2016 QCCQ 6640, 2016 QCCQ 6640

9172-5119 Québec inc. (Quincailleries architecturales Mirco) c. Auberge Madeleine 2016 QCCQ 6640 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-22-219582-155 DATE : Le 5 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9172-5119 Québec inc. , faisant affaires sous le nom de « Quincailleries architecturales MIRCO » ,

Partie demanderesse c. Auberge Madeleine ,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9172-5119 Québec inc., faisant affaires sous le nom de « Quincailleries architecturales MIRCO » ( MIRCO ) [1] demande, aux termes de sa Requête introductive d’instance ré-réamendée en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré , à Auberge Madeleine ( Madeleine ), en sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis au XXXX rue De la Roche en la Ville de Montréal (Immeuble), de délaisser celui-ci en sa faveur dans les 90 jours de la signification du présent jugement à intervenir afin de faire vendre l’Immeuble et d’être remboursée pour ses matériaux fournis dans le cadre de la rénovation de l’Immeuble. [ 2 ] Pour ce faire, MIRCO demande au Tribunal de [2] : « […] CONSTATER l'existence de la créance de la demanderesse au montant de 62 964,05 $ plus l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de la signification de l’avis d’hypothèque légal, le défaut de la défenderesse de payer ladite créance, le refus de délaisser volontairement l’immeuble hypothéqué en faveur de la demanderesse, plus amplement décrit ci-après, et l'absence d'une cause valable d'opposition; ORDONNER à la défenderesse, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble ci-après décrit, de le délaisser en faveur de la demanderesse, 9172-5119 Québec inc. , dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la signification du jugement à intervenir; ORDONNER, à défaut d'un tel délaissement dans le délai ci-dessus imparti, que 9172-5119 Québec inc. en soit mise en possession par voie judiciaire et les occupants expulsés; AUTORISER la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble désigné comme étant: […] » [ 3 ] Madeleine , aux termes de ses moyens de défense ré-amendés, nie le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de MIRCO . [ 4 ] Plus particulièrement, Madeleine plaide l’absence de dénonciation du contrat de MIRCO à son endroit, au motif que la dénonciation faite à Atelier habitation Montréal (Atelier) n’est pas valide en ce que cette dernière n’est pas le mandataire de Madeleine et ne peut recevoir la dénonciation écrite pour elle. [ 5 ] De façon subsidiaire, Madeleine plaide [3] : « […] 2.

La défenderesse a dû assumer 6 500 $, plus 10 % de frais d’administration, plus taxes (soit 8 220,71 $ incluant les frais d’administration et les taxes) en frais supplémentaires suite à l’arrivée du nouvel entrepreneur, LeGrand Inc., qui a constaté que des matériaux fournis par la demanderesse étaient manquants, brisés ou non conformes aux plans et devis, soit une valeur de 5 000 $ plus taxes pour la quincaillerie et de 1 500 $ plus taxes pour trois (3) portes d’acier (pièce D-4). La plus-value que les travaux de la demanderesse auraient donnée à l’immeuble de la défenderesse doit donc être diminuée d’autant. 3.

Au 30 septembre 2013, selon la quittance P-12, les matériaux fournis par la demanderesse ont été payés en entier. La plus-value devrait être réduite de la somme de 2874.37 $.

4. Les portes #2, #7 et #19 ont été facturées deux (2) fois (Pièce P-18). La plus-value devrait être réduite d’autant soit de 811.15 $ (facture 6705,

partie de la pièce P-18). […] » QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] MIRCO a-t-elle validement dénoncé à Madeleine son contrat de sous-traitance intervenu pour le projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à cette dernière? [ 7 ] Dans l’affirmative, quelle est la plus-value donnée à l’Immeuble à la suite des matériaux fournis par MIRCO ?

CONTEXTE [ 8 ] Le ou vers le 30 mai 2013, Construction Al-Basma inc. (Al-Basma), entrepreneur général pour le projet de rénovation de l’Immeuble, passe un bon de commande (Bon de commande) auprès de MIRCO pour la fourniture de 86 portes d’acier et la quincaillerie pour 121 ouvertures pour un montant de 62 000 $ plus toutes taxes applicables représentant 71 284,50 $ toutes taxes incluses [4] . [ 9 ] Dans le cadre de la rénovation de l’Immeuble, Atelier Ville Architecture Paysage (Atelier VAP) prépare un devis d’architecture [5] pour appel d’offre dans lequel il est mentionné : « […]

Section 00020 LISTE DES INTERVENANTS 13 février 2012 Pour appel d’offres CLIENT Auberge Madeleine Anonyme, […] auberge.madeleine@questzones.com Atelier habitation Montréal 55, avenue du Mont-Royal Ouest, bureau 206 Montréal, Québec, H2T 2S6 […] Micheline Cyr Martin Fournier […]

Section 00100 APPELS D’OFFRES 13 février 2012 Pour appel d’offres L’auberge Madeleine, en partenariat avec l’Atelier habitation Montréal, demande des soumissions pour la rénovation du bâtiment situé au XXXX rue De La Roche à Montréal. Par ces travaux, l’Auberge Madeleine entend réaliser la rénovation extérieure et intérieure du bâtiment. […]

Section 00410 FORMULAIRE DE SOUMISSION 13 février 2012 Pour appel d’offres Propriétaire : Auberge Madeleine architecte : ATELIER VILLE ARCHECTURAL PAYSAGE […] » (Soulignements ajoutés) [ 10 ] À la suite du Bon de commande [6] passé de la part de Al-Basma, MIRCO obtient un document intitulé Dénonciation de contrat [7] dûment complété par la représentante de Al-Basma qui précise :

« […] Dénonciation de contrat Coordonnées du Projet Nom : Auberge Madeleine Provinces : Québec Adresse : XXXX, rue de la Roche No de lots : Ville : Montréal Municipalité : Coordonnées du ou des propriétaires Nom : Atelier habitation Montréal (Martin Fournier et/ou Micheline Cyr Provinces : Québec Adresse : 55, avenue du Mont-Royal Ouest, bureau 206 Pays : Canada Ville : Montréal Code postal : H2T 2S6 […] Coordonnées de L’entrepreneur Général Nom : Construction Al-Basma Inc.

Provinces : Québec Adresse : 10355 Avenue du Bois-de-Boulogne Suite 113 Pays : Canada Ville : Montréal Code postal : H4N 1L5 […] Nom et adresse de la caution de l’entrepreneur : Cautionnement Mutuels des Amériques – 625, av. du Président-Kennedy, bur. 1505, Montréal (QC) H3A 1K? […] # de caution : CMA11170712 Notes : joindre une copie de la caution avec ce document.

Nom de la personne ayant complété ce formulaire : Sarah Sananikone Signature : (Signé : Sarah Sananikone) Date : 12 juin 2013 […] » [ 11 ] Le ou vers le 13 juin 2013, MIRCO envoie à Atelier, à l’attention de Martin Fournier (Fournier) et Micheline Cyr (Cyr), la dénonciation [8] suivante : « […] Monsieur, Madame Nous désirons vous informer que nous avons obtenu une commande de la compagnie Construction Al-Basma Inc . au montant de $62,000.00 plus TPS 3100.00 la TVQ $6,184.50 soit au total de $71,284.50 pour la fourniture des matériaux : (porte, cadre en bois ou acier et quincaillerie) au projet : Auberge Madeleine XXXX rue de la Roche Montréal Québec Le tout sang préjudice à vos droits dans le cas de changements au contrat.

Nous vous adressons la présente dans le but de préserver nos droits à une hypothèque légale de construction , ainsi que le requiert l’

article 2724 du Code Civil . […] » (Soulignements ajoutés) [ 12 ] L’envoi de la dénonciation est reçu de la part de Atelier en date du 14 juin 2013 [9] . [ 13 ] Le 25 juin 2013, Fournier de Atelier adresse à Madeleine , à l’attention de Cyr, copie d’un courrier électronique adressé à Al- Basma à l’attention de Thierry Cloutier dans lequel il indique : « […] Bonjour Thierry,

Je te confirme la réception de une (1) dénonciation de contrat de sous-traitants reçue pour le dossier de l’Auberge Madeleine (XXXX, avenue de La Roche à Montréal). Voici la liste : • Quincaillerie architecturale Mirco en date du 13 juin 2013 au montant de 62 000.00 $ taxes exclues .

Sincères salutations, Martin Fournier […] » (Soulignements ajoutés) [ 14 ] Dans lequel courrier électronique Atelier joint la lettre de dénonciation de MIRCO datée du 13 juin 2013 [10] et reçue en date du 14 juin 2013. [ 15 ] Entre le ou vers le 25 septembre 2013 jusqu’à le ou vers le 6 décembre 2013, MIRCO procède à la livraison des matériaux commandés par Al-Basma pour le projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à Madeleine [11] . [ 16 ] MIRCO fournit essentiellement des portes, des cadres en bois, de l’acier et de la quincaillerie [12] reliée aux portes et ses accessoires. [ 17 ] Préalablement au début des travaux de rénovation, dans le cadre du projet de rénovation de son Immeuble, Madeleine signe un contrat de service [13] (Contrat de service) avec Atelier en date du 12 avril 2011 qui stipule, entre autres : « […] 1.

OBJET DU CONTRAT L’Organisme (Auberge Madeleine) retient les services professionnels du GRT (Atelier habitation Montréal inc.) concernant l’acquisition et/ou l’achat/rénovation ou la construction dans le cadre du Programme AccèsLogis . 2.

DESCRIPTION DU TRAVAIL La GRT s’engage à fournir à l’Organisme, suivant les conditions prévues ci-après, tout le soutien , la formation et l’aide technique nécessaire à la réalisation de ce projet, notamment des services d’animation et de coordination générale , de développement, de formation, d’administration et de comptabilité de chantier nécessaires au parachèvement du chantier . Les interventions du GRT sont effectuées dans une perspective visant à favoriser l’autonomie et la prise en charge de ce projet par l’Organisme.

Conséquemment, les parties s’engagent à collaborer mutuellement dans la réalisation de chacune de ces étapes , soit : l’organisation de l’Organisme, la formation de l’Organisme, la réalisation du projet, le chantier et la prise en charge, telles que décrites dans l’annexe 1 pour faire

partie du présent contrat comme si elle y était au long écrite. Les différents points biffés et dûment initiales par les deux parties sont considérés comme exclus de la présente entente. 3. ENCADREMENT L’Organisme est le seul maître d’œuvre de la réalisation de son projet et en aucun cas le GRT ou un de ses représentants ne peut engager la responsabilité de l’Organisme à moins d’être dûment autorisé à cet effet par celui-ci. […]

ANNEXE 1 DESCRIPTION GÉNÉRALES DES SERVICES OFFERTS Tout au long du projet, le GRT appliquera une approche visant l’autonomie et la prise en charge du projet par les membres de l’Organisme. Le rôle du GRT sera de supporter l’Organisme dans les responsabilités qui lui reviennent et de lui fournir l’information nécessaire pour prendre des décisions éclairées . L’intervention du GRT en sera une de « formation par l’Action ».

Section 1. L’ORGANISATION DE L’Organisme (animation et coordination générale) Cette activité comprend généralement : […]

l) Servir de lien entre l’Organisme et les différents intervenants dans le projet;

Section 2. LA FORMATION […]

Section 3. LA RÉALISATION DU PROJET Sous-section 1 : LE PROJET

[…] Sous-section 2 : LE SITE […] Sous-section 3 : LES DEMANDES DE SUBVENTION ET DE FINANCEMENT […]

Section 4. LE CHANTIER Cette activité consiste à assister l’Organisme dans l’obtention des documents nécessaires à la mise en chantier et à la signature du contrat de construction et comprend généralement :

a) Travailler étroitement avec le comité de chantier de l’Organisme afin d’assurer le bon fonctionnement de tous les aspects du projet et assister aux réunions de chantier s’il y a lieu; […]

c) Préparer les demandes de débours ;

d) Faire le suivi des débours et des recettes de l’Organisme durant le chantier;

e) Préparer et présenter de façon régulière des rapports comptables à l’Organisme sur l’évolution administrative du chantier ; […]

g) S’assurer que toutes les démarches visant le retrait des hypothèques légales , s’il y a lieu, soient entreprises ; […]

SECTION 5. LA PRISE EN CHARGE […] » (Soulignements ajoutés) [ 18 ] Dans ce contexte, lors de la première réunion de chantier du projet de rénovation de l’Immeuble de Madeleine ayant eu lieu le 10 juillet 2012, il est indiqué que sont présents : - Cyr et Maude Fecteau pour Madeleine ; et - Fournier pour Atelier. [ 19 ] Au COMPTE RENDU DE RÉUNION no. 01 [14] intervenu le 10 juillet 2012, à la

section 1.1.6, il est mentionné : « Dénonciation M. Lemieux indique que Construction Al-Basma devra remettre toutes les dénonciations de contrats aux clients. Le client transmettra à l’architecte une copie des dénonciations reçues . Atelier VAP demande des copies de toutes dénonciation à

titre informatif seulement. M. Fournier d’Atelier Habitation Montréal assurera le suivi et la gestion des dénonciations de contrats et quittances de paiement selon l’avancement des travaux . M. Lemieux indique que Construction Al-Basma devra fournir au client des quittances partielles dès la 2e demande de paiement .

Cette procédure ne sera pas nécessaire pour la 1ère demande. […] » (Soulignements ajoutés) [ 20 ] Le 24 octobre 2013, Atelier, par l’intermédiaire de Fournier, envoie par courrier électronique à Marc Gaudreau , représentant de Atelier VAP , soit la firme d’architectes, avec copie adressée à Madeleine à l’attention de Cyr, le décompte des dénonciations écrites reçues, et ce, tel que convenu lors de la première réunion de chantier : « […] Bonjour à tous, Tel que demandé ce matin par Marc Gaudreau, vous trouverez ci-joint le tableau des dénonciations de contrat à jour en date du 24 octobre 2013 .

Sincères salutations, Martin Fournier

[…] » (Soulignements ajoutés) [ 21 ] À ce courrier électronique est joint le fichier [15] LISTE DE DÉNONCIATIONS ET QUITTANCES REÇUES pour le projet Auberge Madeleine dans lequel on précise, entre autres, relativement à MIRCO : « […] Nom Entreprises ayant dénoncés […] Montant déclaré Montant modifié Quittance totale % […] […] […] […] […] […] […] […] Quincaillerie architecturale Mirco […] 71 284,50 $ 71 284,50 $ 0,00 $ 0,00% […] […] » [ 22 ] À ce tableau, il y a une

section précisant les « Entreprises n’ayant pas dénoncé » [16] leur contrat. MIRCO n’est pas mentionnée à cette section, mais elle est mentionnée à la

section « Entreprises ayant dénoncé » . [ 23 ] Le ou vers le 7 novembre 2013, dans le cadre de la réunion de chantier no. 29, à la

section 29.1.6 intitulé Dénonciation , il est écrit [17] : « […] M. Fournier a transmis le tableau compilant les dénonciations reçues à ce jour à l’architecte et l’entrepreneur .

Ce tableau sera mis à jour et distribué dans le cas où le client reçoit de nouvelles dénonciations . […] » (Soulignements ajoutés) [ 24 ] À cette réunion, assiste Cyr, représentante de Madeleine , et Fournier, représentant de Atelier [18] . [ 25 ] Le ou vers le 27 novembre 2013, MIRCO donne quittance partielle à Al-Basma [19] « pour toute somme due, en regard de tous les travaux effectués incluant les matériaux fournis relativement au Projet, jusqu’au 30 septembre 2013 , Le sous-traitant/ fournisseur renonce par les présentes, de façon irrévocable et inconditionnelle, à tout bénéfice résultant des Articles 2726 à 2728 du Code civil du Québec , et plus particulièrement à toute hypothèque légale qu’il a ou pourrait avoir, le cas échéant, en regard de tout (sic) les travaux effectués ou matériaux fournis relativement au Projet jusqu’au 30 septembre 2013 pour le montant de 11 382,53 $ . » . (Soulignements ajoutés) [ 26 ] Subséquemment au paiement de 11 382,53 $ ainsi que des ajustements/crédits intervenus de la part de MIRCO à la suite de la livraison des matériaux fournis sur le projet de rénovation de l’Immeuble, il est dû à MIRCO , selon cette dernière, la somme de 62 964,05 $ [20] . [ 27 ] Le ou vers le 22 mai 2014, MIRCO inscrit sur l’Immeuble appartenant à Madeleine un

Avis de publication d’une hypothèque légale [21] . [ 28 ] À la suite du défaut de Madeleine d’acquitter la créance de MIRCO , cette dernière, le ou vers le 15 août 2014, fait inscrire en sa faveur un Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire [22] . [ 29 ] Madeleine ne remédie pas au défaut mentionné au Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire [23] à la suite de la publication de celui-ci et elle ne consent pas à délaisser l’Immeuble hypothéqué à ce jour. [ 30 ] MIRCO intente le présent recours le 11 février 2015.

LE DROIT [ 31 ] Les articles 2724 , paragraphe 2 , 2726 , 2728 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) se lisent ainsi : « […] 2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes: […] 2° Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ; […]

2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux , ouvrier, entrepreneur ou sous- entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. […] 2728.

L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire . L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat. […] 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention .

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante , à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. […] » (Soulignements ajoutés) [ 32 ] MIRCO doit établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve [24] , qu’elle a dûment dénoncé son contrat de sous- traitance pour la fourniture de matériaux intervenue avec Al-Basma, dans le cadre du projet de rénovation de l’Immeuble, ainsi que le montant de la plus-value qui a résulté de la fourniture des matériaux, s’il en est, le cas échéant. [ 33 ] De la même façon, Madeleine doit établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve [25] , qu’elle n’a pas été valablement dénoncée du contrat de sous-traitance de fourniture de matériaux octroyé à MIRCO de la part de son entrepreneur général, Al-Basma, et le montant de la plus-value, s’il en est, le cas échéant. [ 34 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [ 35 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [26] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 36 ] Dans le volume La preuve civile [27] , l’auteur fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 37 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [28] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. » [ 38 ] La Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Pilote c. Les Fondations J.M.R. Bafaro inc. [29] , précise relativement à l’obligation d’une dénonciation écrite aux termes de l’

article 2728 du C.c.Q. : « […] [14] L'

article 2728 C.c.Q. se lit comme suit : Art. 2728. L'hypothèque garantit la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux ; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n'ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L'ouvrier n'est pas tenu de dénoncer son contrat. [15] Ce texte reproduit, pour l'essentiel l'article 2013f du C.c.B.C., en vigueur avant 1994. Le troisième alinéa de ce texte, dans la

partie qui nous intéresse ici, était à l'effet suivant : Dans le cas où le constructeur fait exécuter, en tout ou en partie, l'ouvrage par sous-contrat, si le sous-entrepreneur a dénoncé son contrat au propriétaire, ce sous-entrepreneur a un privilège sur l'immeuble pour les travaux exécutés après telle dénonciation, pourvu qu'il fasse enregistrer, avant l'expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, un état de sa créance. Ce privilège est soumis aux mêmes formalités que celui du constructeur et de l'architecte quant à sa création et son extinction.

Le propriétaire, dans le cas où le sous-entrepreneur lui a dénoncé son sous-contrat, a le droit de retenir sur le prix du contrat un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur; et tout montant établi par un certificat décerné suivant les formalités de l'article 2013d sera réputé suffisant. [16] On notera tout de suite une différence essentielle entre les deux textes. Sous le régime de l'ancien droit, le sous-entrepreneur, contrairement au fournisseur de matériaux, n'était pas tenu à une dénonciation écrite, alors que l'

article 2728 C.c.Q. l'impose désormais . Cette possibilité pour le sous-entrepreneur de s'en tenir à une simple dénonciation verbale avait suscité des difficultés dans la jurisprudence qui, avec raison, avait admis qu'en l'absence d'un écrit la dénonciation pouvait être verbale. Celle-ci devait toutefois, pour être valable, remplir certaines conditions.

[17] La première était relative à la charge de la preuve. C'était donc au sous-entrepreneur de démontrer, à la satisfaction du tribunal, qu'il y avait bel et bien eu dénonciation verbale du sous-contrat au propriétaire[1] [30] . [18] La seconde est qu'il devait s'agir d'une véritable dénonciation c'est-à-dire d'un avis formel, donc un acte positif, comprenant deux éléments soit le dévoilement de l'existence du contrat le liant à l'entrepreneur général et l'avertissement de son intention d'invoquer son privilège . La Cour, sous la plume du juge Bélanger dans Roland St-Jacques Inc. c.

Laboratoires Dr Renaud Inc.[2] [31] , décrivait en ces termes ce que devait être une véritable dénonciation: En somme, le sous-entrepreneur a droit à un privilège sur l'immeuble comme mesure de protection, au cas de défaut de paiement par l'entrepreneur général; par contre, le Législateur accorde au propriétaire de l'immeuble des moyens de se protéger de la même éventualité.

Le sous-entrepreneur aura droit au privilège pour les travaux exécutés après sa dénonciation du contrat; celle-ci devra contenir les précisions que permettent les termes du contrat de façon à ce que le propriétaire puisse exercer son droit de rétention « d'un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur ». Ainsi, le propriétaire de l'immeuble a le droit de savoir du sous- entrepreneur qu'il a l'intention d'exercer son privilège et quels sont les termes du contrat qui en fixeront l'étendue.

C'est du sous- entrepreneur que le propriétaire a le droit de recevoir ces renseignements qui le lieront. Indubitablement, les exigences de la loi , relativement à l'exercice et à la conservation du privilège du sous-entrepreneur, sont de droit strict . [19] Comme l'écrivait un auteur ( J.

AUGER, «Le privilège ouvrier», dans Cours de perfectionnement du Notariat )[3] [32] : La dénonciation étant essentiellement une mise en garde ou un avis donné par le sous-traitant au propriétaire, elle doit nécessairement se traduire par un geste positif . [20] Il faut se rappeler, en effet, que le but de la dénonciation jadis et aujourd'hui est de permettre au propriétaire d'éviter de voir son bien grevé d'une sûreté en faveur d'un tiers avec lequel il n'a aucun lien contractuel et de mettre de côté les sommes qu'il devrait normalement payer à l'entrepreneur principal pour les travaux effectués par le sous-entrepreneur et ainsi de le désintéresser ( art. 2123 C.c.Q. ).

Je remarque qu'une certaine controverse est née en jurisprudence sur la question de savoir si le montant dû doit être inclus dans cette dénonciation[4] [33] .

Il ne m'est pas nécessaire de me prononcer ici sur cette question pour disposer du litige. […] [25] Ce formalisme relatif, comme l'avait rappelé et la Cour suprême dès 1940 et notre Cour en 1980, s'expliquait par le fait que les hypothèques ( à l'époque les privilèges ) attachées à la construction restent exceptionnelles et de droit strict [12] [34] . [26] Le Code civil du Québec ne me paraît pas avoir changé la philosophie fondamentale du droit civil traditionnel, non plus que de rendre obsolètes ou dépassées certaines des conclusions auxquelles en était venue l'ancienne jurisprudence [13] [35] . [27] Toutefois, on doit le remarquer, il exige désormais une dénonciation écrite, mettant aussi le sous-entrepreneur sur le même pied que le fournisseur de matériaux, l'architecte, l'ingénieur et l'entrepreneur. […] [29] Est-ce à dire que l'exigence de l'écrit est d'ordre public ?

Je pense qu'il faut répondre positivement à la question, tout en précisant qu'il ne peut s'agir ici que d'un ordre public de protection, en faveur du propriétaire et non d'un ordre public de direction qui imposerait, dans tous les cas et en tout état de cause, de considérer comme nulle et non avenue toute autre forme de dénonciation ou même toute hypothèse de renonciation à exiger l'écrit de la part du propriétaire [14] [36] .

Sur ce plan, me paraît-il, le droit nouveau n'a donc pas fondamentalement modifié le droit ancien, puisque celui-ci reconnaissait que, dans certaines hypothèses, le propriétaire pouvait renoncer à cette formalité. [30] Les décisions des tribunaux depuis 1994 confirment d'une façon générale l'état du droit antérieur [15] [37] . […] [33] Puisque le législateur a cru bon dans le cas du sous-contractant d'exiger désormais un écrit et de confirmer ainsi le caractère formaliste et impératif de la règle, il me semble que la renonciation de la part du propriétaire doit être claire et évidente.

On ne saurait déduire de gestes ambigus, non indicatifs, une volonté précise de renoncer à la dénonciation écrite. […] » (Soulignements ajoutés) [ 39 ] La Cour supérieure, dans l’affaire Équipements d’excavation quatre-saisons inc. c. 6642641 Canada inc. [38] , écrit relativement à l’objectif de la dénonciation écrite et le contenu de celle-ci, ce à quoi le Tribunal souscrit entièrement : « […] [21] Dans Roland St-Jacques inc. c.

Laboratoires Dr Renaud inc. [9 ] [39] , la Cour d’appel expose que l’objectif de la dénonciation est de permettre au propriétaire d’exercer son droit de rétention de manière à se protéger contre la publication d’une hypothèque légale : […] Le sous-entrepreneur aura droit au privilège pour les travaux exécutés après sa dénonciation du contrat; celle-ci devra contenir les précisions que permettent les termes du contrat de façon à ce que le propriétaire puisse exercer son droit de rétention « d’un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur ».

Ainsi, le propriétaire de l’immeuble a le droit de savoir du sous- entrepreneur qu’il a l’intention d’exercer son privilège et quels sont les termes du contrat qui en fixeront l’étendue. C’est du sous-

entrepreneur que le propriétaire a le droit de recevoir ces renseignements qui le lieront.

Indubitablement, les exigences de la loi , relativement à l’exercice et à la conservation du privilège du sous-entrepreneur, sont de droit strict . (nos soulignements) [22] Dans son ouvrage sur les sûretés, l’auteur Édith Lambert[10] [40] résume bien ce que doit contenir la dénonciation : À la lumière de la jurisprudence et de la doctrine, cet avis de dénonciation devrait toutefois indiquer les informations suivantes : - la désignation du propriétaire de l’immeuble; - la désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom du créancier); - la dénonciation du contrat du créancier; - une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée en vertu de l’

article 2728 C.c.Q .; - la nature des travaux, des matériaux ou des services; - le nom de l’entrepreneur avec lequel le contrat est passé; - le prix du contrat (sous-contrat) […]. (nos soulignements) [23] Ces exigences doivent être rigoureusement suivies puisqu’autrement, le propriétaire peut subir la publication d’une hypothèque légale par une personne avec laquelle il n’a aucun lien contractuel.

Il faut donc lui permettre de retenir sur ce qu’il doit à l’entrepreneur général, les sommes suffisantes pour payer le sous-traitant et le désintéresser . […] » (Soulignements ajoutés) [ 40 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Construction Steco inc. c.

Gestion Michel Bélanger inc. [41] , précise les règles applicables en matière de plus-value donnée à l’immeuble en ces termes : « […] [23] L'hypothèque légale de la construction naît de l'exécution des travaux ( art. 2724 et 2726 C.c.Q. ) et du respect des formalités de dénonciation et de publication prévues au Code civil ( art. 2727 et 2728 C.c.Q.). [24] Elle prend rang avant les hypothèques conventionnelles antérieures ( art. 2952 C.c.Q. ), mais uniquement à hauteur de la plus-value donnée à l'immeuble grevé à la suite des travaux ( art. 2728 et 2952 C.c.Q.; Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville (Qc), Éditions Yvon Blais, 2010, no 1448, p. 727; Construction Delaumar inc. c.

Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 [4] [42] ). [25] Comme le souligne la juge de première instance, la plus-value, qui est unique pour l'ensemble des travaux (art. 2952 C.c.Q.) [5] [43] , requiert une analyse comparative entre la valeur de l'immeuble avant et après les travaux (on fait donc appel à une notion économique objective). [26] Elle doit s'établir au moment de la fin des travaux et non au moment de l'introduction d'une procédure en délaissement, de la vente forcée de l'immeuble ou de la préparation de l'ordre de collocation (Construction Delaumar, précité).

En effet, l' art. 2728 C.c.Q. réfère à la « plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services » et non à la plus-value conservée , reprenant le principe consacré sous le Code civil du Bas-Canada : Crédit foncier Franco-Candien c.

Modular Windows of Canada, J.E. 85-169 (C.A.) . [27] La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu'il découle de l'exécution de travaux une présomption de plus-value, et ce, pour un montant équivalent à la valeur des travaux (voir, par exemple, Payette, précité, no 1439, p. 718-719). [28] Cette présomption est simple au sens de l' art. 2847 C.c.Q. ; elle peut donc être repoussée par une preuve contraire . Il en va ainsi puisque l'exécution de travaux n’entraîne pas nécessairement une plus-value équivalente aux coûts ou même une réelle plus-value .

On peut penser, par exemple, au remplacement de portes ou de fenêtres récentes et en bon état d'un restaurant par des nouvelles d'un style différent, ajusté à l'ambiance qu'on veut y créer. Pour un acquéreur subséquent des lieux, le prix sera probablement le même, avec ou sans les travaux de cette nature.

De même, l'exécution des mêmes travaux par des entreprises différentes ou dans un contexte distinct (par exemple, l'hiver par rapport à l'été) peut donner lieu à des coûts fortement dissemblables, sans pour autant que la plus-value générée soit différente. [29] Lorsque le montant à colloquer est insuffisant pour acquitter toutes les créances valides et garanties par les hypothèques publiées, il ne faut donc pas se surprendre que les parties réclament l'établissement de la plus-value réellement donnée à l'immeuble dans le cadre de la collocation . [30] Il faut alors faire appel à des évaluateurs agréés ou autres experts dans l'immobilier , comme en l'espèce. […] » (Soulignements ajoutés)

[ 41 ] Dernièrement, la Cour d’appel, dans l’arrêt Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. [44] , réitère l’importance de la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux ou les services fournis de la part d’un sous-entrepreneur en ces termes : « […] [20] Les articles 2724 et 2726 C.c.Q. constituent une exception au principe énoncé à l’

article 2644 C.c.Q. voulant que les biens d’un débiteur « […] constituent le gage commun des créanciers/is the common pledge of the creditors », les seules causes de préférence étant les priorités et les hypothèques (

article 2647 C.c.Q.). [21] L’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction demeure donc exceptionnelle et de droit strict [5] [45] . Ses caractéristiques le confirment. Elle est acquise automatiquement, sans même qu’il soit nécessaire de la publier , contrairement aux autres hypothèques légales (articles 2725 al. 2, 2729, 2730 al. 2 C.c.Q. ). L’avis d’inscription n’est qu’une mesure de conservation de cette garantie (article 2727 C.c.Q.)[6] [46] . Elle est colloquée avant toutes autres hypothèques publiées (

article 2952 C.c.Q.). Finalement, le libellé retenu par le législateur à l’

article 2726 C.c.Q. démontre « […] le caractère volontairement limitatif de l’énumération de[s] titulaires […] »[7] [47] pouvant en bénéficier. [22] La qualification du terme « architecte » employé à l’

article 2726 C.c.Q. doit tenir compte du caractère exceptionnel de l’hypothèque légale de la construction et de ses particularités. À ce titre, je retiens les propos du professeur Deslauriers qui, alors qu’il procédait à la revue historique de cette hypothèque, écrivait : 368. La première rédaction législative remonte à 1766, alors que le parlement de Paris adopta un arrêt de règlement décrétant le privilège des constructeurs, limité toutefois à la plus-value des travaux.

Le principe de la plus-value est la pierre angulaire de cette hypothèque de rang privilégié qui perturbe d’une certaine façon l’ordre normal de collocation résultant de la date de publication des hypothèques . Cette ordonnance fut codifiée aux articles 2103 et 2110 du Code napoléon et le principe a été reproduit en de nombreux pays européens, notamment en Allemagne.[8] [48] [Soulignement ajouté] [23] Ce principe se retrouve aussi aux articles 2728 et 2952 C.c.Q.

L’assiette de l’hypothèque légale de la construction se limite à la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux ou les services fournis en rapport avec sa construction ou sa rénovation. Ceux-ci doivent donc apporter une plus-value à l’immeuble pour que le titulaire puisse bénéficier de cette hypothèque que lui accorde la loi [9] [49] . […] » (Soulignements ajouté

s) ANALYSE DE LA PREUVE [ 42 ] En matière de dénonciation de contrat d’un sous-traitant, il s’agit d’un exercice que le Tribunal doit faire au cas par cas [50] . [ 43 ] Madeleine est une personne morale sans but lucratif qui exploite une société ayant pour activités l’hébergement et la relation d’aide auprès de femmes en difficultés dans des centres de réadaptation pour mésadaptés sociaux [51] . [ 44 ] MIRCO est une personne morale qui exploite une société ayant pour activités la vente et l’installation de quincailleries architecturales [52] . [ 45 ] Al-Basma est une personne morale qui exploite une société ayant pour activité la rénovation de bâtiments résidentiels et commerciaux [53] . [ 46 ] D'entrée de jeu, il convient de souligner que Madeleine ne conteste pas que l’avis de l’hypothèque légale ainsi que le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ont été inscrits de la part de MIRCO à l’intérieur des délais légaux. [ 47 ] Par ailleurs, en tout temps pertinent aux présentes, Cyr est Administratrice et Directrice générale de Madeleine . [ 48 ] Madeleine est le seul et unique propriétaire de l’Immeuble et pour lequel MIRCO a fourni des matériaux, conformément au Bon de commande [54] reçu de la part de Al-Basma. [ 49 ] Atelier est une personne morale sans but lucratif qui exploite une société ayant pour activité principale d’être un groupe de ressources techniques [55] en coopérative d’habitation et a la charge d’offrir le support nécessaire à Madeleine tout au long du projet de rénovation de son Immeuble et, entre autres, d’être le lien avec les différents intervenants professionnels au dossier, et ce, aux termes du Contrat de service [56] les liant. [ 50 ] Ainsi, le Contrat de service [57] intervenu entre Madeleine et Atelier avait pour objet un accompagnement personnalisé dans tout le processus du développement et de la réalisation du projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à Madeleine . [ 51 ] En tout temps pertinent aux présentes, Fournier est administrateur de Atelier et la personne mandatée par cette dernière afin de représenter Atelier dans le cadre de l’exécution du Contrat de service [58] intervenu avec Madeleine . [ 52 ] L’article 3 du Contrat de service [59] liant Madeleine et Atelier précise que Madeleine « est le seul maître d’œuvre de la réalisation de son projet et en aucun cas »

Atelier « ou un de ses représentants ne peut engager la responsabilité de l’Organisme à moins d’être dûment autorisé à cet effet par celui-ci. » .

[ 53 ] Or, dès la première réunion de chantier dans le cadre du projet de rénovation de l’Immeuble, la preuve révèle, alors que Cyr, représentante de Madeleine, assiste à cette réunion et que Fournier, représentant de Atelier , affirme qu’il « assurera le suivi et la gestion des dénonciations de contrats et quittances de paiement selon l’avancement des travaux » . [60] [ 54 ] Ce qui s’inscrit tout à fait dans la continuité et l’esprit de ce qui est prévu à l’Annexe 1 du Contrat de service [61] liant Madeleine et Atelier, à la «

Section 4. » intitulée « LE CHANTIER » , sous-paragraphes a), c), d),

e) et g) : « […]

ANNEXE I DESCRIPTION GÉNÉRALE DES SERVICES OFFERTS Tout au long du projet, le GRT appliquera une approche visant l’autonomie et la prise en charge du projet par les membres de l’Organisme. Le rôle du GRT sera de supporter l’Organisme dans les responsabilités qui lui reviennent et de lui fournir l’information nécessaire pour prendre des décisions éclairées . L’intervention du GRT en sera une de « formation par l’Action ». […]

Section 4. LE CHANTIER Cette activité consiste à assister l’Organisme dans l’obtention des documents nécessaires à la mise en chantier et à la signature du contrat de construction et comprend généralement :

a) Travailler étroitement avec le comité de chantier de l’Organisme afin d’assurer le bon fonctionnement de tous les aspects du projet et assister aux réunions de chantier s’il y a lieu; […]

c) Préparer les demandes de débours;

d) Faire le suivi des débours et des recettes de l’Organisme durant le chantier;

e) Préparer et présenter de façon régulière des rapports comptables à l’Organisme sur l’évolution administrative du chantier; […]

g) S’assurer que toutes les démarches visant le retrait des hypothèques légales, s’il y a lieu, soient entreprises; […] » (Soulignements ajoutés) [ 55 ] Dans ce contexte, tel que convenu entre Madeleine et Atelier, Fournier fait parvenir à Al-Basma, par courrier électronique le 25 juin 2013, avec copie adressée à Cyr, représentante de Madeleine , confirmation de la réception de la dénonciation d’un des sous- traitants, c’est-à-dire MIRCO . [ 56 ] À cet envoi transmis à Madeleine par courrier électronique, est jointe copie intégrale de la dénonciation reçue de MIRCO en date du 14 juin 2013 et datée du 13 juin 2013. [ 57 ] Cyr ne nie pas avoir reçu ce courriel du 25 juin 2013 et de la pièce jointe. [ 58 ] La dénonciation écrite [62] adressée à Atelier et transmise à Madeleine de la part de Atelier, comprend les informations suivantes : - Le nom du fournisseur de matériaux, c’est-à-dire MIRCO ; - Le nom de l’entrepreneur général lui ayant passé une commande pour la fourniture de matériaux (portes, cadres en bois ou acier et quincaillerie), c’est-à-dire Al-Basma; - Le montant de la commande passée : 62 000 $ plus toutes taxes applicables, c’est-à-dire pour un montant total de 71 284,50 $. - Le nom du projet, soit « Auberge Madeleine situé au XXXX rue De la Roche à Montréal » ; - Une mention expresse que la présente a pour but de préserver les droits à une hypothèque légale de construction pour MIRCO , conformément à l’

article 2724 du C.c.Q. ; - Cet envoi est adressé à Atelier, mais au soin de Fournier et Cyr. [ 59 ] La dénonciation écrite est envoyée à Atelier situé au 55 avenue Du Mont-Royal Ouest, bureau 206, Montréal, Québec, tel que mentionné au Devis d’architecture [63] préparé par la firme d’architectes et daté de février 2012. [ 60 ] Il convient de souligner qu’au Devis d’architecture [64] , aucune adresse n’est mentionnée pour Madeleine pour des raisons de sécurité, tel que la preuve l’a révélé, compte tenu de la nature des opérations de celle-ci auprès de femmes en difficultés.

[ 61 ] Par ailleurs, la preuve révèle que Atelier a reçu trois (3) ou quatre (4) dénonciations écrites de d’autres sous-traitants, incluant celle de MIRCO , mais que la majorité des autres dénonciations écrites ont été adressées directement à Madeleine . [ 62 ] Cependant, la preuve révèle que Cyr, lorsqu’elle reçoit une dénonciation écrite d’un sous-traitant, elle s’en garde une copie et envoie l’original de celle-ci à Fournier de Atelier afin qu’il la prenne en charge, la gère et inscrive celle-ci dans le registre interne qu’il tient à cet égard, conformément au Contrat de service [65] afin, entre autres, de préparer les demandes de débours, faire le suivi des débours et des recettes de Madeleine durant le chantier, préparer et présenter de façon régulière des rapports comptables à Madeleine sur l’évolution administrative du chantier, s’assurer que toutes les démarches visant le retrait des hypothèques légales, s’il y a lieu, soient entreprises. [ 63 ] C’est ainsi que Fournier complète un tableau des dénonciations de contrats à jour faisant état, entre autres, des montants déclarés à la dénonciation, montants modifiés subséquemment, montants des paiements partiels effectués. [ 64 ] À cet égard, la preuve révèle que le 24 octobre 2013, Fournier transmet à la firme d’architectes, avec copie adressée à Cyr par courrier électronique, le tableau des dénonciations de contrats à jour en date du 24 octobre 2013 [66] . [ 65 ] Il appert du tableau Excel préparé par Fournier qu’il y a une

section « Entrepreneur ayant dénoncé » dans laquelle figure MIRCO , et une

section « Entrepreneur n’ayant pas dénoncé » . [ 66 ] Ce faisant, force est de constater que Madeleine est informée tout au long de l’exécution des travaux de rénovation de l’avancement de la facturation effectuée par les différents sous-traitants ayant dénoncé leur contrat, tel MIRCO , et du montant à débourser à venir, s’il en est, le cas échéant. [ 67 ] À cet égard, dans le cadre de la réunion du chantier no 29, à la

section 29.1.6 intitulé « Dénonciation » , il est écrit [67] : « […] M. Fournier a transmis le tableau compilant les dénonciations reçues à ce jour à l’architecte et l’entrepreneur.

Ce tableau sera mis à jour et distribué dans le cas où le client reçoit de nouvelles dénonciations. […] » [ 68 ] À cette réunion de chantier du 7 novembre 2013, Cyr est présente. [ 69 ] En fait, la preuve révèle que Atelier, par l’intermédiaire de Fournier, sert d’archiviste ou de secrétariat pour Madeleine en ce qu’il cumule au même endroit toute l’information, telle, entre autres, les originaux des dénonciations reçues, les quittances partielles obtenues de la part de Al-Basma lors des différents paiements aux sous-traitants. [ 70 ] C’est d’ailleurs Atelier qui est responsable d’effectuer les demandes de débours auprès de la Ville de Montréal, en plus d’agir à

titre d’intermédiaire entre les différents professionnels au dossier pour le projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à Madeleine . [ 71 ] Le fichier Excel cumulant les entreprises ayant dénoncé et celles ayant non dénoncé avec les paiements partiels et quittances obtenus est transmis sur une base régulière à l’entrepreneur général, la firme d’architectes, avec copie conforme à Madeleine , à tous les deux (2) ou trois (3) paiements effectués. [ 72 ] Ainsi, il y a lieu de constater que Atelier compile les informations apparaissant dans ce fichier Excel et transmet celui-ci de façon systématique à Al-Basma et à la firme d’architectes, à

titre de mandataire de Madeleine , avec copie conforme à Madeleine . [ 73 ] Dans le cadre de ses fonctions, Fournier assiste à toutes les réunions de chantier, sauf peut-être une réunion, selon le souvenir de ce dernier, et Cyr assiste à la grande majorité des réunions de chantier. [ 74 ] Fournier témoigne à l’effet que les comptes rendus des différentes réunions de chantier sont conformes à la réalité et aux besoins, le compte rendu fait l’objet d’une modification à la réunion suivante, si besoin il y a, le cas échéant. [ 75 ] Il appert des différents comptes rendus que Fournier, à l’occasion, s’est prononcé sur les conséquences d’une dénonciation valide ou l’absence d’une dénonciation en ces termes [68] : « […] M.

Fournier souligne que le nom d’Auberge Madeleine est sur la demande de paiement formelle, malgré que Maniac Démolition n’ait pas dénoncé son contrat au client. La demande auprès d’Auberge Madeleine n’est pas valide puisque le contrat demeure entre Maniac Démolition et Construction Al-Basma . […] » « […] M. Fournier ne croient pas que la dénonciation de contrat soit obligatoire et demandée au présent contrat.

Les sous-traitants ont le choix de dénoncer ou pas leur contrat . […] » (Soulignements ajoutés) [ 76 ] À ces deux réunions, Cyr est présente, tel qu’il appert des comptes rendus nos 4 et 7. [ 77 ] Bref, Fournier joue un rôle très actif de soutien et de conseil auprès de Madeleine tout au long des travaux de rénovation pour l’Immeuble appartenant à cette dernière.

[ 78 ] Ceci étant, le Tribunal conclut de l’ensemble de la preuve que la dénonciation écrite adressée en premier lieu à Atelier et transmise par la suite à Madeleine est valablement intervenue, conformément aux exigences prévues à l’

article 2728 du C.c.Q. [ 79 ] Le contenu de la dénonciation écrite répond aux exigences prévues aux termes de la jurisprudence pertinente en la matière [69] . [ 80 ] Il ressort de la prépondérance de la preuve que dans les faits, Madeleine a été dénoncée par écrit en temps opportun, c’est-à- dire avant le début de la livraison des matériaux fournis de la part de MIRCO . [ 81 ] Dans ce contexte, il importe peu que MIRCO croyait que le propriétaire de l’Immeuble où les travaux de rénovation ont été effectués est Atelier plutôt que Madeleine , dans la mesure où la prépondérance de la preuve établit, dans les faits, que cette dénonciation écrite a été transmise à Madeleine . [ 82 ] De surcroît, la preuve révèle, lorsque Madeleine reçoit une dénonciation écrite directement à son endroit, qu’elle transmet l’original de celle-ci à Atelier et vice et versa, sauf et excepté que Atelier garde toujours l’original en sa possession afin qu’elle compile l’ensemble des dénonciations écrites reçues et gère celles-ci en fonction des différents débours et paiements requis de la part des sous- traitants ayant dénoncé, ainsi que de ceux n’ayant pas dénoncé, le cas échéant. [ 83 ] Qui plus est, la preuve révèle que Madeleine , en tout temps pertinent aux présentes, ainsi que Atelier à

titre de mandataire de cette dernière, ont géré les différents débours à l’endroit de MIRCO comme sous-traitant ayant dûment dénoncé par écrit son contrat pour la fourniture des matériaux pour le projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à Madelaine . [ 84 ] Certes la dénonciation écrite n’est pas adressée à Madeleine , mais à Atelier, à l’attention de Fournier et Cyr, dont cette dernière est Administratrice et Directrice générale de Madeleine . [ 85 ] Toutefois, il n’en demeure pas moins que la preuve révèle que le contenu de la dénonciation écrite a été envoyé par MIRCO et adressé à Atelier le 14 juin 2013, mandataire de Madeleine , également transmis à Madeleine le 25 juin 2013, rencontre les exigences requises par le C.c.Q. à l’égard de Madeleine , telles qu’interprétées par les tribunaux au fil des ans. [ 86 ] Nul doute que la preuve prépondérante révèle que Madeleine est informée que MIRCO a l’intention, à

titre de fournisseur de matériaux, d’invoquer son droit à l’hypothèque légale si Al-Basma ne le paye pas, conformément à l’

article 2728 du C.c.Q. [ 87 ] De la même façon, la preuve prépondérante révèle que Madeleine a pu ainsi prévoir les retenues sur les sommes dues à Al- Basma pour satisfaire MIRCO , le cas échéant. [ 88 ] En ce sens, il est indéniable que Atelier, dans le cadre de son Contrat de service [70] , lorsqu’elle présente ses demandes de débours auprès de la Ville de Montréal comme mandataire de Madeleine , doit savoir quel sous-traitant, dont MIRCO , a dénoncé ou n’a pas dénoncé son contrat de sous-traitance pour gérer et obtenir, le cas échéant, les quittances appropriées, eu égard aux différents paiements effectués, et s’assurer « que toutes les démarches visant le retrait des hypothèques légales, s’il y a lieu, soient entreprises. » . [ 89 ] Dans ces circonstances, l’ensemble de la preuve offerte amène le Tribunal à conclure que le contrat de sous-traitance pour la fourniture de matériaux de la part de MIRCO a valablement été dénoncé à Madeleine le 14 juin 2013, voire le 25 juin 2013. [ 90 ] Qu’en est-il au niveau de la plus-value, eu égard aux matériaux fournis de la part de MIRCO pour le projet de rénovation de l’Immeuble appartenant à Madeleine ? [ 91 ] Madeleine ne conteste pas que les matériaux fournis de la part de MIRCO ont apporté une plus-value à l’Immeuble, au minimum, égale à 49 897,25 $, dans la mesure où le Tribunal conclut que la dénonciation écrite effectuée de la part de MIRCO est valide. [ 92 ] Cependant, la prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure que le montant de la plus-value, eu égard au montant des matériaux fournis de la part de MIRCO , est de 52 047,28 $. [ 93 ] En effet, aux termes de la preuve offerte, il y a lieu pour le Tribunal de réduire le montant de la créance de MIRCO d’un montant de 10 916,77 $ se détaillant ainsi : - Ajustement pour le remplacement des portes coulissantes fournies de façon non conforme au Devis d’architecture [71] , toutes taxes incluses : 1 160,57 $ - Fourniture de trois (3) portes additionnelles dû à l’impossibilité d’installer celles commandées à l’origine (facture 6705) : 811,15 $ - Ajustement eu égard à la quittance partielle intervenue en date du 30 septembre 2013 : 2 874,37 $ - Coût de remplacement des matériaux non installés sur le chantier à la suite de la livraison alléguée de la part de MIRCO , mais ayant disparu dans des circonstances non directement imputables à Madeleine : 4 800,00 $ PLUS frais d’administration (10 %) : 480,00 $ PLUS taxes : 790,60 $

Sous-total : 6 070,60 $ TOTAL : 10 916,69 $ POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONSTATE l’existence de la créance de 9172-5119 Québec inc. au montant de 52 047,28 $ avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification de l’Avis d’hypothèque légale, le défaut de Auberge Madeleine de payer ladite créance, le refus de délaisser volontairement l’immeuble hypothéqué en faveur de 9172-5119 Québec inc. plus amplement décrit ci-après et l’absence d’une cause valable d’opposition; ORDONNE à Auberge Madeleine , en sa qualité de propriétaire de l’immeuble ci-après décrit, de le délaisser en faveur de 9172-5119 Québec inc. , dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la signification du jugement à intervenir; ORDONNE , à défaut d'un tel délaissement dans le délai ci-dessus imparti, que 9172-5119 Québec inc. en soit mis en possession par voie judiciaire et les occupants expulsés; AUTORISE la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble désigné comme étant: DÉSIGNATION « La

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro QUATRE MILLIONS TROIS CENT SOIXANTE ET UN MILLE NEUF CENT TROIS (4 361 903) du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal. Tout pourcentage de la propriété indivise dans la

partie commune horizontale désignée comme étant le lot QUATRE MILLION CENT QUATRE-VINGT-ONZE MILLE CENT TRENTE-QUATRE (4 191 134), tel que prévu dans la déclaration de copropriété horizontale inscrite à Montréal sous le numéro 15 798 460 et dans sa modification inscrite à Montréal sous le numéro 17 218 760. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro 5035 rue de la Roche, en la ville de Montréal, province de Québec, H2J 3K1 ». NOMME Me Vincent Morier, notaire de l’étude Morier Morier s.e.n.c., notaires, ayant sa place d'affaires au 1050 Boul.

Casavant Ouest, bureau 1005, Saint-Hyacinthe, province de Québec (J2S 8B9), aux fins de procéder à la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-dessus décrit, de même que pour procéder à la signature de l'acte de vente, à la confection de l'état de collocation, à la distribution des deniers reçus et autres démarches afférentes à ladite vente; AUTORISE Me Vincent Morier, notaire, en tant que personne désignée ici pour faire la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit, à retenir les services d'un courtier immobilier aux fins de la vente dudit immeuble et à consentir un mandat de vente à ce courtier immobilier, sous réserve que le montant maximal de commission à être versé au courtier lors de la signature de l'acte de vente soit fixé à 5% du prix de vente; ORDONNE que tout montant de commission payable au courtier immobilier, par l'entremise duquel la vente de l’immeuble ci-haut décrit aura été complétée, soit payé et retenu prioritairement à même le produit de la vente de l’immeuble et ci-haut décrit; ORDONNE que la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit soit complétée dans les six mois de la date du présent jugement, sous réserve du droit de 9172-5119 Québec inc. ou de la personne désignée par le tribunal aux fins d'effectuer la vente, avant ou après l'expiration du délai de six mois ci-haut mentionné, de s'adresser au tribunal afin d'obtenir un délai additionnel pour les fins de la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit ou afin de faire modifier les conditions de la vente, advenant l'hypothèse où une vente, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit aux conditions fixées par le présent tribunal n'aurait pu être complétée dans les six mois de la date du présent jugement; FIXE la rémunération de Me Vincent Morier, de l’étude Morier Morier s.e.n.c., notaires, à taux horaire, suivant son tarif habituel; ORDONNE que les honoraires et la rémunération de Me Vincent Morier soient payés à même le produit de la vente, selon l'ordre de collocation prévu par la Loi; FIXE , en conséquence, les conditions de la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit comme suit: 1.

La vente doit avoir lieu au plus tard dans les six mois de la date du présent jugement autorisant la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit, sous réserve du droit de 9172-5119 Québec inc. ou de la personne désignée par le tribunal aux fins d'effectuer la vente de l’immeuble, avant ou après l'expiration du délai ci-haut mentionné, de s'adresser au tribunal afin d'obtenir un délai additionnel pour les fins de la vente, de gré à gré, de l’immeuble ou afin de faire modifier les conditions de la vente, advenant l'hypothèse où une vente, de gré à gré, de l’immeuble ci-haut décrit aux conditions fixées par le tribunal n'aurait pu être complétée dans les six mois de la date du jugement sur la requête; 2.

Le prix minimal de vente de l'immeuble doit être de 100 000 $; 3. Les répartitions et ajustements usuels relatifs à la vente de l'immeuble ci-haut décrit devront être effectués en date de la signature de l'acte de vente; 4. Le prix de vente devra être payé comptant par l'acheteur lors de la signature de l'acte de vente; 5. L'acheteur devra acquitter les droits de mutation ainsi que toute autre taxe ou imposition relative à l'immeuble et découlant de la vente du susdit immeuble.

L'acheteur devra également payer et/ou s'engager à payer toute taxe, cotisation ou répartition foncière échue ou à échoir, y compris la proportion de celle-ci pour l'année courante à compter de cette même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées dont le paiement est réparti sur plusieurs années;

6. La personne désignée par le tribunal pour faire la vente agira au nom de Auberge Madeleine et ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la Loi; 7. L'acheteur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve au moment de la vente et l'acquerra sans garantie aucune et à ses risques et périls; 8. L'acheteur pourra retenir les services d'un notaire de son choix aux fins de la préparation et de l'inscription de l'acte de vente, auquel cas il devra en assumer les frais; 9.

Si aucun acheteur ne peut être trouvé par la personne désignée par le tribunal pour faire la vente aux conditions fixées par ledit tribunal dans un délai de six mois de la date du jugement autorisant la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l'immeuble ci-haut décrit, 9172-5119 Québec inc. pourra se porter acquéreur de l'immeuble ci-haut décrit au prix minimal de vente tel que fixé en vertu du présent jugement et, en conséquence, retenir le prix de vente jusqu'à concurrence de sa créance tant que ne lui aura pas été signifiée une copie du jugement final homologuant l'état de collocation auquel fait référence l'article 910 C.p.c.; 10.

De même, si l'immeuble est acquis par un créancier hypothécaire dont la créance est portée à l'état certifié par l'Officier de la publicité des droits, tel créancier hypothécaire pourra alors retenir le prix de vente jusqu'à concurrence de sa créance tant que ne lui aura pas été signifiée une copie du jugement final homologuant l'état de collocation; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Me Marc-Aurèle Ouellette Marc-Aurèle Ouellette Avocat Procureurs de la

partie demanderesse Me Andrée Dolan Cossette Dolan Avocats s.e.n.c.r.l. Procureurs de la

partie défenderesse Date d’audience : Les 13 et 14 janvier 2016