2018 QCCQ 8, 2018 QCCQ 8

Labourot c. Cyr 2018 QCCQ 8 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-036023-175 DATE : 4 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LONELY-AMANDA LABOUROT Demanderesse c.

GILLES CYR -et- RENÉE LAVAILLANTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 de la Loi sur la Régie du logement (RLRQ c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Lonely-Amenda Labourot (la « Locataire ») demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (la « Régie ») [1] qui, à la demande de ses locateurs Gilles Cyr et René Lavaillante (les « Locateurs »), a résilié son bail et ordonné son expulsion en raison du non-respect d’une décision antérieure lui ordonnant de payer son loyer le 1 er jour du mois. CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 2 ] Les parties sont liées par un bail reconduit pour la dernière fois du 1 er juillet 2017 au 30 juin 2018.

Le loyer mensuel est de 1 425 $. [ 3 ] En 2016, les Locateurs déposent à la Régie une demande en recouvrement de loyers de 5 700 $ et en résiliation du bail pour retards de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Ils demandent aussi la résiliation du bail pour retards fréquents dans le paiement du loyer, faisant appel au second motif de résiliation envisagé par l’

article 1971 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement . [Soulignements ajoutés] [ 4 ] La Régie (Me Robin-Martial Guay) dispose de cette demande dans une décision rendue le 28 juin 2017 [2] .

Elle condamne les locataires [3] à payer les arrérages de loyer et résilie le bail pour non-paiement du loyer depuis plus de trois semaines « sauf si les locataires ont acquitté avant la date du présent jugement la totalité des loyers dus, des intérêts et des frais » [4] . [ 5 ] La Régie refuse par contre la demande de résiliation pour retards dans le paiement du loyer.

Bien qu’elle conclue à retards de paiement fréquents causant un préjudice sérieux aux Locateurs [5] , la Régie sursoit à la résiliation et accorde une dernière chance aux locataires en leur ordonnant dorénavant de payer le loyer le 1 er jour du mois [6] (l’« Ordonnance de paiement »). Elle s’autorise de l’

article 1973 C.c.Q. : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine , à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. [Soulignements ajoutés] [ 6 ] Le 13 juillet 2017, les Locateurs font émettre un avis d’expulsion à l’encontre de la Locataire, étant d’avis qu’elle n’a pas payé les sommes requises pour éviter la résiliation aux termes de la décision du 28 juin 2017 (la totalité des loyers dus, des intérêts et des frais).

La Locataire, qui soutient au contraire avoir payé ce qu’elle doit aux Locateurs, dépose alors à la Cour supérieure une demande intitulée Requête en injonction de cesser une expulsion [7] , laquelle demande à la Cour de déclarer l’avis d’expulsion nul et d’ordonner aux Locateurs de cesser toute procédure d’expulsion. [ 7 ] Le 18 juillet 2017, l’honorable Paul Mayer de la Cour supérieure entend cette demande et ordonne à la Locataire de verser 25 $

de plus aux Locateurs, tout en déclarant nul l’Avis d’expulsion [8] . S’autorisant de ce jugement, la Locataire décide de soustraire du loyer d’août 2017 la somme de 444,02 $, représentant selon elle les frais de justice auxquels elle a droit à la suite du jugement. Elle soutient être en droit d’opérer compensation entre le loyer et ces frais de justice. [ 8 ] Dès le 2 août 2017, les Locateurs s’adressent de nouveau à la Régie.

Ils demandent la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et pour non-respect de l’Ordonnance de paiement. [ 9 ] Le 5 octobre 2017, la Régie (Me Robin-Martial Guay) donne raison aux Locateurs et résilie le bail pour non-respect de l’Ordonnance de paiement. Elle estime que la Locataire ne pouvait invoquer la compensation pour retenir une

partie du loyer d’août 2017.

L’essentiel des motifs de cette décision (la « Décision ») se trouve aux paragraphes 26 et suivants, qu’il y a lieu de reproduire intégralement : « [26] En l’espèce, la locataire, qui prétend avoir droit aux frais de justice devant la Cour supérieure, a elle-même établi ceux-ci à la somme de 444,02 $. [27] Or, en réponse à cette prétention de la locataire, l’avocat des locateurs n’a pas été sans souligner que cette somme comprend à la fois des frais engagés en Cour supérieure que devant la Cour du Québec pour une procédure qui, au final, n’a pas été déposée par la locataire. [28] Dans les faits, la locataire, madame Labourot, n’a pas dressé un état des frais de justice issus de la décision de la Cour supérieure du 18 juillet 2017 et n’a jamais non plus notifié les locateurs de son état de frais. [29] Autant dire qu’en omettant de le faire, la locataire privait les locateurs de leur droit de faire opposition à l’état de frais afin qu’il soit vérifié par le greffier. [30] Le Tribunal opine qu’en l’instance, la locataire ne peut, à bon droit, prétendre qu’en vertu de la décision de la Cour supérieure du 18 juillet 2017, celle-ci détenait une créance (frais de justice) certaine, liquide et exigible selon l’

article 1673 du Code civil et qu’elle pouvait, de ce fait, opposer aux locateurs compensation entre sa créance et le loyer du mois d’août 2017 . [31] En corollaire, on peut affirmer que la locataire s’est fait justice elle-même en décidant unilatéralement qu’elle avait droit aux frais de justice, que ceux-ci représentaient 444,02 $ et qu’elle pouvait opposer aux locateurs une compensation entre cette somme et le loyer du mois d’août sans que les locateurs n’aient été notifiés d’un quelconque état des frais après la décision de la Cour supérieure . [32] On doit aussi dire que la locataire, qui souligne être étudiante en droit, se savait sous le coup d’une ordonnance de payer son loyer le premier jour de chaque mois depuis le début du mois de juillet 2017, a fait preuve de négligence en ne payant pas le plein loyer du mois d’août conformément à l’ordonnance du 28 juin 2017. [33] La locataire connaissait les conséquences de son non-respect de l'ordonnance qui lui était faite de payer son loyer le premier jour de chaque mois pour lui avoir été expliqué par le tribunal à l’audience qui est à l’origine de la décision du 28 juin 2017. [34] Somme toute, le Tribunal retient de la preuve que la locataire n'a pas respecté l'ordonnance du Tribunal, prononcée en vertu de l'

article 1973 C.c.Q. et qui est contenue à la décision du 28 juin 2017, en faisant défaut de payer le loyer le premier jour du mois en août 2017. [35] La preuve du non-respect de l'ordonnance du Tribunal du 28 juin 2017 justifie la résiliation du bail. [36] Aussi, tel que susdit, la preuve démontre que la locataire doit, au jour de l’audience, un solde de loyer de 444,02 $ pour le mois d’août 2017. […] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [38] RÉSILIE le bail pour cause de non-respect de l’ordonnance contenue à la décision du Tribunal du 28 juin 2017 et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement; [39] CONDAMNE la locataire à payer aux locateurs la somme de 444,02 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 2 août 2017, plus les frais judiciaires de 74 $ et les frais de signification prévus au Règlement de 9 $.» [Soulignements ajoutés] [ 10 ] La Locataire demande la permission d’appeler de la Décision le 13 octobre 2017. ANALYSE

a) Les principes applicables à l’appel de décisions de la Régie [ 11 ] La

Loi sur la régie du logement [9] (« L.r.l. ») ne permet pas l’appel de plein droit des décisions de la Régie. L’appel n’est possible que sur permission de cette Cour, qui peut être accordée « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec » [10] . [ 12 ] Cette expression a été amplement balisée et les limites du droit d’appel sont aujourd’hui bien connues. Règle générale, la permission d’appeler sera accordée lorsque l’appel soulève une question sérieuse (c.-à-d. une question de principe) ou une question

nouvelle , controversée ou d’intérêt général [11] . [ 13 ] La permission d’appeler peut aussi être accordée lorsque la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision en raison d’une erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits ou d’une erreur de droit ou en cas de non-respect des règles de justice naturelle [12] . [ 14 ] Au stade de la demande pour permission d’appeler, il n’appartient pas au Tribunal de se pencher sur le mérite des questions soulevées [13] , mais le juge doit malgré tout s’assurer que le requérant soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement et que l’appel n’est pas manifestement voué à l’échec [14] . [ 15 ] Il faut aussi rappeler que selon une jurisprudence constante de cette Cour, la permission d’appeler doit être refusée lorsqu’une

partie est simplement en désaccord avec les conclusions de la Régie sans pouvoir démontrer prima facie une erreur manifeste et déterminante, plus particulièrement en ce qui concerne l’appréciation de la preuve [15] ; l’appel ne constitue pas une deuxième chance pour la

partie insatisfaite d’une décision de la Régie de présenter ses arguments devant une nouvelle instance, sauf erreur manifeste et dominante [16] .

b) Les motifs d’appel soulevés par la Locataire [ 16 ] Dans sa demande pour permission d’appeler, la Locataire soulève trois motifs pour justifier la permission d’appeler :

a) La Régie n’avait pas compétence pour disposer de la demande parce qu’elle nécessitait de statuer sur des frais de justice découlant de procédures devant la Cour supérieure [17] ;

b) La Régie aurait manifestement erré dans son appréciation de la preuve quant aux circonstances entourant le paiement du loyer d’août 2017 et aurait conclu à tort au non-respect de l’Ordonnance de paiement [18] ; et

c) La résiliation du bail lui causerait un préjudice irréparable et serait injuste et disproportionnée dans les circonstances [19] . [ 17 ] À l’audience, la Locataire ajoute que la permission d’appeler doit être accordée parce que :

d) La Régie ne pouvait ordonner la résiliation du bail en l’absence de preuve d’un préjudice sérieux aux Locateurs, preuve qui n’aurait pas été faite; et

e) Les Locateurs auraient renoncé à la résiliation du bail en acceptant paiement du loyer depuis la Décision. [ 18 ] Le Tribunal estime que ces motifs ne justifient pas d’autoriser l’appel pour les raisons suivantes. - Compétence de la Régie [ 19 ] Le motif d’appel fondé sur l’absence de compétence de la Régie est manifestement mal fondé et un appel à cet égard serait voué à l’échec. [ 20 ] En effet, la demande dont la Régie a disposé est assurément une demande relative à un bail de logement qui est au cœur de la compétence de la Régie [20] .

Que la Locataire prétende être en droit d’opérer compensation entre le loyer dû et une créance pour frais de justice en Cour supérieure ne change pas la nature de cette demande et n’affecte en rien la compétence de la Régie pour en disposer. - Erreurs manifestes et déterminantes quant au non-respect de l’Ordonnance de paiement [ 21 ] La Locataire reproche à la Régie d’avoir conclu à tort au non-respect de l’Ordonnance de paiement, mais elle n’a pas démontré, même prima facie , en quoi il y aurait eu erreur manifeste et déterminante de la Régie dans l’évaluation de la preuve ou erreur de droit à cet égard. [ 22 ] La Locataire reconnaît avoir intentionnellement soustrait 444,02 $ du loyer dû pour le mois d’août 2017 en compensation de frais de justice qui lui seraient dus aux termes du jugement de la Cour supérieure.

Elle reconnaît aussi avoir elle-même établi le montant retenu, sans dresser ou notifier aux Locateurs l’état des frais prévu à l’article 344 C.p.c .

Elle plaide malgré tout, comme elle l’a fait devant la Régie, qu’elle détenait une créance certaine, liquide et exigible de ce montant envers les Locateurs et pouvait opérer compensation entre le loyer d’août et les frais de justice. [ 23 ] La Régie en a conclu autrement, étant d’avis que la Locataire ne pouvait prétendre à une créance certaine, liquide et exigible envers les Locateurs et invoquer la compensation (article 1673 C.c.Q. ), vu le silence du jugement de la Cour supérieure quant aux frais et l’absence d’un état de frais conforme à l’article 344 C.p.c. [ 24 ] Le Tribunal ne voit aucune faiblesse apparente dans la décision de la Régie à cet égard, ni dans son analyse des règles de la compensation ni dans son appréciation de la preuve.

Il n’y a donc pas lieu d’autoriser l’appel à cet égard. - Caractère injuste et disproportionné de la sanction et préjudice en découlant [ 25 ] Selon la Locataire, la permission d’appeler s’impose aussi parce que la résiliation du bail serait une sanction injuste et disproportionnée qui lui causerait un préjudice irréparable. [ 26 ] Le Tribunal n’est pas du même avis. [ 27 ] Dans la première décision du 28 juin 2017, la Régie a décidé que les retards fréquents dans le paiement du loyer justifiaient la résiliation du bail, mais a donné une dernière chance à la Locataire en lui ordonnant de payer son loyer le 1 er jour du mois plutôt que de

résilier le bail. [ 28 ] La Locataire était bien au fait de cette ordonnance et des conséquences de ne pas la respecter, tel que prévu expressément à l’

article 1973 C.c.Q.

Malgré cela, elle a volontairement retenu une

partie importante du loyer d’août 2017 sans s’assurer qu’elle pouvait valablement invoquer les règles de la compensation. La Locataire ne peut s’en prendre qu’à elle-même si elle est insatisfaite de la résiliation du bail. - Absence de preuve d’un préjudice sérieux aux Locateurs [ 29 ] La Locataire a tort de prétendre que la Régie ne pouvait ordonner la résiliation du bail en l’absence d’une preuve de préjudice sérieux aux Locateurs. [ 30 ] La preuve d’un préjudice sérieux aux Locateurs était requise au stade de l’Ordonnance de paiement. En effet, lorsqu’un locateur demande la résiliation du bail – ou une ordonnance alternative à la résiliation aux termes de l’

article 1973 C.c.Q. – en raison de retards fréquents dans le paiement du loyer, il doit démontrer que ces retards fréquents lui causent un préjudice sérieux [21] . [ 31 ] Pour rendre l’Ordonnance de paiement le 28 juin 2017, la Régie a conclu à retards fréquents dans le paiement du loyer causant un préjudice sérieux aux Locateurs [22] ; cette preuve n’avait pas à être refaite au stade de la demande de résiliation pour non-respect de cette ordonnance. - Renonciation à la résiliation [ 32 ] La Locataire plaide en dernier lieu que les Locateurs auraient renoncé à la résiliation du bail en acceptant paiement du loyer postérieurement à la Décision. [ 33 ] Cet argument ne résiste pas à l’analyse et ne saurait justifier un appel.

D’abord, les Locateurs nient catégoriquement avoir reçu paiement depuis la résiliation du bail, s’engageant à rembourser à la Locataire toute somme qu’elle aurait pu unilatéralement déposer dans leur compte bancaire par voie de virement électronique, transfert bancaire ou autrement.

Il ne peut être question de renonciation implicite à la résiliation dans de telles circonstances. [ 34 ] Au demeurant, même s’il y avait eu renonciation à la résiliation du bail après la Décision, telle renonciation constituerait au mieux un motif d’opposition à l’exécution de la Décision et non un motif valable d’appel. [ 35 ] En somme, l’appel proposé ne soulève aucune question de principe ou de question nouvelle, controversée ou d’intérêt général et la Locataire n’a pas démontré que la Décision était entachée d’une faiblesse apparente pouvant justifier d’autoriser l’appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler. AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur des défendeurs. __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.-Q. Date d’audience : 8 novembre 2017 Mme Lonely-Amanda Labourot Se représente seule Me Serge Laflamme Laflamme Nadeau Avocat des défendeurs