2017 QCCQ 7235, 2017 QCCQ 7235

Houle c. Zito 2017 QCCQ 7235 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064089-153 DATE : 20 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS GODBOUT, J.C.Q. (JG1132) ______________________________________________________________________ GAÉTAN HOULE , […] , Québec (Québec) […] et LYNE AUDY , […] , Québec (Québec) […] et BÉNÉDICTE HOULE , […] , Québec (Québec) […] Demandeurs c.

ANGELO ZITO , […] , L’Ancienne-Lorette (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, monsieur Gaétan Houle, madame Lyne Audy et madame Bénédicte Houle, conjointement, réclament du défendeur, monsieur Angelo Zito, la somme de 15 000 $ à

titre de remboursement des frais encourus pour corriger une allée de courtoisie située devant l’immeuble qu’ils avaient acquis de lui et qui s’est avérée non conforme à la réglementation municipale en vigueur. Ils invoquent l’

article 1725 du Code civil du Québec . [ 2 ] Le défendeur nie responsabilité, la question de la non-conformité des loyers qu’il y avait dans l’immeuble étant connue des demandeurs avant la vente et ayant fait l’objet d’une baisse de prix de vente de 5 000 $. [ 3 ] Quant à l’allée de courtoisie, il a offert de corriger la situation à ses frais, ce qui fut refusé par les demandeurs. Il considère la réclamation pour ce faire grossièrement exagérée. [ 4 ] Les demandeurs ont conclu une vente avec le défendeur pour un immeuble situé sur le boulevard Laurier le 10 juin 2014.

Après, semble-t-il, plusieurs échanges d’offres et de contre-offres de part et d’autre, la première offre d’achat ayant été faite en octobre 2013. [ 5 ] Il y avait deux loyers dans l’immeuble, en plus du logement principal, soit un 4 ½ et un 1 ½, un stationnement de chaque côté et une allée dite de courtoisie en façade. [ 6 ] Si la question de la non-conformité des loyers ne fait pas l’objet du litige, la Cour considère que le 5 000 $ de réduction du prix de vente consentie par le défendeur concernait spécifiquement cette situation ainsi que pour divers travaux à compléter, et non en considération de l’allée en façade. [ 7 ] Ce n’est qu’en septembre 2014 que les demandeurs furent informés par la Ville de la non-conformité de l’allée de façade en recevant copie d’un avis qui avait été acheminé au défendeur à cet effet, le 11 novembre 2015. [ 8 ] M.

Zito reconnaît qu’au cours de discussions avec la Ville concernant un garage qu’il souhaitait construire, on l’avait verbalement avisé de cette non-conformité, mais il affirme n’avoir jamais reçu d’avis formel avant d’en requérir lui-même une copie le 1 er octobre 2014, soit plusieurs mois après la vente. [ 9 ] Ce serait le 26 septembre 2014 qu’il s’est présenté chez les demandeurs et qu’il a offert à M. Houle de faire enlever l’allée de courtoisie à ses frais.

Il soutient que ce dernier a refusé son offre, exigeant qu’en plus il élargisse un des stationnements pour compenser la perte de potentiel de stationnement que représentait cette allée.

[ 10 ] Après analyse de la preuve, la Cour est d’avis que le défendeur devait aviser les acheteurs de la problématique liée à l’allée de courtoisie, même si on retient sa version selon laquelle il n’avait pas reçu d’avis écrit. Son admission qu’il avait été avisé verbalement suffit pour engager sa responsabilité à cet effet. [ 11 ] Les prétentions des demandeurs au regard de l’effet, pour eux, de la perte de cette allée et du coût pour y pallier à leur satisfaction sont démesurées par rapport à la responsabilité du défendeur.

Mme Audy a déclaré à l’audience qu’ils désiraient stationner dans cette allée une voiture lettrée du logo de leur entreprise afin de compenser l’interdiction de publicité en façade en vigueur dans le secteur où est situé l’immeuble. [ 12 ] La Cour retient l’estimé déposé par le défendeur comme représentant l’indemnisation à être versée, majorée de 16 % pour tenir lieu de taxes.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’action pour partie; CONDAMNE le défendeur Angelo Zito à payer aux demandeurs Gaétan Houle, Lyne Audy et Bénédicte Houle, conjointement, la somme de 3 480 $ avec intérêt depuis l’assignation, l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et les frais de justice établis pour une action de cette classe. FRANÇOIS G ODBOUT, J.C.Q. Date d’audience : 23 mai 2017