2021 QCCQ 79, 2021 QCCQ 79

Pothier c. Chaibi 2021 QCCQ 79 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIERES « Chambre civile » N° : 400-32-701022-191 DATE : 14 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q ______________________________________________________________________ STEEVE POTHIER Demandeur c. RAMI CHAIBI Défendeur c.

PASCAL ROUETTE Intervenant forcé en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 15 000 $ pour les dommages subis et les coûts encourus pour des travaux correctifs à l’immeuble à logements que le défendeur lui a vendu et qui est affecté de vices cachés. [ 2 ] Le défendeur conteste et nie responsabilité. Il fait intervenir en garantie forcée le vendeur de qui il a lui-même acheté l’immeuble en 2010.

Ce dernier n’ayant pas répondu à l’assignation, le dossier procède par défaut contre lui. CONTEXTE [ 3 ] Après avoir visité l’immeuble et obtenu un rapport d’inspection préachat, le demandeur en fait l’achat le 5 juin 2018. [ 4 ] Environ trois semaines après l’achat, alors qu’il fait des travaux à l’intérieur d’un des deux logements situés au sous-sol en prévision de l’arrivée d’un nouveau locataire, le demandeur découvre à l’intérieur d’un des murs de la laine minérale mouillée et des traces de moisissures.

Cherchant à connaître l’origine du problème, il retire les matériaux de finition des murs et découvre la présence de nombreuses fissures dans les blocs de béton des fondations, dont l’une, particulièrement plus importante, est située au coin avant droit de l’immeuble. [ 5 ] Il réalise lui-même les travaux correctifs intérieurs entre juillet 2018 et avril 2019, à l’exception des travaux d’excavation et de pose d’une membrane imperméabilisante qu’il confie à un entrepreneur. [ 6 ] Le demandeur découvre par ailleurs en avril 2019 la présence d’un réservoir à mazout à l’intérieur des murs de l’autre logement du sous-sol.

ANALYSE [ 7 ] En matière civile, c'est le demandeur qui a le fardeau de faire la preuve prépondérante de tous les faits au soutien de ses prétentions [1] . [ 8 ] Le recours du demandeur repose sur la garantie légale de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui impose au vendeur de garantir que le bien qu’il vend n’est pas affecté de vices cachés : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 9 ] Par ailleurs, ce même

article exige que l’acheteur se comporte de façon prudente et diligente. Pour ce faire, il doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner la présence d’un vice. S’il soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, ce qui peut nécessiter selon les circonstances d’avoir recours aux services d’un expert.

Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire [2] . [ 10 ] Dans le présent dossier, le défendeur, qui a été propriétaire de l’immeuble de 2010 à 2018, affirme à la déclaration du vendeur ainsi que lors de son témoignage qu’à sa connaissance il n’y a pas eu d’infiltration d’eau au sous-sol. [ 11 ] Bien que la preuve démontre clairement que des infiltrations d’eau sont survenues avant la vente dans la

section du sous-sol où se trouve le premier logement, elle ne permet pas pour autant de conclure que cette situation était connue du défendeur. La même conclusion doit être tirée de la présence du réservoir à mazout dans les murs de l’autre logement du sous-sol. [ 12 ] Par ailleurs, le rapport d’inspection préachat que le demandeur a fait faire comporte plusieurs observations qui peuvent permettre de croire à l’existence d’infiltrations d’eau ou, à tout le moins, à un risque d’infiltrations [3] .

Le Tribunal retient notamment de ce rapport les passages suivants : - Pentes du terrain inadéquates permettant à l’eau de s’accumuler près des fondations et de s’infiltrer. Cette situation favorise un taux d’humidité élevé au sous-sol; - Absence de gouttières et descentes pluviales pouvant engendrer une humidité élevée au sous-sol et des risques de mouvements et de fissures des fondations; - Présence d’une fissure dans les fondations présentant un risque important d’infiltration d’eau au sous-sol et requérant une intervention immédiate d’un expert en fondation.

Puisque l’inspection est visuelle, il est impossibilité de savoir si des infiltrations occasionnées par cette défectuosité ont déjà causé des dommages à des composantes non visibles; - Humidité élevée palpable lors de la visite, ce qui favorise la présence et le développement de moisissures pouvant avoir un impact sur la santé des occupants et attaquer l’intégrité du bâtiment.

Dégâts d’eau antérieurs nécessitant de vérifier que tout a été réparé selon les règles de l’art. [ 13 ] En présence de tant d’indices, le demandeur se devait de pousser plus loin son investigation pour connaître l’état des fondations et s’assurer de l’absence d’infiltrations d’eau. [ 14 ] D’autre part, dans un recours pour vices cachés, l'acheteur est tenu de transmettre, dans un délai raisonnable de sa découverte, une dénonciation écrite à son vendeur visant à l’informer de la présence du vice [4] .

Il doit également lui transmettre une mise en demeure écrite [5] pour lui permettre de vérifier l'existence, l'étendue et le coût de réparation de ces défauts, ainsi que lui permettre d'exécuter son obligation lui-même ou par autrui, le cas échéant […] [6] .

Sauf en cas d’urgence ou de renonciation du vendeur de reconnaître toute responsabilité, les travaux correctifs doivent être faits après l’expiration du délai accordé à la mise en demeure à défaut de quoi, le recours de l’acheteur sera rejeté. [ 15 ] Dans le présent dossier, le demandeur prétend avoir appelé le défendeur pour l’informer des problèmes peu après leur découverte, ce que nie le défendeur. [ 16 ] D’autre part, une lettre transmise par le demandeur le 29 juin 2018 lui a été retournée puisqu’elle n’avait pas été réclamée par le défendeur qui, selon son témoignage, se trouvait en voyage à l’extérieur du pays. [ 17 ] La preuve prépondérante révèle que ce n’est que le 12 novembre 2018, lors de la réception de la mise en demeure du demandeur par laquelle celui-ci réclame des dommages et intérêts de 15 000$ [7] , que le défendeur est informé par écrit de la présence de fissures dans les fondations et des infiltrations d’eau survenues. [ 18 ] Le défendeur répond à cette mise en demeure par une lettre du 27 novembre 2018 dans laquelle il demande au demandeur des détails et précisions sur la nature du problème ainsi que des pièces justificatives.

Le demandeur n’y donne pas suite et dépose plutôt sa demande au dossier de la Cour le 5 avril 2019, alors que les derniers travaux correctifs viennent d’être complétés. [ 19 ] Le demandeur ne peut justifier l’absence de dénonciation écrite et l’envoi tardif de sa mise en demeure par le caractère urgent des travaux puisqu’il reconnaît avoir lui-même fait la majeure

partie des travaux dans ses temps libres. Par ailleurs, il ressort du témoignage du demandeur et des nombreuses factures qu’il a déposées en preuve [8] que la majeure

partie des travaux a été faite à l’automne 2018 et au printemps 2019. [ 20 ] D’autre part, le problème découlant de la présence d’un réservoir à mazout à l’intérieur des murs de l’autre logement du sous- sol invoqué par le demandeur en cours d’instruction n’est pas allégué à la demande et n’a pas été dénoncé au défendeur avant l’instruction.

[ 21 ] L’absence de dénonciation écrite, l’envoi tardif de la mise en demeure, le défaut du demandeur de fournir au défendeur les précisions et pièces justificatives relatives aux problèmes invoqués et aux travaux correctifs en cours ou déjà exécutés et, enfin, son défaut de permettre au défendeur et à son expert d’examiner les lieux avant les travaux correctifs causent préjudice au défendeur et font obstacle au recours du demandeur.

La demande doit donc être rejetée. [ 22 ] Enfin, vu les conclusions ci-dessus auxquelles le Tribunal en arrive, l’appel en garantie sera également rejeté, mais sans frais vu l’absence de contestation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] REJETTE la demande; [ 24 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur les frais de justice de 205 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la contestation; [ 25 ] REJETTE la demande d’intervention forcée en garantie, mais SANS FRAIS. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 18 novembre 2020