2017 QCCA 664, 2017 QCCA 664

4550170 Canada inc. c. Ouimet 2017 QCCA 664 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025729-153 (540-17-006998-123) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 26 avril 2017 CORAM : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT 4550170 CANADA INC. m e ALEXANDRE FRANCO (Crochetière Pétrin sencrl) INTIMÉS AVOCAT CHRISTIAN OUIMET LISE DA SYLVA Me STÉPHANE SIGOUIN (Bernard & Brassard s.e.n.c.r.l.) En appel d'un jugement rendu le 16 octobre 2015 par l'honorable Hélène Langlois de la Cour supérieure, district de Laval.

NATURE DE L'APPEL : Vente - Copropriété divise - Contrat préliminaire - Nullité - Condition suspensive - Obtention d'un prêt.

Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 49 Début de l’audience. Argumentation de Me Franco. 12 h 30 Suspension de l’audience. 12 h 45 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Arrêt unanime, prononcé par l’honorable Jean Bouchard, J.C.A. – voir page 3. 12 h 47 Fin de l’audience. Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La juge a entendu plusieurs témoins et a pris connaissance des documents que se sont échangés les parties ainsi que des discussions qu’elles ont eues.

Elle a retenu notamment que les représentants de l’appelante avaient été informés du fait que les intimés avaient besoin de financement pour procéder à l’achat et qu’ils savaient fort bien que le financement obtenu par eux était conditionnel à la vente de leur maison puisque l’offre de financement comportant cette condition leur fut remise.

Dès lors, l’appelante ne peut raisonnablement soutenir que les intimés ont voulu continuer à être liés par le contrat préliminaire advenant l’impossibilité pour eux d’obtenir le financement requis en l’absence de vente de leur résidence. [ 2 ] À ce sujet, les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore rejoignent l’auteur Vincent Karim qui mentionne : « Il n’est cependant pas nécessaire que la condition suspensive soit stipulée expressément. Elle peut être implicite ou convenue oralement. La

partie qui l’invoque peut en faire la preuve selon les règles de preuve applicables à la situation. Ainsi, la connaissance par le vendeur de la situation précaire de l’acheteur et de la nécessité pour celui-ci d’obtenir un financement avant de procéder à l’achat d’une maison peut suffire à rendre le contrat de vente conditionnel à l’obtention du financement et ce, même si la condition ne fait pas l’objet d’une stipulation expresse dans le contrat .

Dans de telles circonstances, la possibilité pour l’acheteur potentiel d’obtenir le financement nécessaire rend l’offre ou la promesse d’achat caduque et non avenue. » [1] [ 3 ] Les conclusions de fait de la juge apparaissent déterminantes dans l’interprétation qu’elle fait de la clause en jeu. [ 4 ] Sans affirmer que cette interprétation devrait toujours être retenue, les circonstances propres à chaque affaire pouvant conduire à un résultat différent, la Cour est d’avis que l’appelante n’identifie pas d’erreur manifeste et dominante pouvant lui permettre d’intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 5 ] REJETTE le pourvoi, avec les frais de justice. JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.