2014 QCCA 76, 2014 QCCA 76

Perez c. Dollard-des-Ormeaux (Ville de) 2014 QCCA 76 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-023497-134 (500-17-071358-124) DATE : 17 JANVIER 2014 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. RAPHAËL PEREZ GILLA ALEGRIA AMAR APPELLANTS – Demandeurs - Intimés c. VILLE DE DOLLARD-DES-ORMEAUX INTIMÉE– Défenderesse - Requérante et.

L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL (DIVISION 51) MIS EN CAUSE - Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l‘honorable Hélène Le Bel) rendu séance tenante le 14 mars 2013 et transcrit le 5 avril 2013, qui a fait droit à la requête en rejet de la Ville de Dollard-des-Ormeaux (« la Ville ») en vertu de l’article 54.1 C.p.c . et a rejeté leur requête introductive d’instance en passation de

titre et dommages [1] . * * * * * [ 2 ] Aux paragraphes 10 à 42 du jugement entrepris, la juge de première instance donne un compte-rendu complet des circonstances ayant engendré le litige et des éléments factuels dont elle était saisie [2] . Il suffit, pour une bonne intelligence du pourvoi, de résumer l’essentiel de la trame factuelle. [ 3 ] Le recours en passation de

titre et dommages des appelants repose sur une lettre que le directeur général de la Ville transmettait en date du 14 juin 2010 à l’appelant Raphaël Perez, à la demande de celui-ci, confirmant que la Ville acceptait de lui vendre un terrain faisant présentement

partie d’un parc, à un prix de 30 $ le pied carré. L’extrait pertinent de cette lettre énonce ce qui suit [3] : I would like to inform you that the Council of Dollard-des-Ormeaux has recently discussed your request to acquire a portion of land located between 4 and 12 Edgewood. I am pleased to report that the City has agreed to sell to you a portion of the vacant property as per the plan attached to this letter, at a rate of 30$/sq ft. [ 4 ] La décision à laquelle réfère cette lettre avait été prise par les membres du conseil municipal, lors d’une réunion informelle tenue en caucus.

Le 15 juin 2010, l’appelant Perez confirme au directeur général son acceptation de l’offre. Dès le lendemain, les appelants retiennent les services d’un entrepreneur général pour la construction éventuelle de leur nouvelle résidence sur ce terrain. [ 5 ] Peu après cet échange de lettres, l’appelant Perez apprend que certains résidents du quartier s’opposent à la vente de ce terrain boisé qu’ils désirent conserver comme espace vert et entendent faire valoir leurs préoccupations lors de la période de questions de la séance publique du conseil municipal du 6 juillet 2010.

Par anticipation, il fait parvenir une lettre aux membres du conseil municipal afin de répondre aux préoccupations des résidents. Immédiatement après cette séance publique, les membres du conseil municipal, toujours en caucus, décident de ne pas donner suite à la vente du terrain convoité par les appelants et le directeur général de la Ville en informe l’appelant Perez.

Malgré les démarches ultérieures que les appelants ont effectuées auprès du maire et du directeur général, la Ville refuse de procéder à la vente du terrain en litige, d’où le recours en passation de

titre et dommages initié par les appelants. [ 6 ] Il importe également de souligner qu’en 2007, les appelants avaient finalisé l’achat d’une lisière de terrain de ce même parc appartenant à la Ville, adjacent à leur maison actuelle, aux termes d’un long processus ayant débuté près de quatre ans auparavant.

* * * * * [7] C’est à bon droit que la juge de première instance a conclu que le recours en passation de

titre des appelants est manifestementmal fondé. [8] En plus de ne respecter aucune des formalités auxquelles est soumise l’action en passation de titre[4], les appelants n’invoquentaucune résolution de la Ville autorisant le retrait des parcelles de terrain en litige du domaine public de la Ville et sa vente à leurbénéfice. La règle de droit est bien connue : une municipalité, règle générale, ne s’exprime que par résolution ou par règlement dûmentadopté par son conseil en séance[5]. Or, un « caucus » n’est pas une séance au sens de la

Loi sur les cités et villes. À cet égard, lesauteurs Hétu et Duplessis écrivent : [2.47] De façon générale, les membres du conseil doivent agir collectivement en séance du conseil pour pouvoir lié la municipalité (art.350 L.C.V.; art. 83 C.M.). La loi distingue deux sortes de séances : les séances ordinaires et les séances extraordinaires qu’on appelaitavant le 12 juin 2008, spéciales. Le terme « séance » employé seul comprend ces deux sortes de réunions (art. 6 (5) L.C.V.; art. 25 (14)C.M.), mais ne couvre pas le cas d’un « caucus » ou d’une réunion informelle tenue en privé (9182-622 Québec inc. c.

Ville de PointeClaire, J.E. 2012-1181 (C.S.), paragraphe 98; Iredale c. Ville de Mont-Tremblant, J.E. 2011-595 (C.S.), 2011 QCCS 760, paragraphe172; Houde c. Benoit, [1943] B.R. 713; Yellowknife Property Owners Association v. City of Yellowknife, (1997) 40 M.P.L.R. (2d) 96(N.T.S.C.), 106). De même, la présence du maire, du directeur général et d’un membre d’un comité exécutif à une réunion n’en fait pas une réunion du conseil de la ville (Deschênes & Associés inc. c. Ville de Montréal, C.S. Montréal, (QC CS), no 500-05-074072-024, 12 novembre 2002, j.

Paul Chaput)[6]. (Nos soulignements) [9] La décision de vendre le terrain aux appelants à laquelle la lettre du directeur général réfère n’a jamais été approuvée parrésolution du conseil municipal de la Ville, pas plus que l’envoi de cette lettre.

Celle-ci ne peut donc, à elle seule, lier la Ville etconstituer une promesse valide et exécutoire à laquelle cette dernière se serait engagée selon l’article 1396 C.c.Q.[7]. [10] La juge de première instance a également eu raison de conclure que les appelants ne peuvent invoquer les théories del’expectative légitime ou de la préclusion promissoire pour forcer la Ville à respecter l’engagement de cette dernière auquel réfère ledirecteur général dans la lettre du 14 juin 2010.

Sans revoir en détail leurs conditions d’application et les remèdes auxquels elles peuventdonner lieu[8], il est suffisant, aux fins du présent pourvoi, de mentionner que le directeur général, tout comme le conseil municipal en« caucus », ne détenait pas l’autorité décisionnelle requise pour engager la Ville quant à la vente du terrain convoité.

Cette dernière nepeut dès lors avoir dérogé à « (…) une promesse (…) faite dans le cadre de sa compétence (…) »[9], ou encore à un engagement prisconformément à la loi[10], en refusant de vendre le terrain convoité aux appelants, de sorte que ces théories ne trouvent pas applicationen l’espèce. [11] Finalement, à la lumière des faits allégués, la demande ne fait voir aucune circonstance exceptionnelle qui aurait permis auxappelants d’obtenir, par voie judiciaire, une modification du règlement de zonage de la Ville afin de permettre un usage résidentiel duterrain convoité[11]. * * * * * [12] Par ailleurs, la juge de première instance ne discute pas des motifs pour lesquels elle a rejeté les conclusions en dommagesrecherchées par les appelants et a conclu au caractère abusif de cet aspect du recours. [13] Ce faisant, elle commet une erreur de droit, l’article 471 C.p.c. obligeant le tribunal à exprimer de façon concise, dans la minutede son jugement, les motifs de sa décision.

Cette erreur ne justifie pas pour autant que l’affaire soit retournée en Cour supérieure puisquesur la foi du dossier, la Cour est en mesure de reprendre l’exercice qu’aurait dû faire la juge de première instance[12]. [14] La seule allégation de la requête introductive d’instance des appelants portant sur les dommages réclamés est laconique : 41.

Furthermore, Defendant’s volte-face and subsequent treatment of the Plaintiffs with regard to the sale of the Lot is entirely abusiveand has caused the Plaintiff significant damages for which they are entitled to be compensated for in the amount of $25,000 each. [15] Les appelants ne précisent pas les gestes fautifs (subsequent treatment) qui auraient subséquemment été posés par lesreprésentants de la Ville, outre le fait que cette dernière a maintenu, après la réunion du 6 juillet 2010, sa décision de ne pas leur vendrele terrain en litige.

Ils ne détaillent pas non plus la nature des dommages subis, quantifiés globalement à 25 000 $ pour chacun desappelants. [16]

Malgré la lettre de son directeur général, qui n’aurait pas dû être transmise vu l’absence de résolution de la Ville, les appelantsconnaissaient la nécessité d’une approbation finale du conseil municipal avant que la vente ne puisse être finalisée. Ils devaient doncenvisager la possibilité raisonnable que cette approbation ne puisse jamais venir, notamment en raison de la volonté des résidents duquartier de conserver cet espace boisé.

Le passage suivant de la lettre que l’appelant Perez a transmis au conseil municipal avant laséance publique du 6 juillet 2010 démontre que son auteur est pleinement conscient de la précarité de son projet : […] Should you decide not to proceed with the project at this juncture, I would like to take the opportunity to thank you sincerely, on behalfof my family, for having at least allowed me the opportunity to present my project and having taken Council’s precious time to considerit. (Nos soulignements) [17] Quant à la mise en demeure reçue de l’entrepreneur à qui les appelants avaient confié avec empressement la construction

éventuelle de leur nouvelle résidence, elle ne peut non plus justifier le recours en dommages des appelants. En plus d’être purement hypothétique, la responsabilité des appelants envers cet entrepreneur résulterait de leur propre témérité puisqu’ils se sont engagés envers un tiers avant même que le processus de vente ne soit finalisé.

De plus, tel que les appelants l’allèguent eux-mêmes dans leur requête, ceux-ci savaient pertinemment, notamment en raison de leur expérience passée lors de l’acquisition d’un terrain de la Ville en 2007, qu’il s’écoulerait un certain délai avant que la transaction ne puisse même être complétée.

Dans ce contexte, il était téméraire de signer une entente avec un entrepreneur dès le 16 juin 2010, dont la requête ne précise par ailleurs pas la teneur. [ 18 ] Considérant les faits de l’espèce, et vu l’absence d’allégations permettant de conclure que la conduite du directeur général ou du maire de la Ville pourrait avoir occasionné un préjudice aux appelants, outre leur déception, le recours en dommages des appelants était voué à l’échec, de sorte que permettre la continuation de la procédure serait abusif envers l’intimé aux termes de l’article 54.1 C.p.c. [13] . [ 19 ] C’est donc à bon droit que la juge de première instance a rejeté la demande en justice des appelants.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] REJETTE l’appel, avec dépens. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Paul Déry-Goldberg Spiegel Sohmer inc. Pour les appelants Me Marc-André Lechasseur Me Jean-Philippe Guay LeChasseur avocats Ltée Pour l’intimée Date d’audience : 13 janvier 2014