2014 QCCA 2178, 2014 QCCA 2178

Bissonnette c. 7999267 Canada inc. (9114-8585 Québec inc.) 2014 QCCA 2178 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023629-132 (700-17-008419-110) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 novembre 2014 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON , J.C.A. MARIE ST-PIERRE , J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE , J.C.A. APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS AVOCAT DOMINIQUE BISSONNETTE 9109-8657 QUÉBEC INC M e ALEXANDRE DUROCHER ( Auclair Durocher ) INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE AVOCAT 7999267 CANADA INC. autrefois connue sous la dénomination sociale 9114-8585 Québec inc.

M e Mario Proulx ( Cain Lamarre Casgrain Wells ) MIS EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE LÉONARD, RUEL, VENNE & ASSOCIÉS

En appel d'un jugement rendu le 26 avril 2013 par l'honorable Carole Hallée, de la Cour supérieure, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – Contrat - Simulation Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 j 30 Suite de l’audition du 26 novembre 2014. Arrêt déposé ce jour – voir page 4.

Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 26 avril 2013 [1] par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Carole Hallée), laquelle, pour l’essentiel : • accueille partiellement la requête introductive réamendée de l'intimée 7999267 Canada inc.; • donne acte à la révocation par 7999267 Canada inc. du mandat dissimulé qui a été confié aux appelants;

• déclare 7999267 Canada inc. propriétaire de 75 % des sommes se trouvant dans le compte en fiducie de la mise en cause Léonard, Ruel, Venne & Associés; • déclare 7999267 Canada inc. propriétaire en

part indivise de 75 % de 49 immeubles situés dans la circonscription foncière de Terrebonne; • ordonne la vente de gré à gré des 49 immeubles; • à défaut de la vente de gré à gré, ordonne la mise en vente forcée aux enchères des 49 immeubles; • rejette la demande de 7999267 Canada inc. pour des dommages punitifs de 100 000 $ et le remboursement de 152 745,21 $ en honoraires extrajudiciaires; • valide la saisie avant jugement pratiquée par 7999267 Canada inc.; et, • rejette la demande reconventionnelle des appelants 9109-8657 Québec inc. et Dominique Bissonnette. [ 2 ] L’intimée, demanderesse en première instance, se constitue appelante incidente nous invitant à accueillir les conclusions suivantes de sa requête introductive réamendée, soit des condamnations des appelants à lui payer 1 012 500 $ en dommages, 100 000 $ en dommages punitifs et 152 745,21 $ en remboursement d’honoraires extrajudiciaires. [ 3 ] Avant de décrire les faits retenus par la première juge, il convient d'identifier les acteurs impliqués dans le déroulement des événements qui ont donné lieu au litige : • Bernard Légaré, tiers au litige, est un cultivateur qui souhaite vendre son terrain agricole situé dans la Ville de Saint-Jérôme.

Le terrain agricole de M. Légaré est dans la circonscription foncière de Terrebonne, d’où la présence du mis en cause Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne. • Pierre Ratté, tiers au litige, est le directeur général adjoint de la Ville de Saint-Jérôme entre 2007 et 2009. À cette époque, il est également le directeur du service de développement et d’aménagement agricole de la ville. • Dominique Bissonnette, appelant et intimé incident, est un promoteur immobilier.

Il est le seul administrateur de 9109-8657 Québec inc., appelante et intimée incidente, une société utilisée pour l’achat et la vente de terrains et de bâtiments. • Louis Farley, tiers au litige, est un ingénieur de la firme CIMA+ et un ami de M. Bissonnette. M. Farley est par ailleurs le seul actionnaire et administrateur de 7999267 Canada inc., intimée et appelante incidente, une société de gestion et de consultation. • Léonard, Ruel, Venne & Associés, mise en cause, est une étude de notaires.

Elle est responsable d’un compte en fidéicommis visé par les conclusions des procédures en première instance et le jugement entrepris. Le jugement entrepris [ 4 ] Les faits s'échelonnent entre 2007 et 2013.

Une meilleure compréhension du litige exige un récit des faits retenus par la première juge : [6] En mai 2007, 9109 signe une promesse d'achat en faveur de Bernard Légaré, cultivateur, ci-après "Légaré", afin de se porter acquéresse d'un terrain ayant une superficie de 275 031,01 mètres, ci-après "l'Immeuble", sans bâtisse. [7] Le 7 décembre 2007, Farley, Bissonnette et Pierre Ratté, ci-après "Ratté", signent un contrat de prête-nom par lequel il est prévu l'acquisition de l'Immeuble et le droit de propriété pour chacun, de 33 %. [8] Ratté est, à l'époque, directeur général adjoint de la ville de Saint-Jérôme, ci-après "la Ville", et directeur de son service d'urbanisme.

En juillet 2011, il est victime d'un AVC. Admissible à la retraite en février 2012, le directeur général de la Ville lui demande de demeurer en poste jusqu'en septembre 2012. Ratté annonce sa retraite le 1er octobre 2012 et quitte la Ville le 31 décembre 2012. [9] Farley et Ratté sont les partenaires silencieux du contrat de prête-nom. [10] Le 18 décembre 2008, 9109, à

titre de prête-nom, acquiert l'Immeuble situé dans la municipalité de Saint-Jérôme aux termes d'un acte reçu devant Me François Venne, notaire, pour un prix de 700 000 $. [11] En procédant à l'acquisition de l'Immeuble, 9109 achetait un tiers pour son compte et les deux autres tiers en sa qualité de mandataire de 9114 et de Ratté. [12] L'Immeuble acquis a été exclu de la zone agricole par décision de la Commission de la protection du territoire agricole, le 2 décembre 2008, laquelle a été publiée le 2 février 2009. [13] L'Immeuble en cause est un terrain vacant acquis aux fins de revente ou de lotissement en vue d'un développement immobilier. [14] Le contrat de prête-nom prévoit que l'un ou l'autre des signataires peut céder ses droits en faveur d'une compagnie dont il serait le seul administrateur et détiendrait le contrôle des votes, sous réserve de demeurer personnellement responsable avec cette compagnie des obligations prévues au contrat de prête-nom.

[15] C'est dans ce contexte que Farley cède ses droits à 9114 et Bissonnette à 9109. [16] Ratté se retire en décembre 2009 et signe une entente avec Farley, lequel lui rachète sa part pour la somme de 750 000 $. [17] La demanderesse et la défenderesse se retrouvent alors partenaires dans un projet de revente ou développement d'un terrain situé à Saint-Jérôme dans une proportion de un tiers pour Bissonnette et two-tiers pour Farley par le biais de leur corporation respective. [18] Le 26 mars 20107, la demanderesse et la défenderesse signent une entente prévoyant que 9109 devient propriétaire à 50% avec Farley. [19]

Malgré le fait que les parties conviennent dans cette convention qu'un nouveau contrat de prête-nom doit être signé dans les 60 jours suivant sa signature, aucune nouvelle entente n'intervient. [20] Aux termes de cette entente (P-6), la demanderesse et la défenderesse reconnaissaient que :

a) La défenderesse et la demanderesse étaient parties prenantes dans le projet en cause, dans les proportions de 1/3 pour la défenderesse et 2/3 pour la demanderesse;

b) La défenderesse agissait pour son propre compte et également à

titre de prête-nom pour la demanderesse;

c) La défenderesse pouvait acquérir une

partie de la part de la demanderesse, afin de devenir propriétaire dans une proportion de 50%;

d) La demanderesse consentait à céder 1/6 de ses droits dans l'immeuble et le projet en cause à la défenderesse à certaines conditions;

e) La défenderesse était responsable de rembourser à la demanderesse la moitié des sommes que celle-ci devait débourser dans le futur à Pierre Ratté, soit 50 % de 482 349 $. [21] À l'exception du sous-paragraphe e), la défenderesse s'est conformée aux conditions prévues à l'entente (P-6), et ses droits dans l'Immeuble et le projet en cause ont, par la suite, été portés à 50%. [22] Ce terrain a été divisé en deux (2) phases.

Les travaux d'infrastructures de la phase I ont été effectués, les permis obtenus et les terrains vendus à des promoteurs immobiliers pour des développements résidentiels. [23] Pour ce faire, des mises de fonds étaient requises de la demanderesse et de la défenderesse. [24] À cette fin, au mois de juillet 2010, il est convenu entre 9114 et Farley d'une part et 9109 et Bissonnette, d'autre part, qu'une mise de fonds doit être effectuée par chaque

partie au montant de 500 000 $. [25] 9114 fait cette avance de fonds le 23 juillet 2010. [26] Suivant le flux de trésorerie de 9109, il appert que la défenderesse a également fait le 27 juillet 2010 son avance de 500 000 $. [27] La demanderesse a toujours cru, jusqu'à tout récemment, que l'apport de 500 000 $ de la défenderesse résultait d'une avance que Bissonnette avait effectuée à même ses fonds personnels. [28] Au début du mois de juillet 2011, il est convenu entre Farley et Bissonnette que des avances supplémentaires d'un montant de 400 000 $ doivent être injectées. [29] Le 22 juillet 2011, lors d'un souper entre Farley, Bissonnette et leurs épouses respectives, Bissonnette déclare avoir obtenu la somme de 400 000 $ auprès de prêteurs privés en conférant une garantie hypothécaire de ce montant sur les lots de l'Immeuble, le prêt portant intérêt au taux de 20% annuellement.

Farley n'approuve pas cette méthode. [30] Farley demande à Bissonnette de lui remettre une copie de la convention de prêt. [31] Le 19 août 2011, Farley prend connaissance dudit prêt et constate que l'acte a été reçu le 25 juillet 2011 devant le notaire François Venne, soit trois (3) jours après le "fameux souper". [32] Toutefois, l'acte hypothécaire ne montre pas un prêt de 400 000 $, mais plutôt de 900 000 $. [33] Farley rencontre alors le notaire Venne qui lui explique que le montant de 900 000 $ résulte d'un prêt assorti d'une garantie hypothécaire sur les lots de l'Immeuble que 9109 a contracté le 22 juillet 2010 auprès du même prêteur privé. [34] C'est par ce prêt que la défenderesse était considérée comme ayant contribué à son avance de fonds personnelle de 500 000 $ dans le projet. [35] Suite à cette découverte, Farley contacte Bissonnette et l'informe qu'il n'accepte pas pareille façon de faire et qu'il est nécessaire de régulariser la situation. [36] Les parties décident de confier le mandat à Me François Venne afin de trouver une solution à la problématique en s'assurant qu'en ce faisant, une

partie ne se trouve pas désavantagée par rapport à l'autre. [37] Au même moment, Farley demande à Bissonnette de lui remettre une copie de la comptabilité de 9109, c'est-à-dire les entrées et les sorties de fonds effectuées, copie des relevés bancaires et de la conciliation de ces relevés ainsi que copie des factures et des chèques tirés sur lesdits comptes bancaires.

[38] Entretemps, Me Venne prépare un projet d'entente qui convenait aux parties. [39] Or, en octobre 2011, Bissonnette communique avec Me Venne l'informant qu'il refuse de signer l'entente. [40] Le comptable de la demanderesse, Paul Nantel, ci-après "Nantel", est mis en possession de certains éléments de la comptabilité de 9109, sans obtenir toutefois les relevés mensuels et les conciliations bancaires. [41] En octobre 2011 en faisant les vérifications auprès du Registre des droits personnels réels mobiliers, les procureurs de la demanderesse constatent que la défenderesse a conféré à la Caisse populaire Desjardins de Saint-Jérôme, le 16 mars 2011, une hypothèque conventionnelle, sans dépossession, au regard d'un prêt de 250 000 $ lui ayant été consenti. [42] Bissonnette n'en ayant pas informé la demanderesse, cette dernière intente le 14 octobre 2011, les présentes procédures.

Elle procède à diverses saisies avant jugement dans les comptes bancaires des défendeurs, de sorte que les fonds sont transférés dans le compte en fiducie de Léonard Ruel Venne et associés, notaires, lequel détenait au 31 décembre 2012, la somme de 1 831 549,44 $, représentant :

a) Des ventes que la défenderesse a effectuées, elle-même, à des tiers acquéreurs de lots;

b) Des paiements effectués par Construction Bissonnette inc., Rénov-À-Sur inc. et Les Habitations Dufour inc.;

c) Des sommes remises par la Caisse Populaire de Saint-Jérôme;

d) La somme de 500 000 $ que Farley a déposé en lieu et place de Bissonnette et de 9109, Farley soutenant le défaut de cette dernière d'avoir investi sa mise de fonds de 500 000 $ en juillet 2010. [43] Depuis l'institution des procédures, le demandeur a mandaté Nantel afin qu'il procède à une étude complète de la comptabilité du projet, rétroactivement au 1er janvier 2010.

Ce rapport révèle que Bissonnette ou l'une de ses sociétés a effectué des retraits qui ne sont pas reliés au projet de développement du terrain de Saint-Jérôme et ce, pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, représentant 1 056 872,85 $, se ventilant comme suit : montant des retraits de Bissonnette : 721 212,34 $ montant des dépenses attribuées par G.Jr Lafleur (le comptable de Bissonnette) à Bissonnette à

titre personnel : 208 204,64 $ Montant des taxes (tps-tvq) réclamé par Bissonnette et non remboursé au projet : 127 455,87 $ Total 1 056 872,85 $ [44] Le rapport de Nantel démontre que Bissonnette a effectué des retraits pour son bénéfice personnel dès le 5 juillet 2010 et ce, jusqu'au mois d'octobre 2011, date d'institution des procédures.

Travaux d'infrastructures [45] Le 24 février 2011, une entente relative à l'exécution et au financement de travaux municipaux est conclue entre la Ville et 9109 pour la phase II du terrain. [46] Cette entente prévoit que 9109 n'a pas à acquitter les coûts d'installation des infrastructures de rues, soit celles ayant trait à la chaussée, à l'asphaltage, aux aménagements paysagers et à l'éclairage en vertu du "Règlement sur les ententes entre les promoteurs et abrogeant le règlement 051-2002". [47] La valeur des sommes que 9109 se trouvait à ne pas assumer pour la construction des infrastructures est d'environ 500 000 $.

Au départ, cette entente est négociée entre 9109 et la Ville et les travaux doivent débuter avant le 4 octobre 2012. [48] Or, 9109 et Bissonnette refusent dorénavant de poser quelque geste que ce soit en regard de la phase II et des travaux d'infrastructures. [49] Le 23 novembre 2012, 9114 obtient une ordonnance de la Cour supérieure lui permettant de négocier avec la Ville un nouveau délai pour les travaux d'infrastructures. [50] Il en résulte que la Ville accepte de reporter la date de début des travaux au 7 mai 2013.

Bien que le courriel de monsieur Luc Dion, chargé de projets du service de l'ingénierie de la Ville, indique que les travaux doivent être terminés pour le 7 mai 2013, il a témoigné que les travaux devaient plutôt avoir débuté pour cette date. [51] Ce règlement sur les ententes relatives aux travaux municipaux a été modifié par la Ville faisant en sorte que tous les travaux d'infrastructures sont dorénavant à la charge du promoteur du projet. [52] C'est pourquoi la demanderesse insiste afin que les travaux débutent avant le 7 mai 2013 à défaut de quoi, ils devront assumer une somme supplémentaire de 500 000 $ pour les infrastructures. [53] En vertu de l'entente signée entre 9109 et la Ville le 24 février 2011, il y a obligation de fournir une lettre de garantie pour assurer le paiement des travaux.

Le montant de la lettre de garantie a été établi par la Ville à la somme de 1 243 000 $, confirmé dans un courriel du 18 février 2013. [54] La demanderesse a informé les défendeurs de la nécessité de procéder à une mise de fonds personnelle aux fins de payer la lettre de garantie de 1 243 000 $. La demanderesse réclame à la défenderesse la somme de 310 750 $ représentant 25% et non plus 50% de sa

part vu la clause 4.2 du contrat de prête-nom voulant que lorsqu'une

partie est en défaut, son pourcentage soit réduit. Nous y reviendrons. [55] Les défendeurs refusent d'investir quelque autre somme que ce soit et demandent la mise en vente aux enchères des terrains en friche sans investissement d'infrastructures. Valeur de l'Immeuble [56] Le procureur de la demanderesse transmettait au procureur des défendeurs, le 14 janvier 2013, une correspondance l'invitant à procéder par expertise commune pour l'évaluation des terrains de la phase II.

Cette offre fut refusée par correspondances des 25 janvier et 22 février 2013. [57] La demanderesse mandate alors la firme Immovex, évaluateurs agréés, laquelle conclut que la valeur des terrains en friche est de 1 100 000 $ alors que ces mêmes terrains, s'il bénéficiait des infrastructures prévues à l'entente du 24 février 2011, auraient une valeur de 2 750 000 $. [58] Au cours des dernières semaines, la demanderesse a reçu une offre d'achat conditionnelle à ce que les travaux d'infrastructures de rues soient réalisés. [59] Tel qu'il appert de l'offre d'achat, l'acheteur offre d'acquérir tous les lots pouvant actuellement être construits pour la somme de 2 701 000 $ sur une période de trois (3) ans avec un dépôt initial de 300 000 $ non récupérable. [60] L'acheteur accepte d'augmenter son offre de 511 000 $ si certains lots, à la base non aptes à la construction ou encore pouvant être redécoupés pourraient devenir aptes, augmentant d'autant le nombre de lots pouvant recevoir une construction.

Il appert que d'autres lots ont pu être redécoupés portant ainsi la valeur de ces terrains à 3 212 000 $. [ 5 ] La juge rejette la thèse de la nullité du contrat P-25 pour cause d’ordre public. Elle considère que le litige ne concerne que les deux compagnies à numéro, M. Ratté s’étant retiré du projet en décembre 2009. De surcroît, elle estime non seulement que les appelants plaident leur propre turpitude, mais qu'ils n’ont pas fait la preuve que M. Ratté aurait utilisé son poste de directeur général adjoint à la Ville pour privilégier le projet.

Au final, il reviendrait plutôt aux autorités compétentes de décider si M. Ratté s’est placé en conflit d’intérêts. [ 6 ] Quant à la pièce P-25, le contrat de prête-nom et de société en participation, la juge est d'avis qu’il est toujours en vigueur quant aux autres parties.

Par contre, au lieu d’être à parts égales, les parts sont désormais d'un quart pour 9109-8657 Québec inc. et de trois quarts pour 7999267 Canada inc., car les sommes obtenues par 9109-8657 Québec inc. par prêt hypothécaire ne pouvaient constituer une mise de fonds personnelle selon la clause de dilution de participation, soit la clause 4.2 dudit contrat.

Plus précisément, relativement à la mise de fonds de 1 000 000 $, la juge expose que les 500 000 $ payés par 9109-8657 Québec inc. via le prêt hypothécaire n’équivalent qu’à 250 000 $, car 7999267 Canada inc. était alors propriétaire de la moitié du bien hypothéqué. En application de la clause de dilution, elle retient la participation à un quart ou 25 % pour 9109-8657 Québec inc. et à trois quarts ou 75 % pour 7999267 Canada inc., et ce, depuis juillet 2010. [ 7 ] La juge aborde alors la question des travaux d’infrastructure qui augmenteraient la marge de profit advenant une vente.

Elle souligne que les décisions concernant le développement sont des décisions spéciales qui doivent être prises à l’unanimité selon la clause 2.4. À défaut d’une entente, il lui est impossible d’ordonner de tels travaux. [ 8 ] Il reste la question des sommes réclamées. La juge rejette la réclamation de 7999267 Canada inc. pour 100 000 $ de dommages punitifs. La faute de 9109-8657 Québec inc. et de M. Bissonnette relève de l’inexécution contractuelle et il n’y a pas d’atteinte à un droit protégé par la Charte québécoise .

Elle rejette aussi la réclamation de 7999267 Canada inc. pour 152 745,21 $ en remboursement d’honoraires extrajudiciaires pour abus de droit sur le fond du litige. Elle conclut que la conduite de M. Bissonnette n’est pas abusive, ce dernier pouvant contester la part recherchée par 7999267 Canada inc. Le dispositif du jugement ne comporte pas, toutefois, de conclusion au sujet de la réclamation en dommages au montant de 792 654,60 $. Les questions en litige [ 9 ] Les parties soulèvent les questions suivantes en appel :

(1) La juge a-t-elle erré en n’annulant pas le contrat de prête-nom conclu entre MM. Bissonnette, Farley et Ratté? (2 ) Subsidiairement, la juge a-t-elle erré dans sa détermination des proportions dans lesquelles 7999267 Canada inc. et 9109-8657 Québec inc. sont propriétaires des immeubles ?

(3) La juge a-t-elle erré en n’ordonnant pas à 9109-8657 Québec inc. de procéder aux travaux d’infrastructure?

(4) La juge a-t-elle erré en n’accordant pas des dommages punitifs de 100 000 $ à 7999267 Canada inc.?

(5) La juge a-t-elle erré en n’accordant pas le remboursement de 152 745,21 $ d’honoraires extrajudiciaires à 7999267 Canada inc.?

(6) La juge a-t-elle erré en omettant de statuer sur une conclusion de la requête introductive d’instance réamendée? [ 10 ] Sauf pour la dernière question, une réponse négative s'impose.

L'analyse des moyens d'appel et d'appel incident La première question – la nullité de la pièce P-25 [ 11 ] La juge a correctement conclu que la participation de M. Ratté dans le contrat de prête-nom n'emportait pas l'obligation d'en constater la nullité absolue. Certes, la participation silencieuse, par contrat de prête-nom, d'un cadre municipal dans un projet immobilier d'envergure dans la municipalité où il occupe un poste important interpelle et soulève de réelles inquiétudes. Le simple fait que M.

Ratté a choisi de ne pas dévoiler cette participation personnelle à son employeur laisse perplexe : faut-il y voir la reconnaissance d'un sérieux malaise ou même d'un potentiel d'illégalité? La preuve n'a rien révélé de tel. [ 12 ] De fait, le contrat P-25 ne suggère pas que M. Ratté soit invité à jouer un rôle autre que celui d'un investisseur. De surcroît, sa description de son apport ne permet pas de croire qu'il a procuré quelque avantage que ce soit à ses partenaires en tant que directeur général adjoint de la Ville. La conclusion factuelle de la juge voulant que les appelants aient échoué à démontrer que M.

Ratté «…a utilisé son autorité pour privilégier le projet à l'égard des décisions municipales » [2] est exempte d'erreur. Dans ce contexte, sa conclusion en droit voulant que le contrat P-25 ne soit pas nul, de nullité absolue puisque contraire à l'ordre public, est la conséquence logique de sa détermination factuelle. Ce moyen d'appel échoue.

La deuxième question – les proportions de propriété des parties dans les immeubles [ 13 ] La clause 4.2 du contrat de prête-nom et de société en participation, soit la clause de dilution, prévoit que : 4.2 Toute somme qui est ou sera payable pour donner effet à l’Offre ou au Projet ou toute autre mise de fonds sera faite par chacune des Parties au prorata de sa participation dans l’Offre et le Projet. Toute décision à cet effet sera prise aux deux tiers (⅔) sous réserve toutefois des dispositions particulières à toute Décision spéciale.

Advenant que l’une ou l’autre des Parties refuse ou néglige d’effectuer une mise de fonds nécessaires et que ce défaut ne soit pas corrigé dans les dix (10) jours d’un avis écrit des autres Parties dénonçant un tel défaut, la Part de la

Partie en défaut dans l’Offre ou le Projet sera réduite d’un pourcentage équivalent au pourcentage obtenu en divisant le montant de la mise de fonds non effectuée par la mise de fonds totale requise par l’Offre ou le Projet, étant entendu qu’en aucun temps la Part d’une

Partie dans les bénéfices résultant de l’Offre ou du Projet ne pourra être moindre que dix pour cent (10%) . Advenant qu’une décision devant faire l’objet d’une Décision spéciale ne pouvait être approuvée, les Parties autres que la

Partie ayant refusé son consentement à une telle Décision spéciale auront l’option, si la décision soumise faisait suite à la réception d’une offre d’un tiers de bonne foi, d’acquérir la Part de la

Partie ayant refusé son consentement pour un montant équivalent à la part qu’il aurait reçue si l’offre du tiers avait été acceptée et aux mêmes conditions que celles offertes par le tiers. [Soulignage ajouté] [ 14 ] Les appelants cherchent à justifier une mise de fonds de 9109-8657 Québec inc. par l'entremise d'un financement garanti sur l'ensemble des propriétés détenues par les trois associés. Or, i l va de soi qu’un associé se doit d’apporter des biens dont il est libre de disposer [3] .

Ce n'est pas ce que les appelants ont fait. [ 15 ] Tenant compte de la distinction entre le bien indivis et la part de l’indivisaire, une hypothèque consentie secrètement par un propriétaire indivis (soit 9109-8657 Québec inc.) sur un bien indivis (soit l’ensemble des terrains) ne peut pas constituer une mise de fonds personnelle de ce dernier. [ 16 ] En application des règles de la copropriété indivise, un indivisaire peut uniquement hypothéquer sa part dans l’indivision. L’

article 1015 al. 2 C.c.Q. porte que : 1015. Les parts des indivisaires sont présumées égales. Chacun des indivisaires a, relativement à sa part , les droits et les obligations d'un propriétaire exclusif. Il peut ainsi l' aliéner ou l' hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir. 1015. The shares of co-owners are presumed equal. Each co-owner has the rights and obligations of an exclusive owner as regards his share .

Thus, each may alienate or hypothecate his share and his creditors may seize it. [Soulignage ajouté] [ 17 ] Le libellé anglais est peut-être plus clair : c’est la quote-part qui peut être hypothéquée, et non pas le bien indivis comme tel. En fait, l’indivisaire qui hypothèque le bien indivis (plutôt que sa quote-part) porte généralement atteinte aux droits des autres indivisaires [4] . Or, c’est exactement ce que 9109-8657 Québec inc. a fait : elle a hypothéqué le bien indivis en juillet 2010 pour constituer sa mise de fonds de 500 000 $. [ 18 ]

Malgré la mise en demeure communiquée l'invitant à corriger la situation, 9109-8657 Québec inc. n'a rien fait. Conséquemment, et conformément à la formule mathématique de dilution énoncée à la clause 4.2, sa part de 50 % dans le projet a été réduite de moitié (pour arriver à une part de 25 %). D’ailleurs, dans sa lettre du 20 janvier 2012, l'avocat de 7999267 Canada inc. explique correctement le calcul effectué :

[…] [N]os clients ont l’intention de recourir aux dispositions dudit paragraphe 4.2 et de réduire votre pourcentage de droit de propriété dans le projet pour qu’il passe de 50 % à 25 %, soit le résultat de l’équation prévue à cet effet et qui se fait de la façon suivante : a) 500 000 $ (mise de fonds de chaque partie) 1 000 000 $ (mise de fonds totale) = 50 % pour chaque

partie b) 50 % de réduction de la part de Dominique Bissonnette et 9109-8657 Québec inc. dans le projet, si le paiement n’est pas effectué : 25 % représentant la balance restante de la part de Dominique Bissonnette et 9109-8657 Québec inc. dans le projet. [ 19 ] Autrement dit, et en reprenant les termes de la clause 4.2, la part de 50 % de 9109-8657 Québec inc. « sera réduite d’un pourcentage équivalent au pourcentage obtenu en divisant le montant de la mise de fonds non effectuée », soit 500 000 $, « par la mise de fonds totale requise », soit 1 000 000 $, le résultat étant 0,5.

La conversion de 0,5 en pourcentage (0,5 multiplié par 100) donne 50 %. C’est ainsi que la part de 50 % de 9109-8657 Québec inc. est réduite de moitié et portée à 25 %. [ 20 ] La détermination finale des proportions que la première juge a retenue est la bonne , soit 25 % pour 9109-8657 Québec inc. et 75 % pour 7999267 Canada inc. [ 21 ] Ce moyen échoue aussi. La troisième question – les travaux d'infrastructure [ 22 ] Le jugement entrepris n’ordonne pas de procéder aux travaux d’infrastructure, d’une part, et l’inscription en appel ne recherche pas non plus une conclusion ordonnant de tels travaux.

Le mémoire des appelants, tout comme leur inscription en appel, énonce même que la question est « devenue obsolète et sans objet, dans la mesure où la ville de St-Jérôme, en considération des faits graves de ce dossier et de l’implication de l’UPAC […] a, après le prononcé du jugement [entrepris], adopté une résolution visant à annuler le protocole d’entente relatif à ce projet […] ». [ 23 ] Quant à 7999267 Canada inc., elle ne recherche aucune conclusion en lien avec les travaux d’infrastructure par son appel incident. [ 24 ] Cela étant, puisque le dossier tel que constitué ne requiert pas l'examen de ce moyen, il est rejeté.

Les quatrième et cinquième questions – les dommages punitifs et le remboursement des frais extrajudiciaires [ 25 ] Les motifs de la juge résumés au paragraphe [8] ci-dessus sont conformes aux principes juridiques applicables à l'octroi des dommages punitifs et au remboursement d’honoraires extrajudiciaires pour abus de droit sur le fond du litige. L'appelante incidente n'a pas démontré une erreur de principe ou de droit qui pouvait justifier l'intervention de la Cour. Ces deux moyens sont donc rejetés.

La sixième question – la réclamation que la juge n'a pas tranchée [ 26 ] Selon l'appelante incidente, la conclusion que la juge a omis de trancher a été ajoutée durant le procès, sans objection de la part de l'avocat des intimés incidents.

Elle est ainsi rédigée : CONDAMNER les défendeurs, solidairement, à payer à la demanderesse la somme de 792 654,60 $ représentant 75 % du montant de 1 056 872,85 $ que les défendeurs se sont accaparés illégalement dans le projet depuis le 15 mars 2012, date de la requête introductive d’instance réamendée. [ 27 ] C'est vrai, la juge n'a pas décidé du sort de cette conclusion bien qu'elle a mentionné les faits qui la sous-tendent : [43] Depuis l’institution des procédures, le demandeur a mandaté Nantel afin qu’il procède à une étude complète de la comptabilité du projet, rétroactivement au 1 er janvier 2010.

Ce rapport révèle que Bissonnette ou l’une de ses sociétés a effectué des retraits qui ne sont pas reliés au projet de développement du terrain de Saint-Jérôme et ce, pour la période du 1 er janvier 2010 au 31 décembre 2012, représentant 1 056 872,85 $ , se ventilant comme suit : […] [44] Le rapport de Nantel démontre que Bissonnette a effectué des retraits pour son bénéfice personnel dès le 5 juillet 2010 et ce, jusqu’au mois d’octobre 2011, date d’institution des procédures. […] [89] Il [M.

Farley] demande également le remboursement des honoraires payés à ses procureurs, soutenant qu’il n’a pas eu le choix de se défendre et que Bissonnette, outre les prêts hypothécaires, a retiré à son bénéfice personnel une somme de 1 056 000 $ . [ 28 ] Il est également vrai que l'appelante incidente a voulu présenter à la juge une requête en rectification de jugement aux termes de l'article 475 C.p.c. , le recours souhaitable [5] .

Malheureusement, l'appelante incidente n'a pas réussi à présenter cette requête avant la signification de l'inscription en appel. [ 29 ] À l'audition du pourvoi, l'avocat de l'intimée incidente a contesté le bien-fondé de cette réclamation, et a même prétendu que la juge l'avait au moins implicitement rejetée. [ 30 ] En pareilles circonstances, la Cour estime qu'il est préférable d'autoriser l'appelante incidente à présenter à la première juge une

requête en rectification de jugement, selon les modalités énoncées au dispositif de cet arrêt, afin qu'elle décide en premier lieu de la question. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 31 ] REJETTE l'appel avec dépens; [ 32 ] ACCUEILLE l'appel incident, sans frais, à la seule fin d'autoriser l'appelante incidente à présenter à la juge de première instance (l'honorable Carole Hallé

e) une requête en rectification de jugement, dans les 30 jours de la date de cet arrêt, afin qu'elle décide de la question apparemment non résolue en premier lieu, étant entendu que les membres de la présente formation seront saisis du pourvoi, à une date à être déterminée par le Maître des rôles, en cas d'appel du jugement à intervenir sur cette requête. ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.