2017 QCCQ 8614, 2017 QCCQ 8614

Érablière Ste-Marguerite inc. c. April 2017 QCCQ 8614 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032500-165 DATE : 12 juillet 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ÉRABLIÈRE STE-MARGUERITE INC. -et- CONSTRUCTION DES LAURENTIDES INC. Demanderesses / défenderesses reconventionnelles c. NATHALIE APRIL Défenderesse / demanderesse reconventionnelle JUGEMENT [ 1 ] Le présent jugement marque la fin d’un long parcours pour les parties.

Ce parcours les a menées à la Régie du logement, à la Division d’appel et administrative de la Cour du Québec, à la chambre civile de cette même Cour et finalement, suite à une gestion de l’instance du soussigné, à la Division des petites créances. [ 2 ] Chaque

partie garde un goût amer de cette saga et en blâme l’autre, lui réclamant au passage des dommages contractuels, des dommages moraux et même des dommages exemplaires ou punitifs. Il est temps de recadrer les choses et de les placer dans une plus juste perspective. Le contexte [ 3 ] Nathalie April vit une mauvaise passe à l’été 2015. Éconduite de chez elle dans des circonstances difficiles, elle en est réduite à résider dans son véhicule.

Elle a l’idée de se tourner vers son amie, Johanne Jacques. [ 4 ] Celle-ci œuvre comme travailleuse autonome auprès de la demanderesse Construction des Laurentides inc., une entreprise qui gère à son profit plusieurs immeubles qu’elle loue de la demanderesse Érablière Ste-Marguerite inc. Madame Jacques s’adresse alors à Louis Pratt, le président des deux entreprises, à qui elle propose de dépanner madame April pour une courte période de temps. [ 5 ] Monsieur Pratt, qui connait Nathalie April, est réticent. Mais madame Jacques insiste.

Les deux finissent par offrir en location à madame April, pour une période d’un mois seulement, une maison située sur un ensemble immobilier appartenant aux entreprises de monsieur Pratt. [ 6 ] Il en résulte l’entente P-3, un bail de villégiature valable du 18 août 2015 au 18 septembre suivant. [ 7 ] Madame April emménage donc à l’endroit désigné mais, contrairement à ce qui était prévu, elle apporte avec elle une grande quantité de biens et un certain nombre de vieux véhicules.

Elle entrepose tout cela à l’intérieur ou à l’extérieur de l’immeuble. [ 8 ] Après un mois, madame April n’est manifestement pas en mesure de quitter les lieux. Les parties conviennent d’une seconde entente d’un mois, la pièce P-4. [ 9 ] À l’expiration du bail, madame April insiste pour obtenir une nouvelle prolongation. Elle lui sera accordée, mais à la condition expresse qu’il s’agisse de la dernière fois. Elle devra quitter le 18 novembre 2015. [ 10 ] Mais, à l’approche de cette date, il devient clair que madame April n’entend pas déménager.

Ses affaires demeurent là et elle n’entreprend aucune démarche pour les déplacer. [ 11 ] Le 16 novembre 2015, elle envoie à Construction des Laurentides, sous pli recommandé, la lettre P-7 qui allègue que le bail liant les parties n’en est pas un de villégiature mais bien un bail de logement soumis à la juridiction de la Régie, ce qui lui procure le droit au maintien dans les lieux. [ 12 ] En réponse, Construction des Laurentides lui transmet par huissier une mise en demeure de quitter les lieux signée par Alain St- Amant, actionnaire minoritaire de l’entreprise. Madame April refuse.

[ 13 ] En décembre 2015, cette dernière s’adresse donc à la Régie du logement, qui décline juridiction. Elle demande l’autorisation d’en appeler de cette décision à la Division administrative et d’appel de la Cour du Québec. [ 14 ] Au même moment, Érablière Ste-Marguerite intente devant la chambre civile de cette Cour une demande en expulsion. [ 15 ] Madame April, qui possède des connaissances en droit, présente ensuite plusieurs demandes pour jonction d’instance, rejet, irrecevabilité et ordonnance de sauvegarde.

Elle produit également une défense et demande reconventionnelle qui contient des allégués et des conclusions en regard tant du recours des demanderesses en Cour du Québec que de son propre recours issu de la Régie du logement. [ 16 ] Le 24 mars 2016, le juge Georges Massol refuse à madame April la permission d’en appeler de la décision de la Régie. [ 17 ] Entretemps, de guerre lasse, madame April quitte les lieux en litige le 13 février.

Mais certains de ses biens s’y trouvent encore, en l’occurrence des véhicules entreposés à l’extérieur. [ 18 ] Le 12 avril 2016, le soussigné est saisi des demandes préliminaires de toutes les parties en chambre de pratique. [ 19 ] Les demandes de sauvegarde et de rejet de madame April sont rejetées.

Sa demande en irrecevabilité est référée au juge du fond et sa défense et demande reconventionnelle est amendée pour tenir compte de la fin du recours à la Régie du logement. [ 20 ] Une ordonnance de sauvegarde est prononcée en faveur des demanderesses aux seules fins d’obtenir le déplacement des véhicules entreposés sur le terrain en litige. Enfin, une demande d’ajout de Construction des Laurentides comme

partie demanderesse est accordée.

Après tout cela, compte tenu de ce qui reste en litige, l’affaire est transférée de consentement à la Division des petites créances, devant le soussigné. [ 21 ] À l’instruction, les demanderesses présentent leurs réclamations pour perte locative (3 150 $), dommages exemplaires et punitifs (3 500 $), perte de temps et démarches reliées aux procédures judiciaires (6 670 $) et frais de huissier (1 503,94 $). [ 22 ] Quant à la défenderesse, elle réclame des frais mensuels de déneigement et d’entreposage pour la période où elle a habité les lieux en litige, 2 000 $ pour réduction de loyer, perte de jouissance et dommages moraux, 3 000 $ pour faute contractuelle, 3 000 $ pour avoir dû déménager pendant l’hiver, 6 000 $ qu’elle avait d’abord réclamés à la Régie du logement ainsi que des frais de remorquage et de réparation de ses automobiles. [ 23 ] On le constate, les deux parties se sont arrangées pour que le total de leurs dommages atteigne ou approche le maximum de la juridiction de cette division de la Cour, 15 000 $.

Le droit [ 24 ] En droit civil, c’est à la

partie qui allègue un droit de prouver de façon prépondérante les faits qui soutiennent sa prétention [1] . Ce fardeau appartient donc aux demanderesses pour la demande principale et à madame April pour la demande reconventionnelle. [ 25 ] En matière de responsabilité civile, qu'elle soit contractuelle [2] ou extracontractuelle [3] , ce fardeau implique d’établir une faute de son opposant, un dommage y relatif (et sa valeur) et un lien de causalité entre les deux. Analyse et décision

a) La demande principale [ 26 ] À n’en pas douter, la défenderesse a failli à ses obligations contractuelles en vertu du bail P-5. [ 27 ] Celui-ci prévoyait clairement qu’elle devait quitter les lieux avant 11 heures le 18 novembre 2015.Elle y est restée trois mois de plus, sans payer de loyer. [ 28 ] Or, l’une des obligations du locataire en matière de bail non résidentiel est de rendre le bien loué à l’expiration du bail [4] .

S’il ne le fait pas, le locateur est en droit d’obtenir son expulsion [5] et des dommages-intérêts [6] , incluant la perte qu’il subit et le gain dont il est privé [7] . [ 29 ] En l’occurrence, deux types de dommage sont réclamés par les demanderesses. Une perte locative et des déboursés payés à des sous-traitants et à des huissiers en raison du litige avec madame April. [ 30 ] La réclamation pour perte locative est de 3 150 $.

La preuve n’atteint pas ce niveau. [ 31 ] S’il est indéniable que la présence de madame April pendant trois mois a privé les demanderesses de louer les lieux en litige à de tierces parties, la preuve de la perte est ténue. [ 32 ] Le Tribunal ne dispose d’aucune information sur le taux d’occupation d’un tel local pendant la période en cause, ni ne bénéficie de quelque écrit ou témoignage provenant d’un locataire potentiel.

De plus, les demanderesses possèdent d’autres immeubles dans le secteur, qu’elles auraient pu louer en remplacement au besoin. [ 33 ] En fait, le seul élément de preuve solide provient des témoignages d’Alain St-Amant, de Louis Pratt et de Johanne Jacques. On aurait loué la résidence occupée par madame April en décembre 2015 à un dénommé Guérant, pour un loyer de 600 $. [ 34 ] Compte tenu de l’unanimité et de l’apparente sincérité de ces trois témoins, le Tribunal considère cette preuve prépondérante, mais l’indemnisation à ce

chapitre se limitera à cela.

[ 35 ] Pour le reste, la preuve est lacunaire, d’autant plus que monsieur Pratt a décidé de cesser d’offrir l’unité en location après la décision de la Régie du logement le 13 janvier 2016. Madame April ne saurait faire les frais de cette décision d’affaires. [ 36 ] Quant aux montants payés à des sous-traitants en raison du litige, il s’agit d’honoraires qui auraient été versés à Alain St-Amant et à Johanne Jacques. Les deux sont employés de Construction des Laurentides, mais pas comme salariés.

Ils sont travailleurs autonomes et facturent leurs services à intervalles réguliers au moyen de relevés basés sur des feuilles de temps ou un agenda. Leurs services seraient rémunérés à 20 $ de l’heure. [ 37 ] Quant à l’intervention de monsieur Pratt, dont on établit la valeur à 85 $ l’heure, elle fait l’objet d’un relevé d’heures approximatif, mais n’a pas été rémunérée par l’une ou l’autre des demanderesses.

C’est une autre de ses compagnies, Techniglobe, qui aurait essuyé la perte pour et au bénéfice des demanderesses. [ 38 ] D’emblée, la réclamation reliée aux heures consacrées au dossier par monsieur Pratt ne saurait être accordée, les demanderesses n’en ayant subi aucun préjudice. Le véritable payeur, Techniglobe, n’est pas

partie à l’instance. [ 39 ] Quant aux deux autres témoins, les détails de leur implication, la tenue des heures et surtout le lien entre ces dernières et la faute de madame April est bien peu soutenu par la preuve. Ils ne présentent aucune facture, encore moins de preuve de paiement, aucun agenda, aucune feuille de temps.

Ils sont incapables de détailler les heures qu’ils évoquent. [ 40 ] Seul le tableau P-12, rédigé a posteriori aux fins de l’instruction, fait une nomenclature d’un certain nombre d’heures consacrées au dossier, sous des rubriques comme : Taux 20,00 $ 85,00 $ 20,00 $ Temps Date Description Alain Louis Johanne 17-11-2015 Préparation des avis 10 5 5 […] 21-01-2016 Rédactions des nouveaux avis suite au jugement 6 22-01-2016 Rencontres N.

April (Police) 6 3 […] 10-02-2016 Explication et signature des documents 4 2 28-02-2016 Suivi téléphonique 4 […] [ 41 ] En bas du tableau, on inscrit simplement le total des heures : 108 pour Alain St-Amant, 46 pour Louis Pratt et 30 pour Johanne Jacques. [ 42 ] À vrai dire, même si le Tribunal avait plus de détail, ce qui n’est pas le cas, il appert que les montants réclamés, sinon en honoraires du moins en nombre d’heures, sont à la fois approximatifs et excessifs. [ 43 ] Le Tribunal n’estime pas que les dommages prouvables à ce niveau auraient pu excéder quelques centaines de dollars, même s’ils avaient été prouvés, ce qui n’est pas le cas.

Faute de mieux, le Tribunal rejettera ce chef de réclamation. [ 44 ] Enfin, les demanderesses réclament 3 500 $, sans autre détail qu’une allégation de violation délibérée de leurs droits fondamentaux. [ 45 ] Le Tribunal est en désaccord. La défenderesse n’a pas délibérément violé les droits fondamentaux de qui que ce soit. Dans une période difficile de sa vie, avec une santé morale chancelante, elle a cru de bonne foi exercer un droit qui lui était reconnu par la loi en réclamant son maintien dans les lieux.

Sa prétention à cet égard n’était pas farfelue et le fait qu’elle ait perdu devant la Régie du logement ou qu’on lui ait refusé la permission d’en appeler ne rend pas son recours abusif ou vexatoire. [ 46 ] Elle a tardé à quitter les lieux, mais l’a néanmoins fait un mois après la décision de la Régie du logement, avant même que le juge Massol ne refuse l’appel de cette décision. [ 47 ] Quant aux biens qu’elle a laissés sur les lieux en partant, ils étaient difficiles d’accès et elle a fini par les retirer, une fois que le Tribunal lui en a intimé l’ordre. [ 48 ] Pour le reste, elle n’a fait que de se défendre aux demandes d’expulsion et de dommages des demanderesses.

Encore là, même si certaines de ses requêtes ont été rejetées, elles n’étaient pas farfelues ou abusives pour autant. L’une d’elles a même été référée au juge du fond, avant d’être réglée par l’ajout d’une nouvelle demanderesse. [ 49 ] Enfin, compte tenu du montant qu’elle aura à payer à la suite du présent jugement, incluant les frais de huissier que le Tribunal à l’intention d’accorder comme frais de justice, son aventure lui aura coûté assez cher eu égard aux critères qui autrement auraient été applicables en vertu de l’

article 1621 C.c.Q [8] .

b) La demande reconventionnelle [ 50 ] Pour le Tribunal, la réclamation de madame April n’a pas beaucoup plus de mérite que celle des demanderesses. Elle est d’ailleurs bien peu détaillée.

[ 51 ] Le temps, les frais, les procédures judiciaires, tout cela est en bonne

partie son œuvre, puisque c’est elle qui a parti le bal en demeurant sur place à la fin du bail P-5 et en recourant à la Régie du logement pour obtenir le maintien dans les lieux. Elle a également présenté un grand nombre de requêtes qui ont nécessité des présences devant le Tribunal. [ 52 ] De toute façon, ce genre de réclamation visant à être compensé du temps consacré à faire valoir ses propres droits n’est généralement pas accordé en Cour.

Il n’y a pas de raison que ce soit le cas. [ 53 ] Les frais de déneigement ou d’entreposage qu’elle a eu à débourser à l’hiver 2015 ne sont nullement reliés à une faute contractuelle des demanderesses, qui se sont contentées de respecter leur part d’un contrat conclu, il n’est pas vain de le rappeler, pour des raisons humanitaires. [ 54 ] Il en est de même pour ses réclamations pour fautes contractuelles, réduction de loyers, perte de jouissance ou dommages moraux, toutes reliées à son propre fait plutôt qu’à celui des demanderesses.

Ces réclamations font par ailleurs double emploi avec celles qu’elle désirait faire valoir à la Régie du logement, qui devront en conséquence être rejetées elles aussi. [ 55 ] Enfin, les frais qu’elle a dû encourir pour déplacer ses véhicules n'ont rien à voir avec quelque faute que ce soit des demanderesses, madame April n’ayant à s’en prendre qu’à elle-même si elle a entreposé et laissé indûment ses biens sur la propriété de ses locateurs, au risque de devoir les déplacer à contretemps. [ 56 ] La demande reconventionnelle est donc sans mérite et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 57 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation; [ 58 ] CONDAMNE la défenderesse Nathalie April à payer à la demanderesse Construction des Laurentides inc. la somme de 600 $, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement; [ 59 ] CONDAMNE la défenderesse Nathalie April au paiement des frais de justice de la demanderesse Construction des Laurentides inc., incluant 1 503,94 $ de frais de huissier ; [ 60 ] REJETTE sans frais la réclamation d’Érablière Ste-Marguerite inc. [ 61 ] REJETTE sans frais la demande reconventionnelle de Nathalie April. __________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Date d’audience : 12 juin 2017