2017 QCCQ 9437, 2017 QCCQ 9437

Ouellet c. Perreault 2017 QCCQ 9437 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile » N° : 655-32-001192-164 DATE : 19 juillet 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. DIANE OUELLET Demanderesse c. TOMMY PERREAULT Défendeur JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse réclame du défendeur la somme de 5 701,50 $ à

titre de dommages et intérêts pour des vices qui affectent l’immeuble qu’elle a acheté du défendeur le 23 juin 2014. [ 2 ] Le défendeur soutient que la demanderesse a renoncé explicitement à la garantie légale de qualité et qu’elle a acheté l’immeuble à ses risques et périls. De plus, il n’a pas fait de fausses déclarations qui engageraient sa responsabilité dans ce dossier.

LES FAITS [ 3 ] De la preuve administrée à l’audience, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 4 ] Le défendeur est policier et, en 2012, il a acquis l’immeuble faisant l’objet du litige. [ 5 ] En 2014, il est transféré dans une autre région.

Il mandate la firme Relonat afin de vendre sa maison. [ 6 ] Relonat a fait inspecter cette maison par Détection thermique JD qui a émis un rapport (D-1) le 7 mars 2014. [ 7 ] La demanderesse a en main cette inspection lorsqu’elle visite la maison. [ 8 ] Lorsqu’elle visite la maison pour la première fois, il y a de la neige et elle ne peut inspecter l’extérieur des fondations. [ 9 ] Elle sait, cependant, que le vendeur exige que la vente soit faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 10 ] Elle visite l’immeuble avec son conjoint, monsieur Montpetit, lequel œuvre dans le domaine de la construction depuis 30 ans à

titre de technicien en bâtiment. [ 11 ] Lors des visites, la demanderesse constate ce qui suit : - Il y a de l’eau dans le vide sanitaire qui s’évacue vers un drain dans le plancher; - Dans l’un des garages, il y a des fissures sur le plancher; [ 12 ] Le défendeur n’est pas présent lors des visites et la demanderesse n’a pas discuté avec ce dernier préalablement à l’achat de la maison. [ 13 ] À la fonte des neiges, elle constate qu’il y a beaucoup d’eau dans le vide sanitaire. Son conjoint doit installer des madriers au sol pour que l’eau s’écoule vers le drain.

Le surplus d’eau doit être récupéré. [ 14 ] Dans le garage, les deux drains gèlent l’hiver, l’eau s’infiltre, de sorte que le plancher devient glacé.

[ 15 ] À la fin de juin 2014, la demanderesse mandate un technicien pour installer un câble de distribution télévisuelle. Il découvre une ouverture dans le solage de la maison donnant dans le garage attenant.

Cette ouverture est de 16 pouces de large x 12 pouces de haut dissimulée sous du préfini et recouverte d’une vieille couverture et du styromousse blanc. [ 16 ] Cette ouverture se trouve près de la boîte électrique et la demanderesse craint que de l’eau s’infiltre par cet endroit et affecte l’électricité de sa maison. [ 17 ] Par ailleurs, la demanderesse découvre trois (3) fissures dans le solage de la maison, dont deux (2) ont été colmatées par son conjoint avec du silicone.

Son conjoint témoigne que les fissures sont profondes et qu’il y a un risque d’infiltration d’eau. [ 18 ] Selon la demanderesse, le défendeur connaissait la présence des fissures dans la fondation et l’ouverture dans le solage du garage et qu’il a volontairement dissimulé cette information. [ 19 ] D’ailleurs, selon la demanderesse, le défendeur connaissait la présence des fissures dans le solage puisqu’il l’a mentionné à l’un de ses voisins, monsieur Yves Guillemette. Pourtant, ce dernier a signé une déclaration pour valoir témoignage qui se libelle comme suit : J’étais le voisin de face de M. Perreault. M.

Perreault ne m’a jamais parlé de fissure de fondation de son ancienne résidence du 31 Samuel-Miller de Baie-Comeau. Les seuls fissures que j’ai vu et que M. Perreault m’a parlé sont celle qui se trouvaient au sol de son abris d’auto (garage).

Sans plus. (Reproduit intégralement) [ 20 ] Selon l’évaluation (P-3) produite par la demanderesse, il en coûterait 5 251,48 $ pour réparer quatre (4) fissures et bétonner l’ouverture dans le mur de fondation. [ 21 ] Le défendeur est demeuré moins de 2 ans dans cette résidence et, à la fonte des neiges, il a constaté qu’il y avait de l’eau qui s’accumulait dans le vide sanitaire.

D’ailleurs, il l’a déclaré à son courtier et il l’a indiqué dans la déclaration du vendeur (P-2). [ 22 ] À la clause D3. de cette déclaration, il est indiqué qu’il y a des infiltrations d’eau au sous-sol ou ailleurs et, ajouté à la main : «par le vide sanitaire contrôlé par une «sump-pump» lors de la fonte de la neige et de grosses pluies». [ 23 ] Cette accumulation d’eau dans le vide sanitaire a également été dénoncée dans le rapport d’inspection de Détection thermique JD (D-1). À la page 31, l’inspecteur s’exprime ainsi : Dans le sous-sol, nous avons détecté la présence d’un puits de pompage.

La conception de cette espace a créée cette situation. En effet, les propriétaires ont creusés cet espace pour augmenter l’accessibilité de l’endroit et ensuite ils ont coulés un plancher de béton. La configuration du terrain apporte assurément l’eau à cet endroit car l’écoulement naturel se fait directement là. De plus, le drain agricole, s’il y en a un, ne peut fonctionner à ce niveau seulement si on le refait sous ce niveau.

Nous recommandons de vous assurer du bon fonctionnement de la pompe en tout temps ou pour corriger l’utilisation de cette pompe, il faudrait capter l’eau derrière la maison avec un drain et la diriger sur le côté de la maison. (Reproduit intégralement) [ 24 ] Concernant les fissures dans le garage, l’inspecteur s’exprime ainsi à la page 47 de son rapport : Le mur de bloc de béton est fissuré et le plancher a une fissure importante. On peut voir le sel laissé par les voitures, qui remonte par percolation sur le mur côté gauche.

Nous recommandons de faire appel à un expert afin de colmater les ouvertures dans le béton et les blocs de béton et de modifier certains matériaux pour éviter que le sel des voitures remonte sur les murs. (Reproduit intégralement) [ 25 ] Pour les fissures détectées dans la fondation, le défendeur témoigne avoir constaté trois (3) ou quatre (4) fissures dans le crépi et qu’il ne considérait pas ces fissures comme étant problématique, puisqu’il n’a jamais constaté d’infiltrations d’eau par ces endroits. [ 26 ] L’ouverture dans le solage du garage a été faite par le propriétaire antérieur et il avait été informé de cette ouverture par le courtier lors de l’achat de la maison en 2012, courtier qui est le même qu’il l’a représenté pour la vente. [ 27 ] Il ne considère pas cette ouverture comme étant problématique puisqu’elle est isolée et il n’a jamais constaté d’infiltrations d’eau par cette ouverture. [ 28 ] Cette ouverture est recouverte par un préfini tenu par des briques positionnées de façon verticale.

Selon le défendeur, cette ouverture était clairement visible et, d’ailleurs, les photographies prises par l’inspecteur en bâtiment et produites à la page 46 de son rapport le démontrent clairement. [ 29 ] Pour le défendeur, la demanderesse a renoncé à la garantie de qualité et a acheté l’immeuble à ses risques et périls, de sorte qu’elle n’a aucun recours. De plus, il n’a pas fait volontairement de fausses déclarations dans le but de tromper la demanderesse.

ANALYSE [ 30 ] Il appartient à la demanderesse, selon l’

article 2803 du Code civil du Québec , de faire la preuve des faits qui soutiennent ses prétentions, et ce, par prépondérance de preuve. [ 31 ] La garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du C.c.Q. énonce que le bien vendu doit être exempt, lors de la vente, de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine. [ 32 ] Cependant, selon l’

article 1732 du Code civil du Québec : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [ 33 ] Lorsqu’elle a visité la maison, la demanderesse savait que le défendeur exigeait qu’elle renonce à la garantie de qualité lors de la vente et qu’elle achète à ses risques set périls. [ 34 ] Non seulement la demanderesse connaissait cette exigence, mais la promesse d’achat en fait mention.

Également, elle a explicitement renoncé à la garantie de qualité dans l’acte de vente notarié intervenu le 23 juin 2014 (P-1). [ 35 ] Cependant, selon l’

article 1733 C.c.Q. , le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou qu’il ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. [ 36 ] Il y a une exception à ce principe, c’est lorsque la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et lorsque le vendeur n’est pas un vendeur professionnel. [ 37 ] En l’espèce, le défendeur n’est pas un vendeur professionnel et la demanderesse a non seulement renoncé à la garantie légale de qualité dans l’acte de vente, mais cette vente a été conclue à ses risques et périls. [ 38 ] Pour une bonne compréhension, il y a lieu de reproduire cette renonciation : La présente vente est faite SANS garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.

L’acheteur reconnaît que le prix convenu est en fonction de l’état actuel de la propriété. L’acheteur déclare donc bien connaître l’immeuble, et il l’accepte dans son état actuel pour l’avoir soigneusement examiné, et renonce expressément à tout recours contre le vendeur ou son mandataire en cas de vice caché ou apparent relatif à la propriété. [ 39 ] Bien qu’un vendeur non professionnel puisse exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu’il connaît, il demeure toutefois assujetti à la règle énoncée à l’

article 1474 du Code civil du Québec : 1474(1). Une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde; la faute lourde est celle qui dénote une insouciance, une imprudence ou une négligence grossières.

Elle ne peut aucunement exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice corporel ou moral causé à autrui. [ 40 ] Cette règle communément appelée «le dol» fait en sorte que le vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité qui découle de mensonges, manœuvres dolosives ou réticences. [ 41 ] En fait, la demanderesse doit prouver par prépondérance de preuve que le défendeur l’a fraudée, fait de fausses déclarations sachant que l’immeuble était affecté de vices, et ce, afin de la convaincre d’acheter l’immeuble à ses risques et périls et de renoncer à la garantie contre les vices cachés. [ 42 ] Il y a absence de preuve que les fissures découvertes dans le solage et l’ouverture dans le garage affectent la qualité de l’immeuble et constituent des vices qui auraient pu engager la responsabilité du défendeur.

La preuve convainc le Tribunal que le défendeur a été de bonne foi, a fourni toutes les informations qu’il possédait et qu’il croyait être utiles à la demanderesse pour qu’elle prenne une décision éclairée quant à l’achat de l’immeuble. [ 43 ] Il faut préciser que le défendeur a été propriétaire de l’immeuble que pendant 2 ans, qu’il n’a pas eu de discussion avec la demanderesse préalablement à la vente et que la firme qu’il a mandatée pour vendre l’immeuble a pris soin de faire inspecter la maison et de remettre le rapport d’inspection à la demanderesse. [ 44 ] Le Tribunal ne peut conclure, à la lumière de la preuve, que le défendeur a commis un dol et que sa responsabilité doit être retenue malgré que la demanderesse a renoncé explicitement à la garantie contre les vices cachés et a acheté à ses risques et périls.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] REJETTE la demande; [ 46 ] LE TOUT avec frais de justice de 185 $. FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.