2011 QCCA 959, 2011 QCCA 959

Simard c. Viandes Sherrington inc. 2011 QCCA 959 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020189-098 ( 755-17-000790-074 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 19 MAI 2011 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON , J.C.A. DENIS JACQUES, J.C.A. (AD HOC) APPELANT(ES) AVOCAT(

S) PIERRE SIMARD FERME DESPRÉS INC. 9100-9571 QUÉBEC INC. PAUL HENRI GRENIER Me Daniel Des Aulniers LAVERY DE BILLY INTIMÉ(ES) AVOCAT(

S) VIANDES SHERRINGTON INC. Me Serge Hébert HÉBERT THIVIERGE MISE EN CAUSE AVOCAT(

S) LEMIEUX NOLET INC. 9164-5689 QUÉBEC INC.

En appel d'un jugement rendu le 29 octobre 2009 par l'honorable Richard Nadeau de la Cour supérieure, district d'Iberville. NATURE DE L'APPEL : LOUAGE DE CHOSES Greffier: MARC LEBLANC Salle: PIERRE-BASILE-MIGNAULT AUDITION 10 h 53 Ouverture de l'audience. 10 h 54 Argumentation de Me Des Aulniers. 10 h 54 Me Des Aulniers indique que dans son mémoire on doit lire Pilote avec un t. Me Des Aulniers indique qu'il a déjà été associé avec le juge Jacques pendant plusieurs années. 10 h 55 La

partie intimée a été informée et n'a aucune objection à ce que le juge Jacques entende le dossier. 11 h 22 Suspension de l'audience. 11 h 26 Reprise de l'audience. 11 h 26 Argumentation de Me Hébert. 11 h 40 Réplique de Me Des Aulniers. 11 h 41 Suspension de l'audience. 11 h 48 Reprise de l'audience. Arrêt rendu – voir page 3. 11 h 49 Fin de l'audience. Marc Leblanc Greffier PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure qui les a condamnés solidairement à payer à l'intimée 250 000 $ plus les intérêts à compter de l'assignation selon les termes d'un cautionnement qu'ils ont signé pour garantir les obligations de Viandes Kamouraska inc., une compagnie spécialisant dans l'abattage du porc et subsidiairement dans la découpe de porcs. Le cautionnement résulte d'un bail entre cette dernière et l'intimée. [ 2 ] Les appelants prétendent que le juge a mal interprété les termes d'un document intitulé « Bail Commercial intervenu le 1 mai 2006 » et un autre document intitulé «

Annexe B au Bail » signé le 29 juin 2007, qui, selon ses termes, fait

partie intégrante du bail. Les appelants sont d'avis que le bail n'est jamais entré en vigueur parce que Viandes Kamouraska n'a jamais pris possession des lieux. [ 3 ]

L'article 2 du bail était à l'effet suivant : Le terme du bail sera pour une période de cinq (5) ans, commençant à la date de prise de possession, sauf si les Parties, d'un commun accord, décident d'y mettre fin avant l'échéance du terme, selon les dispositions des présentes. [ 4 ] Le bail prévoyait également l'aménagement des lieux loués par la locataire. Durant les mois suivants, les parties conviennent que le locataire aurait besoin d'une plus grande superficie, qui donnerait lieu à l'exécution de l'Annexe B.

La superficie des lieux loués est ainsi augmentée considérablement, le montant du loyer à payer est ajusté en conséquence, et les parties stipulent ce qui suit : Viandes Kamouraska inc. s'engage à verser à 9164-5689 Québec inc. un dépôt de garantie de cent soixante-et-onze milles trois cent soixante-sept dollars et 20 cents (171 367,20 $) représentant les six (6) derniers mois du loyer.

Ce dépôt de garantie sera versé en six versements mensuels, égaux et consécutifs de vingt-huit mille cinq cent soixante-et-un dollars et 20 cents (28 561, 20) respectivement le 15 août 2007, 15 septembre 2007, 15 octobre 2007, 15 novembre 2007, 15 décembre 2007 et 15 janvier 2008. [ 5 ] La Cour estime que le juge avait raison d'accueillir la requête introductive de l'intimée.

Parmi les déterminations factuelles du juge, nous retrouvons les suivantes: [15] De son propre aveu au procès, Simard [1] dira que V.K. [2] a investi un montant d'au-delà de 600 000$ dans la préparation des lieux au point de vue réfrigération et congélation de même qu'une somme de 500 000$ pour faire l'acquisition d'une chaîne complète de découpe auprès d'un des compétiteurs de Kamouraska qui avait décidé d'agrandir et de s'équiper en neuf. [16] Pendant la durée des travaux, et cette preuve fait également l'objet d'opinions divergentes, les représentants de V.K. furent assez présents sur les lieux pour y faire part de leurs commentaires à l'égard des modifications et des rénovations apportées tant à l'ancienne

partie de la bâtisse qu'à la

partie de la nouvelle bâtisse qui serait éventuellement utilisée par V.K.. [17] À un certain moment donné, il serait intervenu par entente verbale entre Pilotte [3] et Simard que la remise officielle des lieux et donc que le paiement du loyer, tel que prévu à l'annexe B du bail, devrait commencer au 1er septembre 2007 mais que, par ailleurs, on commencerait en août 2007 à faire le paiement des mensualités prévues à ladite

annexe B comme étant des dépôts sur les derniers mois de location, à même hauteur que le paiement des mensualités prévues de 28 561$. [18] La preuve, non contestée, révèle qu'un premier versement du dépôt de la fin du bail de 28 561$ fut effectué autour du 15 août 2007 mais qu'aucune autre somme n'a par ailleurs été payée, tant pour le loyer que pour le dépôt de la fin du bail. [19] Il semble qu'ayant éprouvé des difficultés financières résultant de diverses raisons, dont la contamination de ses puits à Kamouraska, V.K. fut dans l'impossibilité de rencontrer plusieurs de ses obligations et déposa son bilan le 19 octobre 2007 par avis d'intention qui fut effectivement transformé en état de faillite rétroactivement à cette date par la suite. [ 6 ] Les appelants ont plaidé devant le premier juge, et ils plaident de nouveau devant cette Cour, que le bail ne pouvait pas entrer en vigueur parce que Viandes Kamouraska inc. n'avait pas encore obtenu l'autorisation nécessaire de l'Agence canadienne d'inspection des aliments établissant que les lieux loués se conformaient aux normes de l'Agence, communément appelées HACCP [4] .

Dans le Bail, le locataire s'est engagé à établir la norme HAACP dans son établissement comme politique d'opération, mais la prise de possession des lieux n'a pas été subordonnée à cette obligation. [ 7 ] Au sujet de cet argument, le juge a conclu ainsi : 29] Quant à la défense, sa thèse est qu'il s'agit d'un contrat clé en main assujetti à l'approbation d'une certification HACCP par l'Agence canadienne du Gouvernement Fédéral, ce qui ne peut qu'avoir reporté la prise d'effet du bail tant que la bâtisse n'avait pas été certifiée. [30] Elle prétend donc que comme la certification n'a pas été obtenue avant la faillite, le bail n'est jamais né et le cautionnement n'existe pas! [31] Avec respect pour cette opinion, le soussigné estime qu'une preuve claire a été faite à l'effet que V.K. a pris possession des lieux pour ses propres fins dès le moment où elle a contracté pour faire installer, selon ses exigences, la climatisation et la réfrigération dans l'espace qu'elle louerait.

Le soussigné pense par ailleurs que dès l'entente pour agrandir les lieux loués, V.K. s'est manifestée comme locataire et le bail, tel qu'amendé, a véritablement pris effet entraînant les conséquences légales de cette prise d'effet et ce nonobstant le fait que le paiement des mensualités prévues ait été retardé, ce qui fait sens. [ 8 ] Les conclusions factuelles du juge sont amplement justifiées par la preuve testimoniale et documentaire, et les appelants n'ont pas démontré une erreur manifeste et déterminante dans son appréciation de la preuve.

De surcroît, le juge n'a commis aucune erreur de droit dans son appréciation des faits retenus qui pourrait justifier l'intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l'appel avec dépens.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. DENIS JACQUES, J.C.A. (AD HOC)