2020 QCCQ 758, 2020 QCCQ 758

Cadet c. Didic 2020 QCCQ 758 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU « Chambre civile » N° : 505-32-701902-182 DATE : 28 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUERLINE CADET

Partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. OLEG DIDIC

Partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alors que la demanderesse s’est engagée, par contrat, à délivrer un immeuble vendu à une date précise et à en retirer ses biens, des objets s’y trouvent toujours à l’échéance. [ 2 ] Le défendeur affirme qu’il a dû se résoudre, du fait de l’inaction de la demanderesse et après avoir tout tenté pour qu’elle s’exécute, à en disposer comme le prévoit le contrat.

Puisque les objets lui apparaissaient sans valeur, que, selon lui, la demanderesse avait indiqué que pour l’essentiel ils devaient être remis à des œuvres de charité et que malgré les occasions décrites ci-après la défenderesse s’en est désintéressée, le défendeur les a déposés dans un écocentre pour les mettre aux rebus. [ 3 ] La demanderesse reconnaît son obligation de livrer les lieux mais soutient qu’en considération de difficultés personnelles subies dans les jours précédents l’échéance, les parties conviennent verbalement de modifier l’échéance. [ 4 ] Selon elle, le défendeur, avant le terme ainsi modifié prend ses biens en otage et en dispose sans droit lorsqu’elle refuse de verser des montants qu’il exige illégalement avant de les libérer.

Elle réclame la valeur des biens ainsi dont elle s’estime privée. [ 5 ] Le défendeur pour sa part exige indemnité pour le temps consacré à vider les lieux et les inconvénients subis du fait du retard à délivrer l’immeuble et à lever les obstacles à sa possession.

Questions en litige [ 6 ] La demanderesse satisfait-elle au fardeau qui lui échoit de démontrer par une preuve prépondérante : a. qu’elle a été empêchée d’honorer son obligation par une situation de force majeure ou alternativement b. que les parties ont convenu de modifier l’échéance déterminée entre elles au contrat pour l’exécution de son obligation de libérer les lieux ou c. que son défaut résulte du fait du défendeur qui l’a empêché d’exécuter ses obligations en la privant de l’accès à ses biens en temps utile et d. que les dommages qu’elle réclame sont une conséquence directe de gestes illégaux du défendeur e. que les dommages qu’elle allègue étaient prévisibles pour le défendeur. [ 7 ] Le demandeur reconventionnel a-t-il satisfait à son fardeau de démontrer qu’il était en droit de réclamer des frais pour la disposition des biens conformément au contrat et qu’il a subi, du fait du défaut allégué de la demanderesse, des dommages dont il doit établir la valeur.

Obligation de délivrance

[ 8 ] La demanderesse convient de vendre sa résidence au défendeur et son épouse par une promesse de vente conclue le 16 mars 2018. L’acte de vente doit être signé le 12 avril 2018. [ 9 ] La demanderesse, en tant que vendeur de l’immeuble, est tenue de délivrer le bien vendu.

Cette obligation est constatée à la promesse de vente: Le vendeur s'engage à rendre les lieux qu’il occupe disponibles pour occupation par l’acheteur à compter du 21 avril 2018 à 16h00 et à les laisser libres de tout bien non inclus à la présente promesse d’achat (…) à défaut de quoi l’acheteur pourra les faire enlever aux frais du vendeur [1] . [ 10 ] L’acte de vente réitère de même que l’acheteur occupera l’immeuble et en prendra possession le 21 avril 2018.

Les parties indiquent que la vente est faite en exécution d’une promesse d’achat et que les ententes qui y sont contenues mais non reproduites à l’acte sont tout de même confirmées. [ 11 ] L’obligation de délivrance existe de plein droit : «1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente [2] .» [ 12 ] Les modalités d’exécution de l’obligation de délivrance sont simples et catégoriques : «1717.

L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés [3] .» [ 13 ] En somme, la délivrance est la mise du bien à la disposition de l'acheteur. C'est le transfert de la détention du bien, afin que l'acheteur puisse en tirer tous les avantages légitimes d'un propriétaire [4] . [ 14 ] L'obligation de délivrance est généralement considérée comme une obligation de résultat [5] et «le seul fait que le résultat n'ait pas été obtenu, fait présumer du manquement [6] . »

«Le vendeur ne peut alors échapper à sa responsabilité qu'en établissant force majeure ou fait de l'acheteur [7] ». « L’obligation de résultat est celle pour la satisfaction de laquelle le débiteur est tenu de fournir au créancier un résultat précis et déterminé. Telles sont, par exemple, une obligation de ne pas faire telle ou telle chose ​(…) et ​l'obligation de délivrance à la date convenue qui est généralement considérée comme une obligation de résultat, pour le vendeur [8] (…). »

Force majeure [ 15 ] La demanderesse admet que plusieurs objets lui appartenant se trouvaient toujours dans l’immeuble à l’échéance.

Des photographies le démontrent, les témoignages concordent à cet égard. [ 16 ] Alors que la promesse d’achat date de la mi-mars et que la vente elle-même intervient le 12 avril 2018, la demanderesse ne produit aucune preuve de démarche en vue de son déménagement. [ 17 ] Deux événements surviennent à la veille de l’échéance : sa résidence subit un dégât d’eau et une de ses proches a eu une crise d’épilepsie qui force son hospitalisation. [ 18 ] La demanderesse ne démontre pas en quoi ces événements perturbent la séquence de son déménagement et pourquoi une démarche amorcée plus tôt l’aurait placée dans la même situation.

La preuve indique que jusqu’à la toute veille de l’échéance, la demanderesse n’a entrepris aucune démarche structurée pour effectuer ou compléter son déménagement. [ 19 ] En dernier ressort, elle s’en remet au défendeur pour réaliser cette opération. Sa demande d’assistance à cet égard survient à la dernière minute et aucune alternative ne semble avoir été envisagée jusque-là. [ 20 ] Bien qu’il ait pu lui occasionner des difficultés, les situations invoquées ci-haut décrites très

sommairement et sans l’appui de quelque autre élément de preuve, à l’audience, ne suffisent pas à expliquer pourquoi la demanderesse aurait été empêchée de manière irrésistible d’honorer ses obligations et constitue une situation de force majeure. [ 21 ] La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible [9] . «Le caractère irrésistible de l'événement doit être tel qu'il rende toute résistance de la part du débiteur inutile ou futile.

Celui-ci a, en effet, le devoir de tout mettre en œuvre pour fournir l'exécution, même si un changement de circonstances a accru pour lui la difficulté (…)» l'événement invoqué comme force majeure doit être tel qu'il empêche l'exécution de l'obligation d'une manière absolue et permanente ; celui qui rend l'exécution simplement plus difficile, plus périlleuse ou plus coûteuse pour le débiteur ne tombe pas dans la catégorie des cas fortuits [10] . [ 22 ] La demanderesse n’a donc pas satisfait le fardeau de preuve qui lui incombe de démontrer que les causes d’exonération qu’elle invoque suffisent à expliquer son défaut d’honorer son engagement et constituent une situation de force majeure.

Entente modifiant l’échéance [ 23 ] La demanderesse soutient, dans sa demande introduite le 24 mai 2019, qu’une entente est intervenue avec l’acheteuse modifiant la date de déménagement de cette dernière au 25 avril 2018.

[ 24 ] Cette modification serait intervenue à l’initiative de la demanderesse, par suite des contretemps qu’elle aurait subis. Aucune entente ou communication écrite ou quelque autre document ne confirme ou ne fait allusion à une telle entente. Les communications produites sont à l’effet contraire et montrent l’impatience de l’acheteur de prendre possession et libérer les lieux.

Ces communications sont incompatibles de même que l’absence de réaction de la demanderesse avec l’entente alléguée dont le défendeur nie l’existence. [ 25 ] Le fardeau de démonter une modification d’un aspect aussi important de l’entente des parties échoit à celle qui l’invoque. En effet, « Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée [11] ».

La personne qui prétend à la renonciation à un droit ou à la modification d’un contrat doit établir ce fait par une preuve prépondérante [12] . [ 26 ] En l’occurrence la demanderesse au-delà de l’affirmation contenue à sa demande ne fournit aucun élément en preuve de ces prétentions à cet égard. L’affirmation d’une modification de l’échéance dans son propre témoignage n’est pas énoncée clairement. [ 27 ] Le défendeur et son épouse nient qu’une telle entente soit intervenue.

Au contraire, pour eux le respect de l’échéance fixée est important puisque des travaux majeurs sont prévus dès la prise de possession dans la résidence, les ouvriers sont mobilisés et doivent débuter leur intervention dès le 24 avril 2018. [ 28 ] La demanderesse n’a donc pas démontré cet élément de ses prétentions. Faute du défendeur [ 29 ] Les défendeurs affirment que la demanderesse ne prend aucune mesure pour honorer son engagement de leur remettre possession des lieux. [ 30 ] Plusieurs objets s’y trouvent toujours à l’échéance.

La demanderesse indique cependant, selon le défendeur, que pour l’essentiel ils sont destinés à être remis à des organismes de charité étant sans valeur. [ 31 ] La preuve documentaire confirme les démarches alléguées par le défendeur pour faire libérer les lieux. Un relevé téléphonique fait état de nombreux appels laissés, sans réponse, au numéro de la demanderesse. Des courriels et messages textes sont adressés à la demanderesse.

Des communications électroniques avec le courtier sont produites en sus des appels téléphoniques au courtier dont le défendeur témoigne. [ 32 ] La demanderesse n’explique pas son silence en réaction aux communications du défendeur. [ 33 ] Le défendeur affirme multiplier les démarches et communications auprès de la demanderesse pour qu’elle s’exécute. Il communique avec elle constamment.

Il sollicite l’appui du courtier de la demanderesse pour qu’il intervienne auprès de sa cliente. [ 34 ] La demanderesse allègue, dans sa demande, que lorsqu’elle se présente sur les lieux le 24 avril 2018, « dans le but de sortir ses effets de la maison », le défendeur s’interpose et lui interdit l’accès aux lieux. À défaut qu’elle ne verse une somme de 1 500,00 $, le défendeur menace de jeter ses biens aux ordures. Elle requiert l’intervention de la police qui, selon elle, refuse d’intervenir.

Valeur des biens en litige et comportement de la demanderesse [ 35 ] À plusieurs égards et notamment relativement aux événements ci-haut décrits, le comportement de la demanderesse tranche avec ses allégations concernant la valeur des biens. [ 36 ] Encore une fois, cette affirmation contenue dans la demande de la demanderesse ne correspond pas même à la preuve qu’elle tente de faire. Elle n’affirme jamais en fait, dans son témoignage, que le défendeur lui a réclamé une somme de 1 500,00 $. [ 37 ] Son témoignage concorde, en somme, en bonne

partie avec celui du défendeur en ce qui concerne la dernière étape du processus. Celui-ci affirme qu’après une série de tentatives pour assister la demanderesse dans ces démarches de déménagement, il s’est résolu à évacuer les biens de la résidence, en dernier recours, ceux-ci ont été placés dans son camion et la demanderesse, au dernier moment, s’est présentée, a examiné le contenu du camion et a pris acte de la proposition du défendeur de lui remettre tous ses biens ou ceux qu’elle souhaiterait prendre. [ 38 ] Le défendeur offrait, au surplus, de livrer ses objets ou une

partie d’entre eux à quelque endroit qui serait indiqué par la demanderesse en contrepartie d’une somme de 350,00 $. [ 39 ] La demanderesse confirme cette offre et n’explique aucunement pour quelle raison elle ne s’en est pas prévalue alors qu’elle prétend que les biens qui se trouvaient dans sa résidence avaient une si grande valeur. [ 40 ] La demanderesse ne produit aucun document qui permettrait d’apprécier la valeur des biens qu’elle prétend avoir perdus par la faute du défendeur.

Aucune pièce ne contribue à démontrer leur acquisition par la demanderesse et à les identifier plus précisément ou à documenter leur valeur. [ 41 ] La demanderesse se limite à une liste des valeurs qu’elle leur attribue. [ 42 ] En somme, selon son témoignage, les objets qui présentent la plus grande valeur sont des objets de petite taille aisément transportable par une seule personne. [ 43 ] Elle formule sa description des objets à l’aide de photos produites par le défendeur.

On y voit essentiellement de la vaisselle dans un évier et sur un comptoir de cuisine, des vêtements dans un placard, des livres et documents jonchant le sol. L’état de désordre et le peu de soin qui sont donnés à ces objets sont incompatibles avec la valeur que la défenderesse y attribue.

[ 44 ] Ces photographies sont prises par le défendeur pour documenter l’état des lieux. Lorsqu’ils tentent d’assister la demanderesse dans son déménagement. Les photographies visent à démontrer que l’opération qu’il est disposé à faciliter s’avère difficile du fait que la demanderesse n’a pas organisé les lieux en vue du déménagement. [ 45 ] Le défendeur soutient que les biens sont montrés dans l’état où ils sont au moment où la demanderesse lui donne accès au lieu. [ 46 ] La demanderesse prétend, au contraire, que ces photos ont été prises par le défendeur alors qu’il a pris le contrôle des lieux.

Elle affirme que ses effets qui étaient en parfait ordre et condition ont été volontairement jetés au sol, que des meubles ont été brisés et que la présentation a été organisée par le défendeur pour donner une impression de désordre défavorable à la demanderesse. Confrontée à l’une des images qui la montre sur les lieux dans cette séquence, la demanderesse soutient que la photo a été prise à un autre moment.

On constate cependant que la condition des lieux sur cette photographie appuie les prétentions du défendeur. [ 47 ] Certaines portions de cette photo se chevauchent avec d’autres photos produites qui montrent, en partie, les mêmes zones mais d’autres également problématiques.

L’examen des métadonnées associées à toutes les photos permet au Tribunal de constater qu’elles appuient le témoignage du défendeur voulant qu’elles soient prises à une date où la demanderesse est toujours en possession des lieux et donc qu’elle reflète la condition des lieux que la demanderesse a mis en place. [ 48 ] Les accusations de la demanderesse à l’égard du défendeur sont donc contredites par la preuve matérielle.

Cet élément doit peser dans l’appréciation de la crédibilité respective des témoignages des parties [ 49 ] Le Tribunal constate que la demanderesse n’a pas prouvé ses allégations et que le défendeur a agi conformément à ses droits.

Il faut noter, au surplus, que la présence, si l’on se fiait à la déclaration de la défenderesse, de biens de grandes valeurs mêlés à travers des objets épars, désorganisés et laissés au sol dans le contexte qui a été décrit aurait pour effet de rendre tout à fait imprévisible les dommages qu’elle réclame. [ 50 ] Une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances ne pourrait pas imaginer que les documents que la demanderesse estime précieux ont été laissés dans cet état et de cette manière et qu’aucune précaution n’a été prise à ce stade des opérations et alors que l’échéance prévue par le contrat est passée. [ 51 ] En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée.

Lorsque ce n’est pas par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution [13] . [ 52 ] Il est manifeste que même si une faute avait été commise ou un défaut d’inexécution, les sommes réclamées ne sont pas une suite immédiate et directe de l’inexécution puisqu’elles découlent des choix de la défenderesse de ne pas prendre les mesures adéquates pour protéger ses biens, d’adopter un comportement proportionnel à leur valeur et de prendre les précautions requises dans les circonstances, et ce, même en supposant que ces affirmations relativement à leur nature étaient retenues.

Demande reconventionnelle [ 53 ] Le Tribunal doit donc constater que le défendeur, en tant que bénéficiaire de l’engagement contenu à la promesse d’achat était en droit à la date prévue pour la prise de possession de faire enlever les biens aux frais du vendeur.

Les démarches qu’il a menées avant d’en arriver à cette extrémité, les occasions qu’il a procurées à la demanderesse de récupérer ses effets et la négligence dont cette dernière a fait preuve dans la planification de son déménagement indiquent qu’il a agi de manière raisonnable dans les circonstances. [ 54 ] La demande reconventionnelle du défendeur n’identifie pas clairement les montants réclamés par suite du défaut de la demanderesse.

Le texte renvoie aux montants réclamés dans la mise en demeure du 10 mai 2018 qui indique à cet égard: Frais pour nettoyage de la maison 1 379,69 $ Loyer pour occupation illégale 300,00 $ Compensation pour troubles et inconvénients 5 000,00 $ Honoraires d’avocat 400,00 $ [ 55 ] Le texte de la demande reconventionnelle ajoute un montant de 400,00 $ pour travaux de nettoyage restant à compléter.

Le défendeur ajoute qu’il réclame en sus une somme de 5 000,00 $ pour stress, troubles et inconvénients qui semble déjà comprise dans le montant auquel il renvoie dans la mise en demeure. [ 56 ] Les factures produites par le défendeur datées du 24 avril 2018 et du 3 mai 2018 font état de douze heures consacrées au total par le défendeur et son personnel qui l’assiste aux opérations de nettoyage et évacuation des biens. [ 57 ] Le défendeur reconnaît que son coût pour ces opérations équivaut à un taux horaire de 40,00 $, les frais engagés pour exécuter l’obligation aux frais de la demanderesse s’élèvent donc à la somme de 480,00 $. [ 58 ] Puisque la preuve des troubles et inconvénients subis est relativement

sommaire mais fait tout de même état de démarches et de pertes de temps substantielles par ailleurs subies par le défendeur pour tenter d’obtenir l’exécution de ses obligations par la demanderesse, il y a lieu d’y ajouter un montant de 500,00 $. [ 59 ] La demanderesse sera donc condamnée à payer au défendeur la somme de 980,00 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 60 ] REJETTE la demande de la demanderesse avec frais de justice de 202,00 $

[ 61 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur la somme de 980,00 $ avec intérêt et indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 mai 2018 date de la mise en demeure. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audience : Le 13 novembre 2019 [1] Promesse d’achat D-1 [12] Commercial Union Insurance Company c. CIO Holdings Ltd. , (C.S., 2006-06-29), 2006 QCCS 4009