2012 QCCQ 9827, 2012 QCCQ 9827

Allemand c. St-Jean 2012 QCCQ 9827 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-054140-115 DATE : 25 octobre 2012 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ NATHALIE ALLEMAND, […] , Québec, (Québec) […] Demanderesse – Défenderesse reconventionnelle c.

SANDRA ST-JEAN, […], Québec, (Québec) […] Défenderesse – Demanderesse reconventionnelle __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, madame Nathalie Allemand (madame Allemand), réclame 7 000 $ à la défenderesse, madame Sandra St- Jean (madame St-Jean), en raison d'un drain agricole construit d'une façon non conforme, selon elle, à la résidence qu'elle a acquise de cette dernière en 2008. [ 2 ] Madame St-Jean, se portant demanderesse reconventionnelle requiert 3 691 $ à madame Allemand pour des frais d'expertise, des frais d'avocats et des troubles et inconvénients.

LES FAITS [ 3 ] Vers la fin du mois d'avril 2008, madame Allemand visite la maison de madame St-Jean qui est à vendre sur la rue du Grand- Hunier dans la Ville de St-Augustin-de-Desmaures, dans la région de Québec. Cette résidence a été bâtie en 1998. Elle a été occupée jusqu'en 2008 par madame St-Jean. [ 4 ] Madame Allemand fait une deuxième visite avec son courtier immobilier au mois de mai.

Elle fait une offre qui est acceptée par madame St-Jean, sans faire d'inspection préachat compte tenu, selon ses dires à l'audience, des représentations faites par madame St- Jean et parce que la maison n'a été construite que neuf ans auparavant. [ 5 ] Madame Allemand souligne de plus que dans la déclaration du vendeur jointe à la promesse d'achat, madame St-Jean n'a pas dénoncé d'infiltrations d'eau ou de problèmes d'humidité dans le bâtiment. [ 6 ] Madame Allemand prend possession de la maison le 30 mai 2008. [ 7 ] Un peu plus d'un an après, elle constate des problèmes d'humidité à l'intérieur de la maison et mandate Enviro-option afin qu'il y ait une analyse microbiologique de la qualité de l'air ambiant.

Cette entreprise produit son rapport le 11 août 2009 et monsieur Gino Dechamplain, maître en Environnement conclut ainsi : 7 CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS Les objectifs de l'expertise du 24 août 2009 étaient d'évaluer quantitativement et qualitativement la flore microbienne de l'air et des surfaces et de déterminer si des conditions d'humidité propices au développement des micro-organismes existent dans le bâtiment. Selon les résultats des analyses et les paramètres d'interprétation, la situation microbiologique de l'air est non représentative d'un bâtiment sain.

En effet, les niveaux de moisissures dans l'air, retrouvés aux points d'échantillonnage ne respectent pas les critères

d'interprétation utilisés. L'investigation visuelle ainsi que l'échantillonnage de l'air ambiant démontrent clairement que les genres et l'ampleur de la contamination de micro-organismes sont atypiques d'un bâtiment sain. Les résultats de notre investigation correspondent à une contamination de niveau III, selon les lignes directrices sur les moisissures pour l'industrie canadienne de la construction ACC 82 (Réf. 22).

Étant donné la nature de la contamination et les risques pour la santé associés aux espèces de moisissures retrouvées, les travaux doivent être effectués par un entrepreneur spécialisé dans la rénovation et la décontamination des lieux suivant ce type de sinistre.

Les travaux devraient être effectués selon un protocole de décontamination reconnu, tel que le protocole de New York (Réf 17), les normes IICRS S520 (Réf. 23) ou l'ACC 82 (Réf. 22). (Reproduction intégrale) [ 8 ] Au mois de novembre 2009, madame Allemand mandate la compagnie Expert Drainage Québec afin qu'il y ait une vérification relativement à l'humidité « anormale au sous-sol ». [ 9 ] Dans son rapport signé le 13 novembre 2009, monsieur Martin Boisvert de cette entreprise écrit : « Au moment de l'expertise Nous avons vue que le Drain est 2 pouce trop haut et De plus il n'y a pas de caillou sur l'assise.

Le matériel de Remblais est constiturer de terre et glaise » (Reproduction intégrale) [ 10 ] Monsieur Boisvert recommande de « Replacer le Drain (sic) et changement de Matériel (sic) ». Il facture 564,36 $ à madame Allemand pour son rapport. [ 11 ] En 2009, il y a plusieurs échanges de lettres entre madame Allemand et madame St-Jean. [ 12 ] Cette dernière visite les lieux avec son conjoint le 8 novembre.

À la suite de cela, elle mandate monsieur Michel Landry, technologue en génie civil oeuvrant chez INVESTIGATIONS TECHNIQUES DE QUÉBEC LTÉE, afin qu'il procède à une inspection de la résidence de madame Allemand pour vérifier l'échangeur d'air, des moisissures, s'il y en a, et les problèmes de condensation et de buée dans les fenêtres de la maison dénoncés par madame Allemand. [ 13 ] Monsieur Landry fait une première visite le 8 décembre 2009 à l'extérieur et une à l'intérieur le 17 février 2010. [ 14 ] Dans son rapport remis à madame St-Jean, monsieur Landry conclut qu'il n'a pas relevé d'infiltrations d'eau à l'intérieur ni de moisissures apparentes.

Il précise par ailleurs qu'il n'est pas possible pour lui d'identifier à ce stade s'il y a des vices de construction majeure qui affecteraient l'immeuble. [ 15 ] Le 8 février 2010, madame Allemand transmet une mise en demeure à madame St-Jean dans laquelle elle écrit : J'ai acheté la propriété du […], Saint-Augustin, Québec, […]. Suite à une inspection par un expert, il s'avère qu'il y a un problème au niveau du drain français (drain autour de la fondation) de la maison, je considère ce problème comme un vice caché.

Je vous demande de venir voir et de proposer des solutions dans les 10ours de la réception de la présente lettre, après ce délai, je vais réparer et vous tenir entièrement responsable. (Reproduction intégrale) [ 16 ] Madame St-Jean requiert une copie du rapport fait par Expert Drainage Québec et elle ne l'obtient qu'à la suite de la lettre de madame Allemand datée du 19 avril 2010 : Voici trouverez, ci-joint, le document de l'expertise du drain agricole, tel que demandé de votre part, de la propriété du […], Saint- Augustin, Québec, […].

Il s'avère qu'il y a un problème au niveau du drain agricole tel que je vous l'ai mentionné lors de votre visite du 8 novembre 2009 et de mon envoi postal du 8 février dernier. Je considère cela comme un vice caché.

Je vous demande de proposer des solutions dans les 10 jours de la réception de la présente lettre, après ce délai, je vais réparer et vous tenir entièrement responsable. (Reproduction intégrale) [ 17 ] Madame St-Jean confirme à l'audience qu'elle n'a pas donné de mandat additionnel à monsieur Landry afin qu'il fasse des vérifications relativement au drain français. [ 18 ] C'est dans ce contexte que madame Allemand a donné un mandat à Expert Drainage Québec de procéder aux travaux suivant sa soumission et ce, au mois de juin 2010.

Cela coûte 17 263 $ à madame Allemand. [ 19 ] Elle réduit sa demande à 7 000 $ pour respecter la juridiction de la Cour du Québec, Division des petites créances.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 20 ] La propriété vendue par madame St-Jean à madame Allemand au mois de mai 2008 comporte-t-elle lors de la vente des vices cachés au niveau du drain français? Si oui, à quel montant a droit madame Allemand? [ 21 ] La demande reconventionnelle est-elle bien fondée en fait et en droit? ANALYSE La demande principale [ 22 ] En matière de garantie de qualité, l'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] L'

article 1728 C.c.Q. ajoute : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 24 ] L'

article 1739 C.c.Q. précise que l'acheteur doit dénoncer le vice caché au vendeur : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 25 ] Dans ce dossier, madame Allemand a fait la preuve qu'au moment où elle a acquis la propriété de madame St-Jean, il y a un vice caché au niveau du drain français, celui-ci n'ayant pas été construit de manière conforme au Code du bâtiment en 1998.

Madame St- Jean a choisi de ne pas appeler en garantie le constructeur de la résidence. [ 26 ] Madame Allemand a requis, lors de l'audience, le témoignage de monsieur Martin Boisvert d'Expert Drainage Québec qui a confirmé que le drain était un pouce et demi à deux pouces trop haut par rapport aux normes du Code du bâtiment. De plus, il manquait des cailloux de type ¾ net.

Cela, selon son témoignage, pouvait contribuer à ce qu'il y ait des apports d'eau près du solage de la bâtisse. [ 27 ] Monsieur Landry, quoiqu'il n'ait pas vérifié ce drain, confirme que s'il est placé un pouce et demi à deux pouces plus haut comme l'affirme monsieur Boisvert, cela ne respecte pas les normes du Code du bâtiment .

Il ajoute que le solage de la résidence est trop renchaussé à un endroit et qu'en plus le terrain à l'arrière de la maison comporte une pente inversée ce qui peut contribuer à un apport d'eau plus grand près du solage. [ 28 ] Tel que mentionné plus haut, madame St-Jean a choisi de ne pas mandater monsieur Landry afin qu'il fasse des vérifications par rapport au drain français. Elle a été dûment avisée par madame Allemand, en temps opportun, afin qu'elle puisse procéder aux vérifications requises à cet égard.

Elle a choisi de ne pas le faire. [ 29 ] En conséquence, le Tribunal conclut qu'il y a vice caché au niveau de la résidence vendue par madame St-Jean à madame Allemand au mois de mai 2008 à l'égard du drain français qui n'a pas été construit de manière conforme. Madame St-Jean a été dûment avisée selon l'

article 1739 C.c.Q. , mais elle ne connaissait pas le vice caché suivant les termes de l'

article 1728 C.c.Q. au moment de la vente. [ 30 ] De ce fait, madame Allemand n'a pas le droit à des dommages-intérêts, mais elle est justifiée de requérir les coûts relatifs à la correction du drain français afin qu'il soit maintenant conforme aux normes du Code du bâtiment . Cela lui a coûté plus de 17 000 $ et elle n'en réclame que 7 000 $. Le Tribunal lui accorde ce montant. La demande reconventionnelle [ 31 ] En raison du jugement du Tribunal sur la demande principale, la demande reconventionnelle est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la défenderesse, madame Sandra St-Jean, à payer à la demanderesse, madame Nathalie Allemand, 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à partir de la mise en demeure datée du 8 février 2010; LE TOUT avec les frais judiciaires de 159 $; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, demanderesse reconventionnelle, madame Sandra St-Jean. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience: 22 octobre 2012