2021 QCCA 1412, 2021 QCCA 1412

Racanelli c. Caron 2021 QCCA 1412 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027684-182 (700-17-013614-168) DATE : 23 septembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. joseph g. racanelli APPELANT – défendeur/demandeur reconventionnel c.

Robert Caron INTIMÉ – demandeur/défendeur reconventionnel ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu par l’honorable Carol Cohen de la Cour supérieure, district de Terrebonne, lequel déclare l’intimé propriétaire, par prescription acquisitive, de la parcelle en litige [« Parcelle »] [1] . [ 2 ] Il reproche à la juge de première instance d’avoir erré en concluant au caractère non équivoque de l’occupation de la Parcelle par l’intimé et en ne retenant pas que celle-ci s’effectuait dans un contexte de simple tolérance de sa part. [ 3 ] Pour les motifs qui suivent, il y a lieu de rejeter l’appel et de maintenir le jugement de première instance.

LE CONTEXTE [ 4 ] L’intimé est propriétaire d’un vaste terrain situé au Mont-Tremblant. En 1990, il décide d’y construire un chalet. Il retient donc les services d’un entrepreneur afin d’aménager un chemin d’accès [« Chemin »] en respectant les limites de la propriété. Le Chemin doit être praticable en été comme en hiver. Cette contrainte, ainsi que la topographie escarpée du terrain, dictent le trajet qu’il empruntera. [ 5 ] Or, il appert qu’une petite

partie du Chemin et du fossé de drainage situé en bordure empiètent sur la propriété voisine appartenant à l’appelant. L’empiètement en question représente une superficie de 6,8 m 2 sur un terrain de plus de 7 acres. [ 6 ] Le Chemin est le seul accès au chalet de l’intimé. Ce dernier en assure le déneigement et l’entretien.

Sous réserve de certains travaux d’aménagement du fossé en 2016, le tracé du Chemin demeure inchangé au cours des années. [ 7 ] Un certificat de localisation obtenu par l’intimé, le 11 avril 1991, illustre le Chemin sans révéler un quelconque empiètement. [ 8 ] L’appelant acquiert la propriété voisine en 1998. En 1999, il mandate un arpenteur-géomètre afin de s’assurer que les limites de son terrain sont conformes au certificat de localisation datant de 1990 remis par son vendeur.

L’arpenteur prépare un certificat de piquetage en indiquant les endroits où il a posé des repères métalliques de piquetage, à l’aide de points rouges, sur le certificat de piquetage. Le Chemin n’apparaît pas sur le plan et le certificat ne fait pas état d’un quelconque empiètement. [ 9 ] L’appelant affirme cependant avoir réalisé à cette époque que le fossé empiétait sur son terrain et en avoir informé l’intimé. Ce dernier nie l’existence d’un tel échange. [ 10 ] L’appelant procède à un nouveau piquetage de sa propriété en 2007. Encore une fois, rien n’indique la présence d’un empiètement.

Le Chemin n’apparaît toujours pas sur le plan. [ 11 ] Le 11 août 2009, l’appelant demande un nouveau piquetage. Cette fois-ci, l’arpenteur mentionne la présence d’un empiètement qu’il illustre sur son certificat et qu’il identifie sur le terrain à l’aide d’un piquet de bois. [ 12 ] Les circonstances exactes expliquant ces piquetages ne sont pas claires. L’appelant témoigne simplement que ses bornes avaient tendance à disparaître en raison de l’érosion du sol et du déneigement.

Il ne communique pas avec l’intimé à la réception du certificat de 2009. [ 13 ] En 2012, l’appelant souhaite installer une clôture pour empêcher le passage de chevreuils sur sa propriété. L’intimé refuse

d’assumer une

partie des frais inhérents à ces travaux. Les relations entre les parties deviennent plus tendues. La situation dégénère en 2016 après que l’intimé ait fait poser une membrane et des pierres de rivière dans le fossé. [ 14 ] Le 26 septembre 2016, l’appelant demande un nouveau piquetage afin d’indiquer clairement l’empiètement du Chemin et du fossé. À sa demande, l’arpenteur place un piquet de métal vis-à-vis la borne métallique et l’appelant installe trois grosses roches dans le fossé, vis-à-vis du piquet, qu’il peint en orange.

Estimant que la situation présente un risque pour les usagers du Chemin, l’intimé entreprend alors son recours afin de clarifier son titre. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 15 ] Aux termes d’un procès de 2 jours, la juge rend jugement séance tenante le 19 juin 2018. Ses motifs seront consignés par écrit le 21 juin 2018. [ 16 ] Après avoir rappelé les principes applicables en matière de prescription acquisitive, la juge note qu’avec l’avènement du Code civil du Québec , le délai, qui est désormais de 10 ans, se calcule à compter de l’entrée en vigueur du C.c.Q. , soit le 1 er janvier 1994.

L’intimé pourrait donc être devenu propriétaire de la Parcelle le 1 er janvier 2004. [ 17 ] Elle estime que l’intimé a, conformément aux exigences de l’

article 922 C.c.Q. , démontré avoir eu en tout temps au cours de cette période, la possession paisible, continue, publique et non équivoque de la Parcelle. [ 18 ] Elle rejette le témoignage de l’appelant qui affirme avoir simplement toléré l’empiètement mineur sur sa propriété, et ce, à la connaissance de l’intimé qu’il a avisé de la situation à la suite du piquetage réalisé en 1999.

Elle écarte donc l’argument soulevé concernant le caractère équivoque de la possession de l’intimé ainsi que d’autres moyens de défense avancés en première instance par l’appelant, mais qui ne sont plus pertinents au stade de l’appel. [ 19 ] La juge déclare donc l’intimé propriétaire de la Parcelle par prescription acquisitive. LES MOYENS D’APPEL [ 20 ] L’appelant soulève deux moyens, qui se recoupent en partie. L’appelant s’attaque principalement à la conclusion de la juge concernant le caractère non équivoque de la possession de la Parcelle par l’appelant.

Il estime que la juge s’est méprise dans l’appréciation de ce critère en omettant de tenir compte des repères physiques posés sur sa propriété en 1999 et des certificats de repérages effectués en 2007 et 2009. Elle a également omis de considérer le fait que son employé a entretenu le fossé bordant le Chemin entre 2000 et 2008. Enfin, elle a erré en droit en lui imposant le fardeau de démontrer un animus alors qu’il appartenait à l’intimé d’en faire la preuve.

Enfin, il estime que la juge aurait dû conclure qu’il avait simplement fait preuve de tolérance face à l’empiètement mineur de son voisin sur son terrain. [ 21 ]

Sous réserve de l’argument relatif au fardeau de la preuve, ces moyens visent essentiellement à remettre en cause l’appréciation de la preuve faite par la juge de première instance. La retenue s’impose donc à moins que l’appelant démontre que la juge a commis une erreur manifeste et déterminante justifiant l’intervention de la Cour [2] . [ 22 ] En effet, l’appréciation du caractère non équivoque de la possession de l’intimé demeure éminemment factuelle. La juge croit le témoignage de l’intimé. Elle retient que ce dernier n’avait aucune raison de penser que le Chemin empiétait sur le terrain de son voisin.

Il avait pris soin d’indiquer à l’entrepreneur qu’il devait respecter les limites de la propriété lors de la construction du Chemin et les certificats de localisation obtenus à la suite des travaux ne révélaient pas d’empiètement. La juge conclut qu’antérieurement au piquetage de 2016, et à l’installation des roches par l’appelant, l’intimé n’avait jamais constaté l’empiètement.

L’appelant reconnaît d’ailleurs que les bornes étaient ensevelies en raison de l’érosion et du déneigement. [ 23 ] La juge ne retient pas le témoignage de l’appelant lorsqu’il affirme avoir constaté l’empiètement dans le fossé dès 1999 et en avoir fait part à l’intimé.

Elle affirme qu’« aucune preuve crédible n’a été présentée soutenant la connaissance de l’empiètement par le défendeur. » [3] . [ 24 ] L’appelant soutient que la juge se méprend sur la nature de l’opération de piquetage effectuée en 1999 et qu’elle n’a pas saisi que celle-ci ne se limitait pas à indiquer les bornes sur le certificat, mais impliquait la pose de repères métalliques sur le terrain.

Il affirme que cette erreur est déterminante puisqu’elle a teinté l’appréciation faite par la juge de son témoignage. [ 25 ] La lecture des notes sténographiques et du jugement démontre, au contraire, que la juge est pleinement consciente de l’existence des bornes physiques posées sur le terrain lors des travaux de piquetage effectués en 1999. La pose ou le repérage des bornes sur un terrain sont inhérents à la préparation d’un certificat de piquetage.

La juge réfère d’ailleurs à ces bornes physiques lorsqu’elle relate le témoignage de l’appelant en lien avec les raisons justifiant le piquetage de son terrain en 2007 et 2009 [4] . Il explique que l’objectif était de nettoyer et de rendre les bornes visibles. Les bornes en litige étaient alors ensevelies sous 18 pouces de terre et de débris. [ 26 ] La présence de bornes physiques dans le fossé ne change rien à l’appréciation faite par la juge du témoignage de l’appelant qu’elle considère comme contradictoire.

Elle ne le croit pas lorsqu’il affirme avoir constaté l’empiètement du fossé sur son terrain dès 1999 en marchant sur sa propriété et qu’il a alors mentionné ce fait à l’intimé en lui disant : « C’est pas grave, le fossé, ça sert à toi, ça sert à moi ». L’intimé nie l’existence d’un tel échange. [ 27 ] La juge, qui a eu l’avantage d’entendre les témoins, estime que l’appelant ne peut avoir visité en 1999 « chaque borne bordant un terrain accidenté de plus de 720 000 pieds carrés simplement pour s’assurer de leur emplacement. »

Il n’avait aucune raison de croire à l’existence d’un quelconque empiètement alors que le certificat de piquetage obtenu en 1999 n’indique pas la présence du Chemin et ne fait aucunement état qu’une

partie de celui-ci et du fossé se trouvent sur le terrain de l’appelant. Les certificats postérieurs indiquant l’empiètement ont été obtenus alors que la prescription était acquise.

[ 28 ] La juge souligne d’ailleurs que, même après avoir obtenu le certificat de 2009 illustrant le Chemin et l’empiètement, l’appelant n’a jamais fait part de la problématique à l’intimé. Ce n’est qu’après avoir vu apparaître les grosses roches sur le Chemin que ce dernier prend l’initiative des procédures. L’enjeu est en effet important pour lui puisque la configuration des lieux rend pratiquement impossible le déplacement de son chemin d’accès.

L’appelant affirme pour sa part, a posteriori , qu’il s’agit d’une question de principe et non d’argent. [ 29 ] La juge ne commet donc aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour dans son analyse de la preuve documentaire soumise et du témoignage de l’appelant. [ 30 ] L’appelant soutient également que la juge aurait dû conclure que la possession était équivoque puisqu’il n’avait pas la possession exclusive du Chemin et du fossé.

Encore une fois, l’appelant ne démontre pas d’erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve par la juge de première instance. [ 31 ] Il est en effet clair que l’appelant n’a jamais fait utilisation concrète [5] du Chemin qui était strictement utilisé par l’intimé et ses invités. C’est également l’intimé qui voyait à son entretien et au déneigement. Il ne saurait donc être question de possession équivoque en ce qui concerne la

partie du Chemin qui empiète chez l’appelant. [ 32 ] Quant à la

partie qui empiète dans le fossé, il reproche à la juge de ne pas avoir tenu compte de l’entretien du fossé fait par son employé qui démontre son intention d’agir comme propriétaire sur cette

partie de son lot. [ 33 ] L’appelant aurait mandaté son homme d’entretien, entre 2000 et 2008 afin de nettoyer le fossé pour faciliter l’écoulement des eaux provenant de son terrain. La juge accorde peu de crédibilité au témoignage de l’employé et ajoute que la preuve ne permet pas d’assimiler cet entretien ponctuel à un acte de propriétaire. [ 34 ] En effet, l’employé nettoyait l’ensemble du fossé en question qui est situé à 95 % sur la propriété de l’intimé. Il n’est pas en mesure de préciser sur quelle

section du terrain il travaillait. L’objectif était de s’assurer que le fossé permettait de drainer adéquatement l’eau provenant du terrain de l’intimé, mais également de celui de l’appelant. La juge ne commet donc pas d’erreur lorsqu’elle conclut que, dans un tel contexte, la réalisation de travaux ponctuels, exécutés en majeure

partie chez le voisin et, accessoirement dans la zone d’empiètement, c’est-à-dire le fossé, ne peut être interprétée comme un geste démontrant la volonté d’affirmer le droit de propriété de l’appelant sur son terrain. [ 35 ] Compte tenu de ce qui précède, la juge retient que l’intimé a démontré avoir eu la possession de la Parcelle en tout temps entre 1994 et 2004 et qu’il a « rencontré son fardeau [6] ». Le possesseur étant présumé titulaire du droit qu’il exerce, il appartenait à l’appelant de repousser cette présomption [7] ce qu’il n’a pas fait.

Il n’y a pas ici matière à intervention. [ 36 ] Le sort du premier moyen emporte le second moyen d’appel voulant que la juge aurait dû conclure que l’appelant avait simplement toléré l’empiètement de son voisin pendant toutes ces années. En effet, la tolérance nécessite, à la base, la connaissance de l’existence d’une situation d’empiètement [8] . Or, la juge ayant retenu que l’appelant n’avait pas eu connaissance de l’empiètement de la Parcelle avant l’acquisition de la prescription, il ne saurait être question de simple tolérance empêchant la possession par l’intimé [9] .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 37 ] REJETTE l’appel; [ 38 ] LE TOUT avec les frais de justice en première instance et en appel. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Paul Blanchard m e Samuel Lepage MCCARTHY TÉTRAULT Pour l’appelant Me Joël Roy MERCIER LEDUC Pour l’intimé Date d’audience : 25 février 2021