2019 QCCA 1075, 2019 QCCA 1075

3188825 Canada inc. c. Ville de Montréal 2019 QCCA 1075 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026901-173 (500-17-077311-135) DATE : 19 juin 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. 3188825 CANADA INC. Appelante – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

VILLE DE MONTRÉAL intimée – défenderesse/demanderesse reconventionnelle et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 25 mai 2017 par l’honorable Jean-François Michaud de la Cour supérieure, district de Montréal, lequel rejette la requête introductive d’instance de l’appelante et ordonne au mis en cause d’annuler l’inscription de la vente du lot en litige [« Lot »] au Registre foncier [1] . 1. LE CONTEXTE [ 2 ] Le litige porte sur la propriété d’un lot désigné comme ruelle par l’intimée.

Il importe, afin de bien saisir le contexte du présent dossier, de revenir sur l’historique de ce lot. [ 3 ] Constitué en 1908, le Lot portait à l’origine le numéro 4137-13 et était décrit au livre de renvoi comme étant une « ruelle de forme irrégulière ». Le 19 septembre 1935, une

partie du Lot est expropriée par la Ville. L’autre

partie demeure entre les mains du propriétaire de l’époque. [ 4 ] En 1963, la Ville effectue des travaux de pavage en béton sur le Lot, y compris sur la

partie dont elle n’est pas propriétaire. [ 5 ] En 1973, conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés par l’

article 36 de la Charte de la Ville de Montréal [« la Charte »] [2] , la Ville inscrit le Lot comme ruelle publique dans un registre interne tenu à cette fin. Le propriétaire de l’époque n’est pas avisé de cette démarche. La Ville admet en réouverture d’enquête que cette inscription a été faite sans droit, puisqu’elle a perçu des taxes sur le Lot durant les trois années précédant l’inscription et qu’elle ne remplissait donc pas les conditions de l’

article 36 de la Charte . [ 6 ] Le 13 décembre 1993, Gestion Romanowski inc. [« Gestion »] achète 50 % du Lot. Gestion acquiert le reste du terrain le 23 juin 1994. Gestion exploite à l’époque un lave-auto sur un terrain adjacent et utilise le Lot pour permettre la sortie de véhicules après le lavage.

Selon la preuve, personne d’autre ne circule à cet endroit. [ 7 ] Le 24 juillet 1995, Gestion est déclarée propriétaire du Lot par jugement [3] . [ 8 ] À partir du 11 novembre 1998, à la suite de la rénovation cadastrale, le lot 4137-13 devient le lot 1 244 734. [ 9 ] Le 18 octobre 1999, l’intimée entreprend les démarches pour devenir propriétaire de la ruelle qui correspond au Lot en vertu de l’article 36a de la Charte [4] . [ 10 ] L’intimée suit la procédure prévue à l’article 36a de la Charte et publie des avis dans les quotidiens Le Devoir et The Gazette les 2, 9 et 16 novembre 1999.

[ 11 ] Le 21 janvier 2000, le greffier de la Ville de Montréal [« Ville »] constate l’accomplissement des formalités requises afin que l’intimée devienne propriétaire du Lot et en donne avis à l’Office de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal [« l’Office »] [5] . [ 12 ] Le 31 janvier 2000, l’Office procède à l’inscription de « l’avis selon 36a » de l’intimée au registre foncier.

Gestion n’est pas avisée de ces démarches et continue à payer ses taxes municipales. [ 13 ] Le 6 septembre 2001, l’appelante fait l’acquisition du Lot ainsi que du terrain adjacent où Gestion exploitait son lave-auto. Elle décide d’en faire un immeuble de bureaux et les employés utilisent le Lot comme stationnement.

L’appelante voit au déneigement et à l’entretien du Lot pendant l’été. [ 14 ] Ayant découvert, dans des circonstances qui demeurent inconnues, que l’intimée était propriétaire du Lot, l’appelante intente un recours le 21 mai 2013 afin d’obtenir la radiation de l’inscription de « l’avis selon 36a » du registre foncier. L’intimée demande pour sa

part la radiation de l’inscription de la vente intervenue en septembre 2001. [ 15 ] En 2014, l’intimée cesse de percevoir les taxes sur le Lot. Elle transmet des chèques en remboursement des taxes à l’appelante, que cette dernière refuse d’encaisser. 2. JUGEMENT ENTREPRIS [ 16 ] Le juge de première instance conclut que le processus d’acquisition de l’article 36a de la Charte équivaut à une expropriation [6] soumise à un processus distinct de celui prévu à la

Loi sur l’expropriation [« Loi »]. La procédure d’acquisition prévue par l’article 36a de la Charte est complète et autonome en soi. Selon lui, cette disposition deviendrait inopérante s’il fallait y ajouter les exigences prévues à la Loi [7] comme le soutient l’appelante . Il retient que la Loi , qui impose l’envoi d’un avis à tout propriétaire d’un lot visé par une expropriation [8] , est essentiellement une loi de procédure [9] à laquelle il est possible de déroger. Il note que la Charte n’est pas la seule loi qui prévoit l’acquisition d’un lot par la simple publication d’avis dans les journaux.

La Cour d’appel a d’ailleurs reconnu la validité du processus d’acquisition par dédicace prévu à l’ancien

article 422 de la

Loi sur les cités et villes [10] dans la décision Laval (Ville de) c. Bastien [11] . En bref, il retient donc que l’intimée n’avait pas à transmettre d’avis au propriétaire du lot en vertu de la Loi . [ 17 ] Le juge conclut cependant que l’enregistrement du Lot comme ruelle au registre interne de la Ville en 1973 est illégal, puisque l’intimée a perçu des taxes municipales sur le Lot dans les trois années précédant l’inscription alors que l’

article 36 de la Charte [12] prévoyait alors clairement :

Le directeur du service des travaux publics doit faire décrire et enregistrer dans un registre exclusivement tenu à cette fin les rues, ruelles, voies et place publiques en totalité ou en

partie acquises par la ville ou ouvertes au public depuis au moins cinq ans. (…) À compter de cet enregistrement, ces rues, ruelles, voies et places sont réputées voies publiques. […] La ville ne peut se prévaloir des dispositions du présent

article à l’égard de terrains sur lesquels elle a prélevé quelques taxes au cours des trois années précédentes. […] [ 18 ] Il conclut donc que la Ville ne pouvait invoquer l’inscription dans ce registre pour devenir propriétaire du Lot en vertu de l’article 36a de la Charte .

La Ville devait donc établir que le Lot apparaissait comme « ruelle » au plan officiel du cadastre pour justifier d’avoir procédé à l’expropriation par le biais de l’article 36a de la Charte [13] . [ 19 ] Les formalités prévues à l’article 36a de la Charte ayant été respectées [14] , le juge confirme que l’avis inscrit par la Ville au Registre foncier le 31 janvier 2000 était valide et, de ce fait, que l’appelante n’est plus propriétaire du Lot depuis cette date [15] . 3. LES MOYENS D’APPEL [ 20 ] L’appelante soulève deux moyens en appel : • Est-ce que la Ville devait se conformer aux dispositions du

titre II de la

Loi sur l’expropriation lorsqu’elle s’est prévalue du droit à l’expropriation prévu à l’article 36a de la Charte de la Ville de Montréal ? • Est-ce que les conditions prévues à l’

article 36a) de la Charte de la Ville de Montréal ont été respectées? Est-ce que seul le Plan officiel du cadastre en vigueur le 31 décembre 2000 doit être considéré en vue de l’application de l’article 36a de la Charte de la Ville de Montréal ? 4.

ANALYSE [ 21 ] La Cour étant d’avis que le juge de première instance a erré en considérant que les conditions prévues à l’article 36a de la Charte ont été respectées, elle estime qu’il n’est pas nécessaire de s’attarder sur le premier moyen d’appel pour disposer du présent pourvoi, qu’il y a lieu d’accueillir sur cette seule base. [ 22 ] Alors qu’en principe une expropriation débute par la transmission d’un avis à l’exproprié, la Charte met en place une procédure d’exception qui permet à la Ville de devenir propriétaire du Lot sans aviser directement le propriétaire concerné, en publiant simplement

des avis dans les journaux. L’impact de cette disposition sur le droit de propriété des citoyens milite en faveur d’une interprétation stricte [16] . Le juge Bastarache écrit dans l’arrêt ATCO Gas & Pipelines Ltd. c.

Alberta (Energy & Utilities Board) : [79] Il est bien établi qu’une disposition législative susceptible d’avoir un effet confiscatoire doit être interprétée avec prudence afin de ne pas dépouiller les parties intéressées de leurs droits lorsque ce n’est pas l’intention manifeste du législateur. […] [17] [ 23 ] En vertu de l’article 36a de la Charte , l’intimée peut acquérir une ruelle par expropriation (1) si elle est désignée comme ruelle dans un registre qu’elle tient exclusivement à cette fin, ce qui sous-entend que la voie était ouverte au public cinq ans avant l’enregistrement ou (2) si le lot apparaît comme « ruelle » au plan officiel du cadastre. [ 24 ] L’intimée ne conteste pas la conclusion du juge de première instance selon laquelle l’inscription de la ruelle dans le registre interne en 1973 était invalide.

Ce n’est donc que si le Lot apparaît comme étant une « ruelle » sur le plan de cadastre qu’elle pourra devenir propriétaire. [ 25 ] La preuve révèle qu’en 1908, le Lot était désigné comme « ruelle » au livre de renvoi qui, à l’époque, accompagnait le plan cadastral de chaque circonscription foncière. Le Code civil du Bas-Canada prévoyait : 2166. À la diligence du Commissaire des terres de la Couronne, chaque bureau d’enregistrement est pourvu d’une copie d’un plan correct, fait conformément aux dispositions contenues dans le

chapitre 37 des Statuts Refondus pour le Bas Canada, et dans l’acte des 27 et 28 Vict. Chap. 40, indiquant distinctement tous les lots de terre de chaque cité, ville, village, paroisse, canton ou

partie d’iceux, compris dans la circonscription du bureau. 2166. The Commissioner of Crown Lands furnishes each registry office with a copy of a correct plan, made in conformity with the provisions of

chapter 37 of the Consolidated Statutes for Lower Canada and the statute 27 th and 28 th Vict. Ch. 40, showing directly all the lots of land of each city, town, village, parish, township, or part thereof, comprised within the division to which such office belongs. 2167. Ce plan doit être accompagné d’une copie d’un livre de renvoi dans lequel sont insérés : 1. Une description géné rale de chaque lot de terre porté sur le plan ; 2. Le nom du propriétaire de chaque lot autant qu’il est possible de s’en assurer; 3. Toutes remarques nécessaires pour faire comprendre le plan .

Chaque lot de terre sur le plan y est indiqué par un numéro d’une seule série, qui est inscrit dans le livre de renvoi pour y désigner le lot. [Soulignements ajoutés] 2167. Such plan must be accompanied by a copy of a book of reference in which are set forth : 1. A general description of each lot of land shown upon the plan; 2. The name of the owner of each lot, so far as it can be ascertained; 3. All remarks necessary to the right understanding of the plan .

Each lot of land shown upon the plan is designated thereon by a number, which is one of a single series, and is entered in the book of reference to designate the same lot. [Emphasis added] [ 26 ] La mention « ruelle », qui apparaît entre parenthèses sur le plan de cadastre avant la rénovation, n’était pas une mention obligatoire, mais pouvait y être inscrite et elle apparaissait également au livre de renvoi accompagnant le plan sous la colonne « remarques ».

Toutefois, au moment de procéder aux formalités prévues à l’article 36a de la Charte , le plan du cadastre rénové n’indique pas la mention « ruelle » qui apparaissait autrefois au livre de renvoi. [ 27 ] Pour comprendre l’impact des changements au plan de cadastre, il convient de s’attarder à l’historique législatif sous-tendant la rénovation cadastrale. [ 28 ] En première instance, l’appelante a fait entendre l’expert Me Claude Thivierge, conseiller expert en matière de publicité foncière au bureau de l’Officier de publicité foncière, dont le témoignage permet de mieux saisir les circonstances et les conséquences de la rénovation cadastrale. [ 29 ] En 1985, le législateur prépare une importante rénovation cadastrale.

Dans la foulée, le ministre de l’Environnement et des Ressources est chargé d’effectuer la réforme du cadastre québécois et de préparer à cette fin des plans de rénovation cadastrale. Dans ce contexte, des modifications sont apportées au Code civil du Bas-Canada [18] . Depuis le 1 er octobre 1985, le livre de renvoi n’accompagne

plus les plans cadastraux [19] . [ 30 ] Le 22 juin 1992, la Loi modifiant la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois et d’autres dispositions législatives entre en vigueur [20] . Par cette loi, le régistrateur, aujourd’hui l’officier de la publicité des droits [21] , ouvre un index des immeubles réservé aux lots montrés sur le plan rénové et établit des concordances avec l’ancien lot [22] . Les droits qui affectaient l’immeuble se trouvant sur l’ancien lot continuent toujours de l’affecter après la rénovation cadastrale.

Toutefois, leur inscription n’est pas reportée sur le nouveau plan et sur la fiche immobilière du nouveau lot. Pour connaître l’historique des inscriptions datant d’avant la rénovation cadastrale, il faut se reporter aux inscriptions à l’Index des immeubles pour l’ancien lot. [ 31 ] D’après l’expert Thivierge, les premiers plans de rénovation réalisés en vertu de la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois sont déposés au cours de l’année 1996. Le Lot est rénové le 11 novembre 1998 pour devenir le Lot 734, tel qu’il appert de l’inscription à l’Index des immeubles.

La mention « ruelle » n’apparaît plus sur le nouveau plan issu de la rénovation cadastrale puisqu’une telle mention ne serait plus permise. [ 32 ] Tel qu’expliqué par Me Thivierge, même si les droits affectant l’immeuble ne sont pas modifiés par la rénovation cadastrale, toutes les descriptions apparaissant autrefois au livre de renvoi ne se retrouvent plus sur le plan cadastral rénové. [ 33 ] Bien que le nouveau plan cadastral n’invalide pas l’ancien plan, ce dernier n’est plus en vigueur et ne vaut que pour le passé. L’

article 3028 C.c.Q. indique que le plan cadastral entre en vigueur le jour de l’établissement de la fiche immobilière au registre foncier [23] soit, pour le Lot 734, le 11 novembre 1998. [ 34 ] C’est donc dire qu’à la date de la mise en œuvre du processus d’expropriation prévu à l’article 36a de la Charte , le « plan officiel du cadastre » était le plan rénové qui ne faisait plus aucune référence à une « ruelle ». [ 35 ] L’intimée soutient que même si la mention « ruelle » ne figure plus comme telle au plan de cadastre rénové, elle peut se prévaloir de l’article 36a puisque l’inscription « ruelle » au livre de renvoi constatait l’existence d’une servitude par destination du propriétaire.

Puisque la rénovation cadastrale n’affecte pas les droits enregistrés sur les lots, cette servitude a survécu à la rénovation cadastrale et permet de conclure que le lot est réellement une ruelle. [ 36 ] Pour conclure à l’existence d’une servitude par destination du propriétaire, la preuve doit démontrer : (1) un arrangement qui est le fruit d'un seul propriétaire, (2) en plus d'être permanent, (3) constaté par écrit et (4) antérieur à la division du fonds [24] . [ 37 ] La preuve ne permet pas de conclure que ces conditions sont remplies.

Même s’il fallait retenir l’argument voulant que la mention « ruelle » au livre de renvoi permette de conclure à l’existence d’une telle servitude, cela ne confère aucun droit à la Ville. L’article 36a exige que la mention « ruelle » apparaisse au plan de cadastre. [ 38 ] Le terme « apparaître » signifie : « Devenir visible, distinct; se montrer tout à coup aux yeux » [25] , « devenir brusquement visible, évident » [26] , ce qui implique que la mention doit être visible, facilement identifiable au plan de cadastre.

Ce n’est manifestement pas le cas s’il est nécessaire de procéder à une étude de titres pour déterminer qu’il s’agit d’une ruelle. [ 39 ] En adoptant une lecture stricte de l’article 36a, tel qu’il convient de le faire en la matière, la Cour est d’avis que l’expropriation du Lot 734 a été faite sans droit par la Ville. La disposition de la Charte est claire : elle exige que le lot apparaisse comme ruelle au plan officiel du cadastre.

Or, tel n’est pas le cas. [ 40 ] Cette interprétation ne prive pas la Ville de la possibilité de procéder simplement par expropriation en vertu de la Loi pour acquérir le Lot si elle le désire, mais elle ne peut, dans les circonstances, bénéficier de la procédure particulière prévue à l’article 36a de la Charte tel qu’il existait à l’époque. [ 41 ] Il y a donc lieu d’intervenir afin d’ordonner la radiation de l’avis sous 36a et, de ce fait, confirmer que l’appelante est bien propriétaire du Lot.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 42 ] accueille l’appel; [ 43 ] infirme le jugement de première instance; [ 44 ] accueille la demande introductive d’instance de l’appelante; [ 45 ] Confirme le droit de propriété de l’appelante sur le lot 1 244 734 de la circonscription foncière de la Ville de Montréal, du Cadastre du Québec; [ 46 ] ORDONNE la radiation de l’inscription de « l’avis selon 36a » inscrite en date du 31 janvier 2000, au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 5 148 392, contre l’immeuble suivant : lot un million deux cent quarante-quatre mille sept cent trente-quatre (1 244 734) du cadastre de la Ville de Montréal; [ 47 ] CONDAMNE l’intimée aux frais de justice tant en appel qu’en première instance.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. Me Cindy Benech JEANNIOT INC. Pour l’appelante Me Ariane Gaudette Turyn Me Caroline Proulx GAGNIER GUAY BIRON Pour l’intimée Date d’audience : 2 avril 2019