2018 QCCQ 886, 2018 QCCQ 886

Duchesne c. Killens 2018 QCCQ 886 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023493-163 DATE : 23 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAIRE DUCHESNE Demanderesse c.

LOUISE KILLENS PETER MARKHAUSER BRONWEN HEINS Défendeurs et demandeurs en garantie PHILIP EATON JOAN BARR Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Claire Duchesne procède à l’acquisition, le 15 octobre 2015, d’un chalet situé en la municipalité de Litchfield.

Cette vente, faite avec la garantie légale, est conclue pour la somme de 182 000$, et ce, suite à l’obtention, par Mme Duchesne, d’une inspection préachat. [1] [ 2 ] Il appert que deux problématiques en viennent à affliger, rapidement, l’Immeuble suite à son acquisition par Mme Duchesne. D’une part, un problème d’humidité est rencontré au sous-sol.

Par ailleurs, Mme Duchesne remarque également, au mois de février suivant, la présence de deux fissures, au rez-de-chaussée, au niveau de l’arche de la porte localisée entre la cuisine et le salon. [ 3 ] Inquiète de la problématique potentielle d’humidité au sous-sol, Mme Duchesne mandate de nouveau le même inspecteur ayant effectué l’inspection préachat. Les nouvelles ne sont pas bonnes.

Elle décide donc d’obtenir un premier estimé, dès le mois de décembre 2015, d’un entrepreneur en construction, et ce, en ce qui concerne cette problématique. [ 4 ] Ce premier estimé ne sera, au final, que très peu utile considérant que l’entrepreneur en question [2] n’est pas en mesure d’effectuer les travaux. [ 5 ] Mme Duchesne décide donc de mandater un second entrepreneur, soit M. Philippe Lauzon. Celui-ci effectue, en février et en mars 2016, l’ensemble des travaux jugés nécessaires afin de corriger les deux problématiques identifiées.

La facture totalise la somme de 17 098,30$ [3] , cette somme étant réduite à 15 000$ afin que le dossier puisse procéder devant la Division des petites créances. [4] [ 6 ] Ce n’est que le 6 mai 2016, soit après la fin des travaux, que Mme Duchesne avise pour la première fois les anciens propriétaires du chalet, soit Mme Killens, M.

Markhauser et Mme Heins. (ci-après les Défendeurs) La lettre de mise en demeure en question [5] est bien datée du 6 mai 2016, mais aurait été reçue, selon la preuve entendue, quelques semaines plus tard. [ 7 ] Les Défendeurs soulèvent que cette absence de dénonciation et de mise en demeure, en temps opportun, est fatale à la Demande de Mme Duchesne [6] .

[ 8 ] Les Défendeurs soumettent, par ailleurs, que Mme Duchesne n’a, de toute façon, pas agi à

titre d’acheteuse prudente et diligente dans les circonstances vu certaines mentions de l’inspecteur préachat au rapport daté du 6 octobre 2015. Subsidiairement, ils soumettent que la réclamation de Mme Duchesne n’est pas démontrée de manière prépondérante, vu l’absence de factures, notamment, quant au matériel acquis par l’entrepreneur général retenu par cette dernière. [ 9 ] Subsidiairement, les Défendeurs soumettent qu’en cas de responsabilité de leur part, que cette responsabilité devrait être relayée aux Défendeurs en garantie, soit M. Eaton et Mme Barr, à savoir les anciens propriétaires de l’Immeuble.

Ces derniers furent propriétaires de celui-ci jusqu’au mois de juin 2009. [ 10 ] Pour leur part, les Défendeurs en garantie soumettent également que l’absence de dénonciation à leur égard, tant de Mme Duchesne que des Défendeurs principaux, est fatale. [ 11 ] Quant au défaut de dénonciation et de mise en demeure, Mme Duchesne rétorque que les travaux effectués constituaient des travaux d’urgence, justifiant ainsi, soumet-elle, l’absence d’un tel avis préalable. [ 12 ] Qu’en est-il donc vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) Même en présumant de la démonstration de l’ensemble des critères propres à l’établissement de l’existence de vices cachés en l’espèce, l’absence d’avis préalable, de dénonciation – écrite ou verbale - et l’absence de mise en demeure adressée aux Défendeurs est- elle fatale quant au recours de Mme Duchesne? Cette dernière peut-elle prétendre que les travaux effectués constituaient des travaux d’urgence? ii)

En cas de réponse négative à la question i), Mme Duchesne démontre-elle que les problématiques associées au chalet constituent des vices cachés au sens des critères applicables? Dans l’affirmative, quelle somme doit lui être accordée sous ce chef? iii)

En cas de responsabilité de la part des Défendeurs, leur recours en garantie à l’encontre des Défendeurs en garantie est-il bien fondé? RÉSUMÉ ET ANALYSE DE LA PREUVE [ 14 ] En premier lieu, le Tribunal résumera et analysera les éléments de preuve pertinents à la solution du présent litige. LA PREUVE EN DEMANDE [ 15 ] Tout d’abord, notons que le chalet en question ne constitue pas la résidence principale de Mme Duchesne. Elle y logera, tout au plus, que quelques journées, notamment en raison de l’odeur, très intense précise-t-elle, d’humidité au sous-sol. [ 16 ] L’inspection préachat effectuée par M.

Daniel Ricard, dont le détail est produit en preuve, démontre que ce dernier informe Mme Duchesne, avant l’achat, de la présence d’un peu de moisissure de surface au sous-sol du chalet. [7] Personne, ceci dit, y compris M. Ricard, ne semble s’en inquiéter outre-mesure. Il est fortement suggéré à Mme Duchesne d’installer un déshumidificateur et de faire fonctionner celui-ci constamment. Ce sera chose faite. [ 17 ] Mme Duchesne précise au cours de son témoignage qu’elle ne « pensait pas que ce problème constituait un gros problème avant l’achat ».

Elle se fie, par ailleurs, sur la Déclaration des vendeurs [8] qui ne laisse sous-entendre la présence d’aucune problématique particulière, notamment quant au sous-sol. [ 18 ] Dans sa dénonciation/mise en demeure datée du 6 mai 2016 [9] , Mme Duchesne mentionne, en toutes lettres, ce qui suit : Or, au cours des semaines qui ont suivi l’achat de l’immeuble, certains signes laissant soupçonner l’existence de deux problèmes liés à la construction de cet immeuble se sont manifestés, à savoir une humidité excessive provenant du sous-sol et un affaissement de l’arche supportant la toiture et séparant la cuisine du solarium. (…) En conséquence, je vous fournis le présent avis afin de vous informer de cette situation et pour réserver tous mes droits et recours. [ 19 ] Dans le cadre de son témoignage, Mme Duchesne précise que sa découverte desdites problématiques – en particulier de celle relative aux fissures au rez-de-chaussée, n’est pas aussi soudaine que le laisse entendre sa lettre.

En fait, la découverte des fissures surviendrait plutôt au mois de février suivant, soit en février 2016. [ 20 ] La grande odeur d’humidité, « une odeur de cave » étant l’expression utilisée, est constatée, de nouveau, après l’achat, par Mme Duchesne. L’odeur est plus intense, selon elle, à ce moment. [ 21 ] Dès le mois de novembre, soit quelques semaines après l’achat, Mme Duchesne se dit que « le tout n’est pas normal », considérant que son déshumidificateur « tire 2 litres d’eau par jour. »

[ 22 ] Mme Duchesne constate, dès ce moment, et de plus en plus au fil des semaines, la présence de traces d’humidité au bas des murs. [ 23 ] Mme Duchesne est informée, dès le mois de décembre 2015, par le premier entrepreneur auquel elle se réfère, que des travaux importants – de l’ordre de 20 000$ - seront nécessaires afin de corriger, notamment, l’absence de pare-vapeur. [ 24 ] Le second entrepreneur, soit M. Lauzon, lui confirme le tout vers la fin janvier 2016.

Les travaux sont effectués en février et mars 2016 – soit pendant une durée totale [10] d’environ 6 semaines, « à temps plein », tel que précisé par Mme Duchesne. [ 25 ] D’ailleurs, pendant la réalisation de ces travaux, l’entrepreneur Lauzon découvre un « trou », d’environ 1 pied par pied, qui « débouche » directement vers le sol et qui expliquerait, semble-t-il, la froideur généralisée au sous-sol.

Ce trou, après quelques jours suivant sa découverte, est finalement recouvert. [ 26 ] Les travaux semblent démontrer, par ailleurs, que la chambre qualifiée par les parties de « chambre jaune » [11] , qui constituait antérieurement une salle de lavage, ne serait pas étanche, vu la présence, non refermée, d’un tuyau de sécheuse qui n’aurait jamais été valablement refermé. [ 27 ] L’isolation, par ailleurs, est refaite à ce moment, et ce, en particulier pour trois des quatre murs du sous-sol. [ 28 ] Quant aux fissures rencontrées au rez-de-chaussée, Mme Duchesne indique que l’entrepreneur lui fait remarquer celles-ci quelque temps en février 2016.

En résumé, l’arche en question « s’affaissait vers le centre », vu l’insuffisance alléguée du linteau principal. Cela entrainerait, selon Mme Duchesne, diverses problématiques, notamment la présence fréquente de coccinelles dont elle ignore, dans les faits, la provenance exacte. [ 29 ] Les travaux correctifs sont rapidement effectués. « On bouche les trous, on change le linteau et tout est refermé », précise-t-on. [ 30 ] Certains travaux sont effectués après la mise en demeure du mois de mai 2016.

Ceci dit, Mme Duchesne précise que cet item, totalisant un peu plus de 1 000$, n’est pas réclamé des Défendeurs. [ 31 ] En résumé, Mme Duchesne soumet qu’elle n’a pas transmis de dénonciation préalable vu, soumet-elle, l’urgence des travaux effectués ( on était en plein hiver , plaide-t-elle), et vu également, ajoute-t-elle, qu’elle ne savait pas, dès le mois d’octobre et de novembre, qu’elle était en présence d’un « vice caché ». Ceci dit, elle concède sans difficulté qu’elle connait l’existence des « véritables problèmes », et ce, dès le mois de février 2016.

« C’est en février que je m’en rends compte », précise-t-elle. [ 32 ] Quant à l’entrepreneur Philippe Lauzon, son témoignage est admis à

titre de témoin expert. M. Lauzon est un contracteur [12] . [ 33 ] Ce dernier confirme que les travaux se sont échelonnés sur une période d’environ 6 semaines – que la part du lion des travaux concerne le sous-sol – et qu’il a été totalement payé de ses services par Mme Duchesne. [ 34 ] M. Lauzon confirme par ailleurs l’absence de pare-vapeur au sous-sol, que cette exigence existait bel et bien à la date de la construction du chalet (soit en l’an 2000) et que l’isolation y était déficiente. [13] [ 35 ] Il est apparu manifestement que Mme Duchesne est devenue très inquiète de la situation au sous-sol.

D’ailleurs, elle précise qu’elle a considéré qu’il y avait urgence et qu’elle ne pouvait donc pas aviser les Défendeurs de la réalisation de tels travaux en temps opportun. [ 36 ] Comme elle le précisera au cours de son témoignage : « Pour moi, je me sentais en situation d’urgence . » [ 37 ] Ceci dit, M. Lauzon précise, quant aux travaux au sous-sol, qu’une telle urgence n’existait pas – dans les faits. En réalité, le fameux trou d’un pied par un pied aurait pu être bloqué temporairement, dans l’attente de travaux correctifs plus permanents.

D’ailleurs, le trou en question est demeuré ouvert « pendant quelques jours » avant d’être finalement bloqué. [ 38 ] Quant aux travaux au rez-de-chaussée, il appert du témoignage de M. Lauzon que « The extension was wrong from the beginning ». Ceci dit, malgré la présence de ces fissures, le témoignage de M. Lauzon est clair : il n’y avait aucun risque imminent, d’effondrement ou autrement, lié à ces fissures localisées au-dessus de l’arche. [ 39 ] Quant à sa facturation, M. Lauzon concède que celle-ci comporte des items liés à la main-d’œuvre ainsi qu’aux matériaux.

Aucune facture – quant à ces matériaux – n’est cependant produite même si ceux-ci représentent une portion importante de la facturation soumise. Aucun détail, ni ventilation, de la main-d’œuvre n’est produit au soutien de la facture en question. [ 40 ] Ceci dit, Mme Duchesne précise que les travaux effectués par M. Lauzon corrigent les problématiques rencontrées. LA PREUVE DES DÉFENDEURS PRINCIPAUX [ 41 ] Essentiellement, les Défendeurs, qui ont acheté le chalet en 2009, se concentrent sur l’absence de dénonciation et de mise en demeure, ainsi que sur le préjudice subi en conséquence.

Ceux-ci soumettent qu’ils ne pourront jamais évaluer la situation à son juste mérite, ni évaluer les causes, le cas échéant, de la présence des vices allégués par Mme Duchesne. « We never had a chance to look at it ». “ We could have mandated our own expert to look at the alleged problems, including the beam. ” [ 42 ] “ This is very unfair ” ajoute Mme Heins. [ 43 ] Mme Heins témoigne à l’effet qu’elle n’a jamais eu connaissance, par ailleurs, de quelconque problématique au sous-sol ni au rez-de-chaussée. Par ailleurs, elle n’aurait jamais « dormi » au chalet en question – celui-ci étant un simple investissement.

Quant aux

travaux d’agrandissement du chalet, ceux-ci avaient été effectués par les Défendeurs en garantie.

Cela n’est pas contesté. [ 44 ] Quant aux travaux liés à la « chambre jaune », ceux-ci ont bien été effectués à une époque où les Défendeurs étaient propriétaires du chalet. [ 45 ] Ceci dit, Mme Heins ajoute que « we never opened a single wall in the cottage – we had no idea of what was behind the walls ». “We had guests that lived there and never complained about anything in the basement.” [ 46 ] Ainsi, la réception de la dénonciation écrite de Mme Duchesne, “in late May 2016”, constitue, pour les Défendeurs, une grande surprise. [ 47 ] Les Défendeurs soumettent, par ailleurs, que les travaux effectués par Mme Duchesne et son entrepreneur général ne peuvent aucunement se qualifier à

titre de travaux d’urgence, particulièrement vu que le chalet ne constituait qu’une simple résidence secondaire. « There was no peril », ajoute-t-elle. [ 48 ] Subsidiairement, les Défendeurs soumettent que les travaux effectués par Mme Duchesne viennent ajouter une plus-value au chalet, à savoir une plus-value qui n’est pas quantifiée précisément mais qui devrait être réduite, le cas échéant, de toute condamnation prononcée à leur encontre. LA PREUVE DES DÉFENDEURS EN GARANTIE [ 49 ] M. Eaton précise que son épouse [14] et lui ont procédé à l’acquisition du chalet en 2006. Ils y résident de manière permanente.

Ils sont ceux qui procèdent à la construction de « l’extension » au chalet [15] . Ceci dit, le témoignage de M. Eaton est à l’effet qu’aucun autre travail particulier n’est effectué quant au chalet, outre cette addition. [ 50 ] La vente effectuée aux Défendeurs le fut avec la garantie légale. [16] [ 51 ] Les Défendeurs en garantie soumettent n’avoir été avisés de l’existence d’une réclamation qu’en février 2017 [17] , ceux-ci contestant avoir reçu la lettre datée du 29 juin 2016 [18] , lettre qui leur aurait été transmise par les Défendeurs.

D’ailleurs, la preuve soumise démontre que cette lettre – transmise par courrier recommandé – aurait été « refusée [19] ». À tout événement, les Défendeurs en garantie soumettent également subir un préjudice important de la réalisation de travaux « en catimini » par Mme Duchesne, ce qui leur a retiré le droit de procéder aux vérifications et inspections appropriées dans les circonstances. [ 52 ] Les Défendeurs en garantie soumettent également, par ailleurs, que les travaux effectués par Mme Duchesne ne peuvent se qualifier de travaux urgents. « Humidity is not flooding », plaide M.

Eaton, qui ajoute que rien n’empêchait Mme Duchesne d’aviser les parties concernées – en leur accordant un délai raisonnable dans les circonstances – afin que ceux-ci puissent protéger leurs droits et afin que ceux-ci puissent contrôler la nature et l’étendue des dommages allégués et la cause, le cas échéant, de ceux-ci. PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION [ 53 ] La réclamation de Mme Duchesne étant de nature civile, le fardeau de preuve – qui est le sien – en est un de prépondérance des probabilités.

Ainsi, il revient à Mme Duchesne d’établir, au moyen d’éléments de preuve – testimoniale, documentaire ou autre – le bien-fondé de sa réclamation. [ 54 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) promulguent d’ailleurs ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 55 ] En matière de recours basé sur la garantie de qualité, il est important de rappeler le libellé des articles 1726, 1728 et 1739 CCQ, ceux-ci énonçant : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[ 56 ] La jurisprudence a établi une série de critères applicables [20] afin de déterminer si un immeuble est affecté de vices cachés. [ 57 ] En effet, un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra en principe établir les cinq éléments suivants : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2. Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente; 4. Que le vice était caché au moment de la vente; 5.

Que le vice a été dénoncé en temps opportun; [ 58 ] L’examen de l’immeuble par l’éventuel acheteur doit être celui d’un acheteur prudent et diligent, et ce, sans avoir besoin de recourir à un expert, tel que le stipule l’article 1726 CCQ. L’examen du bien doit cependant être raisonnable, attentif et sérieux. [21] Il s’agit d’un examen qui doit être attentif, mais qui peut demeurer

sommaire. [22] [ 59 ] En l’espèce, Mme Duchesne ne conteste pas avoir fait défaut de transmettre, avant la réalisation des travaux dont elle réclame le remboursement, une telle dénonciation. Aucune telle dénonciation – ni mise en demeure – même verbale – n’a été communiquée aux Défendeurs ou aux Défendeurs en garantie avant la réalisation de l’ensemble des travaux ici réclamés. [ 60 ] Ceci étant, la Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Facchini c.

Coppola [23] rappelle les principes applicables en matière de dénonciation d’un vice caché, et ce, en ces termes : [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine, la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi : 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l’a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché . Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez, le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci.

L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer . [références omises – nos soulignements] [ 61 ] Les auteurs Baudouin et Jobin, dans leur Traité sur les obligations [24] , abondent dans le même sens lorsqu’ils rappellent le fondement de la nécessité d’une telle dénonciation avant la réalisation de travaux correctifs.

Ces auteurs précisent, en application de l’article 1602 CCQ [25] ce qui suit : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux s'avèrent particulièrement exigeants et pour lequel l'absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure de plein droit par l'effet de la loi ou du contrat. Il s'agit de l'exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l'obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur (article 1602).

Pour se prévaloir de ce droit, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti. La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l'exécution de remplacement. (…) [ 62 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Catherine Mandeville, J.C.S., dans l’affaire SG2C inc c. Morin [26] : [47] En ce qui concerne l’avis requis en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , le Tribunal rappelle qu’il s’agit d’une règle qui s’applique spécifiquement en matière de garantie de droit de propriété. Cette exigence est applicable au cas en l’espèce. [48] Comme le soulignait encore récemment la Cour d’appel (décision du 19 avril 2013 Optimum c. Trudel, EYB 2013 – 200962), la jurisprudence et la doctrine sont unanimes : cette obligation de donner un avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. constitue une condition de fond . Ainsi, cette obligation ne peut, comme l’a pensé le représentant de l’acheteur M. Poirier, varier selon qu’il estime approprié ou utile de donner un préavis en fonction des circonstances. En fait, il s’agit d’une disposition qui prévoit une obligation en faveur du vendeur, laquelle se fonde notamment sur son droit à une défense pleine et entière. [49 ] L’objectif de cet avis prévu par la loi est de permettre au vendeur de constater par lui-même l’existence du vice allégué en

temps opportun et, le cas échéant, de prendre s’il le souhaite la décision d’y remédier par lui-même en fonction de ses propres décisions et méthodes de réparations et non de celles choisies par l’acheteur. [50] En fait, l’obligation d’envoyer l’avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. existe même si le vendeur connaît ou est présumé connaître l’existence du vice en question. [51] La seule exception à cette règle en est une qui a été créée par la jurisprudence, et qui se fonde notamment sur les principes développés en matière de mise en demeure de plein droit. [52] Il s’agit d’exceptions dont la démonstration est bien entendu à la charge de celui qui désire se fonder sur ces exceptions pour justifier son manquement à l’obligation d’envoyer un avis en vertu de 1739 C.c.Q. [53] Ces exceptions sont les suivantes : 1- une urgence, que la jurisprudence a décrite comme étant le cas où le bien est menacé par un dépérissement immédiat advenant le défaut de remédier au vice; 2- si le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice; ou 3- s’il a renoncé à se prévaloir du défaut d’avis par l’acheteur. [nos soulignements] [ 63 ] Comme le mentionne, par ailleurs, la Cour d’appel du Québec, sous la plume de l’Honorable Juge Bich, dans l’arrêt Immeubles de l’Estuaire phase III inc c.

Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III [27] : [158] Selon cette disposition [28] , le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l'acheteur, même dans le cas où le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice.

Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage sur la vente, écrit que : Bien que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer ne puisse se plaindre d'avoir reçu un avis tardif, il a quand même droit de recevoir un avis écrit de l'existence du vice avant que l'acheteur n'intente des procédures contre lui; seule est supprimée, à l'égard d'un tel vendeur, l'obligation de l'aviser dans un délai raisonnable.

Le but de ce préavis, on l'a vu, est de permettre au vendeur de réparer le vice et, le cas échéant, de vérifier si le vice est grave et s'il est attribuable à une mauvaise utilisation par l'acheteur; cet objectif est tout aussi pertinent pour le vendeur professionnel que pour celui qui ne l'est pas. [159] L'auteur indique dans ce passage que l'acheteur doit donner ce préavis avant d'intenter les procédures mais, vu le but du préavis, tel qu'expliqué plus haut (voir supra, paragr. [152]), il faut comprendre que l'acheteur doit donner ce préavis avant même de procéder aux réparations : on ne peut pas, autrement, parler de dénonciation. [références omises – nos soulignements] [ 64 ] La révision de la jurisprudence pertinente permet ainsi d’établir, en outre, les constats suivants :

i) Le but de la dénonciation – et de la mise en demeure (devant précéder l’exécution des travaux) est de permettre au vendeur d’évaluer non seulement la valeur de la réclamation mais également l’origine de celle-ci; [29] ii) La dénonciation et la mise en demeure ont des objectifs différents. La dénonciation ne vise qu’à informer le vendeur de l’existence d’un vice alors que la mise en demeure doit accorder à ce dernier l’opportunité de remédier à la problématique dénoncée.

Alors que la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable – la mise en demeure, pour sa part, doit absolument être antérieure à la réparation du vice par l’acheteur [30] ; iii) L’absence d’une telle mise en demeure est normalement fatale au recours institué en matière de vices cachés [31] - il s’agit normalement d’une fin de non-recevoir, ni plus ni moins; iv) Même si la preuve démontre que le vendeur avait connaissance du vice, cette situation, dans les faits, ne fait que supprimer l’obligation de dénonciation dans un délai raisonnable (1739(2) CCQ) et non pas l’obligation d’envoyer un avis – une mise en demeure, et ce, avant le début des travaux ; [32]

v) Ainsi, la dénonciation préalable aux réparations est, sous réserve de certaines exceptions, impérative [33] ; vi) Il faut, ceci dit, que cette absence de dénonciation ait été la cause d’un préjudice qualifié de réel [34] pour le vendeur, et non pas un simple préjudice « de droit »; [35] [ 65 ] La règle du caractère impératif – et ultimement fatal – du défaut d’envoi d’un tel avis est tempéré par quelques exceptions jurisprudentielles, à savoir la situation d’urgence - l’atteinte, somme toute, des objectifs poursuivis par la mise en demeure – la répudiation, par le vendeur, de sa responsabilité à l’égard du vice - ou la renonciation, expresse ou implicite à invoquer le défaut d’un tel avis. [36] [ 66 ] Un parallèle peut évidemment être tracé entre ces exceptions et les situations permettant de considérer qu’un débiteur est en demeure de plein droit, et ce, tel que précisé à l’article 1597 CCQ.

Cet

article énonce : 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence. Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible

l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [ 67 ] Ceci dit, le fardeau de prouver l’existence de l’une ou l’autre de ces exceptions au principe appartient résolument, en l’espèce, à Mme Duchesne [37] .

Ainsi, cette dernière, en particulier, a-t-elle réussi à démontrer une situation d’urgence permettant de passer outre à l’obligation de transmettre un tel avis préalable à la réalisation des travaux? [ 68 ] La jurisprudence a défini ce qui doit être entendu comme constituant des travaux d’urgence.

En effet, pour réussir dans une telle démonstration, la preuve doit démontrer l’existence d’un élément de dangerosité, de risque réel de détérioration ou de perte du bien justifiant ainsi une réparation extrêmement rapide et immédiate. [38] [ 69 ] Afin de démontrer l’existence d’une telle situation d’urgence, Mme Duchesne devait donc établir, en l’espèce, que la situation était telle – objectivement parlant – qu’elle n’avait aucun autre choix que de procéder très rapidement aux travaux correctifs effectués.

Ainsi, elle doit démontrer que même le délai normalement requis afin d’aviser valablement les Défendeurs principaux aurait pu être problématique vu le risque imminent de détérioration du chalet. L’existence d’un péril doit être démontrée. [39] [ 70 ] En l’espèce, la preuve soumise ne démontre nullement l’existence d’une situation – objective – d’urgence. [ 71 ] Le Tribunal ne doute nullement de la bonne foi de Mme Duchesne.

Le Tribunal ne doute aucunement qu’elle ait pu ressentir, subjectivement, « l’urgence de la situation », et que les problématiques rencontrées ont pu l’inquiéter considérablement. [ 72 ] Ceci dit, la chronologie des événements démontre – très clairement d’ailleurs – qu’il était plus que possible pour Mme Duchesne d’aviser les Défendeurs, en temps opportun, avant la réalisation des travaux.

En ne procédant pas de la sorte, il apparait clairement que les Défendeurs, et par ricochet les Défendeurs en garantie, ont subi un réel préjudice, eux qui n’ont pu constater quoi que ce soit sur place, et ce, avant que l’ensemble des travaux réclamés aient été complétés. [ 73 ] Mme Duchesne aurait pu, dans les faits, agir autrement et donner cette opportunité aux Défendeurs. [ 74 ] En effet, Mme Duchesne a ses premiers doutes très peu de temps après la vente.

Ces doutes se concrétisent à ce point sérieusement qu’elle obtient plusieurs confirmations de ceux-ci en novembre, par l’entremise de l’inspecteur Ricard. [ 75 ] Ces doutes sont d’autant plus concrétisés en décembre lorsqu’elle obtient une soumission, se chiffrant aux environs de 20 000$, de la part de l’entrepreneur Ghislain Morin. [ 76 ] Les travaux en question sont réalisés sur une période de 6 semaines, en février et mars 2016, soit plusieurs semaines après cette première soumission. [ 77 ] Le chalet en question n’est aucunement, par ailleurs, la résidence principale de Mme Duchesne, tempérant d’autant plus l’urgence – dans les faits – de la situation.

Elle n’y réside pas. [ 78 ] Par ailleurs, même le témoin expert de Mme Duchesne, soit M. Lauzon, confirme au Tribunal que la problématique en lien avec le sous-sol ne nécessitait pas de travaux correctifs d’urgence. Son commentaire concerne également la présence du fameux trou d’un pied par un pied. Ce trou fut « à découvert » pendant de nombreux jours avant d’être recouvert. Ce dernier aurait pu, par ailleurs, conformément à son témoignage, être « bloqué temporairement. » [ 79 ] Le Tribunal concède que ces travaux sont effectués au mois de février, donc en période froide.

Ceci dit, rien dans la preuve ne permet de conclure que cette situation entraine la nécessité de procéder, de la sorte, sans en aviser les Défendeurs en temps opportun. [ 80 ] Le même constat s’impose quant aux travaux au rez-de-chaussée. Les fissures en question ne sont découvertes, pour leur part, qu’en février 2016, et les travaux sont effectués en mars.

D’ailleurs, la facture finale, incorporant l’ensemble des travaux effectués, est datée du 15 mars 2016. [40] [ 81 ] Encore là, le témoin expert de Mme Duchesne confirme, séance tenante, l’absence d’urgence particulière quant aux travaux à effectuer. [ 82 ] Ainsi, à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, le Tribunal doit conclure que les travaux correctifs en question ne constituaient pas – au sens où l’entendent les Tribunaux – des travaux d’urgence. [ 83 ] La preuve, par ailleurs, ne démontre pas l’existence de quelconque autre motif d’exception permettant de justifier, en l’espèce, l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux correctifs. [ 84 ] Les Défendeurs n’ont, en aucun temps pertinent à cette question, répudié leur responsabilité. [ 85 ] Avaient-ils connaissance, ceci dit, de l’existence de ces vices? [ 86 ] La preuve ne le démontre aucunement.

Non seulement les Défendeurs, ni les Défendeurs en garantie d’ailleurs – ne peuvent se qualifier de vendeurs professionnels, mais la preuve ne démontre pas non plus leur connaissance de l’existence des vices. [ 87 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’apprécier les témoignages de Mme Heins et de M. Eaton. Leurs témoignages sont crédibles. Leurs explications tout autant. Le Tribunal ne croit pas que les vices en question étaient connus de quiconque en défense. [ 88 ] À tout événement, le fardeau de démontrer une telle connaissance appartenait à Mme Duchesne.

La preuve n’en a pas été faite. [ 89 ] Ainsi, l’exception additionnelle permettant de passer outre à l’envoi d’un avis préalable [41] – soit celle du dol – n’est pas non plus rencontrée ici. [42]

[ 90 ] Cette notion de dol [43] – soit de fausses représentations - est définie à l’article 1401 CCQ, et ce, en ces termes : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 91 ] Ici, la preuve soumise – tant testimoniale que documentaire – ne permet nullement de conclure à l’existence d’un dol ou de quelconque fausse représentation – de quiconque en défense et en défense en garantie. La bonne foi, par ailleurs, se présume. [44] [ 92 ] Ainsi, vu la conclusion quant à la première question en litige, les autres questions deviennent – malheureusement pour Mme Duchesne – sans objet. [ 93 ] Conséquemment, la Demande de Mme Duchesne devra être rejetée.

LES FRAIS DE JUSTICE [ 94 ] Quant aux frais de justice, le premier alinéa de l’article 340 du Code de procédure civile [45] énonce ce qui suit : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 95 ] En l’espèce, le Tribunal considère approprié que Mme Duchesne n’ait pas à supporter les frais de justice des Défendeurs, malgré le résultat du présent jugement. [ 96 ] Le Tribunal considère qu’il est inutile d’affliger davantage cette dernière par l’entremise des frais de justice. [ 97 ] Quant à la demande en garantie des Défendeurs à l’encontre des Défendeurs en garantie, elle devient sans objet. Elle sera donc, par voie de conséquence, rejetée, le tout également sans frais de justice vu les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande de la demanderesse; REJETTE la Demande en garantie des Défendeurs à l’encontre des Défendeurs en garantie; LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 13 février 2018