2011 QCCQ 939, 2011 QCCQ 939

Normandin c. Côté 2011 QCCQ 939 JL3918 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026011-099 DATE : Le 1 er février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLAS NORMANDIN et CORNELIA BRUMARESCU

Partie demanderesse c. MARIE CÔTÉ et NORMAND JEAN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________

JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nicolas Normandin et Cornelia Brumarescu réclament aux défendeurs Marie Côté et Jean Normand 6 183,22 $ représentant le coût des réparations à la toiture de la propriété qu'ils ont achetée des défendeurs le 29 mai 2009. [ 2 ] Les défendeurs plaident, pour l'essentiel, que la propriété vendue ne comportait pas de défauts. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Y a-t-il eu fausses représentations de la part de Côté et Normand lors de la vente de leur propriété aux demandeurs? La propriété était-elle affectée de vices cachés ?

LES FAITS [ 4 ] Les demandeurs ont acheté la propriété des défendeurs le 29 mai 2009 après l'avoir visitée à la fin janvier à deux reprises. Ils avaient au préalablement mandaté Al-Inspection pour faire un examen le 4 février.

Il appert que Al-Inspection n'a pas examiné la toiture de l'extérieur mais un examen du grenier n’aurait révélé aucun problème. [ 5 ] Les demandeurs se rendent compte, peu de temps après avoir pris possession de la maison, que la toiture avait été réparée : il y avait une sorte de « patch » de bardeaux de couleur différente du reste de la toiture. [ 6 ] Bien que la toiture ne coule pas ils reprochent à leurs vendeurs de leur avoir caché le fait qu'il y a déjà eu des infiltrations d'eau dans la propriété. [ 7 ] Ils ont fait réparer le toit et réclame maintenant 5 183,22 $ pour sa réfection et 1,000 $ en dommages-intérêts. [ 8 ] Leur expert Mario Faucher explique que le toit laissait voir une dégradation très avancée des bardeaux à cause d'un manque d'aération.

Selon lui un toit de bardeaux d’alsphate devrait avoir une durée de vie d'environ 20 à 25 ans. Cette toiture devait cependant déjà être remplacée malgré qu'elle n’avait que 14 ans. [ 9 ] À la question de savoir s'il y a déjà eu des infiltrations d'eau l'expert répond que le toit a été "patché" et que le plywood situé tout juste en dessous avait été changé, ce qui implique nécessairement qu'il y a eu des infiltrations d'eau.

Il n'a toutefois pas été dans le grenier. [ 10 ] L'agent d'immeuble des acheteurs a expliqué que le vendeur ne lui avait pas mentionné qu'il y avait eu des infiltrations d'eau. [ 11 ] Normandin dit ne pas avoir été informé par son expert qu'il manquait d'aération dans la toiture. [ 12 ] Le défendeur Jean indique pour sa part qu'il n'y a jamais eu d'infiltration d'eau depuis qu'il a acheté la propriété en novembre 1997.

Il ajoute que ce n'est pas lui qui a fait le travail de "patchage" sur la toiture que l'on peut voir sur les photos produites par le demandeur. [ 13 ] Il ajoute, enfin, que les demandeurs ont eu l'occasion d'aller sur la toiture et dans le grenier à partir du moment où ils ont fait leur offre d'achat et que, somme toute, tout était visible.

ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] Côté et Normand adressent essentiellement deux proches aux demandeurs : (1) de leur avoir vendu un bien affecté d'un vice caché et (2) de leur avoir fait de fausses représentations, plus précisément d'avoir fait preuve de réticences à leur endroit : (

a) Vice caché [ 15 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés : 1726 C.c.Q. : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 16 ] Pour réussir dans son action l'acheteur doit démontrer qu'il s'agit bien d'un vice au sens de l'

article 1726 C.c.Q. . [ 17 ] Le vice a été défini en jurisprudence comme étant : "tout fait engendrant un déficit d'usage du bien" [1] ce qui exclut toutefois

la dégradation causée par l'usure du temps. [ 18 ] En l'espèce l'état de dégradation avancée de la toiture ne peut être considérée comme étant un vice puisqu'il s'agit d'une dégradation normale – bien qu'accélérée par le manque de ventilation – ne causant, en soi, aucun dommage aux défendeurs, ni aucun déficit d’usage. [ 19 ] De plus, pour que les demandeurs puissent avoir gain de cause, encore faut-il qu'ils démontrent que ce vice était caché , ce qui n’est pas le cas ici. (

b) Réticences [ 20 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de leur avoir caché le fait qu'il y a eu des infiltrations d'eau dans la propriété.

Partant, ils prétendent qu’il y a eu réticences de la part des défendeurs. [ 21 ] Une "réticence" peut être définie comme étant un manquement à une obligation de renseignement concernant des circonstances connues qui peuvent influencer un co-contractant dans sa décision de contracter ou influencer les conditions de l'engagement. [ 22 ] En l'espèce les demandeurs n'ont pas prouvé que le défendeur était au courant qu'il y avait eu des infiltrations d'eau dans sa propriété. [ 23 ] N’ayant pas connu ces circonstances, le défendeur ne peut être tenu de les dévoiler. Il n'y a donc pas eu de réticence de sa part.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE l'action des demandeurs, [ 25 ] LE TOUT AVEC LES DÉPENS S'ÉLEVANT À 146,00 $. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q.