2015 QCCA 1492, 2015 QCCA 1492

9197-6837 Québec inc. c. Terrebonne (Ville de) 2015 QCCA 1492 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024207-144 (700-22-024101-114) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 16 septembre 2015 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. APPELANTE AVOCATE 9197-6837 QUÉBEC INC. Me GABRIELLE LACHANCE TOUCHETTE ( Tandem avocats-conseils ) INTIMÉE AVOCAT VILLE DE TERREBONNE Me DANIEL CHAMPAGNE ( Champagne Perreault )

En appel d’un jugement rendu le 7 janvier 2014 par l’honorable Benoit Sabourin, de la Cour du Québec, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Fiscalité municipale – taxation – droits sur les mutations immobilières – exemption. Greffière d’audience :Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 31 Argumentation par Me Gabrielle Lachance Touchette. 9 h 57 Argumentation par Me Daniel Champagne. 10 h 15 Réplique par Me Gabrielle Lachance Touchette. 10 h 17 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 10 h 17 Suspension de la séance. 10 h 19 Reprise de la séance.

PAR LA COUR Jugement unanime prononcé par l'honorable Louis Rochette, J.C.A. – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le juge de première instance résume ainsi le litige qui oppose les parties : [1] 9197-6837 Québec Inc. (ci-après nommée « 9197 ») réclame 46 231,66$ à la Ville de Terrebonne (ci-après nommée « Terrebonne »). 9197 veut récupérer ce qu'elle a payé à Terrebonne à

titre de droits de mutations immobilières suite à l'acquisition de deux immeubles. 9197 prétend qu'elle bénéficie de l'exonération prévue à l'article 19 al.1

a) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (ci-après nommée la « LDMI »). [ 2 ] En substance, l'article 19 al.1

a) de la LDMI crée une exemption du paiement des droits de mutations immobilières (communément appelé «taxe de Bienvenue») lorsque le transfert d'un immeuble est fait par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire, qui est une personne morale dont au moins 90% des actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété de ce cédant, immédiatement après le transfert.

[2] En première instance, l’intimée contestait le recours de l’appelante pour les motifs suivants : [ 3 ] Terrebonne conteste la demande. Elle plaide que 9197 ne peut bénéficier de l'exonération prévue à l'article 19 al.1

a) de la LDMI parce que les immeubles ne sont pas cédés par des personnes physiques. Terrebonne plaide aussi que le transfert des immeubles n'est pas fait au bénéfice d'une personne morale dont au moins 90% des actions du capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété de la personne physique qui transfère les immeubles, immédiatement après le transfert [1] . [3] L’article 19 1 er al.

a) LDMI [2] énonce : 19. Il y a exonération du paiement du droit de mutation dans les cas suivants:

a) le transfert est fait par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire qui est une personne morale dont au moins 90 pour cent des actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété de ce cédant immédiatement après le transfert; [ 4 ] Le juge expose d’abord, après un examen de l’état du droit en la matière, que l’expression « personne physique » utilisée à l’article 19 de la LDMI doit être interprétée strictement et ne peut viser une société en nom collectif.

Il rappelle que, depuis l’avènement du Code civil du Québec , il est bien établi qu’une société en nom collectif possède un patrimoine autonome et distinct de celui de ses associés. [ 5 ] Le juge s’appuie sur l’arrêt Polyclinique Médicale Fabreville [3] prononcé par la Cour le 27 mars 2007, pour mettre de côté la prétention de l’appelante selon laquelle une société en nom collectif constitue une collectivité de personnes physiques pouvant bénéficier des exonérations prévues aux paragraphes 19 al.1 (

a) et (

b) LDMI. Le juge se réfère également à l’arrêt Ferme CGR enr., s.e.n.c. (Syndic de) [4] dans lequel le juge Rochon écrit, pour la Cour, que «il n’apparaît plus possible de traiter du patrimoine de la société comme s’il appartenait, par indivision, aux associés» [5] . [ 6 ] L’examen de la preuve amène ensuite le juge à conclure que c’est bel et bien la société Immobilier Debien Bonneau [Société] immatriculée par Josée Debien et Gerry Bonneau en mars 2007 qui a vendu les immeubles concernés à l’appelante, et non les associés de celle-ci personnellement.

Le juge écrit : [36] Dans tous les actes publiés antérieurement au 20 avril 2009 au Registre foncier, Josée Debien et Gerry Bonneau agissent toujours ensemble comme étant les seuls associés de Debien-Bonneau. [ 7 ] Poussée dans ses derniers retranchements, l’appelante plaide que la Société n’est jamais devenue propriétaire des immeubles vendus puisqu’il n’y a pas de mention au registre foncier que c’est bien elle qui a acquis les immeubles.

Elle ajoute que les actes de vente concernés sont signés par Josée Debien et Gerry Bonneau en leur qualité personnelle. [ 8 ] Le juge rejette cette affirmation qui «contredit manifestement des actes authentiques» [6] . En somme, les deux associés ne peuvent avoir vendu des immeubles dont ils n’étaient pas propriétaires et l’appelante se voit refuser l’exonération prévue à l’article 19 LDMI. [ 9 ] Devant la Cour, l’appelante plaide que, depuis 2007, les actes relatifs aux immeubles et notamment les actes de vente du 25 septembre 2007, ont «été signés personnellement par Gerry Bonneau et Josée Debien».

Ces derniers auraient mis les immeubles à la disposition de la Société pour qu’elle les exploite, sans transférer pour autant leur droit de propriété dans ceux-ci. [ 10 ] L’appelante ajoute qu’au moment des transactions , soit la vente par Bonneau et Debien de leur moitié indivise dans les immeubles, ils étaient respectivement propriétaires d’au moins 90 % des actions émises et ayant plein droit de vote de l’appelante, conformément à la loi. [ 11 ] Enfin, le juge aurait erré en décidant que l’intimée pouvait examiner les actes antérieurs pour remettre en cause, en définitive, les déclarations de Bonneau et Debien. [ 12 ] Cet appel est sans mérite. [ 13 ] D’abord, l’article 14 LDMI confère au fonctionnaire municipal chargé de la perception des taxes la latitude nécessaire pour refuser ou accepter une demande d’exonération.

Il a le pouvoir de requalifier la transaction à la base de la demande d’exonération et de remettre en question, le cas échéant, les mentions contenues dans la réquisition d’inscription de l’acte de transfert. Cette disposition doit recevoir une interprétation libérale permettant au fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité de faire adéquatement son travail [7] .

La municipalité a le devoir de déterminer notamment s’il y a exonération ou non du paiement du droit de mutation. [ 14 ] Ensuite, le juge de première instance se dirige bien en droit et conclut, avec raison, qu’une société en nom collectif ne peut être assimilée à une «personne physique» au sens de la LDMI. Lorsqu’une transaction concerne une société de personnes, l’article 19 al. 1

a) ne peut trouver application. [ 15 ] Or, l’examen des actes d’acquisition des deux propriétés en cause le 25 septembre 2007 [8] révèle qu’elles sont acquises par Bonneau et Debien agissant ensemble comme étant les seuls associés de la Société. Les constats du juge quant à la propriété des immeubles sont inébranlables et cela suffit pour sceller le sort du pourvoi : [39] Le Tribunal conclut que les Immeubles ont été initialement acquis par Debien-Bonneau, une société en nom collectif.

Le Tribunal ne dispose d'aucune preuve lui permettant de conclure que les Immeubles ont été cédés à Josée Debien et Gerry Bonneau et sont retournés dans leur patrimoine respectif depuis leur acquisition par Debien-Bonneau , le 25 septembre 2007. En conséquence, les Immeubles ne pouvaient être transférés à 9197 par Josée Debien et Gerry Bonneau en leur qualité de personne physique. [ 16 ] Qui plus est, il revient à la personne qui réclame une exonération du paiement du droit de mutation de démontrer que les

conditions requises sont satisfaites. C’est là son fardeau. [ 17 ] L’appelante devait donc démontrer notamment que les cédants, que l’on prétend être ici Bonneau et Debien, détenaient au moins 90 % des actions du capital-actions de l’appelante immédiatement après ce transfert .

La date de ce transfert constitue donc un élément important de l’équation. [ 18 ] Selon les déclarations faites au notaire instrumentant à l’occasion des actes de vente du 20 avril 2009 [9] , les cédants déclarent avoir signé, les 1 er et/ou 2 janvier 2009 [10] , deux conventions sous seing privé portant sur des immeubles dont la valeur marchande approche 3 millions de dollars. Ces actes de vente sous seing privé n’ont jamais été produits malgré que celui qui invoque un tel acte doive en faire la preuve [11] .

Enfin, l’acte sous seing privé n’a point de date contre les tiers et celle-ci doit être établie contre eux par tous moyens [12] , ce qui n’a pas été fait. En conséquence , LA COUR : [ 19 ] REJETTE l’appel, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Gabrielle Lachance Touchette Tandem avocats-conseils inc. Pour l'appelante Me Daniel Champagne Champagne, Perreault avocats Pour l'intimée