2020 QCCQ 8721, 2020 QCCQ 8721

Germain c. Bulhoes 2020 QCCQ 8721 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-024389-188 DATE : 2 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LAYLLA GERMAIN [...] Gatineau (Québec) [...] Demanderesse c.

JOSÉ BULHOES [...] Gatineau (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Germain réclame 15 000 $ en diminution du prix de vente et en dommages suite à l’achat d’une propriété de monsieur Bulhoes. [ 2 ] Dans sa contestation, le défendeur nie en bloc les allégations de la demanderesse. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer :

a) Si la propriété est affectée de vices cachés;

b) Si oui, à quel montant de diminution du prix de vente la demanderesse a droit?

c) Le défendeur est-il tenu à payer des dommages et intérêts?

ANALYSE [ 4 ] Pour réussir dans sa réclamation, madame Germain doit faire la preuve prépondérante des faits qui supportent sa réclamation. [ 5 ] La prépondérance de la preuve est celle qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 6 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit garantir la qualité du bien vendu. [1] [ 7 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir certaines conditions [2] : 1) être inconnu de l’acheteur; 2) être grave; 3) être antérieur à la vente; 4) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 8 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent [3] . [ 9 ] La jurisprudence établit que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 10 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer le montant des réparations de son vendeur.

[ 11 ] Madame Germain a retenu les services d’un inspecteur en bâtiment, et ce, avant l’achat de la propriété en litige. [4] Le rapport de ce dernier confirme qu’il n’y a aucun problème majeur avec l’immeuble ou une quelconque mise en garde quant aux autres problèmes que la demanderesse va découvrir par la suite. [ 12 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que l’obligation de prudence et de diligence lors de l’acquisition de la propriété a été respectée par la demanderesse. [5] [ 13 ] Madame Germain prend possession de l’immeuble le 21 octobre 2017 et dès le 31 octobre 2017, elle est victime d’une infiltration d’eau dans le faux sous-sol. [6] [ 14 ] Elle communique avec monsieur Bulhoes pour l’informer.

Monsieur se présente sur les lieux, mais la discussion ne se déroule pas bien. Selon monsieur, il a offert d’installer une pompe pour corriger la situation, mais il a dû quitter les lieux en raison de l’attitude de la demanderesse et il n’y est jamais retourné. [ 15 ] Lors du même incident, la demanderesse constate que le terrain est également inondé. Ce genre d’accumulation d’eau excessive sur le terrain [7] se produit au moins à trois autres reprises. Ce n’est pas simplement un terrain qui s’évacue difficilement.

C’est une absence totale de drainage. [ 16 ] Après avoir fait des vérifications dans l’entourage, la demanderesse constate que ce problème est récurrent et que tous les voisins, contrairement à sa nouvelle propriété, ont des pompes submersibles afin d’évacuer les eaux. [ 17 ] La demanderesse procède également à l’installation d’un poêle à granule.

Lors de l’installation, en perçant le trou de cheminée, la demanderesse constate qu’il y a des problèmes avec la conception du mur. [ 18 ] Elle demande à l’expert, monsieur Renaud, de venir constater la situation, ce dernier écrit dans son rapport post-achat : Nous avons noté : - Absence de pare-vapeur - Isolant fait de laine de roche - Isolant en panneau de polystyrène expansé non scellé entre eux - Papier goudronné noir - Le revêtement de vinyle - Nous avons noté l’absence de panneau de copeau (OSB) ou de carton fibre goudronné 7/16 qui sert de revêtement à ossature.

a) Est-ce que les problèmes soulevés par la demanderesse constituent des vices cachés au sens de la loi? Infiltration d’eau au sous-sol [ 19 ] La déclaration du vendeur fait mention qu’il y a eu une infiltration d’eau de deux pouces au faux sous-sol. Suite à une demande de clarification, le défendeur déclare : Printemps 2016 : 1 pouce d’eau dans le petit sous-sol. Aucune idée comment cela s’est produit. Le vendeur pense que cela venait du sol. Cela a duré une journée car le client a tout de suite nettoyé. [ 20 ]

Malgré cette déclaration, le Tribunal note qu’il n’y a aucune remarque particulière de l’inspecteur en bâtiment quant à cette

partie de l’immeuble et à la possibilité d’infiltration d’eau. [ 21 ] Bien qu’une

partie n’ait pas l’obligation de faire inspecter l’immeuble qu’elle achète, elle doit tout de même faire preuve d’un peu de réactivité lorsqu’un possible vice est dénoncé par le vendeur. [ 22 ] Dans les circonstances, vu la déclaration du vendeur, le Tribunal croit que la demanderesse devait pousser son inspection plus à fond sur cette question. Lorsqu’une propriété subit une infiltration d’eau, il est important d’en connaître la cause, et ce, afin d’en prévenir la récurrence. Une expertise plus approfondie aurait possiblement démontré la nécessité d’avoir une pompe submersible, et ainsi, éviter cette accumulation d’eau dans cette

section du sous-sol. [ 23 ] En conséquence, puisque ce vice apparaissait à la déclaration du vendeur, ce problème doit être considéré comme un vice apparent.

Accumulation excessive d’eau sur le terrain [ 24 ] Curieusement, la déclaration du vendeur ne fait aucune mention de la situation problématique de l’écoulement des eaux sur le terrain. [ 25 ] Pourtant, l’auteur du vendeur a mentionné dans sa déclaration qu’il y avait un problème d’accumulation d’eau périodique sur le terrain à l’avant. [ 26 ] Peut-être que monsieur Bulhoes n’était pas conscient du problème, vu qu’il n’habitait pas l’endroit. [8] [ 27 ] Mais la conséquence est la même, il s’agit d’un vice caché. En effet, la notion de vice caché n’implique pas que c’est le vendeur

qui a sciemment caché une problématique. Au contraire, bien souvent, le vice est également inconnu du vendeur, comme possiblement dans le présent dossier. [ 28 ] Par présomption, si le vice existait au moment de la transaction entre monsieur Bulhoes et son auteur, on peut en déduire qu’il existait au moment de la vente à madame Germain. D’ailleurs, cette situation lui a été confirmée par ses voisins. [ 29 ] Il s’agit d’un vice caché pour lequel la demanderesse a droit à une diminution du prix de vente en raison de la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec .

Conception inadéquate des murs extérieurs [ 30 ] Le défendeur a raison, une propriété construite en 1973 doit respecter le Code du bâtiment en vigueur à cette époque. [ 31 ] Par contre, le demandeur déclare dans sa déclaration du vendeur plusieurs travaux de rénovation, par exemple, changé porte avant, toutes les fenêtres, porte-patio et refait vinyle.

Lors de toutes ces rénovations, le défendeur a forcément constaté la confection déficiente des murs extérieurs. [ 32 ] En déclarant qu’il a refait le vinyle, le défendeur laisse entendre que les travaux ont été faits selon les règles de l’art. [9] Ce qui n’est pas le cas selon l’inspecteur en bâtiment. [ 33 ] Est-ce que la demanderesse avait l’obligation de s’assurer que les travaux de rénovation dénoncés par le défendeur étaient conformes aux règles de l’art?

La réponse à cette question est négative. [ 34 ] Un acheteur est en droit de s’attendre, lorsqu’on lui dénonce des travaux faits au fil des ans, que ceux-ci sont faits conformément aux règles en vigueur au moment des travaux. [ 35 ] Le défendeur soutient qu’il a fait les travaux lui-même sans connaître les exigences du Code du bâtiment . Certes, le défendeur avait le droit d’effectuer ses travaux, sauf qu’il n’en demeure pas moins que l’acheteur est en droit de s’attendre que ceux-ci soient conformes.

D’autant plus, qu’il était impossible de voir les problèmes sans enlever le revêtement extérieur. [ 36 ] Il s’agit d’un vice caché pour lequel la demanderesse a droit à une diminution du prix de vente en raison de la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec . Coûts excessifs de chauffage [ 37 ] La demanderesse ne produit aucune expertise sur la question, se contentant de produire ses factures d’électricité. [ 38 ] La preuve démontre que la demanderesse s’est fait installer un poêle à granule, ce qui peut être une cause de la diminution de ses factures d’électricité.

En fait, le Tribunal ne peut déduire de la production des factures d’électricité qu’il y avait effectivement une perte de chaleur avant les travaux effectués.

b) À quel montant de diminution du prix de vente la demanderesse a droit? [ 39 ] La demanderesse présente une demande en réduction du prix de vente puisqu’elle est d’avis que malgré les vices, elle aurait tout de même acheté la propriété, mais à un prix inférieur, pour tenir compte du déficit d'usage. La réduction du prix de vente doit être raisonnable eu égard aux circonstances appropriées. [10] Le Tribunal tente ainsi de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices. [11] [ 40 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir d'appréciation du juge.

La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable et ne pas permettre à la demanderesse de s’enrichir indûment. [ 41 ] Le Tribunal va traiter des chefs de réclamation suivants : Accumulation excessive d’eau sur le terrain [ 42 ] La demanderesse produit une soumission de la compagnie EPS pour un montant de 6 500 $ sans les taxes. [ 43 ] La preuve ne révèle pas si ce sont eux qui ont effectué les travaux.

Il n’y a aucune preuve de paiement au dossier. [ 44 ] En prenant en compte l’amélioration que ces travaux vont apporter à la propriété, le Tribunal applique une dépréciation de 60 % et arbitre le montant des dommages à ce

chapitre à 2 600 $. Conception inadéquate des murs extérieurs [ 45 ] La demanderesse produit des soumissions de coûts pour ces travaux qui varient jusqu’à 14 000 $. [ 46 ] Le Tribunal n’a pas eu la chance de questionner ces soumissionnaires afin de déterminer les travaux réellement nécessaires à la correction du vice par opposition à une amélioration de la qualité de l’immeuble. [ 47 ] La demanderesse a choisi de procéder à ces travaux par elle-même avec le support d’un manœuvre. Elle réclame à ce

chapitre un montant de 7 175 $ dont 4 175 $ pour l’achat de matériaux de construction et 3 000 $ en main-d’œuvre. Ce dernier montant n’est pas justifié par la preuve. [ 48 ] Quant au montant réclamé pour les matériaux, en prenant en considération l’âge de la propriété, la plus-value donnée à l’immeuble suite aux travaux et en utilisant sa discrétion judiciaire, le Tribunal applique une dépréciation de 60 % et arbitre le montant

de la diminution du prix de vente à 1 670 $. Troubles et inconvénients [ 49 ] Puisque le Tribunal n’est pas convaincu par une preuve prépondérante que le défendeur connaissait les vices qui affectaient l’immeuble, la demanderesse n’a pas droit aux dommages qu’elle réclame à ce chapitre. [12] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 51 ] CONDAMNE le défendeur José Bulhoes à payer 4 270 $ à la demanderesse Laylla Germain, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 12 juin 2018 et les frais de justice de 202 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 18 août 2020