2011 QCCQ 8187, 2011 QCCQ 8187

Boisbriand (Ville de) c. Gestion Roucha ltée 2011 QCCQ 8187 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-004039-100 DATE : 20 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Ville de Boisbriand Requérante –

Partie expropriante c.

Gestion Roucha Limitée Donatien Rousseau Louis Rousseau Intimés – Parties expropriées et Tribunal administratif du Québec Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT FINAL SUR APPEL D'UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC EN MATIÈRE D'EXPROPRIATION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'un appel d'une décision du Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ »), datée du 26 mars 2010, dans quatre dossiers d'expropriation impliquant les intimés. [ 2 ] L'appel, sollicité par la ville de Boisbriand (ci-après « Boisbriand »), a été accordé par le soussigné par jugement du 19 juillet 2010.

Contexte factuel [ 3 ] La ville de Boisbriand est une municipalité de la couronne nord de Montréal, bornée au sud par la Rivière-des-Mille-Îles, au nord par la municipalité de Mirabel, à l'ouest par l'autoroute 13 et à l'est, en grande

partie par l'autoroute 15. [ 4 ] Trois autoroutes majeures traversent son territoire, soit les autoroutes 13, 15 et 640. [ 5 ] Boisbriand est une municipalité formée dans les années '60, particulièrement dans le cadre de l'implantation de l'usine de General Motors.

[ 6 ] Au cours des années, elle a vu un secteur (au sud de l'autoroute 640) se développer à des fins résidentielles. Une certaine

partie de son territoire, située au nord de cette autoroute, s'est également développée à ces fins, mais particulièrement destinée à la communauté hassidique. [ 7 ] Le secteur longeant l'autoroute 15 a récemment connu un boom immobilier suite au départ de l'usine de General Motors, remplacée par le projet Faubourg. [ 8 ] En tout, environ 33 % du territoire de la Municipalité est zoné résidentiel, 49 % se situe en zone agricole et 12 % en zone industrielle. [ 9 ] Les 114 lots possédés par les parties expropriées, faisant l'objet du présent litige, sont situés en plein coeur de la zone agricole, au nord de l'autoroute 640, entre le chemin de la Rivière cachée au sud et le chemin Côte Sud au nord.

Ces lots, faisant

partie d'un grand nombre, ont tous été démembrés en 1958.

Aucun ne touche directement la voie publique. [ 10 ] C'est vers 2002 que Boisbriand décide de remembrer la plupart de ceux-ci. [ 11 ] La Ville a acquis de nombreux autres terrains semblables à ceux en litige situés dans le même secteur au cours des années, soit de gré à gré ou par reprise à cause de défaut de paiement de taxes. [ 12 ] Dès le départ, Boisbriand a décidé de faire part de son intention d'y promouvoir un projet sous l'appellation « Salix », ayant pour but de développer un créneau agricole pour réduire les impacts polluants et sonores afin de protéger les zones résidentielles. [ 13 ] L'intention de la Ville est de favoriser une plantation de tiges de saules, devant servir d'écran visuel et sonore pour la protection des résidents vivant en bordure de voies de circulation achalandées.

Ce projet s'est d'ailleurs vu attribuer des honneurs par l'Union des municipalités du Québec et le ministère de l'Agriculture et a été réalisé en collaboration avec le Jardin botanique de Montréal. [ 14 ] La Ville avait également pour objectif, comme mentionné par monsieur Denis Lechasseur, directeur du Service d'urbanisme de Boisbriand, de remembrer ces divers petits lots afin d'insuffler un dynamisme à ce secteur décrit comme moribond par rapport au secteur agricole situé au sud de la 640. [ 15 ] Des 144 lots en litige, 50 ont été acquis par les intimés en 1978, les autres en

Malgré l'écart dans les dates d'acquisition, ils l'ont tous été à environ 0,02 $ le pied carré. [ 16 ] La réclamation des expropriés se situait entre 5,00 $ et 6,00 $ le pied carré, le tout basé sur l'expertise de leur évaluateur, monsieur Alphonse Dutil. [ 17 ] Un autre des évaluateurs, monsieur Pierre Therrien, à la solde des expropriés, concluait, quant à lui, à un prix moyen de 0,98 $ le pied carré. [ 18 ] L'évaluateur de la Ville, monsieur Vincent Ladouceur, de son côté, statuait à un prix moyen d'environ 0,14 $ le pied carré.

Il se rapporte également à une décision rendue par défaut par le TAQ le 29 décembre 2008 concernant deux lots compris dans le projet Salix, où on a fixé l'indemnité à 0,14 $ le pied carré. La décision du TAQ [ 19 ] Après huit jours d'enquête et une visite des lieux, le TAQ rend sa décision de plus de 65 pages et fixe à 0,45 $ le pied carré l'indemnité principale, en plus de certains montants à

titre d'indemnité secondaire, ainsi que le paiement des frais d'expertise. [ 20 ] Le TAQ résume, en quelques pages, les notions applicables en matière d'expropriation [1] . [ 21 ] Une importante

partie de la décision du TAQ est consacrée au résumé des témoignages des témoins entendus [2] . [ 22 ] Les raisons propres au TAQ pour justifier son choix sont énumérées aux pages 45 à 60 du jugement. [ 23 ] Dans l'analyse du critère de l'usage le meilleur et le plus optimal, à l'égard duquel il se réfère à de la doctrine, le TAQ se livre à une analyse de l'historique du développement résidentiel à Boisbriand ainsi que de l'intention de la Ville dans le dossier en litige. [ 24 ] Le TAQ s'interroge sérieusement (paragraphe 291) sur les objectifs de Boisbriand.

Il croit que son choix est en contradiction avec ses intentions, tel que manifesté dans d'autres instances du TAQ ou de la Commission de protection du territoire agricole (ci-après la « CPTAQ »), où la Ville désirait procéder à un dézonage en vue d'établir des zones résidentielles. [ 25 ] Il met également en doute le choix de la Ville à procéder à un tel projet, compte tenu de la disponibilité d'autres secteurs pouvant être voués au type de projet décrit par la Ville. [ 26 ] Le TAQ conclut que l'usage le meilleur et optimal des lots expropriés doit être considéré comme un à potentiel résidentiel à moyen terme, le tout analysé dans un horizon de 20 ans. [ 27 ] Prenant pour base l'évaluation faite par un des évaluateurs des expropriés, monsieur Therrien, il applique ses données à l'horizon qu'il retient pour fixer l'indemnité moyenne principale à 0,45 $ le pied carré (paragraphes 352 et 353).

Les questions autorisées [ 28 ] Des huit questions soumises par la requérante, deux ont fait l'objet de l'autorisation : 1. L'usage le meilleur et le plus profitable retenu par le TAQ l'a-t-il été conformément aux critères normalement applicables ? De façon subsidiaire, le TAQ a-t-il commis une erreur en retenant la catégorie de terrains en vrac situés en zone blanche et destinés à un potentiel résidentiel à moyen terme, au lieu de leur attribuer une valeur agricole en fonction d'un secteur agricole ? 2.

Le Tribunal a-t-il excédé sa compétence en remettant en cause la légitimité, l'utilité et l'opportunité du projet Salix ainsi que la pertinence du site choisi pour sa mise en œuvre ? Détermination de la norme de contrôle applicable [ 29 ] Le présent appel est assujetti aux règles édictées aux articles 159 à 164 de la

Loi sur la justice administrative [3] . [ 30 ] On s'accorde généralement à dire que le Tribunal, siégeant en appel d'une décision d'un tribunal administratif, doit d'abord déterminer quelle norme de contrôle doit recevoir application dans l'exercice auquel il est convié. [ 31 ] L'analyse relative à la norme de contrôle, développée par la Cour suprême dans l'arrêt Dunsmuir [4] , serait applicable à l'appel d'une décision du TAQ devant la Cour du Québec, même si cette question demeure non résolue encore à ce jour [5] . [ 32 ] Récemment, notre collègue, l'honorable Claude Laporte, indiquait que par souci de respect de la règle du stare decisis , le Tribunal entend faire sienne l'approche adoptée par la Cour d'appel dans l'arrêt Nechi [6] .

Le soussigné fera de même. [ 33 ] Dans Dunsmuir , la Cour suprême résumait à deux les normes applicables : celle de la décision raisonnable et celle de la décision correcte. [ 34 ] Dans la recherche de la norme applicable, la Cour suprême nous invite d'abord à vérifier si la jurisprudence a déjà établi, en pareilles circonstances, la norme qui doit primer.

Si cette démarche se révèle infructueuse, le Tribunal entreprendra alors l'analyse des éléments qui lui permettra de déterminer la bonne norme de contrôle [7] . [ 35 ] Les éléments permettant de conclure à l'application de la norme de la raisonnabilité sont résumés au paragraphe 55 de l'arrêt Dunsmuir : « Les éléments suivants permettent de conclure qu’il y a lieu de déférer à la décision et d’appliquer la norme de la raisonnabilité : • Une clause privative : elle traduit la volonté du législateur que la décision fasse l’objet de déférence ; • Un régime administratif distinct et particulier dans le cadre duquel le décideur possède une expertise spéciale (p. ex., les relations de travail) ; • La nature de la question de droit.

Celle qui revêt « une importance capitale pour le système juridique [et qui est] étrangère au domaine d’expertise » du décideur administratif appelle toujours la norme de la décision correcte (Toronto (Ville) c. S.C.F.P., par. 62).

Par contre, la question de droit qui n’a pas cette importance peut justifier l’application de la norme de la raisonnabilité lorsque sont réunis les deux éléments précédents. » [ 36 ] La Cour poursuit : « […] Nous verrons qu’en présence d’une question touchant aux faits, au pouvoir discrétionnaire ou à la politique, et lorsque le droit et les faits ne peuvent être aisément dissociés, la norme de la raisonnabilité s’applique généralement.

De nombreuses questions de droit commandent l’application de la norme de la décision correcte, mais certaines d’entre elles sont assujetties à la norme plus déférente de la raisonnabilité. » [8] [ 37 ] Et, la Cour d'ajouter : « La jurisprudence actuelle peut être mise à contribution pour déterminer quelles questions emportent l’application de la norme de la raisonnabilité.

Lorsqu’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à son mandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise […] Elle peut également s’imposer lorsque le tribunal administratif a acquis une expertise dans l’application d’une règle générale de common law ou de droit civil dans son domaine spécialisé […] » [9] [ 38 ] Selon le juge Binnie : « Il devrait être présumé au départ que la norme de contrôle de toute décision administrative sur le fond est celle non pas de la décision correcte, mais bien de la raisonnabilité (appliquée selon le contexte) […] » [10] [ 39 ] La Cour suprême a rappelé récemment qu'en matière d'expropriation, la norme de la décision raisonnable devait s'appliquer [11] .

[ 40 ] Plus près de nous, notre collègue, la juge Danielle Côté, s'exprimait ainsi [12] : « [63] La fixation de l'indemnité étant au cœur de la compétence du TAQ, de l'avis du Tribunal la déférence s'impose et la norme de la décision raisonnable doit s'appliquer, et ce, peu importe que l'on qualifie la question relative à l'admissibilité des faits postérieurs de pure question de droit ou de question mixte de droit et de faits. » [ 41 ] Cette conclusion a été maintenue en révision judiciaire [13] . [ 42 ] Ce serait donc la norme de la décision raisonnable qui s'appliquerait en l'espèce, bien que le Tribunal élaborera davantage lors de l'étude de la deuxième question autorisée concernant la remise en cause de la légitimité des projets de Boisbriand par le TAQ. [ 43 ] Comme mentionné plus haut, la raisonnabilité de la décision attaquée sera analysée dans le prisme des issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit [14] . [ 44 ] Dans un texte publié récemment [15] , le juge Louis LeBel précisait : « Le résultat est-il compréhensible en tenant compte du contexte factuel et juridique dans lequel il est survenu. » [16] [ 45 ] Détail intéressant : un auteur, maître Francis Gervais [17] , faisait remarquer une distinction dans les versions anglaises et françaises du paragraphe 47 de l'arrêt Dunsmuir .

Dans la version française, on retrouve, au milieu du paragraphe, la phrase suivante : « […] La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité. […] » [ 46 ] La version anglaise indiquerait plutôt : « A Court conducting a review for reasonableness inquires into the qualities that make a decision reasonable, referring both to the process of articulating the reasons and to outcomes . » [ 47 ] Maître Gervais en conclut : « Dans le troisième volet de cet

article on exige des tribunaux qu'ils examinent la raisonnabilité de la décision en s'assurant de la raisonnabilité non seulement de la décision comme telle, mais aussi du processus de décision. […] » [18] Rappel des notions en matière d'expropriation [ 48 ] Comme le rappelait le TAQ dans sa décision (page 8), c'est l'article 58 de la

Loi sur l'expropriation [19] qui définit comment l'indemnité doit être fixée : « L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l'expropriation. » [ 49 ] Dans la détermination de cette valeur, l'article 48 établit le fardeau de la preuve : « L'expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la

partie de l'indemnité afférente à la valeur de l'immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L'exproprié, le locataire ou l'occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre

partie de l'indemnité. » [ 50 ] Tous s'entendent pour dire qu'il existe essentiellement deux étapes en matière d'expropriation : 1. Déterminer l'usage le plus profitable, le meilleur et le plus avantageux ; 2. Fixer la valeur sur cette base. [ 51 ] L'accent doit être mis sur la valeur qu'aura le bien pour le propriétaire, c'est-à-dire comme s'il était vendeur, et non comme s'il était dans la position d'un acheteur.

Il peut s'agir de la valeur marchande, bien que celle-ci puisse être supérieure, pour un individu dans certaines circonstances. [ 52 ] C'est dans la détermination de cette valeur au propriétaire que le Tribunal doit analyser l'usage le meilleur et le plus profitable, qui constitue la première étape pour fixer la valeur au propriétaire. [ 53 ] Dans l'étude de la détermination de l'usage le plus profitable, le Tribunal procédera à l'analyse des critères classiques en la matière.

Généralement, on s'inspire des critères élaborés par maître Jean-Guy Desjardins en matière d'évaluation foncière [20] et du Guide de pratique professionnelle des évaluateurs agréés du Québec [21] . [ 54 ] Ces conditions, pour qualifier une utilisation d'optimale et qui doivent être cumulatives, peuvent être résumées comme suit : L'utilisation : 1. Doit être possible sur le plan physique ; 2. Doit être reliée aux probabilités de réalisation plutôt qu'aux simples possibilités ; 3. Doit être permise par les règlements et la loi ; 4. Il doit exister une demande pour le bien évalué sous son utilisation optimale ;

5. Doit être financièrement possible ; 6. Doit pouvoir se concrétiser à court terme ; 7. Doit être la plus profitable ; 8. N'est pas obligatoirement unique, ni permanente ; 9. Peut correspondre ou non à l'utilisation actuelle du bien ; 10.

N'entraîne pas une valeur subjective. [ 55 ] Dans la présente affaire, il est convenu que ce sont les conditions 2, 3, 4 et 6 qui sont particulièrement visées. [ 56 ] La jurisprudence montre que l'amalgame de ces conditions s'articule alentour des probabilités ou des perspectives légales et physiques qui sont propres à l'emplacement sous étude. [ 57 ] De même, dans la recherche de l'indemnité, le Tribunal doit en principe faire abstraction du but de l'expropriation. [ 58 ] Le refus répété des autorités à autoriser un dézonage doit également être pris en compte. [ 59 ] Étant donné que le Tribunal, dans l'analyse qu'il doit faire, doit s'attarder aux faits propres à la cause qu'il entend, il ne peut, de façon abstraite, éliminer les obstacles qui se posent à un développement comme s'il s'agissait d'un contexte idéal. [ 60 ] Dès 1939, on rappelait, dans une affaire issue de la House of Lords : « The truth of the matter is that the value of the potentiality must be ascertained by the arbitrator on such materials as are available to him and without indulging in feats of the imagination. » [22] Analyse et décision Réponse à la question 2 : Le Tribunal a-t-il excédé sa compétence en remettant en cause la légitimité, l'utilité et l'opportunité du projet Salix ? [ 61 ] Le soussigné croit opportun de répondre d'abord à cette question puisque celle-ci n'a d'existence que si rattachée à la première. [ 62 ] Autrement dit, la réponse à cette question ne sera déterminante qu'eu égard à celle retenue dans la première. [ 63 ] La question, telle que posée, semble constituer, au premier regard, une question de droit et même de juridiction. [ 64 ] Dans certains cas, et suivant la méthode développée dans l'arrêt Dunsmuir , telle question peut se voir appliquer la norme de la décision correcte dans son appréciation intrinsèque [23] . [ 65 ] Par contre, la même question peut, comme en l'espèce et de façon définitive, se voir appliquer la norme de la décision raisonnable, surtout lorsque cette

partie de la décision n'a pas d'existence en soi, mais n'a d'effet que si elle est reliée aux faits analysés par le Tribunal de première instance. [ 66 ] Comme il sera analysé plus en détail ultérieurement, le TAQ se voyait proposer par la Ville une évaluation via un rapport de son expert, monsieur Ladouceur, qui fixait à 0,14 $ le pied carré l'indemnisation principale. [ 67 ] Les expropriés ont présenté deux évaluations opposées : celle de monsieur Dutil qui a fixé un prix moyen de 5,14 $ le pied carré, qui a été jugé exorbitant par le TAQ, et celle de monsieur Therrien qui ramène la valeur à un niveau plus acceptable, soit 0,98 $ le pied carré. [ 68 ] Il était assez facile pour le TAQ de mettre de côté les chiffres de monsieur Dutil puisque son analyse, dite statistique, concernait l'ensemble du territoire québécois et était, de son propre aveu, rarement applicable en matière d'expropriation. [ 69 ] L'évaluation de monsieur Therrien, pour les expropriés, était surtout basée sur des comparables situés dans les villes limitrophes de Boisbriand (Blainville et Ste-Marthe), en grande majorité dans des zones blanches ou à forte tendance spéculative. [ 70 ] Enfin, l'étude de l'évaluateur de Boisbriand avait pour base des comparables dans le même secteur que les lots visés par l'expropriation.

Il s'agissait de ventes contemporaines de terres agricoles situées de part et d'autre des lots expropriés et impliquant des propriétaires ayant le même profil que les intimés, soit des « investisseurs passifs ». [ 71 ] Bien que le procureur des expropriés ait pu tenter de discréditer les comparables employés par l'expert Ladouceur, il faut conclure que l'exercice s'est avéré vain. [ 72 ] Rappelons que l'évaluateur des expropriés, monsieur Therrien, n'a pas critiqué les comparables retenus par son collègue Ladouceur (BO-5, BO-8, BO-9 et M-10).

Il exprime même son accord avec ce dernier voulant que les terres agricoles se vendent entre 0,08 $ et 0,10 $ le pied carré [24] .

[ 73 ] Pour pouvoir attribuer une valeur de 0,45 $ le pied carré aux terrains expropriés, le TAQ a employé une méthode qui n'avait été présentée par aucun expert et qui est le fruit d'un raisonnement sibyllin [25] . [ 74 ] En gros, il fixe un terme de 20 ans et ramène la valeur moyenne exposée par l'expert Therrien à 0,45 $ le pied carré. [ 75 ] Pour en arriver là, sans pouvoir mettre de côté les comparables les mieux applicables dégagés par l'expert Ladouceur, le TAQ a dû décider que l'utilisation la plus optimale des terres litigieuses n'était pas celles vouées à l'agriculture, mais à un développement à court ou moyen terme, faisant en sorte que les comparables de l'expert Ladouceur n'étaient pas applicables. [ 76 ] De même, le TAQ s'est cru obligé de remettre en cause la légitimité des raisons à la base de la décision de Boisbriand d'exproprier. [ 77 ] Ainsi, si les motifs avancés par Boisbriand pour exproprier (soit la réalisation du projet Salix et le remembrement des petits lots pour insuffler un dynamisme à ce secteur moribond) étaient mis de côté, on pourrait ainsi plus aisément s'attarder aux réelles possibilités qu'offrent ces lots. [ 78 ] Le TAQ a employé plusieurs méthodes : il s'en est pris à la crédibilité du directeur du Service d'urbanisme de Boisbriand, monsieur Lechasseur, de même qu'à son expert : « Contrairement à ce que représenté par le procureur de la

partie expropriante, l'expert évaluateur de la

partie expropriante en favorisant un taux qui se rapproche davantage de la valeur marchande que de celle de la valeur au propriétaire, est plutôt celui qui a fait perdurer un long et coûteux débat. » [26] [ 79 ] À cet égard, il est frappant de constater que les deux experts principaux n'ont pas eu droit aux mêmes égards.

Ainsi, le TAQ n'adresse aucun reproche à l'expert des expropriés, Pierre Therrien, même si ce dernier, se servant d'une vente comparable, occulte le fait que le prix à la hausse dans ce cas était justifié par un échange d'un terrain entre la ville et un promoteur (Construction Gaudreault) situé … en zone blanche [27] . [ 80 ] Pour étayer davantage sa conclusion, le Tribunal a remis la légitimité, l'utilité et l'opportunité du projet prôné par la Municipalité depuis 2002, bien qu'elle s'en défend bien : « […] la présente formation n'a pas perçu une volonté des parties expropriées à vouloir contester l'expropriation elle-même devant le présent Tribunal ou encore à contester la légitimité du projet Salix. » [28] [ 81 ] Dans le jugement sur la permission d'appeler, le soussigné rapportait d'autres passages de la décision, qui constituaient tout le contraire de l'affirmation générale : - « […] la preuve révèle que depuis 2005, soit pratiquement 5 ans plus tard, le projet Salix aurait amené la vente de 150 000 tiges de saules à la Ville de Laval » (par. 290) ; - « […] le Tribunal questionne sérieusement le langage actuel de l'expert évaluateur […] » (par. 291) ; - « D'une ville qu'on voulait urbaniser à 100 % à compter des années 1960 jusqu'en 2004 à la suite de l'implantation de l'usine G.M., voilà que la

partie expropriante favorise et s'emploie à justifier et faire valoir sans retenue devant la présente formation les grandes vertus de son territoire agricole […] » (par. 292) ; - « […] le Tribunal est plutôt circonspect et des plus étonné devant les arguments présentés dans le cadre de la présente cause » (par. 292) ; - « Le Tribunal questionne sérieusement la conviction de la

partie expropriante eu égard aux conclusions de son expert en représentant qu'elle a dû réajuster son tir en raison des conclusions de l'expert Therrien quant au meilleur usage et optimal qu'il qualifie de résidentiel à caractère lointain » (par. 300) ; - « Le Tribunal questionne sérieusement le choix du site effectué par la

partie expropriante dans le cadre de son développement du projet Salix […] » (par. 305) ; - « […] la

partie expropriante […] n'a procédé à aucune plantation de tiges de saules sur l'assiette des rues loties depuis les années 1960 et lui appartenant sur cette terre » (par. 305) ; - « […] l'absence de plantation sur l'assiette des rues de ce dernier projet est questionnable à juste

titre concernant les intentions réelles de la ville de Boisbriand et les avantages d'une telle approche » (par. 325). [ 82 ] Les transcriptions de l'audition devant le TAQ montrent qu'il s'agit en fait d'une véritable inquisition sur le choix de Boisbriand et sur sa volonté d'agir. [ 83 ] L'audition s'est transformée, ni plus ni moins, en une demande d'autorisation de dézoner un territoire en vertu de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [29] . [ 84 ] En s'attaquant en particulier aux raisons avancées par Boisbriand, le TAQ contrevenait à l'article 44 de la

Loi sur l'expropriation , lequel stipule : « L'exproprié peut, dans les 30 jours qui suivent la date de la signification de l'avis d'expropriation, contester le droit de l'expropriant à l'expropriation au moyen d'une requête à la Cour supérieure du district où est situé le bien à exproprier. Cette requête doit être signifiée à l'expropriant et au Tribunal et elle doit être instruite et jugée d'urgence. »

[ 85 ] Rappelons qu'à l'audition sur la requête pour permission d'appeler, le procureur des intimés a mentionné « qu'avoir su, ses clients se seraient pourvus devant le tribunal compétent pour contester le droit à l'expropriation ». [ 86 ] Dans la décision sur la permission d'appeler, le soussigné émettait les commentaires suivants : « [68] Rappelons également que même dans ce contexte, la jurisprudence est à l'effet que si le droit à l'expropriation peut être contesté, l'opportunité d'une telle expropriation ne peut cependant l'être devant les tribunaux.

La Cour supérieure ne peut intervenir que si l'expropriation a été effectuée à des fins autres que celles prévues par la loi ou si elle l'a été de mauvaise foi ou de façon discriminatoire, arbitraire, injuste ou déraisonnable [30] . [69] Dans Bouchard c. Notre-Dame-du-Portage (Municipalité de) [31] , la Cour a également décidé que le choix de l'assiette à exproprier, établi dans les plans définitifs, ne peut faire l'objet d'un contrôle judiciaire puisqu'il s'agit d'une question d'opportunité qui ne relève pas de la compétence du Tribunal.

Ce type de plan relève du pouvoir discrétionnaire de la Municipalité et la Cour n'a pas à intervenir dans les décisions municipales, à moins d'abus de pouvoir ou de mauvaise foi puisque la Municipalité est la mieux placée pour déterminer ce qui est d'intérêt public [32] . [70] On peut s'interroger si, en empruntant le raisonnement développé aux paragraphes cités plus haut, le Tribunal n'a pas fait indirectement ce qu'il ne pouvait faire directement. [71] Il faut se questionner sur la méthode employée par le TAQ qui, en discutant des motifs réels de Boisbriand, renforce l'idée que le secteur exproprié ne peut se voir attribuer le qualificatif d'agricole et que, partant, il doit forcément être plutôt orienté vers un avenir résidentiel. » [ 87 ] De tout cela, il faut conclure que pour contourner les obstacles se posant devant lui pour fixer une indemnité supérieure à celle prônée par Boisbriand, le TAQ s'en est pris à la volonté de la Ville, ce qui a eu pour effet de contaminer le reste de sa décision. [ 88 ] Le TAQ a donc commis une erreur déraisonnable qui s'est avérée capitale à l'égard de la détermination de la question qui suit.

Réponse à la question 1 : L'usage le meilleur et le plus profitable retenu par le TAQ l'a-t-il été conformément aux critères normalement applicables ?

De façon subsidiaire, le TAQ a-t-il commis une erreur en retenant la catégorie de terrains en vrac situés en zone blanche et destinés à un potentiel résidentiel à moyen terme, au lieu de leur attribuer une valeur agricole en fonction d'un secteur agricole ? [ 89 ] Pour en arriver à considérer que l'usage le meilleur et le plus profitable des lots expropriés devait être celui de terrains destinés à un potentiel résidentiel à moyen terme, le TAQ a, outre le moyen utilisé et décrit à la

section précédente, orienté son raisonnement pour conclure que les obstacles passés au dézonage, exprimés par la CPTAQ ou par le TAQ, en appel, ne pouvaient être considérés comme permanents et qu'il y avait des probabilités qu'à moyen terme, à cause de la pression exercée sur le territoire, les autorisations soient émises. [ 90 ] Dans la décision du 19 juillet 2010 sur la permission d'appeler, le soussigné émettait les commentaires suivants qu'il réitère : « [42] En gros, on s'attaque au raisonnement du TAQ à l'effet que compte tenu de la pression du marché, de la rareté des terrains pouvant accueillir des développements résidentiels et du caractère moribond de l'agriculture qu'on retrouve dans la zone où sont situés les lots expropriés, il en découle des probabilités incontournables d'une urbanisation progressive des lots expropriés. [43] La

partie expropriante reproche au TAQ de s'être fondé sur de simples possibilités d'une urbanisation des lots expropriés, plutôt que de réelles probabilités de réalisation. [44] Elle blâme surtout le TAQ d'avoir fait une mauvaise utilisation de la jurisprudence de ce même tribunal rendue en matière de protection du territoire agricole, où on a systématiquement rejeté toute demande de dézonage de la part de la Municipalité.

On fait référence principalement à trois décisions, dont deux rendues par la Commission de protection du territoire agricole du Québec (ci-après « la CPTAQ ») et une par le TAQ, lesquelles ont jeté les balises à l'utilisation de terres agricoles sur le territoire de Boisbriand.

Ces décisions ayant rejeté les demandes de la Municipalité, on doit donc penser que le dézonage de la zone litigieuse n'est pas permis par la loi. [45] À cela, le TAQ offre, dans la décision attaquée, la réponse suivante : « Il est sûr qu'en vertu du zonage actuel, les lots faisant l'objet de l'expropriation sont en zone agricole, mais il en sera tout autrement dans le futur selon toutes probabilités des plus raisonnables. » [46] L'analyse de la décision dont appel fait voir que, assez étrangement, le TAQ se sert des décisions ci-haut citées non pas pour conclure que le dézonage est improbable vu ces décisions, mais plutôt que celles-ci révèlent une volonté récurrente de la Municipalité de tout mettre en œuvre pour dézoner complètement son territoire . (soulignés ajoutés) [47] Pour ce faire, le TAQ cite des passages où telle volonté se serait exprimée, entre autres, par monsieur Denis Lechasseur, directeur du Service d'urbanisme, impliqué dans quelques-uns de ces dossiers et également dans celui sous étude. [48] Enfin, Boisbriand s'en prend à la

partie de la décision où on conclut que le développement domiciliaire se fera dans un horizon de 20 ans et cela basé sur l'opinion commune des trois experts, toutes parties confondues, entendus par le Tribunal. [49] La preuve révèle que Vincent Ladouceur, évaluateur de la Ville, envisageait une période de 30 à 40 ans, alors que son confrère

Pierre Therrien parlait plutôt d'une période de 5 à 10 ans. [50] Quoi qu'il en soit, reproche la requérante, il n'y avait pas d'opinion commune sur la durée qu'une telle éventualité allait se réaliser et, d'autre part, il s'agit d'une drôle de manière de concevoir le court terme. [51] À cela, l'intimé plaide, lors de l'audition de la présente requête, qu'en matière d'expropriation, le test du « terme » développé par maître Jean-Guy Desjardins doit recevoir une interprétation extensive. [52] À cet égard, le TAQ mentionne dans sa décision : « (…) d'autant plus que la jurisprudence est unanime à l'effet, qu'en recherche de la valeur au propriétaire en expropriation, il y a lieu de projeter sur une période plus étendue que le marché habituel, la perspective de potentialité réalisable, étape primordiale à la base de l'évaluation d'un terrain soumis à une dépossession forcée. » [53] Le procureur de l'intimé n'a pas, lors de la présentation de la requête sous étude, élaboré sur cette jurisprudence à laquelle le TAQ fait référence. [54] En décidant que l'avenir de la zone en litige se dirigeait vers un dézonage aux fins de développement immobilier dans un horizon de 10 à 20 ans, en donnant un effet relatif aux décisions antérieures du TAQ ou de la CPTAQ en matière de zonage agricole et en considérant important le fait que la zone expropriée soit moribonde au niveau de l'agriculture et, enfin, en considérant la pression régionale pour de futurs développements, le TAQ a orienté sa décision pour conclure à un développement résidentiel à moyen terme et cela, malgré qu'il indique : « Le Tribunal, n'ayant pas plus que tout intervenant dans ce dossier une boule de cristal pour décider de l'horizon exact de développement des lots expropriés, […] » [55] En mettant de côté la vocation agricole prônée par la Municipalité et en retenant un potentiel de développement à « court terme », le TAQ allait inévitablement faire varier la valeur à déterminer pour ces lots. [56] Il y a lieu de se demander si, eu égard à la position historique de la CPTAQ, un prolongement de l'axe résidentiel peut être considéré « permis par la loi ».

S'agit-il d'un événement probable ou simplement possible ? » [ 91 ] Mentionnons que les passages, dans lesquels monsieur Lechasseur aurait exprimé une volonté de dézoner complètement le territoire, se retrouvent dans la décision rendue le 24 mars 1997 par le TAQ portant les numéros 73005-239604, où on y lit : « […] le directeur de la Ville de Boisbriand a bien indiqué que tout a été planifié dans les moindres détails pour effacer à toutes fins pratiques une très grande

partie de la zone agricole dans une première phase, et probablement toute la zone agricole dans une deuxième phase ; […] » [33] [ 92 ] Comme mentionné dans le jugement sur la permission d'appeler, la lecture de cette décision du TAQ laisse voir qu'il ne s'agissait pas d'une affirmation du directeur du Service d'urbanisme de Boisbriand, mais plutôt des arguments avancés par les opposants au projet de la Ville à l'époque ! [ 93 ] S'agit-il donc d'un événement probable ou simplement possible ? Là est la principale question. [ 94 ] Dans la

section concernant les notions applicables (paragraphes 48 à 60), nous mentionnions qu'il doit s'agir de probabilités qui puissent se réaliser. [ 95 ] La jurisprudence fournit plus de détails sur l'interprétation à donner à l'expression « raisonnablement probable ». [ 96 ] Dans une affaire d'expropriation portée devant le TAQ [34] , le Tribunal cite un passage de doctrine américaine [35] : « Only when there is a reasonable possibility that one of the prior, unacceptable conditions can be changed is it appropriate to proceed with the analysis.

If, for example, current zoning does not permit a potential highest and best use, but there is a reasonable probability that the zoning could be changed, the proposed use could be considered on that basis. » [ 97 ] Dans Lechter , le Tribunal mentionne : « […] Le Tribunal ne pourra conclure qu'à une simple possibilité si l'espoir de la concrétisation du changement d'usage est envisageable à une époque tellement éloignée dans le temps que cela devient à toutes fins pratiques non seulement indéterminé, mais indéterminable. » [36] [ 98 ] Le TAQ rappelle que le Tribunal doit se mettre dans la peau d'un exproprié désireux de tirer éventuellement un profit de la transaction, en tenant compte cependant des contraintes inhérentes à l'immeuble et, surtout, son développement dans un horizon temporel qu'il doit envisager de façon réaliste, en excluant tout pronostic résultant de révisions spéculatives trop optimistes.

Dans cette affaire, les terrains n'étaient pas directement desservis par des services d'aqueduc et d'égout, en plus des contraintes reliées au zonage.

Le TAQ conclut ainsi : « […] le Tribunal a acquis l'intime conviction que la mise en place de l'ensemble des solutions visant à permettre l'exploitation des terrains appartenant aux expropriés autrement que par l'agriculture ne pouvait être appréciée, tant en 1989 qu'en 1999, que dans une perspective à long terme dans un horizon temporel qui dépasse largement dix ans. » [37] [ 99 ] Non seulement le Tribunal envisage un horizon de 10 ans comme devant être considéré à long terme mais, de plus, il complète l'analyse dans le cas où cet horizon est tributaire d'une volonté politique :

« […] C ette situation se distingue manifestement de celle rencontrée en l'espèce où le changement d'usage que l'on pourrait peut-être envisager dans un horizon temporel éloigné dépend d'une volonté politique plus qu'incertaine. » [38] [ 100 ] Le TAQ fait sienne également la conclusion de la Chambre de l'expropriation de la Cour du Québec [39] , dans laquelle celle-ci indique qu'on doit trouver la meilleure valeur indiquée par le marché, compte tenu de son usage optimal en fonction du zonage en vigueur [40] . [ 101 ] Concernant l'assujettissement à la décision d'un organisme étranger à la Municipalité, il est intéressant de se rapporter à l'affaire Mourelatos [41] .

La Cour avait à décider s'il était possible d'attribuer une utilisation autre qu'agricole aux terrains visés par le recours. Il s'agissait, comme en l'espèce, de lots assujettis à l'autorité de la CPTAQ sur un territoire où l'organisme avait, dans le passé, rendu un certain nombre de décisions défavorables au dézonage.

Le Tribunal indique qu'il ne peut assimiler le cas à une situation juridique temporairement défavorable [42] . [ 102 ] À cela, le TAQ se référait au Guide des évaluateurs agréés qui atténue le critère de la concrétisation à court terme pour tenir compte d'une situation économique ou juridique temporairement « défavorable » à l'exproprié qui risquerait de le pénaliser. À cet égard, le TAQ retient qu'aucune exploitation rentable n'est possible ou réalisable et que les expectatives soulevées doivent être considérées comme de pures hypothèses de réalisation, et non des probabilités.

Il ajoute : « […] L es hypothèses que l'on pourrait envisager et qui seraient reliées à un éventuel «dézonage agricole» nous apparaissent dans les présentes circonstances très irréalistes à court, moyen et même long terme. » [43] [ 103 ] Le TAQ se réfère alors à une décision passée de la CPTAQ, applicable sur le territoire. [ 104 ] Dans la présente affaire, bien que le TAQ a tenté de se servir des décisions passées de la CPTAQ pour démontrer la volonté de Boisbriand et de son directeur de l'urbanisme dans le but d'étendre ses tentacules, force est d'admettre que ces décisions ont historiquement interdit à Boisbriand, sauf exception, quelque dézonage que ce soit. [ 105 ] La preuve a révélé que non seulement Boisbriand devait se conformer à son propre schéma d'aménagement, mais elle devait aussi composer avec les autorités régionales, dont la Communauté métropolitaine de Montréal (ci-après la « CMM ») qui, dans l'attribution des prochaines zones domiciliaires, considérait non seulement la MRC Thérèse-de-Blainville mais l'ensemble de la Rive Nord, s'étendant de Mascouche jusqu'à au-delà de la région de Deux-Montagnes. [ 106 ] Dans ce contexte, la pénurie « locale » à Boisbriand, pour le développement résidentiel classique constitué de maisons unifamiliales, n'était aucunement déterminante, ni pour la CMM, non plus pour la CPTAQ [44] . [ 107 ] Dans la décision du 23 mars 2000, le TAQ rappelle qu'il faut assurer la permanence de la zone agricole dans Boisbriand (paragraphe 38) et qu'il existe, aux fins résidentielles, suffisamment d'hectares de sol dans la région pour répondre à ces besoins, pour plusieurs décennies [45] . [ 108 ] Dans l'affaire Chenel [46] , le TAQ, après avoir rappelé que pour déterminer l'utilité véritable d'une emprise appropriée, il faille s'appuyer sur des possibilités réelles en voie de réalisation, et non sur de simples possibilités théoriques, ajoute cet élément important : « Sur le plan provincial, l’emprise expropriée a été exclue de la zone agricole par décision de la CPTAQ.

La CPTAQ a également autorisé monsieur Chenel à construire son usine sur l’emprise expropriée. » [47] [ 109 ] Dans une autre affaire [48] , le TAQ avait, là aussi, à analyser l'incidence des autorisations nécessaires auprès de la CPTAQ afin de déterminer l'usage le meilleur et le plus profitable.

Après avoir critiqué l'évaluateur de l'exproprié, qui avait retenu comme prémisse que l'urbanisation est non seulement possible mais qu'elle était pratiquement réalisée, et ce même en présence d'un règlement de zonage agricole de façon permanente, le TAQ fait les remarques suivantes : « [61] Ainsi, l’urbanisation de ce territoire n’a pu se réaliser au cours des 25 dernières années malgré une très forte pression du marché parce que les instances qui gouvernent l’utilisation des sols lui ont conservé sa vocation agricole. [64] L’application de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles s’est faite dans ce cas, selon ses objets, en vue d’assurer la pérennité d’une base territoriale pour la pratique de l’agriculture dans des zones protégées par ce régime. Et, faut-il le rappeler, cette loi s’applique au gouvernement, à ses ministères et à ses organismes [65] L’urbanisation de grands territoires autour des villes a donné lieu à plusieurs exemples de ce scénario où deux grandes puissances économiques et politiques, l’agricole et l’urbaine, s’opposent sur le marché.

Ici, la protection du territoire agricole a prévalu. [66] Ainsi donc, même si l’exproprié a amplement démontré par ses démarches et les coûts de possession investis dans cet immeuble, qu’il désirait réaliser son potentiel de développement par un lotissement, la consistance du bien exproprié, notamment sa situation juridique, ne permet pas de conclure que cet usage en zone urbaine dense eût été possible au moment de l’expropriation. [67] Considérant la situation juridique du sujet, cristallisée au 28 mai 1999, le Tribunal conclut que l’usage le meilleur et le plus profitable de l’emprise expropriée, tout comme la

partie résiduelle au sud, nécessite une autorisation préalable de la Commission de protection du territoire agricole du Québec. » [ 110 ] Dans l'affaire Savard [49] , le TAQ, interprétant une fois de plus la notion d'usage le meilleur et le plus profitable, se penche sur l'application de la

Loi sur la protection du territoire agricole sur les lots sous étude : « Juridiquement, on ne peut que constater qu’à la date retenue comme étant la date de l’expropriation, la

partie de terrain sise au nord de la présente autoroute est assujettie à une autorisation préalable de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) bien avant toute planification de développement. » [50]

[ 111 ] Historiquement, les décisions de la CPTAQ et du TAQ ont été très généralement défavorables au dézonage dans le territoire de Boisbriand. Qu'il suffise de rappeler le message de la CPTAQ, avalisé par le TAQ en mars 2000, à l'effet que : « Or, tant qu'on laisse entrevoir une possibilité de « dézonage » à court, moyen ou long terme, on nourrit l'appétit spéculatif et les séquelles sont une augmentation du prix des terres et l'impossibilité pour les cultivateurs de les acquérir à leur valeur agricole.

Il en résulte un abandon progressif de l'agriculture active et dynamique. » [51] [ 112 ] Dans la présente instance, le TAQ ne pouvait se référer à un éventuel dézonage que si cette éventualité faisait

partie des probabilités, eu égard au contexte et à l'historique. [ 113 ] Or, rien dans la position passée de la CPTAQ ou du TAQ ne pouvait laisser entrevoir une possibilité, à court ou à moyen terme, que tel événement se produise.

D'autant plus que Boisbriand admet elle-même que s'il devait y avoir dézonage, les parties situées au sud de l'autoroute 640, soit les zones A-323 à A-326, seraient priorisées ainsi que celles directement collées sur le projet Faubourg Boisbriand. [ 114 ] Même monsieur Donatien Rousseau, co-intimé, admet que tous les experts, dont le sien, lui ont confirmé la difficulté d'une exclusion de la zone verte. [ 115 ] Étant donné que les lots expropriés sont en plein milieu de la zone agricole, il est fortement à douter que la CPTAQ autoriserait le dézonage de tels secteurs, qui aurait pour effet de créer une situation de « saute-mouton », ce qui est difficilement envisageable vu l'existence d'alternatives viables. [ 116 ] Peut-être le TAQ a-t-il été influencé par le témoignage de l'évaluateur des expropriés, qui rappelait, en se référant à un

article du Journal La Presse, que la CPTAQ allait, inévitablement, relâcher de la pression [52] . Le même témoin s'est autorisé également d'un

article du Journal de Montréal à des fins démographiques [53] . [ 117 ] La prise en compte d'un élément futur, comme devant constituer une probabilité, doit être effectuée avec rigueur, et non reposer sur de pures spéculations basées sur des articles de journaux rapportés par un témoin. [ 118 ] Dans Gestions D. Dion c. Hydro-Québec [54] , l'honorable juge Côté devait décider de l'incidence d'une fusion éventuelle entre municipalités sur la valeur d'un terrain.

Elle s'explique : « Bien que le TAQ semble, de prime abord, être d’avis que la fusion de 2007 ne peut être prise en considération dans le calcul de la valeur de l’indemnité, dans les faits, son analyse l’amène à conclure que cette fusion ne pouvait modifier la valeur à la date d’évaluation parce qu’en 2003 elle était trop lointaine et ne pouvait être considérée comme une probabilité réelle justifiant de l’inclure dans la valeur potentielle du terrain.

En effet, le TAQ procède à l’analyse de la preuve et conclut qu’à la date d’évaluation, en novembre 2003, personne ne pouvait prédire avec un degré de certitude acceptable l’époque où il y aurait fusion ou annexion et que, par voie de conséquence, à cette date il était impossible de prévoir la disponibilité des services municipaux à brève échéance. » [55] [ 119 ] Rappelons qu'il s'agissait, en l'espèce, d'une période de quatre ans qui n'a pas été considérée comme un court terme. La décision a été maintenue en révision judiciaire. [ 120 ] La décision sous étude ne peut se justifier quant aux résultats obtenus.

Le TAQ a tout simplement fait fi de la troisième condition générale pour qualifier une utilisation d'optimale, soit que l'utilisation prônée doit être permise par la loi. En concluant qu'il était probable que ces lots fassent l'objet de dézonage dans un délai d'environ un an, le TAQ, non seulement se référait à une possibilité lointaine, non supportée par la preuve, mais fixait dans le temps celle-ci à une échéance beaucoup trop éloignée pour être sérieusement envisageable. [ 121 ] Quant à la méthode employée, il y a également lieu de s'interroger.

En plus de douter constamment de l'intention de Boisbriand, le TAQ, tout au long de l'enquête, a fait des reproches injustifiés à l'expert Ladouceur, se montrant tatillon, alors qu'il a laissé l'expert Therrien témoigner à sa guise, même si ses comparables se situaient principalement dans des zones blanches, surtout celles à Blainville, à proximité du domaine Fontainebleau. [ 122 ] Il reproche à l'expert Ladouceur, entre autres, d'avoir retenu la valeur marchande plutôt qu'une valeur au propriétaire [56] . [ 123 ] Or, la lecture de la preuve laisse voir, de façon on ne peut plus claire, que le témoin a affirmé le contraire [57] . [ 124 ] Le TAQ mentionne que tous les experts s'entendent pour dire que le développement du projet Salix est probable aux cours des années futures [58] .

Or, l'expert Ladouceur a fixé le terme entre 30 et 35 ans ! [ 125 ] Le TAQ a également conclu que le secteur en cause allait se développer avant les autres que Boisbriand avait dans sa mire, à cause du caractère moribond des activités agricoles du secteur Salix (petit nombre de subventions, squattage, important nombre de propriétaires, etc.).

Ce faisant, le TAQ a complètement mis de côté, de façon déraisonnable, la preuve qu'il s'agissait de terres classées 2 et 3 sur une échelle de 7 et que ce caractère moribond n'était pas lié à la qualité de la terre, mais bien au démembrement à l'égard duquel Boisbriand voulait justement s'attaquer. [ 126 ] Il faut conclure que l'ensemble du procédé employé par le TAQ était déraisonnable, et non seulement le résultat. Conclusions [ 127 ] De tout cela, il faut conclure que la méthode employée par le TAQ s'est avérée inéquitable et déraisonnable.

[ 128 ] Afin de contrer les valeurs comparables utilisées par l'expert de Boisbriand, qui étaient de loin les plus probantes et dont la valeur correspondait à une décision du TAQ rendue par défaut le 29 décembre 2008, fixant pour des lots voisins l'indemnité à 0,14 $ le pied carré, le TAQ a utilisé une méthode pour faire dévier la recherche de l'utilisation optimale en faisant preuve d'un optimisme démesuré et inexplicable au niveau des politiques futures de la CPTAQ, tout en mettant en doute les volontés de la Ville expropriante. [ 129 ] Le résultat final s'est soldé par l'attribution, aux lots en question, d'une valeur choisie arbitrairement sans de véritable logique et de démonstration. [ 130 ] À l'opposé, l'expropriante a démontré que la valeur réelle des lots se situait à environ 0,08 $ le pied carré, qu'elle augmentait à 0,14 $ à cause des perspectives lointaines et d'une certaine spéculation prévisible. [ 131 ] Le raisonnement et la décision du TAQ, dans plusieurs de ses facettes et surtout dans son résultat final, ne possèdent aucunement les attributs de la raisonnabilité et ne constituent en rien des issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [ 132 ] Conséquemment, la décision du TAQ doit être réformée à la seule fin de modifier l'indemnité principale pour chacun des intimés afin de ramener le montant de 0,45 $ le pied carré à 0,14 $ le pied carré ; ladite décision doit également modifier l'indemnité secondaire pour les frais de notaire, lesquels doivent être calculés sur la nouvelle indemnité principale déterminée par le présent jugement.

Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie l'appel ; Casse en

partie le jugement rendu par le Tribunal administratif du Québec le 26 mars 2010 dans les dossiers portant les numéros SAI-M-095052-0407, SAI-M-095050-0407, SAI-M-124230-0610 et SAI-M-124232-0610 ; Établit les réclamations de la façon suivante : Dossier SAI-M-095052-0407 (Donatien Rousseau) : 1. Indemnité principale (168 762 pieds carrés à 0,14 $/pi 2 ) ........................... 23 626,68 $ 2.

Indemnité secondaire reliée au préjudice causé : - frais de notaire (1 % de l'indemnité principale)............................................ 236,27 $ - dommages, ennuis et inconvénients, frais de déplacement et autres en regard des 3 dossiers reliés à Donatien Rousseau.............. 10 000,00 $ - frais de l'expert Pierre Therrien pour les 3 dossiers reliés à Donatien Rousseau et Gestion Roucha ltée selon superficie détenue (455 721 pieds carrés ou 69 %)............................................... 25 522,00 $ ___________ 59 384,95 $ Dossier SAI-M-095050-0407 (Gestion Roucha ltée) : 1.

Indemnité principale (281 209 pieds carrés à 0,14 $/pi 2 )............................ 39 369,26 $ 2. Indemnité secondaire reliée au préjudice causé : - frais de notaire (1 % de l'indemnité principale)............................................ 393,69 $ - dommages, ennuis et inconvénients, frais de déplacement et frais d'expert inclus dans le dossier SAI-M-095052-0407............................... 0,00 $ ___________ 39 762,95 $

Dossier SAI-M-124230-0610 (Donatien Rousseau) : 1. Indemnité principale (5 750 pieds carrés à 0,14 $/pi 2 )..................................... 805,00 $ 2. Indemnité secondaire reliée au préjudice causé : - frais de notaire (1 % de l'indemnité principale)................................................ 8,05 $ - dommages, ennuis et inconvénients, frais de déplacement et frais d'expert inclus dans le dossier SAI-M-095052-0407............................... 0,00 $ ___________ 813,05 $ Dossier SAI-M-124232-0610 (Louis Rousseau) : 1.

Indemnité principale (204 111 pieds carrés à 0,14 $/pi 2 )............................ 28 575,54 $ 2.

Indemnité secondaire reliée au préjudice causé : - frais de notaire (1 % de l'indemnité principale)............................................ 285,76 $ - dommages, ennuis et inconvénients, frais de déplacement et autres.... 7 500,00 $ - frais de l'expert Therrien selon superficie détenue (204 111 pieds carrés ou 31 %)............................................................. 11 466,00 $ - frais de l'expert Dutil à 50 %..................................................................... 7 872,00 $ ___________ 55 699,30 $ Ordonne également à la

partie expropriante de payer à chaque

partie expropriée ci-dessus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 68 de la

Loi sur l'expropriation sur cette somme, les défalcations faites selon leur occurrence de toute indemnité provisionnelle déjà versée et des frais d'expertise ici accordés depuis le 31 mars 2006, date de la prise de possession ; Ordonne à la

partie expropriante de payer à chaque

partie expropriée ci-dessus, dans les quatre dossiers ci-dessus, les intérêts au taux légal sur les honoraires alloués à l'expert évaluateur à compter des présentes ; Ordonne à la

partie expropriante de payer les entiers dépens selon le tarif judiciaire en matière d'expropriation. __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Alain Longval (Dunton, Rainville) Pour la requérante Maîtres Jacques Guernon et Paul Lefebvre (Guernon, s.e.n.c.r.l.) Pour les intimés

Date d’audience : 14 juin 2011 [6] Nechi Investments Inc. c. Autorité des marchés financiers , 2011 QCCA 214 ; Procureur général du Québec c. Club Beauchâteau inc. , précité, note 5, paragraphe 31