occupée à prendre elle-même des photos qu’elle a transmises à RE/MAX. [ 21 ] Madame Audette a aussi informé madame Labrie du fait que le demandeur était méprisant avec elle lorsqu’elle lui a fait part des différentes rénovations réalisées à sa résidence. [ 22 ] Le demandeur précise qu’il y avait une différence de prix importante entre le prix payé par madame Audette lors de l’acquisition de l’immeuble et le prix de vente demandé et que madame Audette n’était pas en mesure de justifier cet écart à l’aide de documents. [ 23 ] Le 27 avril 2016, RE/MAX a déposé comme déclaration pour valoir témoignage un document émanant de Michèle Audette. [ 24 ] Celle-ci précise les raisons qui l’ont incité à vouloir changer d’agent lors de la vente de sa maison.

Madame Audette explique que le demandeur a mis beaucoup de temps (plus d’une semaine) à installer la pancarte « à vendre » devant la maison, après la signature du contrat exclusif de courtage. [ 25 ] De plus, elle lui reproche le long délai dans lequel le demandeur a pris des photographies de la propriété. Elle estime aussi que ces photographies ne mettaient pas adéquatement en valeur sa propriété. [ 26 ] Enfin, madame Audette explique que le demandeur affichait une attitude méprisante envers les rénovations qu’elle avait fait exécuter pour une somme d’environ 85 000 $.

Elle explique que le demandeur laissait entendre que ces rénovations n’apportaient rien à la propriété. [ 27 ] C’est la raison pour laquelle, explique madame Audette, son degré d’insatisfaction était tel qu’elle désirait résilier le contrat exclusif de courtage. Elle explique que madame Labrie lui a alors proposé de changer d’agent, ce qu’elle a accepté. Par la suite, elle a été très satisfaite du service qu’elle a reçu (de la défenderesse Bernier). [ 28 ] Madame Labrie explique qu’après chaque conversation avec madame Audette, elle informait le demandeur de la teneur des

propos de madame Audette. [ 29 ] Le demandeur nie avoir été avisé par madame Labrie de ces manquements reprochés par madame Audette. Il est catégorique : il n’a jamais été avisé de quelque mécontentement que ce soit de la part de madame Audette avant le 7 avril 2014. [ 30 ] Madame Labrie explique que madame Audette l’a informé qu’en raison de son mécontentement à l’égard du demandeur, elle désirait résilier le contrat exclusif de courtage.

C’est la raison pour laquelle elle lui a proposé de changer de courtier immobilier et lui a proposé les services de la défenderesse, Brigitte Bernier. [ 31 ] Madame Labrie explique que lorsque madame Audette l’a contacté la première fois pour se plaindre du demandeur, elle l’a incité à en parler directement avec le demandeur et que celui-ci ferait le nécessaire pour lui donner entière satisfaction. [ 32 ] Madame Labrie explique qu’elle a communiqué avec le demandeur après chaque appel reçu de madame Audette. [ 33 ] Devant le mécontentement de madame Audette, madame Labrie appelle à l’Organisme d’autoréglementation du courtier immobilier du Québec (OACIQ) et décide alors de substituer le demandeur par la défenderesse Bernier concernant la vente de l’immeuble de madame Audette. [ 34 ] Quant à la défenderesse Bernier, elle explique que c’est la directrice de l’agence qui lui a confié ce mandat.

Lorsqu’elle a été informée des faits concernant le changement désiré par madame Audette, elle lui a demandé quelle était la façon de procéder et elle a été satisfaite par les réponses reçues de madame Labrie qui avait fait des vérifications auprès de l’OACIQ. ANALYSE ET DÉCISION [ 35 ] Est-ce que le demandeur a prouvé que les défenderesses ont commis une faute donnant lieu à des dommages ? [ 36 ] La somme réclamée par le demandeur constitue la commission qui lui aurait été payable en vertu du contrat de courtage exclusif. [ 37 ] Le demandeur n’est pas

partie à ce contrat. En effet, tel que le contrat le précise clairement, les parties sont RE/MAX et Michèle Audette. Le demandeur y agit uniquement à

titre de représentant de RE/MAX. [ 38 ] Rien dans la convention agent affilié ou agréé convenue entre le demandeur et RE/MAX n’appuie les prétentions du demandeur. [ 39 ] Le demandeur a fait grand état de la

Loi sur le courtage immobilier ainsi que des règlements applicables. [ 40 ] Il ne faut pas oublier que cette loi vise à encadrer les activités de courtage immobilier en vue de la protection du public.

Elle ne régit pas les relations entre le demandeur et RE/MAX. [ 41 ] Par ailleurs, le Tribunal retient la version de madame Labrie qui affirme qu’elle a eu deux ou trois appels de madame Audette avant avril 2014 et qu’elle en a informé le demandeur de la teneur des reproches qui étaient formulés à son égard par madame Audette. [ 42 ] Le Tribunal estime que la version de madame Labrie est crédible et corroborée par la déclaration pour valoir témoignage de madame Audette. [ 43 ] Le Tribunal ne peut pas retenir la version du demandeur qui affirme qu’il n’était pas au courant des différents reproches formulés par madame Audette avant le 7 avril 2014.

Sa version était invraisemblable : il reconnaît que madame Audette a dû prendre elle-même des photographies de sa propriété et il reconnaît lui avoir demandé de justifier, par des documents, la différence entre le prix payé lors de l’achat de la propriété et le prix de vente. Madame Audette s’est sentie méprisée par le comportement du demandeur, et le demandeur ne pouvait pas l’ignorer. [ 44 ] L’immeuble de madame Audette a été vendu une fois que la défenderesse Bernier est devenue le courtier immobilier exclusif.

Madame Bernier s’est empressée de prendre de nouvelles photographies de la propriété qu’elle a fait publier dans la fiche descriptive de l’immeuble. [ 45 ] Le demandeur n’a pas présenté quelque preuve que ce soit à l’effet qu’il a été la cause efficiente de la vente de l’immeuble de madame Audette. [ 46 ] Le Tribunal ne peut retenir les prétentions du demandeur qui estime avoir droit au montant réclamé à

titre d’indemnité de résiliation de contrat. [ 47 ] En effet, le demandeur n’est aucunement

partie au contrat intervenu entre RE/MAX et madame Audette. [ 48 ] Le demandeur n’a pas prouvé non plus qu’il y ait eu un manquement de la part de RE/MAX aux obligations contractuelles qui la liait au demandeur. [ 49 ] Le demandeur n’a pas prouvé quelque faute que ce soit de RE/MAX ou de la défenderesse Bernier. [ 50 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] REJETTE la demande; [ 52 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE de 300 $ pour la défenderesse RE/MAX et 200 $ pour la défenderesse, Brigitte Bernier.

__________________________________ HERMINA POPESCU, J.C.Q. Date d’audience : Le 30 août 2016