2016 QCCQ 8405, 2016 QCCQ 8405

Lemieux c. McBride 2016 QCCQ 8405 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030992-158 DATE : 22 JUILLET 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. PIERRE-OLIVIER LEMIEUX -et- ANNICK ROUSSEAU Demandeurs c. DEAN McBRIDE -et- DONNA TREMBLAY Défendeurs JUGEMENT 1.

L’APERÇU [ 1 ] Quel est l’impact de la présence de fissures au-dessus des fenêtres du sous-sol, dûment constatées au rapport d’inspection préachat, à l’égard de certaines autres fissures découvertes à la fondation par la suite? [ 2 ] Les acheteurs soutiennent qu’il s’agit d’un vice différent puisqu’une investigation plus poussée des fissures visibles n’aurait pas permis de découvrir celles situées dans la

partie basse de la fondation. Les vendeurs soutiennent le contraire. [ 3 ] Les acheteurs soutiennent de plus que les vendeurs ont omis de les informer de la présence de fourmis charpentières et que cette information les a privés d’évaluer adéquatement l’état de l’immeuble. Les vendeurs pour leur part soutiennent ne pas avoir constaté pendant les quelque onze années où ils ont habité l’immeuble la présence de fourmis charpentières. [ 4 ] Pour disposer de la demande des acheteurs, le Tribunal doit déterminer s’il existe, lors de la vente, un vice caché visé par la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 5 ] Pour ce faire, le Tribunal doit décider, en fonction de la preuve présentée, si un lien suffisant existe entre les fissures constatées lors de l’inspection préachat et celles découvertes par la suite.

Dans l’affirmative, le vice ne pourra être qualifié de caché en raison de la présence d’indices qui auraient dû conduire un acheteur prudent et diligent à de plus amples investigations. [ 6 ] Le Tribunal doit également décider de l’argument additionnel formulé par les acheteurs, soit si les vendeurs ont dissimulé de l’information dans le cadre de la vente quant à la présence de fourmis charpentières. [ 7 ] Advenant que le Tribunal conclut à la présence d’un vice caché ou d’un dol provoqué par le silence des vendeurs, il doit par la suite déterminer quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. 2.

LE CONTEXTE [ 8 ] La construction de l’immeuble en litige date de l’année 2003. Les vendeurs en sont les premiers propriétaires.

Lors de leur prise de possession, la résidence est déjà dotée d’un sous-sol entièrement fini. [ 9 ] Les vendeurs soutiennent n’avoir jamais constaté d’humidité ou d’eau au sous-sol ni la présence de fourmis dans l’immeuble, tel qu’ils le déclarent dans le formulaire déclaration du vendeur signé par eux en vue de la mise en vente de l’immeuble au début de l’année 2014 [1] . [ 10 ] Après avoir visité l’immeuble le 6 février, les acheteurs présentent une promesse d’achat assortie des conditions usuelles d’obtention du financement requis et d’une inspection préachat.

Au terme des négociations, les parties s’entendent sur un prix de vente de 330 000 $ [2] .

[ 11 ] Le 21 février, les acheteurs retiennent les services de M. Sébastien Barrera de l’entreprise Bâtiment Plus pour procéder à l’inspection de l’immeuble. Lors de cette visite, l’inspecteur attire l’attention des acheteurs sur deux éléments plus importants selon les acheteurs : ▪ Une infiltration d’eau en provenance de la toiture du garage; ▪ L’ouverture problématique des fenêtres du sous-sol. [ 12 ] Ces deux éléments donnent lieu à des négociations additionnelles entre les parties au terme desquelles les vendeurs s’engagent à apporter les correctifs requis.

Ainsi, la toiture est réparée [3] et les fenêtres du sous-sol, simplement nettoyées, ce qui suffit à éliminer la résistance à l’ouverture notée par l’inspecteur. [ 13 ] Pour ce qui est des fissures, l’inspecteur note la présence de fissures aux coins supérieurs de trois des quatre fenêtres situées sur les côtés de l’immeuble, de même qu’une fissure à la façade arrière, soit à proximité du climatiseur. [ 14 ] La vente intervient le 14 avril [4] . Rapidement après la prise de possession, les acheteurs constatent la présence de fourmis en grand nombre.

Après avoir consulté un exterminateur [5] , les acheteurs informent les vendeurs qu’ils sont aux prises avec des fourmis charpentières et qu’une extermination doit avoir lieu [6] . [ 15 ] M. McBride est présent lors de l’extermination qui a lieu le 17 juillet suivant.

Ayant constaté la grande quantité de fourmis, il accepte en signe de bonne foi d’assumer les frais de l’extermination [7] . [ 16 ] Les vendeurs croient que le problème est résolu et qu’ils n’en entendront plus parler, de sorte que leur déception est grande lorsqu’ils reçoivent le 4 septembre suivant un courriel des acheteurs les informant de constats faits par un ingénieur quant à la présence excessive d’humidité au sous-sol et la présence de fissures aux murs de fondation qui s’avèrent actives suite à un test d’eau [8] . [ 17 ] Le courriel du 4 septembre est suivi par une mise en demeure formelle aux vendeurs en date du 3 octobre [9] et par une visite des lieux des vendeurs, accompagnés de leur expert. [ 18 ] Le 27 octobre, les acheteurs mettent en demeure les vendeurs de procéder aux travaux correctifs [10] . [ 19 ] Comme conséquence des vices constatés, les acheteurs soutiennent subir des dommages totalisant une somme minimale de 15 994,95 $, représentant le coût de l’excavation afin de colmater les fissures, l’installation d’une membrane d’étanchéité, d’un nouveau drain français, de margelles aux fenêtres, de même que pour l’isolation des murs de fondation [11] .

S’ajoutent à ces travaux les coûts des experts et entreprises spécialisées consultées par les acheteurs, ainsi que les travaux pour reconstruire le sous-sol, ces derniers ayant été exécutés en grande

partie par les acheteurs. [ 20 ] Les acheteurs réduisent cependant leur réclamation à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances. 3. ANALYSE 3.1 DROIT APPLICABLE [ 21 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [12] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [13] . [ 23 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 24 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 25 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [14] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 26 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 27 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire

au fardeau de la preuve [15] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [16] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [17] . [ 28 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [18] . [ 29 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 30 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3.2 DISCUSSION [ 31 ] Les acheteurs soutiennent que les fissures apparentes au haut des fenêtres du sous-sol sont mineures et qu’un examen plus approfondi n’aurait pas permis de soupçonner la situation découverte suite à la prise de possession. [ 32 ] Ils s’appuient en cela sur les commentaires rassurants formulés par l’inspecteur lors de l’inspection.

Ils soulignent du reste que ce ne sont pas les mêmes fissures qui sont en cause, mais bien des fissures sous le niveau du sol. [ 33 ] Finalement, les acheteurs reprochent aux vendeurs de leur avoir caché la présence de fourmis, ce qui a nui à leur examen de l’immeuble. La présence d’une poudre blanche retrouvée au sous-sol, manifestement pour lutter contre les fourmis, confirmerait la connaissance des vendeurs. [ 34 ]

Malgré la sympathie inspirée par la situation des acheteurs qui ont dû faire face à des dépenses importantes et imprévues, le Tribunal est d’avis qu’ils n’ont pas rencontré le fardeau de preuve qui leur incombait de démontrer qu’ils satisfont à l’exigence de l’acheteur prudent et diligent. [ 35 ] L’acheteur prudent et diligent doit être évalué de façon objective. La Cour d’appel établit dans l’arrêt Verville que cette évaluation consiste à comparer le comportement de l’acheteur en cause à celui d’un acheteur raisonnable de même compétence placé dans les mêmes circonstances [19] . [ 36 ] Bien que l’

article 1726 C.c.Q. n’impose pas le recours à un expert, l’acheteur qui décide de se faire assister par un professionnel pour l’assister dans l’évaluation du bien dont il projette l’achat doit suivre avec vigilance les conseils de cet expert. Lorsque son attention est attirée sur certains indices et que des recommandations lui sont faites, l’acheteur prudent et diligent ne peut les ignorer.

La décision de ne pas procéder à un examen additionnel avec le soutien du professionnel approprié pourra être considérée comme ne répondant pas à l’exigence de l’acheteur prudent et diligent [20] . [ 37 ] En l’instance, le rapport d’inspection préachat contient un avertissement relatif à l’état de la fondation. Trois fissures sont notées à l’égard de 3 fenêtres situées sur les côtés de la résidence en plus d’une autre fissure sur la façade arrière à proximité du climatiseur.

Notant que l’existence de fissures est propice aux infiltrations d’eau, l’inspecteur recommande de consulter un entrepreneur spécialisé pour vérifier l’existence de dégâts et leur envergure, de même que la qualité de l’air pour déceler la présence de moisissure. Cette recommandation est accompagnée d’un carré rouge, ce qui signifie selon la légende une «priorité majeur, à considérer avant l’achat de la propriété» [21] . [ 38 ] Les témoignages des acheteurs quant aux propos rassurants de l’inspecteur ne peuvent être retenus.

Ceux-ci n’apparaissent pas du rapport d’inspection et l’inspecteur n’est pas présent pour en témoigner devant le Tribunal. [ 39 ] Le fait pour les acheteurs de rapporter les paroles de l’inspecteur constitue du ouï-dire et, conséquemment, une preuve que ne peut considérer le Tribunal puisqu’irrecevable. Le fait de rapporter les paroles d’un tiers qui n’est pas présent à l’audience déroge aux exigences de l’

article 2843 C.c.Q. : 2843. Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis.

Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l'instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi. [ 40 ] Il est à noter que le code rouge n’est utilisé qu’à deux endroits dans le rapport d’inspection préachat, soit à l’égard de l’infiltration d’eau en provenance de la toiture du garage et à l’égard de l’ouverture difficile des fenêtres du sous-sol. [ 41 ] Après avoir constaté l’humidité élevée régnant au sous-sol (70%), l’ingénieur Boutros choisit précisément de pratiquer les ouvertures exploratoires sous ces fenêtres, et ce, en raison de fissures constatées non seulement au haut, mais également au bas des fenêtres [22] . [ 42 ] Il est raisonnable de conclure que si les acheteurs avaient suivi les recommandations de l’inspecteur et consulté un professionnel en la matière, la présence des fissures présentes également au bas de trois des quatre fenêtres aurait pu être constatée. [ 43 ] S’ajoute à ces éléments les constats faits par l’inspecteur préachat quant à l’absence de calfeutrant aux joints entre le crépi et les fenêtres du sous-sol [23] , constats qui sont repris par l’exterminateur quant à la présence de plusieurs indices d’infiltrations d’eau dans les joints de ces mêmes fenêtres [24] .

[ 44 ] La preuve prépondérante établit l’existence d’indices visibles et portés à la connaissance des acheteurs antérieurement à la vente de l’immeuble de même que de recommandations non suivies par les acheteurs.

En conséquence de ce qui précède, le Tribunal conclut que le vice affectant l’immeuble en est un apparent à l’égard duquel la garantie légale de qualité ne reçoit pas application. [ 45 ] Le Tribunal est également d’avis que les vendeurs n’ont pas dissimulé aux acheteurs une problématique de fourmis charpentières. [ 46 ] La présence de la poudre blanche constatée au sous-sol n’appuie pas la connaissance des vendeurs quant à la présence de fourmis. Les vendeurs ont nié avoir répandu un produit pour lutter contre les fourmis.

Ils affirment avoir informé les acheteurs lors de la visite pour l’extermination des fourmis que la poudre blanche retrouvée au sous-sol est un assainisseur de tapis. Le sous-sol est le seul endroit où le revêtement de plancher est en tapis et Mme Tremblay avait l’habitude de saupoudrer ce produit avant de passer l’aspirateur, ce qu’elle a d’ailleurs fait tout juste avant de quitter la résidence. [ 47 ] Le Tribunal retient les témoignages des vendeurs à cet égard non seulement en raison de leur qualité, mais également en raison du silence de l’exterminateur à cet effet.

Après les visites du 25 juin et du 17 juillet, l’exterminateur note sur ses bons de services les éléments constatés de même que les services proposés, sans faire quelque mention d’un produit retrouvé sur les lieux [25] . [ 48 ] La demande des acheteurs est rejetée avec frais de justice. Le Tribunal précise cependant que ces frais de justice n’incluent pas les coûts de confection du rapport de l’expert des défendeurs. Ce rapport s’est avéré d’une utilité très limitée. L’expert Emil Constantin Botezalu y fait état d’évidences, sans procéder à une réelle analyse susceptible d’assister le Tribunal.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 50 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : le 11 JUILLET 2016