2018 QCCQ 403, 2018 QCCQ 403

Damos inc. c. Service d'échange Rapidgaz inc. 2018 QCCQ 403 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-32-005703-179 DATE : 10 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAMOS INC. Demanderesse c. SERVICE D’ÉCHANGE RAPIDGAZ INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse la somme de 3 565,47 $ à

titre de loyers dus par la défenderesse suite à l’annulation du bail intervenu entre les parties. [ 2 ] La défenderesse nie devoir quelque somme que ce soit à la demanderesse étant d’avis que tous les loyers ont été payés. LES FAITS [ 3 ] De la preuve, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 4 ] La demanderesse est propriétaire d’un terrain situé au 105, boulevard Ste-Anne à Rimouski d’une dimension de 300 000 2 . Quelques compagnies de transport louent une

partie de ce terrain et la demanderesse détient un permis pour y entreposer des produits pétroliers. [ 5 ] La défenderesse œuvre dans la distribution de produits reliée au gaz propane et avait besoin d’un espace pour stationner son camion remorque. [ 6 ] Le 14 décembre 2010, les parties conviennent d’un bail. Aux fins de la présente décision, il y a lieu de reproduire les conditions suivantes de ce bail : D. Terme du bail 2010-07-01 au 2011-06-30 pour 615 $ par mois payable le premier du mois pour terrain plus 2.5% annuellement.

Location du lift 51,25 $ de l’heure plus 2.5% annuellement si lift disponible, payable 30 jours de la date de la facture. H. Option d’annulation, le locataire ou le locateur auront le droit et l’option d’annuler le bail en tout temps sur un préavis de six mois (6 mois). [ 7 ] À l’été 2013, la défenderesse dépose dans les lieux loués un conteneur pour y entreposer le chariot élévateur.

Selon le représentant de la demanderesse, l’endroit où le conteneur a été installé est refusé par la Ville de Rimouski, puisqu’il est trop près d’un bâtiment et que le chariot élévateur fonctionne au propane. [ 8 ] La demanderesse a alors aménagé un espace pour installer le conteneur.

En novembre 2013, la défenderesse demande également qu’une plate-forme soit installée pour le déchargement d’une remorque bitrain. [ 9 ] La demanderesse prépare donc un nouveau bail pour tenir compte de l’ajout du conteneur et de la rampe qui augmente la superficie occupée par la défenderesse. [ 10 ] Selon les termes de ce nouveau bail, il sera en vigueur du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2014 pour un loyer de 862 $ par mois plus 2.5% annuellement.

[ 11 ] Ce projet de bail n’a pas été signé par la défenderesse qui a refusé de modifier le bail existant. [ 12 ] Non seulement la défenderesse refuse de conclure ce nouveau bail, mais elle informe le représentant de la demanderesse, le 29 janvier 2014, qu’elle veut réduire ses coûts de loyer.

Les activités de la défenderesse se déroulant généralement entre le 15 avril et le 15 septembre de chaque année, elle offre de payer un loyer de 650 $ par mois pour cette période et 100,00 $ par mois pour les mois d’inactivité. [ 13 ] Le 6 février 2014, le représentant de la demanderesse offre à la défenderesse de lui louer l’espace pour 750 $ par mois pour neuf (9) mois et 200 $ par mois pour trois (3) mois totalisant 7 350 $ annuellement. [ 14 ] Le 24 mars 2014, le représentant de la défenderesse écrit à la demanderesse et l’informe de ce qui suit : En réponse à votre dernière proposition, nous ne continuerons pas à louer votre emplacement pour la prochaine saison.

Des considérations économiques nous forcent à regarder d’autres alternatives et de repenser notre mode de distribution. Au cours des prochaines semaines, nous retirerons toutes nos bouteilles et nos équipements de votre propriété.

Nous cherchons à libérer votre propriété pour le 31 mars prochain si les conditions d’enneigement le permettent, sinon celle-ci sera libérée avant le 30 avril prochain. [ 15 ] La défenderesse a payé le loyer jusqu’au mois d’avril 2014 inclusivement. [ 16 ] La demanderesse est d’avis d’appliquer la clause du bail à l’effet que pour l’annuler un préavis de six (6) mois est nécessaire et réclame de la défenderesse les loyers à compter de la réception de l’avis de non-renouvellement reçu le 21 mars 2014.

ANALYSE [ 17 ] Le 14 décembre 2010, les parties ont signé un bail à durée déterminée pour la location d’un espace commercial. Le bail débutait le 1 er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2011. [ 18 ] Ce bail (P-2) ne contient pas de clause de renouvellement outre le fait qui y est indiqué que le loyer sera augmenté de 2.5% annuellement. [ 19 ] Par ailleurs, les parties se sont réservé l’option d’annuler ce bail en tout temps sur préavis de six (6) mois. [ 20 ] Selon l’

article 1877 du Code civil du Québec , le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme. [ 21 ] Cependant, un bail à durée fixe peut être reconduit tacitement lorsque le locataire continue d’occuper les lieux plus de dix (10) jours après l’expiration du bail (1879 C.c.Q. ). [ 22 ] Le bail est alors reconduit pour une durée d’une (1) année ou pour la durée initiale du bail. [ 23 ] En l’espèce, le bail a été reconduit tacitement pour les années 2011-2012, 2012-2013 et 2013-2014. [ 24 ] Le bail liant les parties cessait donc de plein droit le 30 juin 2014. [ 25 ] Le Tribunal n’est pas du même avis que la demanderesse à l’effet que, selon le bail (P-2), la défenderesse devait envoyer un préavis de six (6) mois avant la date de fin du bail. [ 26 ] La clause contenue au bail est une option d’annulation qui permet aux parties d’annuler le bail en cours de route sur préavis de six (6) mois.

Il ne s’agit pas d’un avis qui doit être donné par un locataire qui décide de ne pas renouveler le bail à son expiration. De toute façon, la demanderesse avait clairement manifesté son intention de ne pas renouveler le bail aux mêmes conditions à son expiration. [ 27 ] Dans les circonstances, le bail a pris fin de plein droit le 30 juin 2014 et la défenderesse devait payer le loyer jusqu’au 30 juin 2014. [ 28 ] La preuve révèle que la défenderesse n’a pas payé le loyer de mai à juin 2014 au montant de 760,14 $ par mois taxes incluses.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 30 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 1 520,28 $ avec les intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 30 mars 2015 et les frais de justice de 150 $. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.