2020 QCCQ 7641, 2020 QCCQ 7641

Côté c. Gélinas 2020 QCCQ 7641 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-700123-192 DATE : 16 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSIANNE CÔTÉ Demanderesse c.

SÉBASTIEN GÉLINAS Défendeur et STEVEN MAHEUX et ISABELLE LEFEBVRE Tiers intervenants ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse poursuit le défendeur, qui lui-même appelle en garantie les tiers intervenants, aux motifs que l’immeuble, dont elle s’est portée acquéreur était affecté d’un vice caché en ce que des moisissures importantes avaient attaqué la surface intérieure de la toiture. [ 2 ] On réplique à ceci, en mettant en doute tant les constatations que la compétence de l’individu avec qui madame Côté a fait affaire, tout en soutenant que, si défaut il y a, il était visible. [ 3 ] La première question que soulève cette affaire est de décider si, effectivement, il a été établi l’existence d’un vice affectant la maison achetée. [ 4 ] Dans l’affirmative, était-il alors caché ou apparent? [ 5 ] Avant d’exposer le contexte, précisons que la preuve de la demanderesse s’appuie principalement sur un rapport produit par un certain Yanick Martel.

Celui-ci était non présent à la première audience et tant ses compétences que son intégrité ont été remises en doute par les défendeurs.

Conséquemment, il y a eu report de l’affaire pour permettre à la demanderesse de le convoquer. [ 6 ] Après avoir entendu les différents témoins, dont ce dernier, et pris connaissance des documents produits au dossier, voici ce qu’il y a lieu de retenir. [ 7 ] En 2006, les tiers intervenants, Isabelle Lefebvre et Steven Maheux, se portent acquéreurs de cette maison construite dans les années 80. [ 8 ] Eux-mêmes effectuent beaucoup de travaux, visant notamment à améliorer la ventilation défaillante de l’entretoit. [ 9 ] En 2016, le défendeur principal s’en porte acquéreur, mais avant, il fait appel à un inspecteur en bâtiment qui ne décèle aucun problème particulier en lien avec ce qui est ici allégué.

D’ailleurs, à l’époque, l’entretoit fut visité tant par lui que messieurs Maheux et Gélinas, sans qu’aucun n’ait vu de traces moisissure ou de pourriture. [ 10 ] Pour sa part, en 2018, madame Côté est à la recherche d’une nouvelle résidence, utilisant pour ce faire les réseaux sociaux.

[ 11 ] On lui propose celle-ci, qu’elle visite une seule fois avec son conjoint avant d’en faire l’acquisition le 1 er août 2018. Elle s’installe donc dans la maison qu’elle désire améliorer et à ce moment elle entend profiter d’un programme de crédit d’impôt qui compense en

partie l’investissement fait en rénovations. [ 12 ] C’est ici qu’entre en scène ledit Yanick Martel, qui soutient être « Inspecteur en bâtiment Spécialisé en ventilation, isolation et moisissure » ( sic ). [ 13 ] Il se présente donc chez madame Côté et dès le moment où il accède à l’entretoit, sonne l’alarme comme quoi la moisissure a sérieusement attaqué la toiture, que la situation est à ce point grave qu’elle est dangereuse pour la santé des occupants et qu’on doit immédiatement intervenir. [ 14 ] Le soir même, ledit Martel contacte l’entrepreneur Réno-Solutions inc. et conclut au bénéfice de ce dernier, avec la cliente, un contrat d’un montant de 26 076,33 $, comprenant entre autres le remplacement de l’échangeur d’air ainsi que « l’extraction » et le remplacement de l’isolant ainsi que l’application d’un fongicide. [ 15 ] Aux dires de madame Côté, elle fait à ce moment confiance à cette personne qui se prétend un inspecteur indépendant et qui sait, selon ce qu’elle croit, de quoi il parle. [ 16 ] Les travaux s’amorcent sans délai et dès le lendemain, la demanderesse communique avec son vendeur pour l’informer de la situation.

Ce dernier, pris de court, lui dit qu’il ne peut y aller dans l’immédiat, mais qu’il va prendre rendez-vous pour constater le tout avec son propre inspecteur. [ 17 ] Il vient une première fois le 14 mars puis annule la visite subséquente avec son expert, compte tenu que les travaux sont déjà quasiment terminés. [ 18 ] Donc, ni monsieur Maheux ni les tiers intervenants n’ont eu l’occasion de constater par eux-mêmes le problème et son ampleur, le cas échéant. [ 19 ] Cependant, l’inspecteur préachat qui a rédigé le rapport en 2016, et reconnu expert par le Tribunal, est venu dire que lui-même n’a jamais constaté la présence de moisissure.

Il convient toutefois, à la vue des photographies prises au printemps 2019 dans l’entretoit qu’il semble y avoir des traces s’apparentant à ceci. Il estime, pour autant, que les risques de contamination sont très peu probables. [ 20 ] De son côté, la demanderesse, comme mentionné plus avant, a fait entendre monsieur Yanick Martel afin qu’il vienne expliquer ses compétences, ses constatations et le contenu de son rapport. [ 21 ] Quant au premier volet, il soutient, tel que dit, être spécialisé en ventilation, isolation et moisissures.

Il a suivi une formation poussée sur ces sujets et est donc en mesure de porter un jugement sur l’état d’un bâtiment, en ayant d’ailleurs déjà vérifié plus de 4 000. [ 22 ] Le Tribunal désirant en savoir plus sur son expertise l’a questionné et il s’est avéré qu’il n’est ni ingénieur ni architecte, n’est pas inspecteur en bâtiment au-delà de ce qu’il prétend, n’appartient à aucun ordre professionnel et a suivi une formation de 8 heures en 2016. Ledit cours dispensé par une entreprise privée, dont on ne sait malheureusement pas grand-chose, lui a valu une attestation dont le

titre est « Risques liés aux moisissures dans les bâtiments et leur contrôle (8hres) » ( sic ). [ 23 ] Très volubile, le témoin explique qu’il visite les gens qui s’inscrivent au programme de rénovations agréé par les autorités gouvernementales et qu’il est totalement indépendant des entrepreneurs qui effectuent éventuellement les travaux qu’il recommande. [ 24 ] Pressé de questions par le Tribunal sur ce dernier point, du fait que c’est lui-même qui a signé le contrat au nom de Réno- Solutions inc., il admet qu’effectivement il est rémunéré à la visite par les entrepreneurs, mais qu’il ne retire absolument aucun autre bénéfice, de quelque nature qu’il soit, de la part de ceux-ci. [ 25 ] C’est malgré tout lui qui négocie le prix avec les clients et s’assure, par la suite, que les travaux sont bien exécutés. [ 26 ] Chez madame Côté, il ne lui a fallu qu’un instant, lorsqu’il a passé la tête par l’ouverture de l’entretoit, pour constater la gravité et le sérieux de la situation puis décréter que l’attaque par la moisissure était sévère et nécessitait une intervention immédiate.

En effet, selon ce qu’il expose au Tribunal, nous sommes ici à un stade 4, soit le plus élevé, où la surface du toit est atteinte sur plus de 100 pieds carrés. [ 27 ] Du haut de sa grande expertise, il affirme également que cette situation date d’au moins une dizaine d’années et est la conséquence d’une mauvaise ventilation. [ 28 ] Mentionnons au surplus que selon son témoignage, il n’a pas eu besoin d’aller très loin dans le grenier pour faire ses constats, n’étant entré que jusqu’à la taille et n’a pas eu non plus à prendre quelques échantillons que ce soit. [ 29 ] Toujours est-il que, compte tenu encore une fois du sérieux de la menace, il était de son devoir de presser sa cliente d’effectuer les travaux sans attendre vu que la santé des occupants était à risque. [ 30 ] Conséquemment, madame Côté a suivi scrupuleusement les recommandations de cet homme et s’est engagée dans des dépenses importantes, sans même solliciter une seconde opinion. [ 31 ] En défense, tant monsieur Gélinas que les tiers intervenants tiennent un discours similaire en ce que, jamais eux-mêmes n’ont constaté aucun problème au niveau de l’entretoit qui fut pourtant visité, que ce soit avant l’achat tel que mentionné par le défendeur principal ou lors des travaux antérieurs. [ 32 ] De même, les occupants n’ont jamais éprouvé de symptômes pouvant être en lien avec la présence de moisissure ou de

champignon. [ 33 ] Au-delà de mettre en doute le fondement même du recours, soit la présence d’un vice, ils ajoutent que si tel est le cas, il était de toute évidence possible de le découvrir par une simple visite au grenier. [ 34 ] Voici donc la preuve soumise, de part et d’autre, devant permettre au Tribunal de disposer de cette affaire. Analyse [ 35 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec [1] prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 36 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la démonstration de la présence des éléments suivants. [ 37 ] Dans un premier temps, il doit prouver l’existence même du vice et que celui-ci revêt une certaine importance.

On exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 38 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente. On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 39 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal, mais minutieux du bien vendu.

En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 40 ] Également, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté ou qu’il ait été découvert pour que soit mise en œuvre la garantie de qualité.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 41 ] Ceci étant dit, voici les conclusions que l’on peut tirer de la preuve à la lumière de ces principes. [ 42 ] Au premier chef, l’existence même du vice, ici, peut-être remis en cause compte tenu de la qualité de la preuve présentée qui s’appuie essentiellement sur ce que dit Yanick Martel. [ 43 ] Est-il vraiment nécessaire pour le Tribunal de dire qu’il n’a pas reconnu sa qualité d’expert, que ce soit comme inspecteur en bâtiment ou spécialiste en ventilation, isolation et moisissure? [ 44 ] Non seulement les qualifications qu’il soumet, soit une formation de 8 heures, accompagnée de la visite de 4 000 greniers ( sic ), sur une période d’environ 2 ans ne sont aucunement convaincantes, mais son témoignage a de quoi laisser profondément songeur. [ 45 ] Un inspecteur qui se dit indépendant qui, pour autant, est habilité au nom d’un entrepreneur à signer un contrat d’un montant tout de même substantiel, a de quoi soulever de sérieuses interrogations sur son indépendance et même, son intégrité. [ 46 ] Bien qu’avec son long discours ponctué de nombreuses références techniques il ait voulu impressionner la galerie, l’impression qui se dégage est davantage qu’il s’agit d’un écran de fumée pour cacher la réalité des choses et notamment son rôle ainsi que sa relation intéressée avec les entrepreneurs. [ 47 ] Évidemment, le Tribunal n’est pas en posture de dire si ledit Martel a abusé de la confiance que lui a accordée madame Josianne Côté, le débat n’étant pas celui-là, mais malgré tout, à première vue du moins, les apparences le laissent croire. [ 48 ] La conséquence en est que la demanderesse se retrouve avec une preuve qui n’est pas fiable, présentée par un témoin qui n’est pas crédible.

Il est donc impossible de conclure qu’elle s’est déchargée de son fardeau de démontrer l’existence même d’un vice, soit-il caché ou non, qui est d’une gravité suffisante pour remplir les critères de l’

article 1726 C.c.Q. [ 49 ] Ceci est malgré tout troublant puisque lorsqu’on regarde les photos, il est plausible qu’il y ait présence de moisissure, mais ce n’est pas avec la preuve entendue qu’on peut le confirmer ni établir l’importance et la gravité du phénomène. [ 50 ] Sous un autre angle, on ne peut non plus ignorer que les témoignages en défense concordent à l’effet qu’un tel problème n’était pas présent antérieurement.

Donc, s’il l’avait été au moment de l’achat, une simple visite de l’entretoit, qui est facilement accessible, l’aurait dévoilé. [ 51 ] Ceci est un autre argument qui milite en faveur du rejet de la demande. [ 52 ] Compte tenu des circonstances tout de même particulières de cette affaire, chaque

partie supportera ses frais judiciaires. Pour ce qui est de la taxation de Yanick Martel, qui était dans la région, de toute manière, par affaire, il n’y a pas lieu de lui allouer ses frais de déplacement ni aucun autre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Dates d’audience : 22 janvier 2020 et 21 juillet 2020